C-REITs市场快速发展
　　当前，我国大陆REITs市场总市值962亿元，产品数量共计27只，总市值962亿元（约140亿美元）。相比之下，美国、日本、新加坡、中国香港REITs总市值分别为12161、1153、760和257亿美元，上市产品数量分别为145、60、42和11只。
　　 C-REITs市场发展现状
　　分产权类型来看，产权类REITs15只，总市值360亿元;经营权类REITs12只，总市值602亿元。
　　分资产类别来看，仓储物流REITs共有3只，总市值118亿元；产业园区REITs8只，总市值187亿元；保租房REITs4只，总市值56亿元；生态环保REITs2只，总市值37亿元；能源REITs3只，总市值160亿元，高速公路7只，总市值405亿元，
　　分资产属地来看，跨区域的REITs5只，总市值167亿元；单区域的REITs22只，总市值795亿元。
　　分原始权益人来看，原始权益人为国企的有23只，总市值817亿元；民企3只，总市值72亿元；外企1只，总市值74亿元
　　风险提示
　　I.部分REITs经营波动，净现金分派率不及预期的风险；
　　II.当前REITs产品数量少，市值低，流动性尚不足容纳大量资产的风险；
　　III.REITs市场扩募进展相对缓慢的风险

研究报告全文：REITs研究专题报告C-REITs取得初步成功的四道密码陈聪中信证券研究部首席基础设施和现代服务产业分析师2023年4月10日请务必阅读末页的免责条款和声明1C-REITs市场发展现状2C-REITs市场快速发展当前我国大陆REITs市场总市值962亿元产品数量共计27只总市值962亿元约140亿美元相比之下美国日本新加坡中国香港REITs总市值分别为121611153760和257亿美元上市产品数量分别为1456042和11只各REITs市值及流通市值总市值亿元流通市值亿元120100806040200资料来源Wind中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日各REITs市场总市值亿美元各REITs市场产品数量只14000160120001401201000010080008060006040004020002000美国日本新加坡中国香港中国大陆美国日本新加坡中国香港中国大陆资料来源WindSGXNareitsJ-RTEIT中信证券研究部注日本中国香港中国大陆REITs市场资料来源WindSGXNareitsJ-RTEIT中信证券研究部注日本中国香港中国大陆REITs市3数据截至2023年4月7日美国新加坡REITs市场数据截至2023年3月31日场数据截至2023年4月7日美国新加坡REITs市场数据截至2023年3月31日C-REITs市场发展现状C-REITs分属地市值组成亿元C-REITs分所有权市值组成亿元分产权类型来看产权类REITs15只总市值360亿元经营权类REITs12只总市值602亿元跨区域产权分资产类别来看仓储物流REITs共有3只总市值118亿元产业经营权单区域园区REITs8只总市值187亿元保租房REITs4只总市值56亿元生态环保REITs2只总市值37亿资料来源Wind中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日资料来源Wind中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日元能源REITs3只总市值160亿元高速公路7只总市值405亿元C-REITs分资产市值组成亿元C-REITs分原始权益人市值组成亿元分资产属地来看跨区域的REITs仓储物流5只总市值167亿元单区域的园区基础设施国企REITs22只总市值795亿元保障性租赁住房民企生态环保分原始权益人来看原始权益人为外企国企的有23只总市值817亿元能源基础设施民企3只总市值72亿元外企1交通基础设施只总市值74亿元资料来源Wind中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日资料来源Wind中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日42REITs市场估值表现5C-REITs市场估值表现情况目前已上市27单REITs产品合计募集资金909亿元总募集规模总市值规模比例约94整体PNAV约为108已上市REITs产品募资及市值信息业态简称上市日期募资规模亿元总市值亿元募资规模总市值最新评估价值亿元PNAV仓储物流盐田港REIT2021-06-2118247618137仓储物流普洛斯REIT2021-06-2158747954136园区基础设施张江光大2021-06-2115217215141园区基础设施蛇口产园2021-06-2121268125102园区基础设施苏园产业2021-06-2135438134128交通基础设施广州广河2021-06-21917911596082交通基础设施沪杭甬REIT2021-06-2144449942104生态环保首钢绿能2021-06-211315908177生态环保首创水务2021-06-2119228516137交通基础设施越秀高速2021-12-1421239423097园区基础设施中关村REIT2021-12-1729358331113交通基础设施交建REIT2022-04-289481115102080交通基础设施铁建REIT2022-07-0848499945108能源基础设施深圳能源2022-07-2635487336133保障性租赁住房深圳安居2022-08-3112148912120保障性租赁住房北京保障房2022-08-3113148812124保障性租赁住房厦门安居2022-08-3113149112117园区基础设施合肥产园2022-10-1015178814128园区基础设施临港产园2022-10-13811777145园区基础设施东久产园2022-10-1415207814141交通基础设施江苏交控2022-11-15313010029107交通基础设施安