核心观点
　　公司2022年实现营业收入301亿元，同比增长27.0%；实现归母净利润15.1亿元，同比下降9.4%。得益于住宅物业与商写项目实现较快拓展，公司收入实现较快增长，但毛利率下滑导致业绩短期承压。年内公司科技业务积极开拓市场，蝶城模式加速扩张。我们认为，公司体量和母公司体量均拥有行业龙头地位，基本盘稳固，经营稳健且组织效率高，未来将通过蝶城模式实现高质量发展。
　　事件
　　公司发布年度业绩，2022年实现营业收入301亿元，同比增长27.0%；实现归母净利润15.1亿元，同比下降9.4%。
　　简评
　　毛利率下滑导致业绩短期承压。公司2022年归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：综合毛利率为14.1%，较2021年下滑2.9个百分点。毛利率下滑一方面由于受外部经济环境影响，居住相关资产服务、开发商类增值服务等业务毛利率出现下滑，另一方面则由于收并购造成的无形资产摊销增加，2022年摊销金额为5.7亿元，而2021年为1.9亿元。剔除折旧摊销影响的EBITDA同比增长7.6%，实现有质量增长。
　　住宅物业与商写项目实现快速拓展。2022年，公司社区空间居住消费服务收入同比增长26.0%，由增长30.3%的住宅物业服务主要贡献；商企和城市空间综合服务收入同比增长28.2%，由增长42.7%的物业及设施管理业务主要贡献。两大贡献业务属于公司循环型业务，实现较快增长主要得益于住宅物业和商写项目实现快速拓展。截至2022年底，公司住宅物业在管年化饱和收入228亿元，同比增长27.7%；商写项目在管年化饱和收入为110.6亿元，同比增长35.5%。且住宅物业合管比为1.26x，商写项目合管比为1.22x，未来业绩增长有保障。
　　科技业务毛利率提升，蝶城模式效果显现。公司AIoT及BPaaS解决方案服务积极开拓市场，新增24个企业大客户，落地38个物业城市，全年实现收入23.8亿元，同比增长28.5%，主要由归属于循环型业务的BPaaS解决方案业务驱动；整体毛利率31.6%，较上年提升1.7个百分点。截至2022年底，蝶城总数达到584个，较2021年底增加125个；全年提效改造38个蝶城，已在当年实现3000万元以上的提效，年化可提升4%的基础住宅物业服务毛利率，同时蝶城生态逐步构建，相关业务均取得较好的收入增长。2023年公司将试点、探索和迭代超过100个蝶城，我们认为这将进一步助力公司经营体量和经营质量的提升。
　　维持目标价和买入评级不变。我们预测公司2023-2025年EPS分别为1.77/2.39/3.22元（原预测2023-2024年为2.31/3.05元）。我们看好公司业绩回升带来的估值提升，维持公司目标价56.16港元和买入评级不变。
　　风险分析
　　1、物业管理行业第三方外拓竞争加剧。随着上市物业公司增多，纷纷提出高速增长目标，同时集中发力第三方项目外拓，而每年新房市场规模一定、二手房市场续约率相对稳定，因此将面临不同物企之间激烈竞争，降低行业效率和增加拓展的不确定性。
　　2、母公司销售恢复不及预期影响物管基本盘。今年以来万科销售仍出现下滑。市场低迷会影响到万科对公司物管面积的交付，从而拉低公司物管总体规模的增长。
　　3、收并购和科技设备投入带来折旧摊销压力。公司2022年毛利率出现下滑的重要原因之一便是前期收并购带来的大额摊销。若公司未来继续收并购或加大已拓展项目的科技设备投入，短期内折旧摊销压力将会比较大。