推荐逻辑：1）母公司支持叠加高质量外拓和收并购，管理规模持续提升，全业]态签约面积10.4亿方，在管面积8.1亿方，居行业前列；商企服务竞争力领先，拓展城市服务打造新的增长点，设定3年落地100个项目的目标；2）“蝶城”模式通过管理密度提升叠加科技赋能提升效率，已落地531个项目；3）科技业务规模扩展迅猛，对内赋能对外提供服务形成业绩增长支撑。
　　管理规模持续增长，商企服务强强联合。公司是物业管理行业领跑者，全业态签约面积10.4亿方，在管面积8.1亿方，居行业前列。公司多渠道拓展，2019-2022Q1住宅新增合约面积4.6亿平，关联方/市拓/收并购面积占比42%/32%/25%，在管第三方项目占比提升至57.9%。公司与戴德梁行合作打造品牌“万物梁行”进行商企及设施管理服务，2022H1年收入同比增长57.8%，商写物管领域具备强大竞争力。公司拓展城市服务打造新的增长点，2020年推出专属平台“万物云城”，并设定3年落地100个项目的目标，目前在25个城市拥有59个，2022H1收入同比增长118%，增长态势迅猛。
　　“蝶城”模式实现效率提升，浓度战略成效明显。公司聚焦城市核心区域，提出3-5年内完成建设数百个街道的目标，截至2022年9月已经落地了531个蝶城。管理密度提升叠加科技赋能，蝶城可全面提升管理效率，提高员工效能，同时利于增值服务渗透率提升，预计2022年人均创收可达29亿元。2021年末万物云的社区空间服务覆盖了32个省的153个城市，受益于聚焦高线级城市的战略以及优质的服务，在管社区项目平均物业管理费提升至单月3.13元/方。
　　打造科技赋能平台，全面提质增效。公司注重科技研发与赋能，21年公司科技研发投入高达3.74亿元，同比增长超50%。公司形成三层技术平台架构，实现空间服务的人工智能解决方案，可减少人工成本、实现人员多项目、跨区域调度，结合“蝶城”模式全面提升管理效率。同时AIoT和BPaas解决方案对外输出实现盈利，2022H1收入同比大幅增长95.3%。
　　盈利预测与评级。预计公司2022-2024年归母净利润将保持19.7%的复合增长率。考虑到公司经营稳健、科技板块业务扩张迅猛且“蝶城”模式规模效应逐渐显现，给予2023年业绩25倍PE，对应目标价48.22元（55.59港元），首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：物业拓展不及预期，商企及城市服务拓展不及预期。

研究报告全文：TableStockInfo2023年02月15日买入首次证券研究报告公司研究报告当前价4620港元万物云2602HK房地产目标价5559港元蝶城战略成效显著三轮驱动科技赋能投资要点西南证券研究发展中心TableSummary推荐逻辑1母公司支持叠加高质量外拓和收并购管理规模持续提升全业TableAuthor分析师池天惠态签约面积104亿方在管面积81亿方居行业前列商企服务竞争力领先执业证号S1250522100001拓展城市服务打造新的增长点设定3年落地100个项目的目标2蝶城电话13003109597模式通过管理密度提升叠加科技赋能提升效率已落地531个项目3科技业邮箱cthswsccomcn务规模扩展迅猛对内赋能对外提供服务形成业绩增长支撑联系人刘洋管理规模持续增长商企服务强强联合公司是物业管理行业领跑者全业态电话18019200867邮箱ly21swsccomcn签约面积104亿方在管面积81亿方居行业前列公司多渠道拓展2019-2022Q1住宅新增合约面积46亿平关联方市拓收并购面积占比TableQuotePic相对指数表现423225在管第三方项目占比提升至579公司与戴德梁行合作打造万物云恒生指数品牌万物梁行进行商企及设施管理服务2022H1年收入同比增长57829商写物管领域具备强大竞争力公司拓展城市服务打造新的增长点2020年推16出专属平台万物云城并设定年落地个项目的目标目前在个城3100253市拥有59个2022H1收入同比增长118增长态势迅猛-10蝶城模式实现效率提升浓度战略成效明显公司聚焦城市核心区域提-23出3-5年内完成建设数百个街道的目标截至2022年9月已经落地了531个-362292211231蝶城管理密度提升叠加科技赋能蝶城可全面提升管理效率提高员工效能数据来源聚源数据同时利于增值服务渗透率提升预计2022年人均创收可达29亿元2021年末万物云的社区空间服务覆盖了32个省的153个城市受益于聚焦高线级城市的基础数据战略以及优质的服务在管社区项目平均物业管理费提升至单月313元方52TableBaseData周区间港元2955-5615打造科技赋能平台全面提质增效公司注重科技研发与赋能21年公司科技3个月平均成交量百万041流通股数亿研发投入高达374亿元同比增长超50公司形成三层技术平台架构实现1178市值亿54445空间服务的人工智能解决方案可减少人工成本实现人员多项目跨区域调度结合蝶城模式全面提升管理效率同时AIoT和BPaas解决方案对外相关研究输出实现盈利2022H1收入同比大幅增长953TableReport盈利预测与评级预计公司2022-2024年归母净利润将保持197的复合增长率考虑到公司经营稳健科技板块业务扩张迅猛且蝶城模式规模效应逐渐显现给予2023年业绩25倍PE对应目标价4822元5559港元首次覆盖给予买入评级风险提示物业拓展不及预期商企及城市服务拓展不及预期指标年度2021A2022A2023E2024E营