行业龙头，稳健增长。在上市物企中，21年万物云在管面积7.8亿平米，排名第1；外拓合约面积8330万平米，排名第3；收入237.0亿元，排名第2；归母净利润16.7亿元，排名第4。公司在住宅物管、商写物管、外拓实力、城市服务、科技服务等领域均处于领先地位。
　　收入倚重基础物管，高基数下增速放缓。21年基础物管收入占比70%，在行业中占比较高。从面积增长来看，21年内生增长合约面积1.4亿平米(万科0.6亿平米+外拓0.8亿平米)，内生增长能力行业第2，不过由于基数较大，内生增长对应在管面积的潜在增速为18%。
　　城市与科技服务增速较快。两大新业务（两者有密切关系）增速较快，21年合计毛利占比达到15%，22H1达到20%，利润贡献也十分突出。目前业务仍然处在成长期，预计仍将成为公司增速最快的业务。
　　社区增值服务潜在空间较大。21年公司住宅社区增值毛利坪效1.41元/平米，处于龙头较低水平，主要是公司许多新业务并未开展，且发展成熟的社区零售利润全部反哺给业主而没有体现为公司的利润。此外，公司公区经营的收益也大幅低于其他龙头，如果公区经营毛利坪效提高至龙头平均水平，按21年住宅平均在管面积测算，具备4.6亿元归母净利润提升空间，能贡献业绩增速28%，潜力较大。
　　蝶城战略模式可行，前景广阔。蝶城战略本质是密度加深，在高密度社区应用科技，先降低成本，后通过高密度提供社区增值服务，实现社区更新+公司业绩增长的双赢。从我们的模型来看，该商业模式具备可行性，但存在一定的时间周期，是公司作为行业龙头的一次创新性探索。
　　盈利预测与投资建议。我们预计22/23年归母净利20.0/26.1亿元，核心归母净利24.1/30.2亿元，考虑业绩增速，给予22年核心归母净利30x PE估值，对应合理价值68.53港元/股，给予“买入”评级。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。