我m们的观点：公司三驾马车齐头并进，基础物管相关业务提供稳健的基础盘，商企城服和AIoT及BPssS业务成长速度更快，公司积极培育发展外拓能力，进一步推进蝶城战略，提升蝶城浓度加快促进各项业务协同增长，加强规模效应，达到降本增效的效果。当前股价对应公司2023E/2024EPE为18/14倍（Wind一致预测），建议投资者关注。
　　2022A业绩符合预期：2022A公司实现营业收入301.1亿元人民币（下同），同比增长27.0%；毛利润42.3亿元，同比增加5.2%；归母净利润为15.1亿元，同比下降9.4%，其中受到收购带来的8.5亿客户关系摊销影响，2022AEBITDA为28.5亿元，同比增长7.6%。2022A毛利率为14.1%，同比下降2.9个百分点，剔除客户关系摊销后，经调整毛利率15.9%，同比下降1.1个百分点。
　　基本盘稳步发展：2022A公司的基本盘业务社区空间消费居住服务收入为165.8亿元，同比增长26%。其中住宅物业、居住相关资产、其他社区增值分别为148.1、13.5、4.2亿元，同比增长30%、8%、下降22%。截至年末的在管住宅项目为3446个，同比增加623个；在管饱和收入为228亿元，同比增长28%。合约项目为4358个，同比增加473个；合约饱和收入为287亿元，同比增长20%。三项业务的毛利率分别为9.9%、27.6%、63.6%，同比下降1.3、下降2.8、下降17.1个百分点。
　　商企城服加速外拓：2022A公司的商企城服业务收入为111.4亿元，同比增长28%。其中物业及设施管理、开发商增值、城市空间业务收入分别为75.4、29.4、6.6亿元，同比增长43%、下降4%、增长95%。三项业务的毛利率为12.2%、13.9%、8.2%，同比下降1.6、下降5.6、下降9.2个百分点。万物梁行在管项目中第三方项目数量占比达到84%，期内新增签约饱和收入41.5亿元，同比增长43%，其中来自第三方占87%。
　　 AIoT及BPaaS业务增长快，利润率高。2022A公司的AIoT和BPaaS业务收入为16.3亿元，同比增长29%。其中AIoT和BPaaS收入分别为13.8和9.9亿元，同比增长14%和57%。两项业务的毛利率为30.7%和32.9%，同比增长5.9和下降6.9个百分点。
　　积极推进布局蝶城战略：22年公司共布局584个蝶城，较21整体增长125个。其中标准蝶城176个、主攻蝶城171个、目标蝶城237个，分别增长55、52、18个。全年共38个蝶城实现流程改造，为基础住宅业务带来超3000万成本提效，提升毛利改善4%。
　　现金流健康，回款速度提升：2022A公司经营性现金流27.6亿元，现金盈余保障倍数为1.74倍，预收款43.1亿元。22年公司的应收帐期为65天，同比提升7天。应付账期为60天，同比增长6天。
　　风险提示：市场拓展和收购不及预期、增值业务拓展不及预期、收缴率不及预期、数字化研发不及预期。