业收入百万元人民币23705298443938150159增长率31263227归属母公司净利润百万元人民币1668168122732861增长率1413526每股收益EPS143193243净资产收益率1686101012011314PE280620751649数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分公司研究报告万物云2602HK目录1万物云亟待分拆上市多元业务寻求价值重估111三驾马车并驾齐驱打造科技赋能平台112业绩保持高增长管理规模居行业前列42管理规模持续增长实现全业态布局621基础物管稳固基本盘外拓增长强劲622朴邻打造客户资管平台社区增值服务仍具潜力1023商企服务强强联合城市综合服务引领者123蝶城模式实现效率提升浓度战略成效卓著1631蝶城布局加速规模效应逐渐凸显1632聚焦城市核心区域浓度战略成效卓著184打造空间科技赋能平台全面提质增效2041科技平台架构完善对内重塑空间效率2042对外输出智慧服务营收增长显著235盈利预测与估值2551盈利预测2552相对估值266风险提示26请务必阅读正文后的重要声明部分公司研究报告万物云2602HK图目录图1公司发展历程1图2公司股权架构2图3公司三大业务板块3图42022H1公司营业收入1424亿元3824图52022H1公司归母净利润87亿元1664图6公司三大业务板块4图72021年万物云营收237亿元位居行业第二5图82022H1万物云在管面积和合同管理面积位居行业前列5图9公司在管面积及同比增速5图10公司合约面积及同比增速5图112019-2022H1公司分业务毛利率6图122019-2022H1公司费用率保持平稳6图132022H1年公司现金及等价物余额281亿元6图142019-2021年公司经营性现金流净利润持续大于16图15公司社区空间服务由万科物业朴邻万物为家3大品牌3大业务构成7图162021年社区空间居住消费服务营收构成7图172022H1公司社区空间服务营收727亿元3507图182019-2022Q1公司住宅合约面积来源细分8图192019-2022Q1公司商业合约面积来源细分8图20万科地产销售面积8图21万科地产新增土地货值8图222019-2021万物云外拓面积及饱和收入9图232019-2021年每月每方的饱和收入稳步增长9图242021年公司524合约面积来自第三方9图252021年公司505在管面积来自第三方9图26部分物企新增市拓面积及占比9图272021年房屋销售及租赁经纪服务收入82亿元3011图282021年房屋再装修及美居服务收入44亿元8711图29朴邻租房覆盖50城市设立超600门店11图30朴邻是资产全周期管理的核心及起点11图31商企和城市空间综合服务市场近6年CAGR达21212图322021年商企和城市空间综合服务一线类城市占比超7012图332022H1商业和城市空间综合服务收入同比39812图342022H1物业及设施服务收入345亿元57813图352022H1物业及设施管理服务占比67813图362022H1物业及设施服务在管项目1706个13图372021年物业及设施管理服务在管建筑面积125亿万方13图382022H1独立第三方在管项目数量占比达84114图39物业及设施服务独立第三方项目中标率以及协议留存率14请务必阅读正文后的重要声明部分公司研究报告万物云2602HK图40公司城市空间整合服务覆盖城市数量以及项目数量14图412022H1城市空间整合服务收入27亿元11815图422022H1城市空间整合服务收入占比提升至5415图43城市服务与政府及专项服务商合作架构图16图44万物云蝶城模型17图45截至2022年9月11日蝶城质量规模同步提升18图462019-2021年公司各开支中员工成本占比呈下降趋势18图47不同能级城市在管建筑面积占比19图48公司项目地域分布19图49公司住宅物业服务协议和物业及设施管理协议留存率19图50公司住宅物业服务费和物业及设施管理费收缴率19图512021年公司单位物管费提升至313元平方米月20图52物管行业单位物管费对比元平方米月20图532022H1公司研发投入金额20亿元42821图54公司技术平台架构22图55万物云街道多业态智慧需求场景23图56万睿科技项目数字化看板23图57万睿科技智能工程管理平台闭环运行模式23图58中国智慧城市云服务市场规模24图59BPaas服务包含业务服务职能服务和客户服务三大类24图602022H1公司AIoT及BPaas解决方案收入116亿元25图612022H1公司BPaas解决方案服务占比提升至3825表目录表1公司主要管理层概述2表2公司主要收并购标的10表3公司社区增值服务体系构成10表4公司城市空间服务项目开展模式15表5不同城市管理密度19表6AIoT与BPaas解决方案详细对比20表7公司计划上市所得款项用途21表8分业务收入及毛利率25表9可比公司估值26请务必阅读正文后的重要声明部分公司研究报告万物云2602HK1万物云亟待分拆上市多元业务寻求价值重估11三驾马车并驾齐驱打造科技赋能平台万物云2602HK为万科企业下属控股子公司地产开发龙头助力公司快速成长前身万科物业成立于1990年从公司首个服务项目深圳天景花园开始业务逐渐拓展至商企服务城市服务等领域万物云发展32年始终围绕客户需求不断进行服务模式以及业务模式的创新变革公司已连续10年蝉联中国物业