导读：2023二季度以来，REITs二级市场整体表现较弱，流动性不足和部分投资者趋同交易等原因导致REITs指数持续下行。随着经济回暖和REITs制度进一步完善，7月以来REITs表现回暖明显。本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，梳理了国内REITs政策的演进，并分析了不同类型REITs 2023Q2业绩和经营表现。
　　REITs市场回顾：四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖。一级发行：四单扩募顺利落地，新发首日涨幅回落。2023Q2共发行1只REITs，发行节奏放缓。其中，2023年6月30日上市产业园区REITs中金湖北科投光谷REIT，发行规模15.75亿元。二级表现：REITs指数止跌回升，成交活跃度回升。近一年（2022.8.17-2023.8.18），REIT指数前期整体下行，近期止跌回升。2022年8月17日开始，REITs指数小幅上涨后持续下行。2022.08.17-2023.7.5，中证REITs指数累计下行27.8%，REITs产权指数下行27.0%，REITs经营权指数下行19.8%。后续REITs市场回暖，截至2023.8.18，中证REITs指数降幅收窄至21.8%，REITs产权指数降幅收窄至20.5%，经营权指数降幅收窄至13.4%。流动性方面，2023年REITs成交活跃度有所回升。一季度随着市场走弱，成交活跃度逐渐下行，4月以来成交活跃度下降明显，7月市场表现回暖，成交活跃度逐渐回升。
　　政策分析及展望：制度不断完善，鼓励民间投资项目发行REITs。政策不断出台推动我国公募REITs市场发展。2023年6月13日，国家发改委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会。2023年7月6日，国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs，不断提升民间投资积极性。2023年7月24日，国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知。2023年8月1日，国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。相关法律法规继续不断完善。2023年7月25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。
　　2023Q2业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q2环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT完成度领先，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25%，华夏合肥高新REIT和建信中关村REIT完成度不及预期。仓储物流：Q2业绩环比上升，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA完成额达27.4%。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA完成额达24.7%，较一季度下降12.52PCT。能源基础设施：Q2环比上行，EBITDA恢复良好。鹏华深圳能源REIT2023二季度营收情况较2023一季度大幅上行，EBITDA环比显著上升。保障性租赁住房：Q2业绩环比上行，整体运营情况良好。保障性租赁住房方面，2023年二季度经营表现整体稳健，营收环比小幅上行，EBITDA环比略微下降，营收和EBITDA完成度均高于25%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为25.2%、25.9%、25.5%和26.9%。交通基础设施：Q2环比略微下行，待业绩修复。交通基础设施方面REITs环比略微下行。2023Q2,7只交通基础设施REITs营收平均完成度为22.6%，EBITDA完成度为24.3%，其中，只有国金中国交建REIT营收完成度超25%。华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT营收完成度低于20%。生态环保：Q2环比回升，EBITDA保持稳健。受季节性等影响，生态环保方面，首创水务REIT二季度营收同比环比均上涨，EBITDA环比上升，首钢绿能REIT二季度营收环比下行，EBITDA环比下行。富国首创水务REIT二季度营收同比环比均有上涨，营收完成度为25.9%，环比上涨3.4PCT。
　　可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大。可供分配金额方面，2023Q2仓储物流REITs、能源基础设施和保障性租赁住房REITs完成度超预期，园区基础设施REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一，交通基础设施和生态环保REITs可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比27.2%，占比环比上升4.4 PCT。仓储物流REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比31.8%，占比环比上升5.0 PCT。能源基础设施REITs二季度可供分配金额继续大幅上升，完成额占比31.7%，占比环比上升19.7 PCT，完成度超预期。保障性租赁住房REITs 2023Q2可供分配金额完成额占比29.6%，超预期完成。交通基础设施方面，2023Q2可供分配金额完成额占比

