23H1归母净利润恢复稳健增长，维持“买入”评级
　　公司8月24日发布半年报，23H1实现营收160.2亿元，同比+12%；归母净利润10.0亿元，同比+14%；EBITDA 18.6亿元，同比+20%。考虑到公司在管饱和收入的增长低于我们预期，我们下调营收预测，预计公司23-25年EPS为1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）。可比公司平均2023PE为20倍（Wind一致预期），考虑到公司蝶城战略仍处于验证阶段，且二级市场交易流动性偏弱，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为22倍，目标价39.58港币（前值51.87港币，基于26倍2023PE），维持“买入”评级。
　　业绩恢复增长，提升派息比率
　　23H1公司社区空间、商企和城市空间、科技业务营收分别同比+13%、11%、14%，三大板块均实现稳健增长。公司毛利率同比+0.1pct至15.1%，其中社区空间毛利率在蝶城战略和退出部分低效项目的助力下，同比+2.2pct至14.9%；但商企和城市空间毛利率受设施管理业务占比提升和地产市场承压等影响，同比-2.9pct至11.2%；科技业务毛利率由于BPaaS服务中企业服务占比提升，同比-1.7pct至32.5%。此外，公司销售和管理费用率同比-0.5pct至7.7%，主要得益于管理费用的管控。公司拟以EBITDA的20%进行中期派息，而22全年派息比例为10%，彰显公司对于股东回报的重视。
　　蝶城改造进度快于年初计划，物管提效和生态叠加持续兑现
　　截至23H1，公司蝶城数量达到601个，较22年末增加17个；其中流程改造蝶城数量达到150个，超过年初100个的计划，累计投入资金3.0亿元，推动这些蝶城的住宅物管毛利率提升超过4pct，亦带动公司整体剔除无形资产摊销的住宅物管毛利率同比+2.4pct至14.4%。此外，公司共在40个蝶城落地房屋焕新业务，蝶城内房屋焕新签约合同金额同比+66%至1.6亿元，带动居住相关资产服务营收同比+30%，毛利率同比+4.3pct至28.4%。
　　物管市拓保持较高体量，BPaaS业务增速亮眼
　　截至23H1，公司合约饱和收入为445亿元，较22年末净增24亿元，住宅/商企分别净增6/18亿元，继续保持较高的市拓体量；在管饱和收入为343亿元，较22年末净增5亿元。科技业务方面，尽管AIoT服务受房企发展承压的制约，营收同比-7%，但BPaaS服务通过新增拓展22个外部企业客户、持续在44个物业城市项目落地，营收同比+48%。
　　风险提示：关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和社区增值服务发展不及预期。