服务百强企业综合实力TOP1连续5年蝉联中国房地产开发企业500强首选物业品牌榜首连续3年获中国特色物业服务领先企业-企业总部基地称号图1公司发展历程数据来源公司官网西南证券整理股权结构稳定母公司万科企业直接持股514母公司万科企业直接持股514为公司第一大股东万科企业于2015年6月为其从事物业服务业务即本公司的员工引入内部事业合伙人机制公司董事长朱保全及其余管理层员工通过睿达数字系列有限公司共计持股77万科关联方持股合计52公司于2017年分别引入外部战略投资人RadiantSunbeamLimited控制实体为博裕资本和DreamLandingHoldingsLimited控制实体为58同城分别持股15426香港瑞轩企业管理有限公司持股26剩余外部投资人持股合计151包括公众股东持股100请务必阅读正文后的重要声明部分1公司研究报告万物云2602HK图2公司股权架构数据来源公司公告西南证券整理公司管理层具有业内领先的组织领导能力公司执行董事和高级管理团队在行业平均拥有超过10年的专业经验公司董事长兼总经理朱保全先生于万科集团任职超过22年于万物云原万科物业任职超过12年在房地产和物业服务行业拥有丰富企业管理经验公司在管理层的领导下不断引领中国物业服务行业的创新发展与变革表1公司主要管理层概述姓名职位职责个人简介1999年4月加入万科集团于万科集团及其附属公司担任多个职位包括北京万科地产人力负责公司的整体董事长执行资源部门经理客户服务中心经理成都万科地产总经理助理集团办公室副主任主任朱保全运营确定其战略董事兼总经理集团行政总监南京万科地产总经理集团副总裁及高级副总裁等多项职务拥有丰富的企政策和发展方向业管理经验1998年4月加入本公司先后担任多个职位包括深圳市万科物业服务有限公司物业项目管负责政府及企业何曙华执行董事理经理北京万科物业服务有限公司常务副总经理万科物业武汉大区总经理本公司广州客户服务大区总经理商企事业部首席执行官公司首席市场官等2001年2月加入万科集团于万科集团及其附属公司担任多个职位包括深圳万科物业人力资源主管人力资源部经理助理上海万科物业副总经理北京万科物业副总经理天津万负责公司的人力邹明副总经理科物业总经理住宅项目运营中心北京大区总经理华北区域总经理及本公司人力资源负责资源管理人万科企业人力资源经理万物云空间科技服务股份有限公司规划发展部总监等多项职务拥有丰富的人力资源及企业管理经验副总经理负责住宅业务的1997年4月加入万科集团于万科集团及其附属公司担任多个职位包括项目环境主管质杨光辉兼首席客户官运营及管理量部主管质量部经理业务督导经理杭州万科物业服务有限公司总经理住宅项目运营中请务必阅读正文后的重要声明部分2公司研究报告万物云2602HK姓名职位职责个人简介心上海大区总经理上海万科物业总经理浙江耀江物业管理有限公司管理有限公司董事长华东区域分部牵头合伙人首席客户官等多项职务拥有丰富的客户管理及企业管理经验2016年9月加入万科集团于万科集团及其附属公司担任多个职位包括万科物业首席财务官万物云空间科技服务股份有限公司首席投资官万物梁行董事长等多项职务加入万科负责公司投资李庆平首席投资官集团前曾任中国中化集团公司投资部项目经理中国对外经济贸易信托有限公司总经理助及并购相关事项理中信产业投资基金管理有限公司副总裁中国民生信托有限公司副总裁民生资本投资管理有限公司董事兼总经理等拥有丰富的投资管理及企业管理经验数据来源公司公告西南证券整理公司建立包括社区空间居住消费服务商企和城市空间综合服务AIoT及BPaas解决方案服务三大业务板块打造科技赋能平台提升服务效率和质量1社区空间居住消费服务板块主要为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求提供包括住宅物业服务居住相关资产服务和其他社区增值服务公司主要通过万科物业朴邻等品牌提供相关服务万科物业主要提供住宅物业服务朴邻作为住宅物业服务的延伸为业主和居民提供房屋销售租赁经纪服务房屋装修及美居服务等居住相关资产服务2商企和城市空间综合服务主要为企业政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务开发商增值服务以及城市空间整合服务公司主要通过戴德梁行合作建立的品牌万物梁行及公司自有品牌万物云城提供相关服务万物梁行主要涉足商企物业服务综合设施管理服务及其他增值服务万物云城作为独立的城市空间运营品牌为客户提供城市空间治理及城市资源整合运营方面的解决方案或组合3AIoT及BPaas解决方案服务主要为物业开发商业主及其他企业及机构客户提供智能解决方案公司主要通过万睿科技祥盈企服第五空间等品牌提供服务图3公司三大业务板块数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分3公司研究报告万物云2602HK12业绩保持高增长管理规模居行业前列公司营收和归母净利润均保持高速增长营收方面2019-2021年公司营业收入从1393亿元增长至2370亿元CAGR高达3042022H1公司营收同比增长382至1424亿元主要受益于公司社区商企和城市空间三驾马车协同并进2019-2021年公司归母净利润从102亿元增长至167亿元CAGR高达2792022H1公司归母净利润同比增长166至87亿元主要受益于公司各项成本持续优化图42022H1公司营业收入1424亿元382图52022H1公司归母净利润87亿元1662502370502050