毛利率下滑，利润有所承压。保利发展发布2022年年报，实现营业总收入2811亿元，同比-1.37%，实现归母净利润183.5亿元，同比-33.0%。报告期内毛利率22.0%，较2021年同期下降4.8pct，四项费用合计费率6.1%，同比下降0.1pct，投资收益42亿，同比-32.4%，计提减值损失12.8亿，同比多12.2亿，公司归母净利率6.53%，较2021年同期下降3.08pct；期内公司合同负债为4120.2亿元，较2021年末基本持平，覆盖2022年全年营收1.47倍，可结转资源充足。
　　房地产销售优于行业，核心城市贡献度提升。报告期内公司实现全口径销售金额4573亿元，同比-14.5%，降幅显著优于行业，位居克而瑞销售榜单第2名，较2021年提升2名；报告期内实现销售面积2748万平，同比-17.6%；公司专注深耕城市，报告期内38个核心城市的销售额占86%，同比上升8pct，珠三角、长三角销售贡献56%，同比提升3pct，在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，同比增加8、9个。
　　下半年积极拿地，投资强度不减。报告期内，公司新增项目91个，全口径拿地金额1613亿元，同比-13%，其中下半年土地市场竞争环境改善，公司积极拿地，金额占比62%，全年全口径拿地强度35.3%，同比上升0.5pct。公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；同时坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货量占比达93%，同比提升8pct，有效控制未来项目货值减值风险。
　　融资成本进一步走低，助力公司扩张。报告期内公司有息负债3813亿元，一年内到期占比21%，扣除预收后资产负债率为68.4%，净负债率为63.6%，现金短债比为1.57。综合融资成本约3.92%，较2021年下降54bp；报告期内公司新发境内信用债263亿（不含ABS），同比+40.7%；发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本仅2.88%。公司分红0.45元/股，分红率29%，同比提升4pct。
　　投资建议：公司是稳健发展的央企龙头，享受估值溢价，维持买入评级，受行业景气度下行影响，我们调整2023-25年预测EPS为1.67/1.72/1.86元，调整目标价为19.68元/股，对应公司2022年每股净资产1.2倍PB。
　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate保利发展600048房地产发布时间2023-04-01TableTitleTableInvest证券研究报告公司点评报告买入销售排名逆势提升投资聚焦强度不减上次评级买入保利发展年年报点评---2022报告摘要股票数据TableMarket20230331毛利率下滑利润有所承压TableSummary保利发展发布2022年年报实现营业总收6个月目标价元1968入2811亿元同比-137实现归母净利润1835亿元同比-330收盘价元141312个月股价区间元13611932报告期内毛利率220较2021年同期下降48pct四项费用合计费率总市值百万元1691423761同比下降01pct投资收益42亿同比-324计提减值损失128总股本百万股11970股百万股亿同比多122亿公司归母净利率653较2021年同期下降308pctA11970B股H股百万股00期内公司合同负债为41202亿元较2021年末基本持平覆盖2022年日均成交量百万股62全年营收147倍可结转资源充足房地产销售优于行业核心城市贡献度提升报告期内公司实现全口径TablePicQuote历史收益率曲线销售金额4573亿元同比-145降幅显著优于行业位居克而瑞销售保利发展沪深300榜单第2名较2021年提升2名报告期内实现销售面积2748万平同比-176公司专注深耕城市报告期内38个核心城市的销售额占10586同比上升8pct珠三角长三角销售贡献56同比提升3pct0在26个城市销售排名第一51个城市排名前三同比增加89个-5下半年积极拿地投资强度不减报告期内公司新增项目91个全口-10径拿地金额1613亿元同比-13其中下半年土地市场竞争环境改善-15-20公司积极拿地金额占比62全年全口径拿地强度353同比上升-2520224202272022102023105pct公司坚持聚焦核心城市城市群38城拓展金额占比98同时坚持以住宅为主的拓展策略新增住宅货量占比达93同比提升8pct有效控制未来项目货值减值风险TableTrend涨跌幅1M3M12M绝对收益-6-7-17融资成本进一步走低助力公司扩张报告期内公司有息负债3813亿相对收益-6-11-13元一年内到期占比21扣除预收后资产负债率为684净负债率为636现金短债比为157综合融资成本约392较2021年下降相关报告TableReport54bp报告期内公司新发境内信用债263亿不含ABS同比407保利发展600048营收利润逆境稳增投发行利率多次为同期同行最低直接融资平均融资成本仅288公司资注重城市深耕分红045元股分红率29同比提升4pct--20220901投资建议公司是稳健发展的央企龙头享受估值溢价维持买入评级保利地产600048销售稳增拓地质量上行受行业景气度下行影响我们调整2023-25年预测EPS为167172186稳居绿档融资成本持续改善元调整目标价为1968元股对应公司2022年每股净资产12倍PB--20210825风险提示业绩预测和估值判断不达预期国内新冠疫情反复TableFinance财务摘要百万元2021A2022A2023E2024E2025ETableAuthor营业收入285024281108303048313947333915-1719-137780360636证券分析师吴胤翔归属母公司净利润2738818347200362053422274执业证书编号S0550522030003--539-330192124884718117166023wuyxnesccn每股收益元229153167172186研究助理喻杰市盈率683989844824759执业证书编号S0550122050029市净率09609207807407018116067286yujienesccn净资产收益率1439918926896917股息收益率410318354460