研究报告全文：TableMain证券研究报告策略专题2023年08月22日策略专题REITs表现回暖业绩整体修复公募REITs二季报分析证券分析师吴开达TableSummary投资要点资格编号S0120521010001邮箱wukdteboncomcn肖峰导读2023二季度以来REITs二级市场整体表现较弱流动性不足和部分投资资格编号S0120522080003者趋同交易等原因导致REITs指数持续下行随着经济回暖和REITs制度进一步完善7月以来REITs表现回暖明显本文回顾了REITs一级发行和二级市场表邮箱xiaofengteboncomcn现梳理了国内REITs政策的演进并分析了不同类型REITs2023Q2业绩和经营表现研究助理REITs市场回顾四单扩募顺利完成二级表现逐渐回暖一级发行四单扩募顺利落地新发首日涨幅回落2023Q2共发行1只REITs发行节奏放缓其中相关研究2023年6月30日上市产业园区REITs中金湖北科投光谷REIT发行规模1575亿元二级表现REITs指数止跌回升成交活跃度回升近一年2022817-1三次收敛价值居前2023818REIT指数前期整体下行近期止跌回升2022年8月17日开始2023820REITs指数小幅上涨后持续下行20220817-202375中证REITs指数累计下2汇率对A股的指引如何行278REITs产权指数下行270REITs经营权指数下行198后续REITs2023820市场回暖截至2023818中证REITs指数降幅收窄至218REITs产权指数降幅收窄至205经营权指数降幅收窄至134流动性方面2023年REITs3证监会加快推动REITs常态化成交活跃度有所回升一季度随着市场走弱成交活跃度逐渐下行4月以来成交发行和高质量扩容周观REITs2023活跃度下降明显7月市场表现回暖成交活跃度逐渐回升年8月第3周-20238194择善而从基于全球机构配政策分析及展望制度不断完善鼓励民间投资项目发行REITs政策不断出台推置的视角-2023814动我国公募REITs市场发展2023年6月13日国家发改委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会2023年7月6日国家发展改革5固本培元曲折前进政策工具箱委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs不断提升民间投资积如何施展发力-2023814极性2023年7月24日国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知2023年8月1日国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知其中提出扩大基础设施领域不动产投资信托基金REITs发行规模推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs进一步扩大民间投资相关法律法规继续不断完善2023年7月25日证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调进一步提升服务国家重大战略的质效推动公司债和企业债协同发展做优做强科创债抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地进一步提升期货市场功能更好服务经济平稳运行大局2023Q2业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解园区基础设施Q2环比修复缓慢整体完成度较高东吴苏园产业REIT完成度领先博时蛇口园区REIT华安张江光大REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25华夏合肥高新REIT和建信中关村REIT完成度不及预期仓储物流Q2业绩环比上升经营表现相对稳健仓储物流方面运营情况相对稳健EBITDA完成额达274红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA完成额达247较一季度下降1252PCT能源基础设施Q2环比上行EBITDA恢复良好鹏华深圳能源REIT2023二季度营收情况较2023一季度大幅上行EBITDA环比显著上升保障性租赁住房Q2业绩环比上行整体运营情况良好保障性租赁住房方面2023年二季度经营表现整体稳健营收环比小幅上行EBITDA环比略微下降营收和EBITDA完成度均高于25红土创新深圳安居REIT华夏北京保障房REIT中金厦门安居REIT华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为252259255和269交通请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题基础设施Q2环比略微下行待业绩修复交通基础设施方面REITs环比略微下行2023Q27只交通基础设施REITs营收平均完成度为226EBITDA完成度为243其中只有国金中国交建REIT营收完成度超25华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT营收完成度低于20生态环保Q2环比回升EBITDA保持稳健受季节性等影响生态环保方面首创水务REIT二季度营收同比环比均上涨EBITDA环比上升首钢绿能REIT二季度营收环比下行EBITDA环比下行富国首创水务REIT二季度营收同比环比均有上涨营收完成度为259环比上涨34PCT可分配金额及估值可供分配金额完成率较高交通基础设施估值分化较大可供分配金额方面2023Q2仓储物流REITs能源基础设施和保障性租赁住房REITs完成度超预期园区基础设施REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一交通基础设施和生态环保REITs可供分配金额完成度不及预期园区基础设施REITs方面2023Q2可供分配金额有所上升完成额占比272占比环比上升44PCT仓储物流REITs方面2023Q2可供分配金额有所上升完成额占比318占比环比上升50PCT能源基础设施REITs二季度可供分配金额继续大幅上升完成额占比317占比环比上升197PCT完成度超预期保障性租赁住房REITs2023Q2可供分配金额完成额占比296超预期完成交通基础设施方面2023Q2可供分配金额完成额占比小幅下降63PCT至221生态环保类REITs2023Q2可供分配金额完成额大幅下降完成度不及预期风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期经济修复程度不及预期242请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题内容目录1REITs市场回顾四单扩募顺利完成二级表现逐渐回暖711一级发行四单扩募顺利落地新发首日涨