本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/04/22-23/04/28）34个重点城市新房合计成交436万平米，环比+5%；其中，一二线环比+5%、三四线环比+3%；4月累计一手房月成交同比+20%，较3月-13pct；其中，一二线同比+30%、三四线同比-36%，分别较3月17pct和-4pct。上周13个重点城市二手房成交169万平米，环比+9%；4月累计成交同比+47%，较3月-33pct。库存方面，上周15城推盘298万平米，对应周成交/推盘比0.62倍，最近3个月（23年1-3月）分别为1.45倍、1.34倍和1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9,661万平米，环比+1.2%；3个月移动平均去化月数为12.6个月，环比-0.9个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，政治局会议提出坚持房住不炒、因城施策，支持刚性和改善性住房需求，推动建立房地产业发展新模式；自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记；一季度银保机构支持改善民生力度不断加大，个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。行业政策方面，央行宣称一季度房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速回落；经济日报称全国多个城市房地产市场呈现复苏回暖态势，相关部门需有的放矢精准施策，持续加强住房消费权益保护。行业方面，限购放松：杭州市临平区、南沙；公积金额度提升：郑州、承德、潮州；公积金提取放松：成都、合肥、石家庄；此外，绍兴发布房屋征收房票实施办法。土地市场方面，杭州完成第三批集中供地，12宗地全部成交、成交167亿元，北京、苏州、宁波、成都后续拟推出多幅地块。
　　公司动态跟踪：2022年归母净利润：金地61亿元（-35%）；滨江37亿元（+24%）；南山控股7亿元（+30%）；首开-5亿元（-275%）；大悦城-29亿元（-2796%）；金科214亿元（-19%）。2023Q1归母净利润：万科A 14亿元（+1%）；建发股份8亿元（-23%）；新城7亿元（+26%）；滨江6亿元（+146%）；金地5亿元（-19%）；华发5亿元（-25%）；南山控股1亿元（+173%）；新大正1亿元（+10%）；华侨城-3亿元（-272%）；金科-3亿元（-1%）；首开-9亿元（同比不适用）；此外中海外经营溢利66亿元（+34%）。融资方面，建发股份拟按每10股不超3.5股比例向A股配股，募集资金不超85亿元，扣除发行费用后拟全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款；万科A发行2023年度第一期中期票据，金额20亿元，利率3.11%/年，期限三年；此外，南山控股卢忠宝申请辞去副总经理职务。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.99%，沪深300指数下跌0.09%，相对收益为-1.9%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：铁岭新城、皇庭国际、*ST云城、沙河股份、*ST松江，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宋都股份、蓝光发展、嘉凯城、中天金融、新华联。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.57%，沪深300指数下跌0.09%，相对收益为-1.49%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为7.6/6.6倍；物管23/24PE均值分别为15/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；预计房地产行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。