徽交控2022-11-2210999110112088保障性租赁住房华润有巢2022-12-0912139111119园区基础设施和达高科2022-12-2714159114108仓储物流京东仓储2023-02-0818208916126能源基础设施国电新能源2023-03-2978799972111能源基础设施京能光伏2023-03-2929329125132综合909962948931086资料来源各基金产品公告中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日C-REITs市场走势情况整体优于股债市场自首批产品上市至今截至2023年4月7日C-REITs市场综合总回报水平约为17其中产权类28经营权类52021年6月21日至今C-REITs市场走势REITs综合产权类经营权类16015014013012011010090资料来源Wind中信证券研究部注统计自20210621截至20230407C-REITs市场与主要股指走势对比C-REITs市场与主要债指走势对比REITs综合沪深300中证500中证1000REITs综合中证全债中证国债中证公司债1601601501401401201301001208011010060907资料来源Wind中信证券研究部注统计自20210621截至20230407资料来源Wind中信证券研究部注统计自20210621截至20230407首批发行至今债性略强于股性C-REITs市场与主要市场指数相关性分析REITs综合产权类经营权类沪深300中证500中证1000中证全债中证国债中证公司债人民币指数SHFE黄金REITs综合100096084-053-041-031060061048063023产权类096100065-070-056-043078078067050038经营权类084065100-009-003-002011012-001075-010沪深300-053-070-009100090081-091-091-087-005-072中证500-041-056-003090100096-075-074-071-008-066中证1000-031-043-002081096100-060-059-058-002-061中证全债060078011-091-075-060100100097007072中证国债061078012-091-074-059100100096007071中证公司债048067-001-087-071-058097096100-004082人民币指数063050075-005-008-002007007-004100-003SHFE黄金023038-010-072-066-061072071082-0031008资料来源Wind中信证券研究部测算注统计自20210621截至20230407负数代表负相关产权类和经营权类产品现金分派率分化明显部分公告2023年预测现金分派水平的产品综合分派率约69其中产权类约36经营权类约80部分REITs产品2023年预期现金分派率2023E分派率招募书披露2023E分派率按最新收盘价测算140012001000800600400200000京东仓储临港产园北京保障房深圳安居合肥产园华润有巢厦门安居东久产园和达高科交建REIT深圳能源江苏交控安徽交控铁建REIT国电新能源京能光伏资料来源各基金产品公告中信证券研究部注收盘价截至2023年4月7日预期现金分派率为中信证券研究部根据各REIT公告的预期可供分配金额预测得出932022年各REITs产品运营管理情况一览10产权类项目经营完成度整体更优我们观察了已公告2022年年报的REITs产品的经营情况下称样本REITs样本REITs整体营收完成度97可供分配金额综合完成率为94其中产权类产品表现整体更优分板块看交通基础设施类REITs经营完成度明显不及预期其他板块整体完成度尚可样本REITs2022年营业收入完成率按类别样本REITs2022年营业收入完成率按板块生态环保104经营权类97能源基础设施135交通基础设施83产权类98园区基础设施96仓储物流97样本REITs整体97保障性租赁住房1240102030405060708090100020406080100120140160资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值样本REITs2022年可供分配金额完成率按类别样本REITs2022年可供分配金额完成率按板块生态环保113经营权类90能源基础设施120交通基础设施81产权类105园区基础设施104仓储物流106样本REITs整体94保障性租赁住房113020406080100120020406080100120140资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额11相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值可供分配金额完成度支撑对应产品的估值水平可供分配金额完成率较高的REITs产品PNAV倍数也相应更高200180首钢绿能160张江光大140临港产园首创水务盐田港REIT深圳能源东久产园普洛斯REIT苏园产业合肥产园PNAV120北京保障房深圳安居厦门安居沪杭甬REIT铁建REIT中关村REIT100越秀高速蛇口产园080广州广河交建REIT060607080901001101201301401501602022年可供分配金额完成率资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额相较招募书预12测额的比值板块间经营回报和杠杆率水平有所区分生态环保能源基础设施REITs的EBITDAMargin处于30-40其他板块位于65-80生态环保能源基础设施保障性租赁住房REITs的杠杆率相对较低处于6-8其他板块则集中分布于13-15样本REITs2022年EBITDAMargin按类别样本REITs2022年EBITDAMargin按板块生态环保38经营权类55能源基础设施