战略：高屋建瓴，坚守与变革中保持组织活力。复盘公司历年的战略，从长期战略来看，主战略方向经历了4次变迁,始终坚守不动产开发主业不动摇，并根据行业和自身发展的不同阶段，对主战略做出前瞻性的调整，体现出公司坚定的战略定力和前瞻的战略定位。从短期对行业的研判与策略调整来看，能够准确研判行业趋势，结合自身发展需求贴合政策和市场环境，灵活调整经营策略。从战略落地来看，组织架构的变更验证公司的战略落地，同时公司无惧变革，近年创立业务共享中台，在组织活力方面锐意进取。2021年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期，并积极增持彰显发展信心。
　　销售：坚定围绕核心城市，区域深耕效果显著。2022年公司实现全口径销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，实现全口径销售面积2747.95万平，同比下降17.6%，销售表现优于大市，在行业下行、民企信用风险升级和行业加速出清等机遇与挑战中，公司积极抓住土地市场和销售市场带来的双重机遇，加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度，全口径销售金额行业排名提升2名至行业第2名。公司在区域布局方面始终以中心城市为核心，坚持城市群深耕战略，使得公司在下行周期中能够保持稳定，拥有穿越周期的定力，在本轮下行周期中，公司的核心城市深耕战略仍然在不断得以验证，核心城市市占率逆势提升。我们认为2023年市场将延续分化，公司城市深耕的效果有望转化为销售额和市占率的提升。
　　土地：顺周期以销定产，保持节奏把握机遇。复盘2011年-2022年公司的拓展情况，公司拿地策略同时兼顾顺周期以销定产保障开发和择时拿地提升利润率，既能顺周期保障公司开发需求、减少逆周期拿地带来的运营风险，又能在较短时间尺度内精准研判，择时拿地，提高拓展利润率。在2021年以来的下行周期中，公司在保持稳健的同时，也把握住了行业出清和土地市场深度调整所带来的拓展机遇，2022年拓展项目91个，拓展金额1613亿元，同比下降13%，位列百强房企第一名，拿地强度34.7%，基本与2021年持平，三千亿级房企中位列第二。从结构上来看向一二线核心城市聚焦，积极获取核心区域的优质地块。
　　融资：融资渠道畅通，定增打开扩表空间。2019年后公司开始提前主动降低杠杆，2021年和2022年在行业深度调整阶段，公司凭借财务稳健和国企背景优势享受到融资环境改善的行业红利，融资优势得以凸显，有息负债规模增速提升。房企股权融资开闸后，公司拟募资不超过125亿元，有助于扩大公司业务规模，提升市场竞争力；优化资产负债表同时补充流动资金缓解业务增长带来的现金需求压力。
　　格局重塑凸显成长价值。我们认为当前房地产行业在短、中、长期存在三大格局重塑的机遇，公司凭借短期供给、中期融资和经营、长期全国化逻辑等禀赋优势，叠加近年来表现出的积极进取态势，公司有望在行业三大格局重塑中把握行业变革的机遇，穿越周期走向行业第一。1）格局重塑一：短期市场分化加剧，稳健穿越周期强者更强。2）格局重塑二：中期民企缩表大势所趋，有效扩表实现规模增长。3）格局重塑三：长期穿透规模增长逻辑，全国化更具优势。
　　预计公司2022-2024年EPS为1.53/1.73/1.92元/股。随着公司此前销售项目陆续进入结算周期，我们预计公司2022年-2024年房地产业务结算收入增速分别为-2.7%/16.2%/12.8%。预计公司2022年-2024年EPS分别为1.53/1.73/1.92元/股，给予公司2023年目标价21.89元/股。考虑到后续随着房地产市场逐步修复，行业估值水平有望回升，同时我们看好公司作为房地产行业龙头国企在市场复苏中的销售弹性和规模增长，因此首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。业务风险：公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。存在可比公司与公司在不同市场导致的估值偏差风险。
　　

研究报告全文：保持稳健穿越周期谋远利发轫逆流格局重塑再展翼TableCoverStock保利发展600048SH公司深度报告TableReportDate2023年3月27日江宇辉地产行业首席分析师执业编号S15005220100002联系电话8618621759430邮箱jiangyuhuicindasccom证券研究报告保持TableT稳健itle穿越周期谋远利发轫逆流格局重塑再展公司研究翼TableReportType深度报告TableReportDate2023年03月27日本期内容提要TableStockAndRank保利发展600048SHTableSummary战略高屋建瓴坚守与变革中保持组织活力复盘公司历年的战略投资评级买入从长期战略来看主战略方向经历了4次变迁始终坚守不动产开发主业不动摇并根据行业和自身发展的不同阶段对主战略做出前瞻性的调整上次评级体现出公司坚定的战略定力和前瞻的战略定位从短期对行业的研判