幅回落712二级表现REITs指数止跌回升成交活跃度回升102政策分析及展望制度不断完善鼓励民间投资项目发行REITs1232023Q2业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解1431园区基础设施Q2环比修复整体完成度较高1532仓储物流Q2业绩环比上升经营表现相对稳健1833能源基础设施Q2环比上行EBITDA恢复良好2034保障性租赁住房Q2业绩表现稳定整体运营情况良好2135交通基础设施Q2环比略微下行待业绩修复2336生态环保Q2环比回升EBITDA保持稳健274可分配金额及估值可供分配金额完成率较高交通基础设施估值分化较大295风险提示41342请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图表目录图12023年一季度以来REITs发行节奏趋缓7图22023Q2新上市REIT首日涨幅较2023Q1下降8图3上市REITs类型分布按只数8图4上市REITs类型分布按市值9图5近一年REITs指数涨跌幅10图6中证REITs指数与沪深300指数走势对比10图7REIT细分类别历史表现对比11图8近期REITs成交活跃度有所回升11图92023Q2能源基础设施REITs营收完成度领先园区基础设施REITs仓储物流REITs保障性租赁住房REITs和生态环保REITs完成度相近交通基础设施REITs完成度相对较低14图102023Q2能源基础设施REITsEBITDA完成度领先保障性租赁住房REITs园区基础设施REITs仓储物流REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上交通基础设施REITs完成度相对较低14图11园区基础设施REITs营业收入完成度测算15图12园区基础设施REITsEBITDA完成度测算15图13仓储物流REITs营业收入完成度测算18图14仓储物流REITsEBITDA完成度测算18图15红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位18图16中金普洛斯REIT二季度出租率小幅下降租金单价稳定上涨19图17能源基础设施REIT营业收入完成度测算20图18能源基础设施REITEBITDA完成度测算20图19鹏华深圳能源REIT2023二季度发电量上行20图20保障性租赁住房营业收入完成度测算21图21保障性租赁住房EBITDA完成度测算21图22红土创新深圳安居REIT四个项目二季度出租率保持高位安居锦园项目小幅上行21图23华夏北京保障房REIT二季度各项目收缴率小幅下降22图24文龙家园项目出租率保持稳定熙悦尚郡二季度小幅回升22图25中金厦门安居REIT珩琦公寓二季度出租率环比上升维持较高水平23图26交通基础设施REITs营业收入完成度测算23442请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图27交通基础设施REITsEBITDA完成度测算23图28浙商沪杭甬REIT二季度日均通行车量持续上升24图29平安广州广河REIT高速项目2023年二季度收费车流量持平一季度免费车流量环比上行25图30华夏越秀高速REIT二季度通行费收入同比小幅上升26图31生态环保REITs营收完成度测算27图32生态环保REITsEBITDA完成度测算27图33中航首钢绿能REIT季度生活垃圾处理量环比同比均上行厨余垃圾收运处置量小幅回升28图34富国首创水务REIT深圳项目各水厂二季度污水处理量均回升合肥项目有所回升28图35富国首创水务REIT深圳项目各水厂二季度污水平均处理量小幅上升合肥项目上升28图36可供分配金额多数超预期完成交通基础设施与生态环保REITs不及预期29图37园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算30图38PNAV倍数估值结果建信中关村REIT最低国泰君安东久临港REIT较高30图39博时蛇口产园REIT中债估值收益率30图40东吴苏园产园REIT中债估值收益率30图41华安张江光大REIT中债估值收益率31图42建信中关村REIT中债估值收益率31图43华夏合肥高新REIT中债估值收益率31图44国泰君安临港REIT中债估值收益率31图45国泰君安东久新经济REIT中债估值收益率31图46华夏和达高科REIT中债估值收益率31图47仓储物流REITs可供分配金额完成度测算32图48PNAV倍数估值结果中金普洛斯REIT倍数更低33图49嘉实京东仓储REIT中债估值收益率33图50红土创新盐田港REIT中债估值收益率33图51中金普洛斯REIT中债估值收益率33图52能源基础设施REITs可供分配金额完成度测算34图53PNAV倍数估值结果鹏华深圳能源REIT34图54鹏华深圳新能源REIT中债估值收益率34542请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图55中信建投国家电投新能源REIT收益率34图56中航京能光伏REIT收益率34图57保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度测算35图58PNAV倍数估值结果中金厦门安居REIT最低华夏华润有巢REIT最高35图59中金厦门安居REIT中债估值收益率37图60华夏北京保障房REIT中债估值收益率37图61红土创新深圳安居REIT中债估值收益率37图62华夏基金华润有巢REIT中债估值收益率37图63交通基础设施REITs可供分配金额完成度测算37图64PNAV倍数估值结果交通基础设施REITs倍数普遍较低华夏中国交建REIT最低38图65平安广州广河REIT中债估值收益率39图66浙商沪杭甬REIT中债估值收益率39图67华夏越秀高速REIT中债估值收益率39图68华夏中国交建REIT中债估值收益率39图69国金中国铁建REIT中债估值收益率39图70华泰江苏交控REIT中债估值收益率40图71中金安徽交控REIT中债估值收益率40图72生态环保REITs可供分配金额完成度测算40图73PNAV倍数估值结果中航首钢绿能REIT更低40图74中航首钢绿能REIT中债估值收益率41图75富国首创水务REIT中债估值收益率41表12023年二季度政策频出鼓励民间投资项目发行REITs12表2华夏和达高