167200181540146435403821513931424150306301023030310871002020166513950101000002019202020212022H12019202020212022H1营业收入亿元同比增速右归母净利润亿元同比增速右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理收入结构不断优化科技服务占比提升公司坚持社区商企城市三驾马车并驾齐驱2021年社区空间居住消费服务营收约1316亿元商企和城市空间综合服务869亿元同比分别增长229和381在总收入中的占比分别为5553672022H1公司社区空间居住消费服务商企和城市空间综合服务营收达799509亿元分别同比增长350398在总收入中的占比分别为561358公司通过推动AIoT及BPaas解决方案服务发展在空间里实现了远程混合经营实现了空间服务效率的飞跃2021年公司AIoT及BPaas解决方案服务实现营收186亿元同比增长995占比782022H1实现营收116亿元同比增长562占比进一步提升至81图6公司三大业务板块1005857788190803083583673587060504063430585555561201002019202020212022H1社区空间居住消费服务商企和城市空间综合服务AIoT及BPaaS解决方案服务数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分4公司研究报告万物云2602HK公司营收管理面积规模均领跑全行业万物云是物业管理行业领跑者营收方面公司2021年实现营业收入237亿元仅次于碧桂园服务位居行业第二位管理面积方面截至2022年3月累计签约面积104亿方其中在管面积81亿方储备面积23亿方均居行业前列图72021年万物云营收237亿元位居行业第二图82022H1万物云在管面积和合同管理面积位居行业前列300288201692372501510420093811411073711501265253108353837106945232532243029897917211006047440500合同管理面积亿平在管物业面积亿平数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理注万物云为截至22年3月图9公司在管面积及同比增速图10公司合约面积及同比增速1205010040101104783608135100408038130807358306025614860204201952040154010201020528270000002019202020212022Q12019202020212022Q1总合约面积亿平总合约面积同比总在管面积亿平总在管面积同比数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理受疫情补贴力度影响毛利率有所下降费用率保持平稳2022H1公司综合毛利率为149分业务来看AloT和BPaas解决方案服务毛利率最高稳定提升至342另一方面社区空间居住消费服务商企和城市空间综合服务业务毛利率均受到政府疫情补贴力度下降影响2022H1较2021年分别下降31pp18pp至127141公司费用率保持平稳2022H1销售费用率和管理费用率分别为14和68请务必阅读正文后的重要声明部分5公司研究报告万物云2602HK图112019-2022H1公司分业务毛利率图122019-2022H1公司费用率保持平稳40107775763086817718517062014941014209091102019202020212022H102019202020212022H1社区空间居住消费服务商企和城市空间综合服务AIoT及BPaaS解决方案服务综合毛利率销售费用率管理费用率数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理公司在手现金充足债务结构健康合理2022H1年公司在手现金281亿元同比下降1962021年公司经营活动产生的现金流净额为283亿元保持经营活动产生的现金流净额净利润持续大于1公司资产负债率稳中有降截至2022H1为614从债务结构来看计息银行借款占比较小图132022H1年公司现金及等价物余额281亿元图142019-2021年公司经营性现金流净利润持续大于170643304030028360540302565181912020920200171750201010040421028100300-102019202020212022H1-10020-1010-196-20-20-20-200-1850-30-30-3002019202020212022H1经营活动产生的现金流净额现金及现金等价物期末余额同比增速右经营活动产生的现金流净额与净利润比值右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理2管理规模持续增长实现全业态布局21基础物管稳固基本盘外拓增长强劲万物云社区空间居住消费服务主要包括住宅物业服务居住相关资产服务和其他社区增值服务3大类1住宅物业服务主要针对社区业主成立万科物业提供安全管理环境绿化保洁管理和设施设备维护管理等4项服务2居住相关资产服务公司成立品牌朴邻租房主要包括房屋托管销售及租赁等经纪服务万物为家品牌下子品牌万物研选致力于房屋装