报告核心观点
　　27只公募REITs23年二季报出炉。分底层来看，高速公路保持修复态势，但修复斜率放缓，同比仍有较大改善；产业园内部分化较大，工业厂房类资产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后；能源环保类受季节性、检修影响，波动较大；保租房和物流园整体较为稳定。从分派率来看，特许经营权虽显著高于产权类，但产权类上半年完成情况更好。今年2月中以来，公募REITs持续下跌，7月5日以来，多只FOF公告可投资公募REITs，市场情绪有所好转，连续下跌使得REITs作为长期资产的配置价值已显现，关注低估值、高分红的投资机会，业绩基本面的修复情况仍是观察的重点。
　　二季度高速REITs同比改善但环比下滑，产业园净利润环比多下行
　　从基金层面业绩来看，保租房和物流园类REITs表现较为稳定，仓储物流REITs基金收入环比同比均有所改善。保租房整体收入波动较小。环保类受检修及季节性影响有所波动，首钢绿能二季度设备检修导致基金收入下降，首创水务季节性强二季度进水量增加修复明显。高速公路类REITs同比仍修复，主要系22年低基数，但环比较一季度多有下滑；产业园区REITs基金收入波动较小、净利润环比表现多下滑；三只能源类REITs表现较好，深能源收入、净利润环比均有较大提升。
　　公募REITs可供分配金额整体完成度较高，板块间分化明显
　　已有22只REITs公告分红22年收益，3只REITs公告分红23年收益，兑现收益较及时。特许经营权类公募REITs的派息比率明显高于产权类公募REITs，特许经营权类公募REITs23年二季度可供分派比率多高于1.6%，其中高速公路REITs环比有所下滑，主要系二季度高速公路修复斜率放缓；产权类公募REITs23年二季度派息比率多在1.1%左右，保租房均在1.1%以上，其中市场化运营的有巢较突出，物流园也超过1%，产业园内部分化较大。就可供分配金额完成率角度而言，上半年大多完成情况较好，高速公路受益于出行修复基本面持续改善，不考虑扩募项目，产权类多超预期完成。
　　高速持续修复但环比有回落，产业园分化大，保租房、物流园运营稳定
　　高速公路类项目仍保持修复态势，但二季度高速公路修复斜率放缓，环比表现多不及一季度，但项目车流量与通行费收入同比仍增长显著。环保类与能源类项目受季节性因素影响较大，伴随二季度用水、用电量上升，首创水务、深能源营收环比大幅上升，首钢绿能受设备检修影响，业绩有所回落，新能源项目表现较平稳。产业园二季度表现分化明显，整体来看工业厂房类资产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后，需重点关注后续新签约情况。保租房项目整体运营平稳，出租率稳定。物流园中盐田港、京东经营状况稳定，出租率均高于99%，需关注普洛斯通州和重庆项目后续签约情况。
　　关注公募REITs长期配置价值，关注低估值和高分红投资机会
　　二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值已显现，P/NAV多降至历史较低分位数，分派比率有所提高，随着FOF资金入市，市场情绪有望出现好转，关注低估值、高分红的投资机会。当前高速公路类和环保类项目估值较低且分红比率较高，可关注，客车占比较高的高速公路可能率先修复；物流园类运营较为稳健，对业绩有较强增长预期的也可关注；业绩基本面的修复情况仍是观察的重点，若业绩修复不及预期，部分REITs仍有回调风险。需要注意的是，FOF基金将公募REITs纳入投资范围与FOF基金实际投资公募REITs存在差异，关注FOF资金的投资规模与投资进度。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险，公募REITs价格变动风险。