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　　近期，监管部门就存量个人按揭利率调整高频表态。7月14日，央行货政司邹澜司长在国新办发布会上提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”；8月1日，人民银行2023年下半年工作会议进一步指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月4日，发改委、财政部、人民银行等四部委联合召开新闻发布会，邹澜司长再度表态“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。为何近期政策层面密集喊话调整存量房贷利率？房贷利率调整的可能路径及对商业银行经营影响几何？本文将结合存量按揭房贷利率分布，做进一步的分析与测算。
　　一、存量按揭贷款利率下调渐行渐近
　　今年以来按揭贷款提前还款量大幅增加，导致上半年存量按揭贷款出现负增长，客观上需要下调存量按揭贷款利率，改善按揭贷款增长读数。
　　2022年以来，按揭贷款提前还款压力有所加大；特别是2023年开年以来，随着媒体持续针对按揭早偿的报道，金融监管部门引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率迅速跳升。中国货币网数据显示，RMBS条件早偿率指数在5月23日-6月14日触达21.5%的阶段性高点，此后有所回调但仍处于相对较高水平。
　　23Q2末，个人住房贷款余额同比增速较1Q末下降1pct至-0.7%，自2004年有统计以来首次出现同比负增长。2Q个人住房贷款减少3400亿，同比少增3600亿。结合央行披露的新发生规模进一步测算，2Q按揭贷款月均早偿规模为4700亿，较1Q大幅提升45%，早偿压力抬头，拖累住房贷款再度陷入负增长。与此同时，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
　　早偿压力加大与存量房贷定价较高相关性大。存量按揭贷款中2017~2022Q1发放的高息贷款占比较高，现阶段存量中仍有相当部分执行超过5%贷款利率，远高于目前新发放按揭利率。
　　2017年“3.17”新政后，随着我国房地产市场调控力度从严，新发生按揭贷款利率大幅走高，由2016年4.5%左右的平均水平升至2018-2021年的5.5%左右。尽管2022年以来5Y-LPR已下调了45bp，但由于按揭贷款合同约定的加点幅度在合同期限内维持不变，部分存量按揭贷款利率仍处在较高水平。考虑重定价因素之后，在2018-2021年间贷款购房的居民，实际上执行了目前最高的按揭贷款利率，普遍在5%-5.3%之间，远高于2023年6月新发生利率4.11%的水平。再叠加临近年份按揭贷款投放量更大、摊还期较短，使得存量按揭贷款实际执行利率整体较高。
　　基于央行货币政策执行报告披露数据，我们对存量按揭贷款利率分布进行测算，方法论与前期发布报告《如果存量按揭贷款利率被下调？——基于按揭贷款利率分布的分析》（2022年11月22日）基本一致。此处优化假设按揭贷款合同期限均为20年，并以RMBS样本计算得到的早偿率来测度早偿规模，进而对历史上各季度按揭贷款发生额及偿还至今所生余额进行测算。
　　测算结果显示，存量按揭贷款实际执行利率在4.71%，超9成高于4.11%，有47.8%在5%以上。与存量RMBS约4.4%的平均利率相比，测算值显示存量按揭贷款实际执行利率相对偏高，部分或与RMBS底层住房贷款发放日期较早有关，部分与按揭发放年限的早偿率不同有关。总体评估，我们有理由相信，现阶段按揭贷款整体执行利率在4.5~4.7%之间。
　　在理财收益率下行、收入预期走弱等背景下，存量按揭的高定价进一步强化了居民早偿行为。具体而言：
　　①从居民收入预期来看，23Q2城镇储户收入感知指数、未来收入信心指数分别为49.7%、48.5%，较1Q末分别下降1pct、1.4pct。当前宏观经济恢复基础尚不牢固，居民对未来现金流预期偏弱，一定程度上助推了早偿相对高息的按揭贷款，以节约利息支出的行为。
　　②从资产端回报率来看，2022年及2023年上半年，理财产品各月平均收益率分别为2.09%、3.39%，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，按揭早偿的机会成本下降、边际收益提升。
　　③从替代性负债资源的可得性和定价来看，现阶段消费贷、经营贷等定价偏低，多数利率在3.2–3.8%之间。据融360统计，2023年5月全国性银行消费贷平均利率为3.6%，同比下降75bp。而据我们此前测算，当前存量按揭利率仍有5成在5%以上，因此，部分居民有动机借入消费贷或经营贷，来置换按揭贷款以缓解利息偿付压力。
　　高息按揭导致居民端DTI指数抬升，降低了居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。2017年以来高息按揭贷款发放较多，且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款，居民DTI指数随之持续上行，2022年居民DTI为3.8%，较2016年提升1.6pct。特别是近年来受疫情持续影响，居民资产负债表受损，对未来收入预期偏弱。在此背景下，高定价的存量按揭，一方面降低了居民资产负债表的安全性，可能使银行零售资产质量承压；另一方面也不利用消费的恢复。因此，从“防风险、扩消费、促公平”角度，下调存量按揭利率具有现实意义。
　　风险提示：
　　1、经济下行压力持续加大可能拖累银行基本