33交通基础设施73产权类71园区基础设施72仓储物流69样本REITs整体59保障性租赁住房78010203040506070800102030405060708090资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值样本REITs2022年杠杆率按类别样本REITs2022年杠杆率按板块生态环保76经营权类125能源基础设施72交通基础设施138产权类129园区基础设施139仓储物流145样本REITs整体127保障性租赁住房601001101201300020406080100120140160资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额13相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值产权类产品整体经营完成度较好虽然2022年有宏观经济波动和疫情反复的影响部分REITs产品还实行了减免租金的政策但样本产品中产权类REITs总体经营完成度仍然较好大都实现了预测的可供分配金额目标产权类样本REITs营业收入完成率产权类样本REITsEBITDA完成率2001722001701601411421291231351281381271301501201071501081139410196911011079210078100505000REITREITREITREITREITREIT深圳安居厦门安居张江光大蛇口产园苏园产业合肥产园临港产园东久产园苏园产业深圳安居厦门安居张江光大蛇口产园合肥产园临港产园东久产园北京保障房北京保障房盐田港普洛斯中关村盐田港普洛斯中关村保障性租赁住房仓储物流园区基础设施保障性租赁住房仓储物流园区基础设施资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值产权类样本REITs可供分配金额完成率产权类样本REITsEBITDAMargin20010084831477877757413474677166737315012111111910710710610393105100100505000REITREITREITREITREITREIT深圳安居厦门安居张江光大蛇口产园苏园产业合肥产园临港产园东久产园苏园产业深圳安居厦门安居张江光大蛇口产园合肥产园临港产园东久产园北京保障房北京保障房盐田港普洛斯中关村盐田港普洛斯中关村保障性租赁住房仓储物流园区基础设施保障性租赁住房仓储物流园区基础设施资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额14相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值产权类产品底层资产经营波动相对较小部分产权类样本REITs底层资产经营表现出租率租金元月平方米REITs名称底层资产名称20211H22202220211H222022盐田港REIT现代物流中心项目990990990393239074086普洛斯北京空港物流园977937962695870877182普洛斯通州光机电物流园981370370702670266786普洛斯增城物流园100010001000426143494472普洛斯REIT普洛斯广州保税物流园100010001000258629012912普洛斯顺德物流园100010001000358936233865苏州望亭普洛斯物流园100010001000351435723663普洛斯淀山湖物流园972972940308632863427蛇口产园万融大厦万海大厦873860850122851218212029张江光大张江光大园项目100099592616050163201641025产业园一期二期项目742847852587334024825剔除减免租影响为5794元月平方米苏园产业国际科技园五期B区项目932958956388921842745剔除减免租影响为4045元月平方米孵化加速器项目互联网创新中心5号楼项目协中关村REIT8998131730617668同中心4号楼项目文龙家园项目924948977520052005200北京保障房熙悦尚郡项目952943920600060006000凤凰公馆项目9809809881723安居百泉阁项目9909825974深圳安居安居锦园项目9909914438保利香槟苑项目97010009951452珩琦公寓项目99198930523100厦门安居园博公寓项目99499432353287高新君道资产9079339463500合肥产园高新睿成资产8088238543500临港奉贤智造园一期1000100033103323临港产园临港奉贤智造园三期99098133103256东久金山智造园1000100029983072东久无锡智造园1000100028632902东久产园东久常州智造园100090716061885东久昆山智造园1000100029192962资料来源各基金产品公告中信证券研究部注其中北京保障房深圳安居厦门安居合肥产园临港产园REIT未公布1H22运营数据均为截至2022年3月31日数据15部分特许经营权项目表现明显承压特许经营权类REITs在2022年受疫情影响较大尤其是交通基础设施项目已公告年报业绩的样本REITs中营业收入EBITDA可供分配金额均未达到预期水平而经营权类REITs中能源基础设施和生态环保类项目表现相对更好经营权类样本REITs营业收入完成率经营权类样本REITsEBITDA完成率200150135157109981501101007886878287100777882848183505000广州广河沪杭甬REIT越秀高速交建REIT铁建REIT深圳能源首钢绿能首创水务广州广河沪杭甬REIT越秀高速交建REIT铁建REIT深圳能源首钢绿能首创水务交通基础设施能源基础设生态环保交通基础设施能源基础设生态环保施施资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值经营权类样本REITs可供分配