修以及美居焕新服务3其他社区增值服务主要包括车位销售服务公共区域运营服务机电设备维修服务和社区餐饮服务等万物云社区空间居住消费服务业务线下的品牌包括万科物业朴邻和万物为家请务必阅读正文后的重要声明部分6公司研究报告万物云2602HK图15公司社区空间服务由万科物业朴邻万物为家3大品牌3大业务构成数据来源公司官网西南证券整理公司社区空间服务营收持续增长2021年公司社区空间居住消费服务产生的收入由2020年的1062亿元增至1316亿元同比增长2391住宅物业服务实现营收114亿元占比高达86主要是由于在管建筑面积由截至2020年50亿方增至截至66亿方平均每月每方的饱和收入由2020年308元增至313元2资产服务营收由2020年10亿元增长至13亿元占比达10进一步提升主要是由于在管物业数量增加与住宅物业服务协同3社区增值服务产生的收入由2019年的69亿元降至2020年的54亿元2021年保持稳定主要是由于停车位的存量减少与公司的业务策略相一致2022H1公司社区空间居住消费服务营收为727亿元相较于去年同期增长350为公司提供稳定业绩贡献图162021年社区空间居住消费服务营收构成图172022H1公司社区空间服务营收727亿元35014013164041120106235035953010088325802397271882032060154010208635002019202020212022H1住宅物业服务居住相关资产服务其他社区增值服务社区空间居住消费服务营收亿元yoy右数据来源公司官网西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理多渠道拓展提升市场规模2019-2022Q1公司住宅累计新增合约面积46亿平方米其中市场化拓展关联房企贡献收并购分别占比3242252019-2022Q1公司商业累计新增合约面积11亿平方米其中市场化拓展关联房企贡献收并购分别占比134641主要受益于传承万科的品牌基因全业态优质服务及万物梁行落地请务必阅读正文后的重要声明部分7公司研究报告万物云2602HK图182019-2022Q1公司住宅合约面积来源细分图192019-2022Q1公司商业合约面积来源细分2500060002000050001090540002706150003000100004632531875731920005539530902165500096401000989450339605654107010943665541107480356662019202020212022Q12019202020212022Q1关联方市拓收并购关联方市拓收并购数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理母公司万科集团为公司发展提供有力支撑2021年全年万科集团累计实现销售面积3808万方根据弗若斯特沙利文位列中国房企第二名2016-2021年年均销售面积过4000万方是万物云营收的强有力支撑2021年公司超过40在管项目来自母公司根据克而瑞数据截至2022年11月末万科地产累计销售面积为23431万方同比下降322新增土地货值为15783亿元同比下降574为七家新增货值超过1000亿元房企之一图20万科地产销售面积图21万科地产新增土地货值5000466820600055730411213538084568-104000105000-137-169-1803940-20180400030002343-30-1030002000-40-184-2020001578-501000-301000-574-322-600-400-702019202020212022M1-112019202020212022M1-11销售面积万方yoy右新增土地货值亿元yoy右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理通过高质量外拓和收并购提高项目数量第三方项目占比不断提升截至2022H1万物云的第三方在管社区项目数量达1757个占所有在管社区项目的5792022H1新增的由独立第三方开发的住宅物业合约项目对应的年化饱和收入达214亿元相较于去年同期大幅增长1044公司依托良好的口碑和品牌美誉度市场化拓展能力领先请务必阅读正文后的重要声明部分8公司研究报告万物云2602HK图222019-2021万物云外拓面积及饱和收入图232019-2021年每月每方的饱和收入稳步增长100009480503403314431832080004032065006300313600030308300306242340002029229528028820001026000201920202021201920202021万科集团及其合联营企业饱和收入元方月新增第三方合约面积万方饱和收入亿元右独立第三方饱和收入元方月合计元方月数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图242021年公司524合约面积来自第三方图252021年公司505在管面积来自第三方100100804234418042243152450560604040577559578569476495202000201920202021201920202021万科集团及其合联营企业独立第三方万科集团及其合联营企业独立第三方数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