调整后核心净利润增长9%：2022年，公司录得归母净利润约19.4亿元，同比下降51.8%，业绩下降的主要原因是：1)疫情反复带来额外的防疫成本增加；2)疫情防控导致一部分业务活动较难开展，影响收入及利润；3)公司收并购带来的商誉及其他无形资产减值。期内收入增长43.4%至413.7亿元，毛利润增长15.7%至102.6亿元，毛利率24.8%，同比下降5.9个百分点。剔除无形资产摊销及管理职能人员调整，调整后毛利率为28.6%，较去年下降3.9个百分点，调整后核心归母净利润为50.2亿元，同比增长9%。此外，公司的费用率从2021年的12.5%下降至11.4%。宣派末期股息每股0.144元及特别股息每股0.2281元，派息比例64.6%。
　　聚焦品牌外拓，关注有现金回报的利润增长：2022年公司新增收费管理面积1.03亿方，其中来自关联方约0.73亿方，来自品牌外拓约0.53亿方，来自收并购约0.31亿方，并主动退出亏损或收缴率低的项目共0.54亿方（其中嘉宝0.37亿方），新增第三方收费面积占比54%。截止2022年底，公司合约管理面积达16亿方，收费管理面积为8.7亿方（不含“三供一业”业务），其中来自第三方开发商的收费管理面积占比约52%，超过关联方的收费面积贡献。期内整体物业费单价2.26元/平方米/月，同比提升0.01元。2022年新增签约外拓项目1626个，新增饱和收入49亿元，同比增长43%，其中大部分为存量项目，占比约80.6%，非住项目数量占比64.8%。
　　社区增值业务逆市增长，“三供一业”进入新阶段，商业板块潜力强：期内公司社区增值服务收入增长20.7%至402亿元，除了社区传媒服务微跌1%之外，其他业务线均实现逆市增长。“三供一业”收入大幅增长64.2%至41.2亿元，经过5年发展融合，进入新的发展阶段，新增酒店、轨道交通、产业园、公建等业态，并开展社区增值服务。期内公司在管商写项目面积超过4000万方，新拓项目超过110个，新拓项目年饱和收入达4.39亿元。商业运营服务在管面积超过800万方，期内轻资产外拓35个，新开业8个项目，市场化项目占比增大。公司明确了商写业务的战略重要性，商写及商业板块储备面积充足，为公司的毛利率稳定提供保障。
　　目标价22港元，维持买入评级：公司在2022年主动退出了质量欠佳的项目，主张高质量有现金回报的利润，也对并购项目做了比较充足的减值，我们认为地产行业下行给公司造成的风险已经基本反映。公司期内外拓能力也得到进一步验证，加上公司未来在社区增值服务和商业板块的发力，公司的龙头地位有望进一步巩固。我们预计2023-2025年公司归母净利润分别为42.6亿元，52.3亿元以及63.8亿元，按照2023年15倍市盈率给予目标价22港元，维持买入评级。