科REIT二季度新签约租金较存量租约租金有不同程度上涨16表3浙商沪杭甬REIT项目二季度通行费收入同比上升24表4平安广州广河REIT基础设施项目2023Q2混合车流量和通行费结算收入同比上涨24表5华夏中国交建REIT二季度通行费收入和客车流量同比环比均增长26642请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题导读2022年我们在REITs国际观与放眼望手册中将新型大类资产REITs的本质分类和投资特性进行深度分析拆解并从REITs的制度建设与发展路径不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望2022年12月我们在REITs投资价值分析手册2023公募REITs年度展望中指出随着REITs价值逐步被市场所认识2023年REITs表现也将更分化并聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现围绕资产所在行业发展REITs底层资产的基本面表现REITs估值表现进行分析2023年6月我们在业绩表现分化静待估值修复中指出REITs市场发行趋缓市场总体震荡下行2023Q1各版块业绩表现分化园区基础设施环比修复缓慢仓储物流保障性租赁住房表现稳定能源基础设施环比下行交通基础设施和生态环保环比回升2023二季度以来REITs二级市场整体表现较弱流动性不足和部分投资者趋同交易等原因导致REITs指数持续下行随着经济回暖和REITs制度进一步完善7月以来REITs表现回暖明显本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现梳理了国内REITs政策的演进并分析了不同类型REITs2023Q2业绩和经营表现1REITs市场回顾四单扩募顺利完成二级表现逐渐回暖11一级发行四单扩募顺利落地新发首日涨幅回落1只产业园区REITs上市REITs市场继续扩容2023Q2共发行1只REITs发行节奏放缓其中2023年6月30日上市产业园区REITs中金湖北科投光谷REIT发行规模1575亿元四单公募REITs顺利完成扩募合计募资超50亿6月首批4单公募REITs扩募项目均完成定向募集沪深交易所官网分别披露了中金普洛斯REIT华安张江光大REIT博时蛇口产园REIT红土创新盐田港REIT的定向扩募发行情况报告书4单项目实际募资总额超50亿元图12023年一季度以来REITs发行节奏趋缓资料来源Wind德邦研究所742请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题2023Q2新上市REIT首日涨幅较2023Q1有所下降2023Q2上市的中金湖北科投光谷REIT首日涨跌幅为-6图22023Q2新上市REIT首日涨幅较2023Q1下降资料来源Wind德邦研究所备注此图仅说明趋势故不作具体REITs区分截至2023年8月18日REITs共计上市28支总市值达到922亿元交通基础设施REITs为主其次园区基础设施REITs和能源基础设施交通基础设施和园区基础设施类REITs为市场的主力军从市值来看交通基础设施REITs市值高达350亿元占总市值的35以上园区基础设施REITs市值为201亿占总市值的219此外保障性租赁住房REITs有4支上市市值达55亿元占总市值的6仓储物流REITs上市3支基金市值达130亿元占总市值的14能源基础设施REITs上市了3支基金市值达到152亿元占总市值的165生态环保类REITs上市2支基金市值为34亿元占总市值的37图3上市REITs类型分布按只数842请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题资料来源Wind德邦研究所备注数据截至2023年8月18日图4上市REITs类型分布按市值资料来源Wind德邦研究所备注数据截至2023年8月18日942请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题12二级表现REITs指数止跌回升成交活跃度回升近一年2022817-2023818REIT指数前期整体下行近期止跌回升2022年8月17日开始REITs指数小幅上涨后持续下行20220817-202375中证REITs指数累计下行278REITs产权指数下行270REITs经营权指数下行198后续REITs市场回暖截至2023818中证REITs指数降幅收窄至218REITs产权指数降幅收窄至205经营权指数降幅收窄至134流动性方面2023年REITs成交活跃度有所回升一季度随着市场走弱成交活跃度逐渐下行4月以来成交活跃度下降明显7月市场表现回暖成交活跃度逐渐回升图5近一年REITs指数涨跌幅资料来源Wind德邦研究所图6中证REITs指数与沪深300指数走势对比资料来源Wind德邦研究所1042请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题图7REIT细分类别历史表现对比资产类型名称20日涨跌幅60日涨跌幅250日涨跌幅YTD涨跌幅上市至今涨跌幅园区基础设施东吴苏园产业REIT061-007-1181-5811347华安张江光大园REIT-021-881-1677-13831649博时招商蛇口产业园REIT-279-935-2445-1936859建信中关村产业园REIT-181-1310-3890-2930-742华夏合肥高新产园REIT260-621-686398国泰君安临港创新产业园REIT0830322512913国泰君安东久新经济REIT067-271-1652476华夏杭州和达高科产园REIT004-973-1264-452中金湖北科投光谷REIT117-145-145鹏华深圳能源REIT-026-268-431-10782353能源基础设施中信建投国家电投新能源REIT213069192192中航京能光伏REIT24226710921092中金普洛斯REIT279-748-1392-18561722仓储物流红土创新盐田港REIT518-032-1202-6662654嘉实京东仓储基础设施REIT44218312241224华夏北京保障房REIT5044490231361中金厦门安居REIT580323-169970保障性租赁住房红土深圳安居REIT022351003949华夏基金华润有巢REIT3415493