图26部分物企新增市拓面积及占比10087893100728806666806051560454884804360386404019812202000独立第三方新增面积百万平方米占总新增面积比例数据来源公司公告西南证券整理公司坚持增加区域浓度的战略审慎选择收购优质资产标的2021年收购了伯尔尼物业和阳光智博生活服务大幅提高对于区域市场的覆盖浓度伯尔尼物业是国家一级资质物业管理企业管理面积达7000多万平方米覆盖高端住宅别墅写字楼商业综合体等多种业态阳光智博深耕物业商管医管三个主航道截至2020年末阳光智博的在管总建请务必阅读正文后的重要声明部分9公司研究报告万物云2602HK筑面积约3020万方合约总建筑面积约6710万方公司通过收购优质标的实现强强联合在提升管理规模的同时增加区域浓度以提升规模效应表2公司主要收并购标的公司名称收购时间主要区域管理规模公司介绍福建伯尔尼物业管理股份有限公司是国家一级资质物业管理企业主营业华东华北中国物业服务企业务系为住宅商业物业提供专业物业经营管理服务项目涉及中高端住宅伯尔尼海西华南2021928TOP27管理面积别墅写字楼商业综合体等多种类型公司获得了中国房地产协会颁发物业华中西南等达7000多万平方米的中国物业管理企业品牌价值50强中国指数研究院颁发的中国物区域业服务百强企业中国物业服务特色品牌等多项荣誉阳光智博服务成立于2001年总部位于上海20年来始终为客户提供高主要位于华东中国物业服务企业阳光品质物业管理和商业运营服务深耕物业商管医管三个主航道服务2021101地区尤其是TOP16管理面积智博业态包括住宅商业医院学校等多种类型阳光智博服务由阳光控股福建省超3000万平方米集团孵化2021年成为万物云成员企业万物云为万科控股子公司数据来源公司公告西南证券整理22朴邻打造客户资管平台社区增值服务仍具潜力管家服务体系优化服务体验客户忠诚度显着提高社区增值服务增长潜力巨大业内首创管家式全生命周期服务突破传统社区空间服务四保模式基于业内领先的管家服务体系开展多元化增值服务目前公司主要通过子品牌朴邻和万物研选开展社区相关增值服务其中子品牌朴邻是万物云旗下社区房产经纪服务商提供包括二手房租售新房置业房屋托管打理等资产服务助力公司开拓房产经纪业务新的增长点子品牌万物研选是万物云旗下房屋改造焕新品牌为居家住户提供房屋美容家具换新厨卫改造全屋装修等多系列房屋焕新升级服务让住户住有所优2021年公司房屋销售及租赁经纪服务朴邻以及房屋再装修及美居服务万物研选分别实现收入82亿元和44亿元同比增速分别为295和873均呈现高速增长表3公司社区增值服务体系构成主体业务服务类型提供服务佣金收费对应品牌角色定位现有房屋交易按物业价值的15-18房屋销售社区房产租赁经纪服务按月租金的823至957朴邻及租赁经纪服务经纪服务商协助新房销售按物业销售收入的11-30居住相关针对整居每平方米1820元-2840元资产服务房屋再装修及翻新业务针对单间独立厨房或卫生间每平方房屋再装修居住焕新米5316元-15363元万物研选及美居服务消费平台第三方服务供货商与客户交易成功后从房屋美居及装修业务产品或服务对价中抽成6-12出售车位的价格-与物业开发商约定的最车位销售服务车位销售服务--其他社区低售价该价差为佣金增值服务公共区域运营服务机电设备其他未披露--维护服务和社区餐饮服务数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分10公司研究报告万物云2602HK图272021年房屋销售及租赁经纪服务收入82亿元30图282021年房屋再装修及美居服务收入44亿元8710003550040436837381872953080040030632325323431825667600203002040015200101161020010005-16000-10201920202021201920202021房屋销售及租赁经纪服务百万元同比增速右房屋再装修及美居服务百万元同比增速右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理以朴邻为核心为社区客户提供资产管理服务涵盖房屋经纪等多种业务资产保值增值能力强2021年朴邻的收入规模同比增长超过了295根据万科业绩会披露截至21年末朴邻房屋租售业务已成立超600家门店覆盖54个城市触达住宅项目2079个涵盖约300万户家庭公司为业主提供优质的社区物业服务表现出强劲的资产保值增值作用在管住宅价格普遍高于周边楼盘图29朴邻租房覆盖50城市设立超600门店图30朴邻是资产全周期管理的核心及起点数据来源公司官网西南证券整理数据来源公司官网西南证券整理与其他物管企业不同公司社区增值服务几乎没有家政社区零售等消费类收入后期可拓展空间较大公司目前涉足家政和社区零售区域较少几乎未有该类增值服务收入社区零售需求以运营为核心一般涉及到蔬果生鲜等为消费群体的刚需做好社区零售项目前后端每一项都需要精细化运作的包括前端的推广集客服务以及后台的供应链仓配等等资金资源上高投入充足运营管理经验是做好社区零售的必要条件从住这儿APP应用内可以看到部分零食生鲜饮料等零售产品的售卖也即实际上万物云是给社区零售提供了入口的但本身社区零售并没有被单列统计入万物云的社区增值服务体系随着蝶城模式逐步深入推进公司亦可借助其渐趋成熟的社区内智能供应链体系引入第三方社区电商企业来做大社区零售业务扩大垂直产业类型增厚社区增值服务