495总股本百万股1197011970119701197011970请务必阅读正文后的声明及说明保利发展公司点评TablePageTop附表财务报表预测摘要及指标资产负债表百万元TableForcast2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E货币资金176537264242204581205272净利润27011286242933431820交易性金融资产150261261261资产减值准备1277-669-664-669应收款项4054215540732794折旧及摊销2298547660366348存货877893851659912292944203公允价值变动损失142000其他流动资产241766467686485709519725财务费用6285123471198311619流动资产合计1300401158600316069151672254投资损失-4201-5453-5649-6009可供出售金融资产运营资本变动-2175158128-77423-12108长期投资净额106250106250106250111160其他-3639-324-375-400固定资产10147132582136531390经营活动净现金流量742298129-3675830602无形资产371495516554投资活动净现金流量6371923-3140-9912商誉67676767融资活动净现金流量-3015-12347-19764-19998非流动资产合计170064168330171459181431企业自由现金流702786000-5351512482资产总计1470464175433317783741853686短期借款1197119711971197应付款项162704140175194930189221财务与估值指标2022A2023E2024E2025E预收款项894189045140858110162每股指标一年内到期的非流动负债79947799477994779947每股收益元153167172186每股净资产元流动负债合计8422801097526110001311518841640180719132030每股经营性现金流量元长期借款242482242482242482242482062820-307256其他长期负债63510635106351063510成长性指标长期负债合计305992305992305992305992营业收入增长率-14783664负债合计1148273140351814060051457877净利润增长率-330922585归属于母公司股东权益合计196264216301229054242949盈利能力指标少数股东权益125927134514143314152860毛利率220218216220负债和股东权益总计1470464175433317783741853686净利润率65666567运营效率指标利润表百万元2022A2023E2024E2025E应收账款周转天数463368356369营业收入281108303048313947333915存货周转天数138558131385128999124759营业成本219228236860245949260383偿债能力指标营业税金及附加13121167841726218360资产负债率781800791786资产减值损失-1156669664669流动比率154145146145销售费用7530787781608679速动比率040038032031管理费用4744484750225341费用率指标财务费用3686369840194550销售费用率27262626管理费用率公允价值变动净收益-14200017161616财务费用率投资净收益420154535649600913121314营业利润34693378833864342052分红指标营业外收支净额607282313318股息收益率32354650利润总额35301381653895642370估值指标所得税82909541962210550PE倍989844824759净利润27011286242933431820PB倍092078074070归属于母公司净利润18347200362053422274PS倍064056054051少数股东损益8664858788009546净资产收益率92939092资料来源东北证券请务必阅读正文后的声明及说明24保利发展公司点评TablePageTop研究团队简介TableIntroduction吴胤翔同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券陈希瑞清华大学低碳经济硕士曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务3年现任东北证券房地产组研究人员主要研究基础设施公募REITs领域2022年加入东北证券分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来个月内股价涨幅超越市场基准以上615投资评级中所涉及的市场基准增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间股票股市场以沪深指数为市场基投资A300中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为市场基准香港市卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准行业标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明34保利发展公司点评TablePageTop重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任TableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话95360400-600-0686研究所公众号dbzqyanjiusuo地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号陆家嘴世纪金融广场3号楼10层200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630请务必阅读正文后的声明及说明44