651055富国首创水务封闭式REIT-038-060-1232-8872014生态环保中航首钢绿能REIT-213-088-1077-1892511沪杭甬杭徽REIT190222-389-1301208平安广交投广河高速REIT-109-1074-2139-2036-1779华夏越秀高速公路REIT028122-884-425991交通基础设施华夏中国交建高速REIT-336-1223-3235-2508-3184国金中国铁建高速REIT370-096-374-163华泰江苏交控REIT182203-068027中金安徽交控REIT234310-819-1141资料来源Wind德邦研究所备注统计时间截至2023年8月18日图8近期REITs成交活跃度有所回升资料来源Wind德邦研究所1142请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题2政策分析及展望制度不断完善鼓励民间投资项目发行REITs政策不断出台推动我国公募REITs市场发展2023年6月13日国家发改委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会国家发改委投资司负责人指出围绕扩大有效投资着力推动投资高质量发展要发挥好中央预算内投资引导带动作用进一步提升地方政府专项债券项目质量着力促进民间投资稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金REITs工作探索建立与银行投贷联动试点合作机制将可研大纲有关要求落实落细到投资各行业各领域各主体以高质量的项目前期工作提升投资决策的科学化规范化和法治化水平促进投资精准有效落地推动经济实现质的有效提升和量的合理增长2023年7月6日国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs不断提升民间投资积极性国家发展改革委正积极推动消费供热水电旅游等基础设施项目有望取得新突破2023年7月24日国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知其中提出鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs将进一步加大工作力度推荐更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs促进资产类型多样化进一步拓宽民间投资的投融资渠道降低企业资产负债率提升再投资能力各省级发展改革委要与自然资源生态环境住房城乡建设等部门加强沟通协调重点围绕前期手续完善产权证书办理土地使用管理等方面帮助落实存量资产盘活条件支持更多的民间投资项目发行基础设施REITs2023年8月1日国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知其中提出扩大基础设施领域不动产投资信托基金REITs发行规模推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs进一步扩大民间投资相关法律法规继续不断完善2023年7月25日证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调进一步提升服务国家重大战略的质效贯彻落实国务院常务会议审议通过的加大力度支持科技型企业融资行动方案着力健全支持优质科技型企业的制度机制坚守科创板创业板定位进一步提升服务的精准性推动公司债和企业债协同发展做优做强科创债抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地进一步提升期货市场功能更好服务经济平稳运行大局表12023年二季度政策频出鼓励民间投资项目发行REITs时间相关主体相关文件及会议内容要点总结债券监管工作分析当前形势研究部署2023年债券监管重点任务强调要全面深化2023年债券监管工作2023年2月10日证监会REITs不动产投资信托基金市场建设坚持发展与规范并重全力推动REITs市场高质量发会议展不动产私募投资基促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展落实证监会开展不动产私募投资基金试点要求2023年2月20日中基协金试点备案指引试规范私募投资基金从事不动产投资业务稳妥推进不动产私募投资基金试点工作积极发挥私行募股权投资基金作用有力支持房地产市场平稳健康发展中基协资产证券化业在REITs市场方面进一步拓宽试点资产类型研究调整项目收益率和资产规模要求推动扩2023年2月22日中基协务委员会2023年第募常态化发行提高二级市场流动性优化推荐审核流程明确大类资产准入和信息披露标一次工作会议准探索建立多层次REITs市场推动REITs专项立法研究稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房支持房地产投关于金融支持住房资信托基金REITs份额交易流通促进长期稳定经营防范短期炒作优先支持雄安新央行银保监2023年2月24日租赁市场发展的意见区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净会征求意见稿流入的大城市开展房地产投资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持1242请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题保险资产管理公司支持公司治理健全内控管理规范资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券2023年3月9日证监会开展资产证券化业务化ABS及不动产投资信托基金REITS业务指引一是拓宽REITs行业范围尽快覆盖到新基建水利等基础设施领域加快打造REITs市场2023年潮涌浦江的保障性租赁住房板块着力推动重大标志性项目REITs落地更好统筹REITs质的有效提2023年3月22日上交所投资上海全球分享季升和量的合理增长二是深入项目前端推动建立重点地区省市政府牵头多部门参加的综合新闻通气会推动机制保障常态化发展的项目资源供给三是逐步优化体现REITs产品特点的信息披露规则体系持续强化二级市场交易行为监测和处置能力维护市场运行平稳有序关于规范高效做好进