引言
　　根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了9个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取成都市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对成都市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。
　　区域环境分析
　　成都市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2009－2017年期间为成都市经济快速发展阶段，且该期间成都市GDP增速整体在全国GDP增速之上；随着成都市经济发展逐渐走向成熟，GDP增速与全国GDP的差距逐渐缩小。受美国次贷危机及汶川大地震的影响，2008、2009年成都市GDP增长乏力，GDP增速同比分别降低3.51、1.93个百分点。2010年全球经济回暖以及成都市灾后重建工作的全面完工，成都市GDP增速同比上涨7.87个百分点；同年，成都市对外招商引资取得突破性进展，成都进出口总额位居中西部城市之首，成为中国西部市场的重要枢纽。自2010年初，国家陆续出台调控政策抑制房价过快增长，加之欧债危机的爆发导致国际紧张的经济环境，在国际国内的双重因素下，2011－2015年期间，成都GDP增速由23.48%持续下滑至7.40%。2016－2017年间随着一系列利好政策的出台，市场热度回升带动成都市GDP增速的回转；自2018年始，国际经济形势低迷，加之2019年末新冠肺炎疫情的爆发与反复，2018－2022年期间，成都市GDP增速波动幅度较大，2020年及2022年GDP增速均跌至4%左右。