收入请务必阅读正文后的重要声明部分11公司研究报告万物云2602HK23商企服务强强联合城市综合服务引领者商企和城市空间综合服务市场快速增长集中度低据弗若斯特沙利文测算中国商企和城市空间综合服务市场规模已由2016年的15549亿元增加至2021年的40629亿元期间CAGR为212预计2026年中国商企和城市空间综合服务市场规模将达到88452亿元2021年至2026年期间CAGR为168在中国650000家商企和城市空间综合服务提供商中截至2020年前五大商企和城市空间综合服务提供商占商企和城市空间综合服务市场总收入约069图31商企和城市空间综合服务市场近6年CAGR达212884529000075030800002259970000635041885760000536294568415945500004062913825339114000029233116362395611023658533000019547102655617315549895547559200007576398046707340485704236462960610000163802027898451284002016201720182019202020212022E2023E2024E2025E2026E商企空间综合服务亿元城市空间整合服务亿元数据来源招股说明书弗若斯特沙利文西南证券整理商业和城市空间综合服务收入稳步提升重点布局高线级城市公司提供商企和城市基于营造宜人环境空间的综合服务主要包括为商企政府部门和其他机构客户提供的物业服务及综合设施管理服务开发商增值服务以及城市空间整合服务2018年7月公司以167亿美元购买戴德梁行49的股权成为其第四大股东之后2020年4月公司与戴德梁行成立合资公司万物梁行此外公司还通过CityUp品牌提供城市空间整合服务公司商企和城市空间综合服务2021年实现营收869亿元占比提升至367其中一线城市及新一线城市占比7442022H1该服务毛利率为141小幅下降但整体维持良好水平图322021年商企和城市空间综合服务一线类城市占比超70图332022H1商业和城市空间综合服务收入同比39810025100474146869215210802338020520649172606015915509141422416413429404010202983283312050201920202021002019202020212022H1一线城市及香港新一线城市二线城市其他商企和城市空间综合服务收入亿元毛利率右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分12公司研究报告万物云2602HK物业及设施管理服务管理规模持续增长公司提供全面的物业及设施管理服务包括商业物业服务及综合管理服务包括但不限于办公空间商业综合体产业园区及公共场所公司主要通过万物梁行开展物业及设施管理服务2022H1年公司物业及设施管理服务收入345亿元同比增长578实现高速增长占商企和城市综合服务收入的678为公司主要发展与盈利业务2022H1公司物业及设施服务在管项目1706个已签约项目数量1929个年化饱和收入为940亿元2021年公司物业及设施管理服务在管建筑面积125亿万方同比增长570规模快速增长图342022H1物业及设施服务收入345亿元578图352022H1物业及设施管理服务占比6786070529546050566578402504034526840302573143020206781010002019202020212022H1物业和设施管理服务开发商增值服务城市空间整合服务物业及设施管理服务亿元yoy右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图362022H1物业及设施服务在管项目1706个图372021年物业及设施管理服务在管建筑面积125亿万方25001600013612192914000124562000166417061565120001000087391500793410388000979566710004825623681600040005002000002019202020212022H1201920202021在管项目数量个已签约项目数量个在管建筑面积万方合约建筑面积万方数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理公司和戴德梁行合作能够发挥各自优势形成品牌叠加效应奠定商企物管的领先优势戴德梁行作为外资五大行具有宽广的国际化视野丰富的资产管理经验和市场影响力而公司作为国内综合实力最强的物管企业具有丰富的本土化物管经验丰富的客户资源和现金的科技管理系统二者成立合资公司万物梁行能够有效发挥各自优势双方协作进行商写物业管理综合设备管理等服务由此奠定万物梁行在国内商写物管领域的强大竞争力2021年独立第三方在管项目数量达1316个同比增长683占比达841连续三年占比上升实现快速增长2022H1占比维持在841公司主要通过从独立第三方获取物业及设施管理项目新合约管理的项目类型也不断拓展和丰富涵盖业主企业及其他机构客户并不十分依赖万科集团获取项目2021年公司独立第三方项目中标率为557独立第三方协议留存率达966整体保持较高的水平请务必阅读正文后的重要声明部分13公司研究报告万物云2602HK图382022H1独立第三方在管项目数量占比达841图39物业及设施服务独立第三