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率促进基础设施REITs市场平稳健康基础设施领域不动产发展有关通知一认真做好项目前期培育二合理把握项目发行条件三切实提高申2023年3月24日发改委投资信托基金报推荐效率四充分发挥专家和专业机构作用五用好回收资金促进有效投资六切实REITs项目申报加强运营管理推荐工作的通知进一步推进基础设进一步推进REITs常态化发行完善基础制度和监管安排健全市场功能更好服务构建新发施领域不动产投资信展格局和经济高质量发展一加快推进市场体系建设提升服务实体经济能力二完善审2023年3月24日证监会托基金REITs常核注册机制提高制度化规范化透明化水平三规范与发展并重促进市场平稳运行四态化发行相关工作的进一步凝聚各方合力推动市场持续健康发展通知转发国家发展改革委关于规范高效做好各区发展改革委临港新片区管委会会同国资商务等部门积极梳理辖内存量消费基础设施基础设施领域不动产2023年4月24日上海市发改委项目加强项目储备管理并广泛宣传动员引导推动符合条件的企业将消费基础设施资产投资信托基金通过REITs方式盘活REITs项目申报推荐工作的通知一是优化融资服务机制实行科创企业即报即审审过即发的绿色通道政策允许符合条件的科创企业参照适用知名成熟发行人制度大幅缩短科创债审核注册时限提升科创债全链条业务服务质效等二是扩大科技创新资金供给持续发挥中央企业示范引领作用加大对优质企业发行科创债的支持力度推动科技创新领域企业发行REITs三是提升科创债交易推动科技创新公司流动性将优质企业科创债纳入基准做市品种研究推出科创债ETF给予优质科创债通用质2023年4月28日证监会债券高质量发展工作押式回购融资最高档折扣系数等四是健全科创债评价考核制度将科创债承销情况纳入证券方案公司履行社会责任专项评价将科创债承销情况纳入证券公司公司债券业务执业能力评价指标单独设置科创债评优机制等五是加强工作协同配合建立健全与国务院国资委等相关部委的沟通会商机制加强与地方政府相关部门工作协同对科创债融资主体中介机构投资机构增信机构等提供政策支持突出以管资产为核心进一步优化REITs审核关注事项强化信息披露要求明确产业园修订REITs审核关注2023年5月12日证监会区收费公路两大类资产的审核和信息披露标准提高成熟类型资产的推荐审核透明度加快事项指引发行上市节奏推动REITs市场高质量发展13日国家发改委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会国家发改委投资司负责人指出围绕扩大有效投资着力推动投资高质量发展要发挥好中央预算内投资引导带动作用进一步提升地方政府专项债券项目质量着力促进民间投资稳妥开展基础2023年6月15日发改委专题培训会设施领域不动产投资信托基金REITs工作探索建立与银行投贷联动试点合作机制将可研大纲有关要求落实落细到投资各行业各领域各主体以高质量的项目前期工作提升投资决策的科学化规范化和法治化水平促进投资精准有效落地推动经济实现质的有效提升和量的合理增长国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs不断提升民间投资民生消费产业2023年7月6日发改委积极性国家发展改革委正积极推动消费供热水电旅游等基础设施项目有望取得新突REITs发展峰会破国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知其中提出鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs将进一步加大工作力度推荐更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs促进资产类型多样化2023年7月24日发改委新闻发布会进一步拓宽民间投资的投融资渠道降低企业资产负债率提升再投资能力各省级发展改革委要与自然资源生态环境住房城乡建设等部门加强沟通协调重点围绕前期手续完善产权证书办理土地使用管理等方面帮助落实存量资产盘活条件支持更多的民间投资项目发行基础设施REITs证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调进一步提升服务国家重大战略的质效贯彻落实国务院常务会议审议通过的加大力度支持科技型企业融资行动方案着力健全支持优质2023年7月25日证监会系统年中工作座谈会科技型企业的制度机制坚守科创板创业板定位进一步提升服务的精准性推动公司债和企业债协同发展做优做强科创债抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地进一步提升期货市场功能更好服务经济平稳运行大局国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知其中提出扩大2023年8月1日发改委国务院文件基础设施领域不动产投资信托基金REITs发行规模推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs进一步扩大民间投资上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会充分听取已上市产业园和仓储物流REITs产业园和仓储物流2023年8月3日上交所参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展提高信息披露质量的意见和建议同时上REITs座谈会交所就持续推进REITs市场生态建设完善信息披露机制等提出工作建议资料来源Wind中央人民政府网证监会上交所等德邦研究所1342请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题32023Q2业绩分析完成度表现分化不利因素影响将缓解营收方面2023Q2能源基础设施REITs营收完成度领先园区基础设施REITs仓储物流REITs保障性租赁住房REITs和生态环保REITs完成度相近交通基础设施REITs完成度相对较低园区基础设施REITs方面2023Q2营收较去年有所上升营收完成额占比253完成额占比同比上升50PCT仓储物流REITs方面营收完成额占比259完成额占比同比上升15PCT能源基础设施REITs方面2023Q2营收完成额最高占345交通基础设施REITs方面2023Q2营收完成额占比226