内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约28,548亿元，同比上升8.2%；权益销售总额20,136亿元，同比上升9.0%；操盘口径销售25,353亿元，同比上升9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有5.8%，比三、四月的28.7%及30.4%有所下降，五月销售环比亦下降14.5%。整体而言，凭着去年3-5月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。
　　房企两极化依然持续。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、中铁建、华润、招蛇、建发、中海等累计销售同比增幅在50%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖、美的表现较为优秀，同比增长分别为78.3%、32.4%及11.1%，高于百强平均增速。其他主流民企，如旭辉、碧桂园、新城、融创等，同比跌幅仍然在20%以上，而且跌幅有所扩大。房企投资方面，百强首五月累积投资额约5,129亿元，同比下降3.6%，国企投资估算约占70%。其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、建发、招蛇、滨江、保利、绿城、中铁建、越秀等，依然以国企为主。
　　需求依然疲弱。上周五市场传闻将出台一系列措施以支持房地产市场，如降低首付、交易佣金等，并因城施策地放宽限购。此外，市场亦有传闻阶段性放宽针对地产企业的「三道红线」考核，将阶段性上调房企负债年度增速上限，对绿档房企不设年度负债增速上限，且绿档企业拿地可以用保函代替保证金。虽然消息传出后，板块行情一道上升，但我们认为现时政策的实质帮助不大。从去年开始，各地已推出多项刺激楼市政策，不过效果有限，销售复苏依然疲弱。从居民户中长期贷款情况来看，三月（同比）大幅多增后，四月又出现负增长，整体需求仍然较弱。期待更多行业支持政策出台，尤其针对高能级城市调控放松、去库存、刺激需求的政策，以带动销售复苏。
　　成交有所萎缩。根据同花顺金融统计数据，截至5月，30大中城市的商品房累计成交套数及面积约67.1万套及6,805万平米，同比上升46.2%及37.5%。五月单月平均每周成交套数及面积为28,379套，比三、四月周平均值下降19.6%及18.7%，成交大幅下降。房价走势方面，综合70大中城市，四月一、二及三线城市新房价格环比变动为0.4%、0.4%及0.2%；二手房价环比变动分别为0.2%、0.0%及0.0%。一线城市价格相对较强韧，低能级线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。
　　风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