方项目中标率以及协议留存率1001009749569661591592472018080730635557606084184140753799402020002019202020212022H1201920202021独立第三方万科集团及其合联营企业独立第三方协议留存率独立第三方项目中标率数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理注项目中标率数据中的项目包含1独立第三方开发2万科集团及其合联营企业开发但随后整体出售给独立第三方城市空间整合服务拓展强劲有望成为新的业绩增长点2020年10月公司推出城市服务专属平台万物云城并设定3年目标-在京津冀长三角大湾区三个核心城市群及成都重庆武汉青岛郑州西安济南等7个重点城市计划落地100个城市服务项目2022H1公司城市空间整合服务27亿元同比增长1179涨幅较大有望成为公司新的业绩增长动力自2019到2022H1公司城市空间整合服务收入占比由07上升到54增长态势迅猛截至2022H1公司在25个城市拥有59个城市空间整合服务项目图40公司城市空间整合服务覆盖城市数量以及项目数量70596050474030252220168104602019202020212022H1城市空间整合服务覆盖城市数量城市空间整合服务项目数量数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分14公司研究报告万物云2602HK图412022H1城市空间整合服务收入27亿元118图422022H1城市空间整合服务收入占比提升至54403001000734163954352502400803642683023332739535320025602015040151179678102100598620608102050050300002019202020212022H12019202020212022H1物业及设施管理服务开发商增值服务城市空间整合服务城市空间整合服务亿元yoy右数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理公司专注于一体化管理城市梳理出城市空间管理生态环境服务社区协同治理及社区运营更新4类产品解决方案万物云城鉴于母公司的政府资源深铁为第一大股东以及品牌地位公司多以总包商的身份承接城市服务项目再将业务分包给专业供应商不同于部分物企以环卫为主要业务载体公司梳理出城市空间管理生态环境服务社区协同治理及社区运营更新4类产品解决方案为不同城市提供个性化服务公司的城市空间服务项目开展方式主要分为两大类包括合作模式股权合作和全委模式合同委托城市建成区主要与政府城市管理部门或街道办事处签订委托协议而新城新区的城市服务项目主要是与新区政府控制的国有企业合资新设城市管理平台公司以股权承接方式合作两种模式下对利润表的影响区别在于合作模式不并表以合联营投资收益列示因此考虑真实业务收益还需关注该服务开展模式带来的投资收益此外公司在开展合作模式的同时引入全局智能运营模式提供了远程调度服务额外收取远程数据运营服务费每年收取合联营企业约2收入的远程空间运营服务费从战略意义的视角看通过提供城市空间整合服务与政府建立长期良好合作关系有助于未来公司其他垂直业务领域获取大量业务机会表4公司城市空间服务项目开展模式项目开展模式具体方式收费模式对财报影响以合联营企业的股权占比确认相应损益股权合作与政府指定的国企投资企业成立合联营以合联营投资收益合作模式通过引入BPaas解决方案收取合联营企业约企业由国企控股公司派驻总经理负责经营管理列示2收入的远程空间运营服务费合同委托通过招投标程序直接与政府签订城市空直接成为业务收入全委模式参考多种因素定价按月支付间整合服务协议影响利润表数据来源公司公告西南证券整理请务必阅读正文后的重要声明部分15公司研究报告万物云2602HK图43城市服务与政府及专项服务商合作架构图数据来源公司官网西南证券整理以横琴项目为例公司在城市空间管理城市资源运营公共辅助服务和物业维度方面全面升级效果显着2018年万物云城以总承包商的身份股权合作的方式为大横琴提供全方位的城市服务万物云城出资占比40珠海大横琴出资60共同成立大横琴城市公共资源管理公司2019年1月大横琴城资以27亿元中标2019年横琴新区岛内市政管养采购项目全面接管覆盖横琴10646平方公里的市政基础设施管养工作管养范围从地上到地下提供包括市容环卫园林绿化城市照明高压管养城市桥梁市政道路水利设施在内的管养服务形成了以空间管理资源管理公共服务物业服务经营业务和综合管廊为主的51城市空间整合服务业务板块3蝶城模式实现效率提升浓度战略成效卓著31蝶城布局加速规模效应逐渐凸显建立万物云街道模式科技协同赋能提升管理效率万物云街道模式是指将公司在管项目和设施同社区商企乃至城市空间联系起来围绕一条街道内服务建立2030分钟可达的服务圈蝶城在每一个万物云街道内建立一个本地化服务网络以实现协同运营提质增效创收等目的通过在街道区域内积极践行远程运营和混合服务员工可在20-30分钟内实现在管物业之间往返提升运营管理效率公司共将万物云街道按服务范围分为三个级别服务范围涵盖3000户家庭以上的街道按照服务家庭户数将万物云街道分为三个级别目标蝶城3000-6000户家庭主攻蝶城6000-10000户家庭标准蝶城10000户以上家庭不同等级的蝶城侧重点有所不同早期投入较高但随着成熟度的提升后期收益将逐步显现请务必阅读正文后的重要声明部分16