金额完成率经营权类样本REITsEBITDAMargin15013510012078748010066708986911007673525033295000广州广河沪杭甬REIT越秀高速交建REIT铁建REIT深圳能源首钢绿能首创水务广州广河沪杭甬REIT越秀高速交建REIT铁建REIT深圳能源首钢绿能首创水务交通基础设施能源基础设生态环保交通基础设施能源基础设生态环保施施资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做资料来源各基金产品公告中信证券研究部注部分产品募集说明书预测区间已按照实际运营时长做可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额可比口径调整样本REITs指已公告2022年年报的REITs产品完成率指报告期内实际完成额16相较招募书预测额的比值相较招募书预测额的比值特殊历史时期中营收减免政策带来的阶段性业绩扰动2022年部分样本REITs产品底层资产运营受疫情扰动存在租金减免通行费用减免等负面影响分类资产类型REIT简称2022年租金减免通行费减免等政策根据关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知国资厅财评202229号及深圳市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施等文件精神由项目公司对符合条件的小微企业和个体工商租户减免3个月租金在本报园区基础设施蛇口产园告期内共需减免租金税前人民币203943万元本基金管理人专项计划管理人受托运营机构和物业管理机构通过减免各自管理费用及物业酬金等方式减少免租事宜对基金收益分配的影响根据本基金的基金管理人于2022年7月16日发布的东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于支持租户抗疫减免园区内部分租户租金的公告本基金所持有的项目公司计划减免所持国际科技园五期B区25产业园一期二期内服务业小微企业和产权类园区基础设施苏园产业个体工商户2022年3月至8月租金共计6个月共需减免租金不含税557385万元为保护基金份额持有人的利益本基金的基金管理人通过放弃部分基金管理费运营管理机构通过放弃部分运营管理费并根据运营管理协议进行业绩补偿等方式全额化解本次减免租金对基金收益的影响根据关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知国资厅财评202229号及关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知京国资发20225号等文件精神由项目公司对符合条件的小微企业和个体工商租户园区基础设施中关村REIT减免6个月租金在本报告期内共需减免租金税前人民币222580万元本基金的基金管理人专项计划管理人受托运营管理机构通过减免各自部分管理费及部分运营管理费等方式减少免租事宜对基金收益分配的影响根据交通运输部财政部关于做好阶段性减免收费公路货车通行费有关工作的通知交公路明电2022282号2022年10月交通基础设施广州广河1日0时至12月31日24时期间全国收费公路在继续执行现有各类通行费减免优惠政策的基础上统一对货车通行费再减免10本次货车通行费用9折优惠政策实行期间广河高速广州段累计对货车减免通行费金额59290万元经营权类2022年9月21日国常会提出交通物流是市场经济命脉要强化交通物流保通保畅和支持相关市场主体纾困的政策支撑经济平稳运交通基础设施交建REIT行要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10根据交通运输部财政部联合发布的关于做好阶段性减免收费公路货车通行费有关工作的通知要求2022年10月1日0时至12月31交通基础设施铁建REIT日24时期间本项目累计对货车减免金额83557万元货车通行费减免10政策资料来源各基金产品公告中信证券研究部17底层资产迎来价值重估2022年样本REITs产品底层资产评估价值相较于首发招募说明书中评估值变动不一其中产权类REITs资产估值大部分都较募集说明书有所提升持续体现资产运营保值增值的特征经营权类REITs往往会存在资产评估价值的下降因其到期价值趋零的特征但2022年越秀高速交建REIT深圳能源REIT则实现了评估价值的增值其主要由收入假设变化和估值折现率调整所致各样本REITs产品底层资产2022年年报评估价值较招募书评估价值变动情况类别资产类型简称招募书评估价值亿元2022年年报评估价值亿元2022年较招募书评估价值变动深圳安居11611602保障性租赁住房北京保障房11511503厦门安居12112207盐田港REIT17117633仓储物流普洛斯REIT53554418张江光大14714701产权类蛇口产园253251-07苏园产业33533603园区基础设施中关村REIT30730801合肥产园13513712临港产园737412东久产园13813909广州广河967964-04沪杭甬REIT456422-76交通基础设施越秀高速22923423交建REIT983101532经营权类铁建REIT461452-21能源基础设施深圳能源326363111首钢绿能9484-112生态环保首创水务175159-9118资料来源各基金产品公告中信证券研究部4REITs一二级市场的参与者19战略配售是C-REITs主要的发行途径C-REITs发行战配网下和公众配售比例战略配售是REITs的主要战投配售金额网下配售金额公众配售金额发行途径目前上市的100REITs中战略配售份额80占总发行份额的69网60下配售占比23公众配40售占比820网下配售中机构自营和0保险资金是主要的参与者目前上市REITs中两者合计占网下配售份额的资料来源Wind中信证券研究部77C-REITs网下配售各类投资人占比QFII机构自营集合信托私募基金保险资金证券公司及资管基金公司及资管期货公司及资管银行理财子100806040200资料来源Wind中信证券研究部20