报告核心观点
　　25只公募REITs23年一季报出炉。分底层来看，高速类运营明显修复，产业园内部分化，部分出租率下滑较大，能源环保类受季节性影响，一季度环比有所下行，保租房和物流园整体较为稳定。从分派率来看，特许经营权显著高于产权类，且同比环比表现也更优。今年2月中以来，公募REITs持续下跌，或与机构投资者占比较高行为趋同、修复不及预期、无风险收益率上行等有关，未来应重点关注基本面改善、市场情绪变化等，在机构投资者占比提升的背景下，市场定价会更加理性、分化也将更为显著，对于基本面不及预期、修复较慢的项目应保持谨慎。
　　产业园业绩表现分化，高速类业绩好转，能源类处于淡季环比下行
　　从基金业绩来看，高速公路类REITs受益于疫后出行修复，收入、净利润、EBITDA等数据同环比均有所上升，呈恢复态势。产业园类表现分化，张江光大及建信中关村受大租户不续租、退租影响，一季度收入、净利润同环比均有所下降，东吴苏园、合肥高新收入与净利润环比下行，其他项目表现较为平稳。能源类收入环比降幅较大，主要系经营季节性导致。环保类收入表现较平稳，净利润环比有较大提升，主要系四季度净利润基数较小。保租房表现平稳，收入环比变动不超过2%。物流园类项目收入、EBITDA表现稳定，现金流呈现同比下降但环比上升的趋势。
　　一季度特许经营权可供分配金额同环比多好于产权类
　　22年已有19只REITs公告分红，7只REITs分红比率达到100%，为投资者及时兑现收益。从分派率来看，特许经营权类的可供分配金额环比、同比表现多优于产权类。特许经营权类REITs可供派息比率较高，23年一季度大多超过1.6%，高速公路受低基数影响，环比、同比表现均有所改善；产权类23年一季度派息比率多在1%左右，表现大多数不及22年同期及四季度。与23年预期的完成率来看，特许经营权类完成率好于产权类，其中高速公路类REITs受益于出行修复，经营状况改善，大多超预期完成，保租房和物流园完成率也较高。
　　高速业绩明显好转，产业园有分化，环保能源受季节性影响较大
　　由于疫后出行修复，叠加一季度经济恢复，高速公路项目车流量与通行费收入环比同比多上升，客车恢复快于货车，客货比高的项目如广州广河、沪杭甬、越秀高速、苏交控等复苏较显著；环保类与能源类项目由于受到季节性因素影响，一季度均处于水量或用电淡季，环比表现下滑；产业园一季度表现分化，部分项目出租率修复滞后，蛇口、合肥高新出租率环比略下行，但波动不大，张江和中关村出租率不足70%，需重点关注后续新签约情况，其他项目表现稳健；保租房项目运营稳定；物流园中盐田港和京东经营稳中向好，需关注普洛斯通州新签约情况。
　　REITs价格承压，关注基本面改善、市场情绪变化等
　　今年2月底以来市场持续下跌，可能与机构投资者占比提升、机构行为趋同、定价趋于理性，叠加基本面修复弱于预期、权益类资产价格承压、无风险收益率上行等因素有关。公募REITs作为新兴投资产品，投资者尚未对定价形成一致预期，在业绩不及预期和市场持续下跌时，普遍谨慎。后续展望来看，经济基本面修复、无风险收益率下行、政策利好带来增量资金流入可能带来情绪的好转。随着REITs发行常态化，首日涨幅有回落，理性看待关注REITs打新的投资机会，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的；关注扩募的落地情况与23年解禁潜在的风险。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险，公募REITs价格变动风险。