经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2022年报，公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%；基本每股收益1.53元，每股派息0.45元。公司投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，我们上调2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元（2023-2024年原值为236.2、283.2亿元），EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。
　　结算业绩承压下滑
　　2022年公司实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%。公司竣工结转收入同比微降，归母净利润下滑主要原因：（1）结算毛利率下滑，整体毛利率22.0%，同比下降4.8个百分点；其中地产开发毛利率21.8%，同比下降5.3个百分点；（2）投资收益42.0亿元，同比下降32.36%；（3）2022年计提存货跌价损失8.9亿元。截至2022年末，公司合同负债规模4120.2亿元，同比微降1%，未来业绩锁定性较强。
　　销售市占率持续提升，深耕核心38城市
　　2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，在克而瑞销售排行榜排名升至第二，市场份额进一步提升至3.4%。公司核心38城市销售贡献占比86%，同比提升8个百分点，在26个城市销售排名第一。截止2022年末，公司累计待开发土地建筑面积6270.8万平米，较2021年末的7327.1万平米下降14.4%。
　　融资优势明显，现金回笼率高
　　截至2022年末，公司有息负债规模为3813亿元（2021年末3382亿元），综合融资成本约3.92%，同比下降0.54个百分点；扣预负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，三道红线维持绿档。2022年公司实现回笼金额4271亿元，回笼率为93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研保利发展600048SH结算业绩承压下滑投资力度保持稳健究2023年03月31日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023330经营管理能力优秀的龙头央企维持买入评级当前股价元1441保利发展发布2022年报公司实现营收28111亿元同比下降14实现归母公一年最高最低元19881288司净利润1835亿元同比下降330基本每股收益153元每股派息045元信总市值亿元172494公司投资拿地保持稳健融资渠道畅通资金优势明显我们上调2023-2024年息流通市值亿元172494更并新增2025年盈利预测预计2023-2025年公司归母净利润分别为23742842总股本亿股新119703253亿元2023-2024年原值为23622832亿元EPS分别为198237报流通股本亿股11970元当前股价对应估值分别为倍维持买入评级告272PE736153近3个月换手率3227结算业绩承压下滑2022年公司实现营收28111亿元同比下降14实现归母净利润1835亿元股价走势图同比下降330公司竣工结转收入同比微降归母净利润下滑主要原因1保利发展沪深300结算毛利率下滑整体毛利率220同比下降48个百分点其中地产开发毛20利率218同比下降53个百分点2投资收益420亿元同比下降32361032022年计提存货跌价损失89亿元截至2022年末公司合同负债规模0-1041202亿元同比微降1未来业绩锁定性较强-20销售市占率持续提升深耕核心38城市开-302022年公司实现签约面积274795万平方米同比下降1755实现签约金额2022-032022-072022-11源证457301亿元同比下降1451在克而瑞销售排行榜排名升至第二市场份额数据来源聚源进一步提升至公司核心城市销售贡献占比同比提升个百分点券3438868证在26个城市销售排名第一截止2022年末公司累计待开发土地建筑面积62708券相关研究报告万平米较2021年末的73271万平米下降144研究销售数据持续增长单月新增四宗融资优势明显现金回笼率高报地块公司信息更新报告-202338截至2022年末公司有息负债规模为3813亿元2021年末3382亿元综合告一月销售企稳回升定增预案获证融资成本约392同比下降054个百分点扣预负债率为684净负债率为监会受理公司信息更新报告636现金短债比为157三道红线维持绿档2022年公司实现回笼金额4271-2023216亿元回笼率为934连续4年保持在93以上的较高水平结算业绩承压下滑销售优于行业风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期投资保持稳健公司信息更新报告财务摘要和估值指标-2023112指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元285024281108323181362705398924YOY172-14150122100归母净利润百万元2738818347237362841632529YOY-54-330294197145毛利率268220228237245净利率9665737882ROE1238494103107EPS摊薄元229153198237272PE倍6394736153PB倍1009080707数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产12473421300401138642416124101671487营业收入285024281108323181362705398924现金171384176537263139329829241717营业成本208631219228249618276653301320应收票据及应收账款31944054240948453134营业税金及附加1568513121150851693018620其他应收款157849157426161590201503249327营业费用738475308887997411170预付账款4268622556480925397459364管理费用54344744549458036383存货8096568778938461639539761046249研发费用14361238142415961755其他流动资产6257361934650316828271697财务费用33863686378141154799非流动资产152591170064188596207715226827资产减值损失95115671811481075长期投资95089106250115075124092133309其他收益186239250261274固定资产1127510147113491343716052公允价值变动收益246-14221894104无形资产404371387394357投资净收益62114201440446544825其他非流动资产4582253296617846979277109资产处置收益16113648977资产总计13999331470464157502018201251898314营业利润4967034693431095158259081流动负债81881784228087707810599321095972营业外收入5127818599451040短期借款40941197131714491594营业外支出147174191210231应付票据及应付账款139597162704149319251628211941利润总额5003535301437785231759890其他流动负债675127678379726442806855882438所得税128458290105071229514074非流动负债278201305992342480371082372929净利润3718927011332714002345815长期借款273523300199336397364694366222少数股东损益9802866495351160713286其他非流动负债46785794608363886707归属母公司净利润2738818347237362841632529负债合计10970191148273121955814310141468902EBITDA6030746744473605515063886少数股东权益107354125927135462147068160355EPS元229153198237272股本1197011970119701197011970资本公积1781717626176261762617626主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益147126157618190889230912276727成长能力归属母公司股东权益195561196264220001242042269058营业收入172-14150122100负债和股东权益13999331470464157502018201251898314营业利润-50-302243197145归属于母公司净利润-54-330294197145获利能力毛利率268220228237245净利率9665737882现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE1238494103107经营活动现金流1055174226439935933-92309ROIC8159545660净利润3718927011332714002345815偿债能力折旧摊销15091691153919422481资产负债率784781774786774财务费用33863686378141154799净负债比率564652462396635投资损失-6211-4201-4404-4654-4825流动比率1515161515营运资金变动-25935-2175131111-4663-139718速动比率0404050505其他经营现金流613986-899-831-861营运能力投资活动现金流-19987637-14744-15552-15880总资产周转率0202020202资本支出272186706173246977应收账款周转率1010776100010001000长期投资-17997-4363-88250-9218应付账款周转率1415161413其他投资现金流-37712-3539-16509-8228-18121每股指标元筹资活动现金流34458-3015369474631020076每股收益最新摊薄229153198237272短期借款-683-2896120132145每股经营现金流最新摊薄088062538300-771长期借款412962667636198282981528每股净资产最新摊薄14781564176319472172普通股增加20000估值比率资本公积增加-496-191000PE6394736153其他筹资现金流-5662-266046291788118403PB1009080707现金净增加额2497051828660266691-88113EVEBITDA751091008695数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的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