核心观点
　　2022年公司实现总营收2811亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022年毛利率为22.0%，相较上年下降4.8个百分点；3）计提资产与信用减值12.8亿，上年同期为0.6亿；4）少数股东损益占比为32.1%，相较上年提高5.7个百分点。
　　事件
　　公司发布2022年年报，实现总营收2811亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%。
　　简评
　　业绩增长符合预期。2022年公司实现总营收2811亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022年毛利率为22.0%，相较上年下降4.8个百分点；3）计提资产与信用减值12.8亿，上年同期为0.6亿；4）少数股东损益占比为32.1%，相较上年提高5.7个百分点。
　　销售表现优于行业，拿地保持高强度。公司2022年实现销售金额4573亿元，同比下降15%，大幅优于百强房企平均42%的降幅。2023年前2月，公司实现销售额638亿元，同比增长22%，复苏势头良好，且已位居百强房企第一名。公司持续积极补货，2022年拿地金额1613亿元，拿地强度35.3%，较2021年全年提升0.6个百分点，其中核心38城拓展金额占比98%，保持合理区域布局。
　　定增申请已获交易所受理，整体实力有望提升。2022年公司发布定增预案，拟非公开发行不超过81914万股（含），募集资金不超过125亿元（含），其中110亿元投入14个项目的开发建设，15亿元补充流动资金；14个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628亿元，平均净利率8.3%，目前均已开工，预计2023年年底将陆续进入结算。定增申请已获交易所受理，未来有望助力公司提高资产规模、优化财务结构，并帮助公司推进项目建设、提升市占率，公司整体实力有望进一步提升。
　　维持买入评级和24.70元的目标价不变。我们预测公司2023~2025年EPS为1.67/1.75/1.90元（原预测2023~2024年为1.69/1.86元），我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，在行业减量发展阶段，将抓住这一历史机遇快速发展，实现市占率的提高。公司基本面当前已至底部，凭借其充沛的结算资源、持续高位的拿地强度、丰厚的土地储备、优秀的营销能力、强大的资金实力，我们认为其在2023年将会迎来业绩与销售的显著复苏，并进一步推动估值的提高，维持买入评级和24.70元的目标价不变。
　　风险提示：业绩方面，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会继续在未来业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性仍有待检验。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）本次非公开发行已取得交易所受理，但后续流程仍存在不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发业绩符合预期销售拿地优秀保利发展600048SH2022年年报点评核心观点维持买入竺劲年公司实现总营收亿元同比下降实现归母净2022281114zhujinbjcsccomcn利润183亿元同比下降330符合此前业绩快报的公告营SAC编号s1440519120002收利润双降的主要原因为1结转交付规模不及预期营收下SFC编号BPU491滑2低毛利项目进入结转期2022年毛利率为220相较发布日期2023年03月31日上年下降48个百分点3计提资产与信用减值128亿上年同期为06亿4少数股东损益占比为321相较上年提高57当前股价1441元个百分点目标价格6个月2470元主要数据事件股票价格绝对相对市场表现公司发布2022年年报实现总营收2811亿元同比下降141个月3个月12个月实现归母净利润183亿元同比下降330-406-416-400-1010-1423-160112月最高最低价元19321361简评总股本万股119704434流通A股万股119704434业绩增长符合预期2022年公司实现总营收2811亿元同比下总市值亿元172494降14实现归母净利润183亿元同比下降330符合此前流通市值亿元172494业绩快报的公告营收利润双降的主要原因为1结转交付规近3月日均成交量万665146模不及预期营收下滑2低毛利项目进入结转期2022年毛主要股东利率为220相较上年下降48个百分点3计提资产与信用保利南方集团有限公司3769减值128亿上年同期为06亿4少数股东损益占比为321相较上年提高57个百分点股价表现20销售表现优于行业拿地保持高强度公司2022年实现销售金10额4573亿元同比下降15大幅优于百强房企平均42的降幅-12023年前2月公司实现销售额638亿元同比增长22复苏-11势头良好且已位居百强房企第一名公司持续积极补货2022-21年拿地金额1613亿元拿地强度353较2021年全年提升06个百分点其中核心38城拓展金额占比98保持合理区域布局202233120224302022531202263020227312022831202293020231312023228202210312022113020221231保利发展上证指数定增申请已获交易所受理整体实力有望提升2022年公司发布定增预案拟非公开发行不超过81914万股含募集资金不相关研究报告超过125亿元含其中110亿元投入14个项目的开发建设中信建投房地产保利发展6000482023-03-0销售规模列全国第一持续补货高能级15亿元补充流动资金14个项目主要分布在珠三角和长三角8城市年月销售数据点评预估总货值628亿元平均净利率83目前均已开工预计20232中信建投房地产保利发展6000482023-01-02023年年底将陆续进入结算定增申请已获交易所受理未来有业绩随大势有所下滑销售拿地表现优6望助力公司提高资产规模优化财务结构并帮助公司推进项目异2022年业绩快报点评中信建投房地产保利发展6000482022-12-3建设提升市占率公司整体实力有望进一步提升销售拿地好于同业积极把握再融资窗1口增实力中信建投房地产保利发展6000482022-10-3投资聚焦核心龙头地位稳固02022年三季报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下中信建投房地产保利发展6000482022-08-0本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明销售仍具韧性拿地节奏恢复78月经营数据点评保利发展A股公司简评报告维持买入评级和2470元的目标价不变我们预测公司20232025年EPS为167175190元原预测20232024年为169186元我们看好公司作为央企地产龙头兼具稳健性和成长潜力在行业减量发展阶段将抓住这一历史机遇快速发展实现市占率的提高公司基本面当前已至底部凭借其充沛的结算资源持续高位的拿地强度丰厚的土地储备优秀的营销能力强大的资金实力我们认为其在2023年将会迎来业绩与销售的显著复苏并进一步推动估值的提高维持买入评级和2470元的目标价不变风险提示业绩方面高毛利项目结转有可能不及预期从而导致未来毛利率进一步下行此外由于市场下行导致存货减值压力增大有可能会继续在未来业绩中体现2经营方面当前市场复苏的持续性仍有待检验公司在前期保持了较高的拿地强度如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩3本次非公开发行已取得交易所受理但后续流程仍存在不确定性且存在不能足额募集资金的风险若非公开发行顺利完成短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险重要财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元284933281017319070329918349978YoY1721-1371354340608净利润百万元2738818347199332091922716YoY-539-3301865495859毛利率26782199220622412261净利率961653625634649ROE1400935938911916EPS摊薄元229153167175190PE倍630940865825759倍PB098092085078072图12022年营收同比下滑14图22022年归母净利润同比下滑330营业总收入亿元YoY归母净利润亿元YoY3000353506030502500300254025030200020201520015001010150010005100-100-2050050-5-300-100-40201720182019202020212022201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1保利发展A股公司简评报告图32022年毛利率220归母净利率65图42022年销售金额同比下滑145毛利率归母净利率签约金额亿元YoY4060006035505000304040002530203000201510200010010005-1000-20201720182019202020212022201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图52022年拿地金额1613亿元图62022年拿地强度353拿地强度拿地金额亿元YoY100300060908945080250040703020006020501500104760404681000-1030337347353-2050020-30100-402017201820192020202120220201720182019202020212022数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明2保利发展A股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯研究助理likaidcqcsccomcn请参阅最后一页的重要声明3保利发展A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱邮箱邮箱邮箱lizhiyaocsccomcnwengqifancsccomcncaoyingcsccomcncharleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4