同比上升38PCT生态环保REITs方面2023Q2完成额占比254不及2022Q2表现抢眼同比下降07PCT保障性租赁住房REITs方面2023Q2营收完成额占比259与2022Q4持相近水平EBITDA方面2023Q2能源基础设施REITsEBITDA完成度领先保障性租赁住房REITs园区基础设施REITs仓储物流REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上交通基础设施REITs完成度相对较低园区基础设施REITs方面2023Q2完成额占比294同比上涨02PCT仓储物流设施REITs方面2023Q2EBITDA完成额占比274同比上涨14PCT能源基础设施REITsEBITDA2023Q2完成额393环比上升107PCT保障性租赁住房REITs方面2023Q2完成预期占比266与2023Q1基本持平交通基础设施REITs方面2023Q2表现一般完成额243同比提升63PCT生态环保REITs方面2023Q2完成度255同比下降32PCT图92023Q2能源基础设施REITs营收完成度领先园区基础设施REITs仓储物流REITs保障性租赁住房REITs和生态环保REITs完成度相近交通基础设施REITs完成度相对较低营业收入完成额占比类型2023Q22023Q12022Q42022Q32022Q22022Q1园区基础设施253239247195203267仓储物流259237244245244252能源基础设施345209260375--保障性租赁住房259257257---交通基础设施226235183232188220生态环保254241243273261248资料来源Wind各基金公告德邦研究所注全文中营业收入为各REITs租金收入在进行各类REITs计算时由于各项目上市时间不同各类REITs各季度可读出数据的数量会有差异由于博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT中航首钢绿能REIT及富国首创水务REIT的招募说明书经营预测仅到2022年故采用2022年的预测数据代替图102023Q2能源基础设施REITsEBITDA完成度领先保障性租赁住房REITs园区基础设施REITs仓储物流REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上交通基础设施REITs完成度1442请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题相对较低EBITDA完成额占比类型2023Q22023Q12022Q42022Q32022Q22022Q1园区基础设施294288296232292313仓储物流274301253250260276能源基础设施39328620716--保障性租赁住房266269264---交通基础设施243265157250180224生态环保255237118300287258资料来源Wind各基金公告德邦研究所注在进行各类REITs计算时由于各项目上市时间不同各类REITs各季度可读出数据的数量会有差异由于博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT中航首钢绿能REIT及富国首创水务REIT的招募说明书经营预测仅到2022年故采用2022年的预测数据代替31园区基础设施Q2环比修复整体完成度较高2023Q2营收方面园区基础设施类REITs中东吴苏园产业REIT完成度领先博时蛇口园区REIT华安张江光大REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25华夏合肥高新REIT和建信中关村REIT完成度不及预期图11园区基础设施REITs营业收入完成度测算图12园区基础设施REITsEBITDA完成度测算资料来源Wind各基金公告德邦研究所资料来源Wind各基金公告德邦研究所注由于博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT中航首钢绿能REIT及富国首创水务REIT的招募说明书经营预测仅到2022年故采用2022年的预测数据代替拆分来看博时蛇口产园REIT二季度恢复良好当期实现营收3707万元环比增长2632023Q2营收完成度升至255环比上升53PCT2023Q2实现EBITDA2961万元环比增长165完成度占比414环比提升58PCT博时蛇口产园REIT二季度整体运营恢复良好主要是因为本季度处于出租率逐渐回复从本年度2月底最低水平到6月底出租率逐步提升至本基金设立以来的最高水平东吴苏园产业REIT二季度实现营收6942万元环比下降219营收完1542请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题成度占比284环比下降06PCT完成预期目标2023Q2实现EBITDA3895万元环比下降1212完成度占比266环比下降37PCT东吴苏园产业REIT的国际科技园五期B区项目和25产业园一期二期项目2023二季度受减免服务业小微企业和个体工商户3月至8月租金影响营业收入出现一定程度下滑华安张江光大REIT二季度实现营收2215万元环比上升409营收完成度占比264环比上升77PCT达成预期2023Q2实现EBITDA1615万元环比上升3534完成度占比272环比上升71PCT2023二季度出租率较一季度有较明显回升截至2023年6月末的整体出租率为8231但张润大厦项目重要现金流提供方哲库科技在退租谈判中预计三季度业绩或将承压建信中关村REIT二季度实现营收4431万元环比上升065营收完成度占比199环比增加01PCT2023Q2实现EBITDA2392万元环比下降462完成度占比163环比下降08PCT建信中关村REIT整体运营情况较为稳定截至2023年6月30日基础设施项目公司出租率为6784本季度北京市整体租赁市场表现持续低迷市场成交活跃度较低整体租赁市场仍面临下行压力华夏合肥高新产园REIT二季度实现营收2300万元环比减少249营收完成度占比244环比下降06PCT2023Q2实现EBITDA1562万元环比下降349完成度占比26环比下降09PCT截至2023年6月30日华夏合肥高新REIT高新睿成房屋出租率为8973高新君道房屋出租率为9248基础设施项目总可出租面积297万平方米已