核心观点
　　公司成功实现行业下行期的弯道超车，2023年前2个月的销售金额排名全国第一。公司持续积极拿地，重点布局广州等高能级城市，保障未来销售去化。2023年年初房地产市场复苏态势明显，我们认为公司有望凭借丰厚土储、优秀营销、强大资金实力的优势，进一步稳固自身龙头地位。
　　事件
　　公司发布2月份销售数据，2月实现销售金额342.8亿元，同比增长43.0%；1-2月实现销售金额638.3亿元，同比增长22.1%。
　　简评
　　销售规模排名全国第一。2023年1-2月份公司实现销售金额638.3亿元，同比增长22.1%。根据克而瑞的榜单，公司前2个月的销售金额已排名全国房企第一，相比2021年的第4名、2022年的第2名持续提升，成功实现行业下行期内的弯道超车。
　　持续补货高能级城市。公司近期于广州、苏州、西安、天水新增4个房地产项目，总地价为116.2亿元，以金额计算的拿地强度为18.2%；其中广州地块的总地价为95.8亿元，公司持续重仓高能级城市市场，保障未来销售去化。
　　维持买入评级和24.70元的目标价不变。我们预测公司2022~2024年EPS为1.53/1.69/1.86元，我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，行业下行期公司成功实现弯道超车，规模跃居全国第一。2023年年初房地产市场复苏态势明显，我们认为公司有望凭借丰厚土储、优秀营销、强大资金实力的优势，进一步稳固自身龙头地位。
　　风险提示：1）业绩方面，公司的高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来的结转毛利率进一步下行。2）经营方面，近期地产销售复苏仍存在一定不确定性。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）公司近期的非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发销售规模列全国第一持续补货保利发展600048高能级城市2023年2月销售数据点评核心观点维持买入公司成功实现行业下行期的弯道超车2023年前2个月的销售金额排名全国第一公司持续积极拿地重点布局广州等高能级城竺劲市保障未来销售去化2023年年初房地产市场复苏态势明显zhujinbjcsccomcn我们认为公司有望凭借丰厚土储优秀营销强大资金实力的优18621097792势进一步稳固自身龙头地位SAC执证编号s1440519120002SFC中央编号BPU491事件发布日期2023年03月08日当前股价1454元公司发布2月份销售数据2月实现销售金额3428亿元同比目标价格6个月2470元增长4301-2月实现销售金额6383亿元同比增长221主要数据股票价格绝对相对市场表现简评1个月3个月12个月销售规模排名全国第一2023年1-2月份公司实现销售金额6383-32-463-963-1189-1156-684亿元同比增长根据克而瑞的榜单公司前个月的销221212月最高最低价元19881288售金额已排名全国房企第一相比2021年的第4名2022年的总股本万股119704434第2名持续提升成功实现行业下行期内的弯道超车流通A股万股119704434持续补货高能级城市公司近期于广州苏州西安天水新增总市值亿元174054个房地产项目总地价为1162亿元以金额计算的拿地强度流通市值亿元17405为182其中广州地块的总地价为958亿元公司持续重仓高近3月日均成交量万股725758能级城市市场保障未来销售去化主要股东保利南方集团有限公司3769维持买入评级和2470元的目标价不变我们预测公司20222024年EPS为153169186元我们看好公司作为央股价表现企地产龙头兼具稳健性和成长潜力行业下行期公司成功实22现弯道超车规模跃居全国第一2023年年初房地产市场复122苏态势明显我们认为公司有望凭借丰厚土储优秀营销强-8大资金实力的优势进一步稳固自身龙头地位-18风险提示1业绩方面公司的高毛利项目结转有可能不及预202237202247202257202267202277202287202297202317202327202337202210720221172022127期从而导致未来的结转毛利率进一步下行2经营方面近保利发展上证指数期地产销售复苏仍存在一定不确定性公司在前期保持了较高的拿地强度如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法相关研究报告实现从而进一步影响后续业绩3公司近期的非公开发行能中信建投房地产保利发展600048否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性且存在不能230106业绩随大势有所下滑销售拿地表现优足额募集资金的风险若非公开发行顺利完成短期内净资产收异2022年业绩快报点评中信建投房地产保利发展600048益率和每股收益有被摊薄的风险221231销售拿地好于同业积极把握再融资窗口增实力中信建投房地产保利发展600048221029投资聚焦核心龙头地位稳固2022年三季报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明保利发展A股公司简评报告重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元243208285024281111314100341807增长率31172-1411788净利润百万元2894827388183032022022257增长率35-54-332105101ROE150123828587EPS元股摊薄242229153169186PE倍727611410394倍PB1211101009资料来源Wind中信建投图表12023年1-2月销售金额6383亿元同比增长221图表22023年1-2月拿地强度182合同销售金额亿元合同销售金额yoy拿地强度6000605050455000404035400030303000202510202000150101000-1050-20020162017201820192020202120222023M220192020202120222023M2资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1保利发展A股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明2保利发展A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3