事件：
　　2月14日，公司发布2023年1月销售数据。2023年1月，公司实现签约面积183.94万平方米，同比-0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比+4.39%。
　　点评：
　　单月销售金额登顶，同比受春节假期错位影响微增。1月公司签约面积183.94万平方米，同比-0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比+4.39%，销售均价16062元/平米，同比+5.42%。公司1月销售金额居于行业首位，供给侧改革受益，且同比降幅明显好于百强房企整体，1月百强房企整体销售金额同比下降32.5%。
　　1月无新增地块，土储聚焦一二线城市。1月为春节假期，公司未披露新增拿地。2022年全年公司累计拿地金额1613.4亿元，累计拿地建面1053.8万方，地价权益比67.1%，累计拿地力度为35.3%。不同能级城市占比方面，一二线占比为83.7%，三四线占比为16.3%，拿地金额占比较高的城市有：上海（17.4%）、广州（11.1%）、南京（9.7%）、厦门（9.3%）、合肥（7.4%）。
　　百亿定增获受理，融资渠道通畅。2月7日，公司关于非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元的申请，获得证监会受理。百亿定增为后续公司供给侧改革提升行业份额，提供有力支撑。2月14日，公司预计发行2023年第一期短期融资券，拟发行金额25亿元，期限270天。公司融资优势凸显，流动性保持充足。公司2022年前三季度实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2022-2023年EPS为1.53元、1.57元，以2023年2月14日收盘价计算，对应的PE为10.2倍和9.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。

研究报告全文：证券研究报告industryId房地产investSuggestiondyCompanyinvestSug保利发展600048买入维ges持tionCh000009titleange保利发展1月销售数据点评单月排名再度登顶供给侧改革受益createTime12023年2月15日相关报告投资要点保利发展12月销售数据点summary评排名升至第二拿地稳健积极2023-1-12事件保利发展业绩快报点评业绩2月14日公司发布2023年1月销售数据2023年1月公司实现签约面积释放过往不利因素2023轻装18394万平方米同比-098实现签约金额29545亿元同比439上阵未来可期2023-1-6保利发展拟定增募资点评打开发展空间彰显龙头风范点评2023-1-3单月销售金额登顶同比受春节假期错位影响微增1月公司签约面积18394万平方米同比-098实现签约金额29545亿元同比439销售均价分e析ma师ilAuthor16062元平米同比542公司1月销售金额居于行业首位供给侧改革受靳璐瑜益且同比降幅明显好于百强房企整体1月百强房企整体销售金额同比下降jinluyuxyzqcomcn325S01905200800031月无新增地块土储聚焦一二线城市1月为春节假期公司未披露新增拿地2022年全年公司累计拿地金额16134亿元累计拿地建面10538万方地价权益比671累计拿地力度为353不同能级城市占比方面一二线占比为837三四线占比为163拿地金额占比较高的城市有上海174广州111南京97厦门93合肥74百亿定增获受理融资渠道通畅2月7日公司关于非公开发行不超过819亿股募集资金125亿元的申请获得证监会受理百亿定增为后续公司供给研究ass助Au理thor侧改革提升行业份额提供有力支撑2月14日公司预计发行2023年第一期短期融资券拟发行金额亿元期限天公司融资优势凸显流动洪波25270性保持充足公司2022年前三季度实现回笼金额2939亿元回笼率为918hongboxyzqcomcn位于行业高位剔除预收账款资产负债率779净负债率664现金短债比19均符合三道红线绿档企业标准投资建议保利发展销售表现较好排名升至行业第一拿地聚焦一二线城市未来增长可期定增预案获受理为公司发展蓄力我们维持公司2022-2023年EPS为153元157元以2023年2月14日收盘价计算对应的PE为102倍和99倍维持买入评级风险提示大幅收紧购房杠杆资金调控政策超预期严格信用风险加剧请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产gsc负w债bb表公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1247341347501391891453756营业收入285024281111287315300569236货币资金171384238382299582346829营业成本208631218519223316233598交易性金融资产123251209223税金及附加15685154691681717067应收票据及应收账款3194304431483280销售费用7384794881238498预付款项42686512905444954925管理费用5434661667627074存货809656832938824920824920研发费用1436137713971390其他220298221597209588223579财务费用3386329426262330非流动资产152591139287141328137806其他收益186175179178长期股权投资95089875769008189246投资收益6211635765006501固定资产11275979981466406公允价值变动收益246263223240在建工程57128614371信用减值损失-153-94-118-109无形资产404357302249资产减值损失95914367商誉67676767资产处置收益16054长期待摊费用49835119440营业利润49670346803510537492其他44686408524239641727营业外收入512697635655资产总计1399931486791533221591562营业外支出147143144144304流动负债818817865598877832900498利润总额50035352343559538003短期借款4094432142454271所得税12845882289889569应付票据及应付账款139597166435162352172968净利润37189264112660728434其他675127694842711235723259少数股东损益9802810877858457非流动负债278201298734310677322738归属母公司净利润27388183031882219977长期借款231904246225258225269225EPS元229153157167其他46298525095245353513负债合计1097011164331188501223236主要财务比率929股本11970119701197011970会计年度20212022E2023E2024E资本公积17817178171781717817成长性未分配利润141052151706165247179764营业收入增长率172-142246少数股东权益107354115462123247131704营业利润增长率-50-3021268股东权益合计302914322458344714368326归母净利润增长率-54-3322861负债及权益合计1399931486791533221591562盈利能力304毛利率268223223223现金流量表单位百万元归母净利率96656666会计年度20212022E2023E2024EROE140888584归母净利润27388183031882219977偿债能力折旧和摊销1509192219561972资产负债率784783775769资产减值准备-95105480237流动比率152156159161资产处置损失-16-0-5-4速动比率053059065070公允价值变动损失-246-263-223-240营运能力财务费用5566329426262330资产周转率215195190192投资损失-6211-6357-6500-6501应收帐款周转率9621859788498918少数股东损益9802810877858457存货周转率268265267279营运资金的变动-2593530762172757538每股资料元经营活动产生现金流量10551399275517431874每股收益229153157167投资活动产生现金流量-199871552633338016每股经营现金088334461266融资活动产生现金流量344581154426947358每股净资产1634172918501977现金净变动24970669976120147247估值比率倍现金的期初余额145290171384238382299582PE681029993现金的期末余额170260238382299582346829PB10090808请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以沪深300指数为基准新三定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级板市场以三板成指为基准香港市场以推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数恒生指数为基准美国市场以标普500行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平或纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑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