出租面积为271万平方米出租率为9118较上季度环比上升115PCT整体运营情况稳定华夏和达高科REIT二季度实现营收2688万元营收完成度占比254完成预期目标2023Q2实现EBITDA1785万元完成度占比2522023二季度华夏和达高科REIT两家基础设施项目公司整体运营情况良好新签约租金较存量租约租金都有所上升如孵化器项目存量租约平均租金161元平方米天2023二季度新签租约平均租金169元平方米天表2华夏和达高科REIT二季度新签约租金较存量租约租金有不同程度上涨和达药谷一期项目孵化器项目研发办公及配套商业部分配套公寓部分总可出租面积万平方米7221171174已出租面积万平方米721113971出租率999496638270存量租约平均租金131元平方米天140元平方米天161元平方米天报告期内新签租约平均租金145元平方米天146元平方米天169元平方米天新签约租金上涨百分比1069429497资料来源华夏和达高科REIT二季报德邦研究所1642请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题国泰君安临港创新产业园REIT二季度实现营收1197万元环比减少115营收完成度占比254环比下降03PCT基本完成预期2023Q2实现EBITDA946万元环比下降75完成度占比427环比下降347PCT2023二季度内国泰君安临港创新产业园REIT平均出租率为9816重要现金流提供方业务经营情况稳定财务状况良好重要现金流提供方整体租金单价与园区平均水平偏离度不超过3剩余租赁期限均在3年以上国泰君安东久新经济REIT二季度实现营收2718万元环比上升059营收完成度占比269环比上升02PCT2023Q2实现EBITDA2013万元环比增加140完成度占比305环比上升05PCT国泰君安东久新经济REIT基础设施项目平均实际出租面积约为278万平方米平均出租率为100较一季度维持不变1742请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题32仓储物流Q2业绩环比上升经营表现相对稳健仓储物流方面运营情况相对稳健EBITDA完成度达274红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA完成度达247较一季度下降1252PCT图13仓储物流REITs营业收入完成度测算图14仓储物流REITsEBITDA完成度测算资料来源Wind各基金公告德邦研究所资料来源Wind各基金公告德邦研究所注由于博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT中航首钢绿能REIT及富国首创水务REIT的招募说明书经营预测仅到2022年故采用2022年的预测数据代替红土创新盐田港REIT二季度实现营收3072万元环比上升521营收完成度280环比上升139PCT红土创新盐田港REIT二季度EBITDA为2453万元环比上升369EBITDA完成度292环比上升11PCT项目公司出租情况稳定二季度平均出租率继续保持在99图15红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位资料来源红土创新盐田港REIT各季报德邦研究所中金普洛斯REIT二季度实现营收9390万元环比上升756营收完成度1842请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题246环比上升17PCT中金普洛斯REIT二季度EBITDA为6712万元环比上升1316EBITDA完成度283环比上升33PCT从项目经营情况来看项目公司出租率稳定续租情况良好于报告期内完成新购入基础设施项目后基础设施资产合计由10个仓储物流园组成分布于京津冀长三角环渤海经济区粤港澳大湾区和成渝经济圈其中首次募集投资的基础设施资产合计7个期末平均出租率为9209环比下降061PCT2023Q2贡献租金及物业管理服务费收入占比超过10的租户在2023年6月末租金为3420元平方米月项目租户结构稳定新购入基础设施资产合计3个期末平均出租率为8056考虑到新并入资产的影响二季度整体出租率小幅下滑预计三季度将有所回升图16中金普洛斯REIT二季度出租率小幅下降租金单价稳定上涨资料来源中金普洛斯REIT各季报德邦研究所嘉实京东仓储基础设施REIT二季度实现营收2675万元营收完成度250嘉实京东仓储基础设施REIT二季度EBITDA为1596万元EBITDA完成度247嘉实京东仓储REIT持有的三个仓储物流基础设施项目分别位于重庆武汉廊坊等三个物流节点城市公司运营整体保持平稳主要承租人租约稳定2023年6月30日三个项目的租赁率为1001942请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略专题33能源基础设施Q2环比上行EBITDA恢复良好能源基础设施方面鹏华深圳能源REIT2023二季度营收情况较2023一季度大幅上行EBITDA环比显著上升鹏华深圳能源REIT二季度实现营收55亿元环比上涨7105营收完成度358环比上涨149PCT二季度EBITDA为210亿元环比上涨8789EBITDA完成度537环比上升251PCT图17能源基础设施REIT营业收入完成度测算图18能源基础设施REITEBITDA完成度测算资料来源Wind鹏华深圳能源REIT公告德邦研究所资料来源Wind鹏华深圳能源REIT公告德邦研究所注由于博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT华安张江光大REIT建信中关村REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT中航首钢绿能REIT及富国首创水务REIT的招募说明书经营预测仅到2022年故采用2022年的预测数据代替图19鹏华深圳能源REIT2023二季度发电量上行资料来源鹏华深圳能源REIT各季报德邦研究所中信建投国家电投新能源REIT二季度实现营收263亿元营收完成度338二季度EBITDA为206亿元EBITDA完成度380中信建投新能源REIT有滨海北H1和滨海北H2两个发电项目截至2023年6月30日公司实2042请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明