2月销售额同比+43%、跑赢行业，行业销售排名跻身第一。公司公告，2023年2月，公司实现销售金额342.8亿元，同比增长43.0%；销售面积203.4万方，同比增长35.5%，单月销售规模位列行业第一；从累计数据看，2023年1-2月实现销售金额638.3亿元，同比增长22.1%；销售面积387.4万方，同比增长15.3%。2023年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企（销售金额单月同比+16%、累计同比-11%）。根据CRIC数据，公司1-2月销售额全国排名行业第一位，较2022年末继续提升1名，实现逆境弯道超车。公司2022年销售端也表现出更强优势，全年实现销售金额4,573亿元，同比-15%；同期50家房企同比-40%。我们认为在行业逆境中，公司凭借央企强信用背书、优秀的品牌效应及核心城市布局，使得公司销售端表现更佳。
　　 2月拿地金额116亿元、对应拿地强度34%，持续聚焦一二线。公司2023年2月在广州、苏州、西安、天水获取4幅地块，拿地金额116.2亿元，同比减少22.9%；拿地面积48.8万方，同比减少47.6%；拿地销售金额比为34%、拿地销售面积比为24%；公司1月未拿地，1-2月公司整体拿地销售金额比为18%、拿地销售面积比为13%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至22Q3末，公司待开发面积6,605万平、在建面积13,926万平，土储规模充沛。
　　三条红线绿档，融资通畅，股权融资预案公布，助力更积极扩张。截至22Q3末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022年公司已成功发行公司债、中票、ABS合计314亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。此外，公司公告2023年度非公开发行A股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19亿股（占发行前股本6.8%），募集资金总额不超过125亿元。
　　投资分析意见：销售跻身行业第一，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持公司22-24年归母净利润预测为183、219、263亿元，现价对应22/23PE为9.5/8.0倍；维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

研究报告全文：上市公司房地产2023年03月08日公司保利发展600048研究销售跻身行业第一拿地聚焦核心城市公司点报告原因有信息公布需要点评评2月销售额同比43跑赢行业行业销售排名跻身第一公司公告2023年2月公买入维持司实现销售金额3428亿元同比增长430销售面积2034万方同比增长355单月销售规模位列行业第一从累计数据看2023年1-2月实现销售金额6383亿元同比增长221销售面积3874万方同比增长1532023年以来公司销售同比表证市场数据2023年03月07日现显著强于我们跟踪的50家房企销售金额单月同比16累计同比-11根据CRIC券收盘价元1454研一年内最高最低元19881288数据公司1-2月销售额全国排名行业第一位较2022年末继续提升1名实现逆境弯究市净率09道超车公司2022年销售端也表现出更强优势全年实现销售金额4573亿元同比-15报息率分红股价-同期50家房企同比-40我们认为在行业逆境中公司凭借央企强信用背书优秀的品流通A股市值百万元174050告上证指数深证成指3285101160858牌效应及核心城市布局使得公司销售端表现更佳注息率以最近一年已公布分红计算2月拿地金额116亿元对应拿地强度34持续聚焦一二线公司2023年2月在广州苏州西安天水获取4幅地块拿地金额1162亿元同比减少229拿地面积基础数据2022年09月30日每股净资产元1682488万方同比减少476拿地销售金额比为34拿地销售面积比为24公司1资产负债率7791月未拿地1-2月公司整体拿地销售金额比为18拿地销售面积比为13公司具备央总股本流通A股百万1197011970企背景资金优势明显投资持续聚焦核心一二线城市截至22Q3末公司待开发面积流通B股H股百万--6605万平在建面积13926万平土储规模充沛一年内股价与大盘对比走势三条红线绿档融资通畅股权融资预案公布助力更积极扩张截至22Q3末公司资保利发展沪深300指数收益率产负债率为779剔预资产负债率为664净负债率730现金短债比19倍三20条红线稳居绿档若定增足额落地后三道红线指标有望继续优化预计剔预后资产负债10率将降至655净负债率将降至665现金短债比将提升至21倍也为后续更积极0经营奠定基础融资方面公司紧抓市场窗口积极开展融资额度储备2022年公司已-10-20成功发行公司债中票ABS合计314亿元加权票面利率仅28融资优势明显此外公司公告2023年度非公开发行A股股票预案拟非公开发行股票数量不超过81903-0904-0905-0906-0907-0908-0909-0910-0911-0912-0901-0902-09亿股占发行前股本68募集资金总额不超过125亿元相关研究投资分析意见销售跻身行业第一拿地聚焦核心城市维持买入评级保利发展作保利发展600048点评业绩暂时低于预期格局优化下未来可期为老牌龙头央企军旅特色奠定了强执行力文化过去三十载中实现长期稳健的成长销20230106售逆势增长融资优势明显拿地隐含毛利率底部回升此外我们预计我国房地产加速保利发展600048点评定增公布助出清后格局优化集中度和盈利能力将进一步提升优质房企有望获更大发展空间并迎力扩张格局优化强者愈强20230102来戴维斯双击我们维持公司22-24年归母净利润预测为183219263亿元现价对应2223PE为9580倍维持目标价为250元股维持买入评级证券分析师风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑股权融资落地仍具备不确定性袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom财务数据及盈利预测陈鹏A0230521110002chenpengswsresearchcom202122Q1-Q32022E2023E2024E联系人营业总收入百万元285024156437281111323278378235陈鹏同比增长率172130-14150170862123297818归母净利润百万元2738813094183032187526276chenpengswsresearchcom同比增长率-54-36-332195201每股收益元股229109153183220毛利率268245220225228ROE1406592103113市盈率61087注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评财务摘要百万元百万股2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入243222285024281111323278378235其中营业收入243109284933281111323278378235减营业成本163955208631219266250540291997减税金及附加1849715685164161887822087主营业务利润6065760618454295386064151减销售费用687773847871872810212减管理费用43235434572265807699减研发费用12601436000减财务费用31593386327340424325经营性利润4503842977285633451041915加信用减值损失损失以-填列-71-153000加资产减值损失损失以-填列8499593107125加投资收益及其他63376660-94-107-125营业利润5226649670346804154450003加营业外净收入273365553566579利润总额5253950035352344211050582减所得税124901284590461081112986净利润4004937189261883129937596少数股东损益1110098027885942411320归属于母公司所有者的净利润2895027388183032187526276全面摊薄总股本1196811970119701197011970每股收益元242229153183220资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共3页简单金融成就梦想