本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/03/25-23/03/31）34个重点城市新房合计成交682万平米，环比+19%；其中，一二线环比+19%、三四线环比+17%；3月一手房月成交同比+29%，较2月+8pct；其中，一二线同比+45%、三四线同比-37%，分别较2月+12pct和-12pct。上周13个重点城市二手房成交188万平米，环比+7%；3月累计成交同比+80%，较2月-47pct。库存方面，上周15城推盘260万平米，对应周成交/推盘比1.11倍，最近3个月（23年1-3月）分别为1.45倍、1.34倍和1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9,682万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为13.5个月，环比-0.6个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，经济日报指出房地产市场预期正在改善。行业政策方面，自然资源部及银保监会联合发文推进不动产“带押过户“登记服务，降低制度性交易成本。因城施策方面，限购限售放松：厦门房管局表示厦门户籍的单身人士可以购二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购三套；将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。公积金放松：杭州临安区公积金贷款二套房首付比例不低40%；贵阳贵安取消二手房公积金贷款房龄限制；中山市多子女家庭住房公积金贷款额度可上浮30%。首付比例及房贷利率下调：沈阳首套住房贷款利率下调至3.8%，支持公寓类非住宅去库存。购房补贴：南昌经开区凡购买商品住宅和非住宅（不含二手房）即发放购房现金4,000-6,000元；襄阳购买新房给予每套最高2万元补贴；盐城支持人才或二孩及以上家庭住房消费，最高补贴6万元。集中供地方面，深圳首批供地5宗、成交5宗，其中2宗摇号；杭州二批供地10宗，其中6宗摇号程序；宁波首批供地10宗，4宗摇号；长春首批供地8宗、长春首批次集中供地共挂牌8宗，7宗底价、1宗终止；合肥首批供地13宗，其中5宗竞品质。此外，3月31日，克而瑞发布3月房企销售排行，50家房企单月销售金额5,670亿元，环比+40%，同比+20%、较前值+4pct。
　　公司动态跟踪：2022年业绩方面，归母净利润：万科226.2亿元（+0.4%），建发股份62.8亿元（+2.3%），华侨城A -109.0亿元（-387%），保利发展183.5亿元（-33.0%），新城控股13.9亿元（-88.9%），新大正1.86亿元（+11.8%）。核心净利润：绿城中国64.1亿元（+11.3%）；华润置地270.0亿元（+1.5%），碧桂园26.1亿元（-90.3%），建发国际49.3亿元（+38.9%），中国海外发展244.2亿元（-28.0%），宝龙地产24.5亿元（-34.9%），中国金茂9.1亿元（-81.0%），融创中国-276.7亿元。归母净利润：万物云15.1亿元（-9.4%）；华润万象生活22.1亿元（+27.9%）；碧桂园服务19.4亿元（-51.8%）；保利物业11.1亿元（+31.6%）；宝龙商业4.4亿元（+1.1%）,新城悦服务4.2亿元（-19.4%）。华侨城发行可转债数量8,800万张，总额不超过88亿元。滨江集团以合计约11.1元竞得杭州2宗地块。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌3.09%，沪深300指数上涨0.59%，相对收益为-3.69%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST新城、新华联、万泽股份、海南高速、华发股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为卓朗科技、财信发展、张江高科、万通发展、京投发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.58%，沪深300指数上涨0.59%，相对收益为-2.17%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为10.6/7.3倍；物管22/23PE均值分别为17/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍值得期待，近期消费REITs政策出台是供给端的进一步支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。