经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　保利发展发布2023年1月销售简报。公司1月销售数据同比企稳回正，2022全年营收保持相对稳定，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.9、7.7、6.4倍，维持“买入”评级。
　　销售面积降幅缩窄，销售金额企稳回正
　　2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。2023年1月公司实现签约面积183.94万平方米，同比减少0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%，得益于春节前后销售回暖，公司销售面积单月同比降幅缩窄，销售金额单月同比企稳回正。
　　一月暂缓拿地，土地储备充足
　　受一月供地相对不足影响，公司暂缓新增拿地，我们预计公司后续仍将保持积极的投资策略，增厚土储规模。公司2022年累计新增土地计容面积1046.1万方，对应土地总价1612.2亿元，拿地面积与金额权益比分别为70.7%和67.3%，全年拿地金额与销售金额之比为35.3%，投资拿地保持稳健。公司2022年拿地主要集中在一二线城市，拿地金额占比约93.0%，高能级城市优质土储将助力公司未来业绩持续兑现。
　　融资优势明显，披露非公开发行股票预案
　　公司2022年公开市场发行债券543.6亿元，票面利率均不超过3.6%，融资渠道保持畅通。公司于2022年12月底披露非公开发行A股股票预案，计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，已获得中国证监会受理。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研保利发展600048SH一月销售企稳回升定增预案获证监会受理究2023年02月16日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023215经营管理能力优秀的龙头央企维持买入评级当前股价元1512保利发展发布2023年1月销售简报公司1月销售数据同比企稳回正2022全公一年最高最低元19881288司年营收保持相对稳定投资拿地保持稳健融资渠道畅通资金优势明显将持信总市值亿元180993续受益于宽松地产政策及行业格局优化看好公司未来市占率持续提升我们维息流通市值亿元180993更持盈利预测预计2022-2024年公司归母净利润分别为183023622832亿元总股本亿股新11970EPS分别为153197237元当前股价对应PE估值分别为997764倍报流通股本亿股11970告维持买入评级近3个月换手率416销售面积降幅缩窄销售金额企稳回正2022年公司实现签约面积274795万平方米同比减少1755实现签约金额股价走势图457301亿元同比减少14512023年1月公司实现签约面积18394万平方保利发展沪深300米同比减少098实现签约金额29545亿元同比增加439得益于春节32前后销售回暖公司销售面积单月同比降幅缩窄销售金额单月同比企稳回正16一月暂缓拿地土地储备充足0受一月供地相对不足影响公司暂缓新增拿地我们预计公司后续仍将保持积极-16的投资策略增厚土储规模公司2022年累计新增土地计容面积10461万方开-322022-022022-062022-10对应土地总价16122亿元拿地面积与金额权益比分别为707和673全年源证拿地金额与销售金额之比为353投资拿地保持稳健公司2022年拿地主要数据来源聚源券集中在一二线城市拿地金额占比约930高能级城市优质土储将助力公司未证来业绩持续兑现券相关研究报告研融资优势明显披露非公开发行股票预案究结算业绩承压下滑销售优于行业公司2022年公开市场发行债券5436亿元票面利率均不超过36融资渠道报投资保持稳健公司信息更新报告保持畅通公司于年月底披露非公开发行股股票预案计划募资总告202212A-2023112额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金优化公司资本结构已积极把握融资窗口增厚公司资金获得中国证监会受理实力公司信息更新报告-202313风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期销售降幅持续收敛投资维持较高强度公司信息更新报告财务摘要和估值指标指标-202212122020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元243208285024281201339859374015YOY31172-13209101归母净利润百万元2894827388183032361728321YOY35-54-332290199毛利率326268219231246净利率11996656976ROE1501238096105EPS摊薄元242229153197237PE倍6366997764PB倍1110100908数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产11362261247342125437415473211516806营业收入243208285024281201339859374015现金146008171384259726333873172319营业成本163951208631219501261206282102应收票据及应收账款24523194243043673113营业税金及附加1849515685154741870220582其他应收款153245157849140600188811233759营业费用68777384728588059689预付账款4219742686418455057455657管理费用43155434536169677667存货741475809656744071900710979522研发费用12601436141717121884其他流动资产5084962573657016898672435财务费用31603386378141154799非流动资产115149152591170580190876211010资产减值损失849-95444212412长期投资7255095089105557116298127326其他收益152186197208219固定资产765911275114041388916426公允价值变动收益53246301328232无形资产430404420438447投资净收益61416211624263596724其他非流动资产3451145822531996025166812资产处置收益-1016396资产总计12513751399933142495417381961727816营业利润5226549670346804504454060流动负债75175881881780676510573751007852营业外收入409512563619681短期借款47774094450349535449营业外支出136147161177195应付票据及应付账款151483139597134779243780190224利润总额5253850035350824548654546其他流动负债595498675127667483808642812180所得税124901284594261222214656非流动负债232979278201296562333801341396净利润4004837189256553326439889长期借款232227273523291649328643335981少数股东损益1110098027352964611568其他非流动负债7524678491251585416归属母公司净利润2894827388183032361728321负债合计9847371097019110332613911761349248EBITDA6018260307379474728958442少数股东权益86407107354114706124352135920EPS元242229153197237股本1196811970119701197011970资本公积1831317817178171781717817主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益129579147126166278191109220887成长能力归属母公司股东权益180231195561206922222668242648营业收入31172-13209101负债和股东权益12513751399933142495417381961727816营业利润37-50-302299200归属于母公司净利润35-54-332290199获利能力毛利率326268219231246净利率11996656976现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE1501238096105经营活动现金流15150105518037835821-168573ROIC9681465057净利润4004837189256553326439889偿债能力折旧摊销1551509141217122170资产负债率787784774800781财务费用31603386378141154799净负债比率566564354302796投资损失-6141-6211-6242-6359-6724流动比率1515161515营运资金变动-22067-25935565173890-207983速动比率0404050504其他经营现金流-4613-744-801-724营运能力投资活动现金流-6927-19987-12395-14829-14834总资产周转率0202020202资本支出397272526171826615应收账款周转率11321010100010001000长期投资-6538-17997-104670-11028应付账款周转率1214161413其他投资现金流-13068-37712-17601-7646-19247每股指标元筹资活动现金流-187834458203585315321853每股收益最新摊薄242229153197237短期借款1644-683409450495每股经营现金流最新摊薄127088671299-1408长期借款286374129618126369947338每股净资产最新摊薄13371478157317041871普通股增加352000估值比率资本公积增加-10-496000PE6366997764其他筹资现金流-32183-566218221571014020PB1110100908现金净增加额6306249708834274146-161554EVEBITDA697610887106数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基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