与策江宇辉TableChart地产行业首席分析师略调整来看能够准确研判行业趋势结合自身发展需求贴合政策和市场环境灵活调整经营策略从战略落地来看组织架构的变更验证公司的执业编号S15005220100002战略落地同时公司无惧变革近年创立业务共享中台在组织活力方面联系电话8618621759430锐意进取2021年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期并积极增持彰邮箱jiangyuhuicindasccom显发展信心保利发展沪深30020销售坚定围绕核心城市区域深耕效果显著2022年公司实现全口径1510销售金额457301亿元同比下降1451实现全口径销售面积27479550万平同比下降176销售表现优于大市在行业下行民企信用风险-5-10升级和行业加速出清等机遇与挑战中公司积极抓住土地市场和销售市场-15带来的双重机遇加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度全口径销-20-25售金额行业排名提升2名至行业第2名公司在区域布局方面始终以中心2203220622092212城市为核心坚持城市群深耕战略使得公司在下行周期中能够保持稳资料来源万得信达证券研发中心定拥有穿越周期的定力在本轮下行周期中公司的核心城市深耕战略仍然在不断得以验证核心城市市占率逆势提升我们认为2023年市场公司主要数据将延续分化公司城市深耕的效果有望转化为销售额和市占率的提升收盘价元1443土地顺周期以销定产保持节奏把握机遇复盘2011年-2022年公司52周内股价波动区间1288-1920的拓展情况公司拿地策略同时兼顾顺周期以销定产保障开发和择时拿地元提升利润率既能顺周期保障公司开发需求减少逆周期拿地带来的运营风险又能在较短时间尺度内精准研判择时拿地提高拓展利润率在最近一月涨跌幅-3892021年以来的下行周期中公司在保持稳健的同时也把握住了行业出清总股本亿股120亿股和土地市场深度调整所带来的拓展机遇2022年拓展项目91个拓展金流通股比例100额1613亿元同比下降13位列百强房企第一名拿地强度347总市值亿元1717亿元基本与2021年持平三千亿级房企中位列第二从结构上来看向一二线资料来源万得信达证券研发中心核心城市聚焦积极获取核心区域的优质地块融资融资渠道畅通定增打开扩表空间2019年后公司开始提前主动降低杠杆2021年和2022年在行业深度调整阶段公司凭借财务稳健和国企背景优势享受到融资环境改善的行业红利融资优势得以凸显有息负债规模增速提升房企股权融资开闸后公司拟募资不超过125亿元有助于扩大公司业务规模提升市场竞争力优化资产负债表同时补充流动资金缓解业务增长带来的现金需求压力格局重塑凸显成长价值我们认为当前房地产行业在短中长期存在三大格局重塑的机遇公司凭借短期供给中期融资和经营长期全国化逻辑等禀赋优势叠加近年来表现出的积极进取态势公司有望在行业三大格局重塑中把握行业变革的机遇穿越周期走向行业第一1格局重塑一短期市场分化加剧稳健穿越周期强者更强2格局重塑二中期民企缩表大势所趋有效扩表实现规模增长3格局重塑三长期穿透规模信达证券股份有限公司增长逻辑全国化更具优势CINDASECURITIESCOLTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编100031请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2预计公司2022-2024年EPS为153173192元股随着公司此前销售项目陆续进入结算周期我们预计公司2022年-2024年房地产业务结算收入增速分别为-27162128预计公司2022年-2024年EPS分别为153173192元股给予公司2023年目标价2189元股考虑到后续随着房地产市场逐步修复行业估值水平有望回升同时我们看好公司作为房地产行业龙头国企在市场复苏中的销售弹性和规模增长因此首次覆盖给予买入评级风险因素政策风险房地产调控政策收紧或放松不及预期市场风险地产行业销售下行幅度超预期业务风险公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期存在可比公司与公司在不同市场导致的估值偏差风险主要财务指标2021A2022E2023E2024E营业总收入亿元2850281232623686同比172-13160130归属母公司净利润亿元274184207230同比-54-329125113毛利率268197214228ROE140939699EPS摊薄元229153173192PE627935831747PB088087080074EVEBITDA355549483462资料来源万得信达证券研发中心预测股价为2023年03月24日收盘价TableReportClosing请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3目录投资聚焦61公司概况踵事增华三十载积淀笃行不怠711发展历程712央企背景国资控股股权结构稳定82战略高屋建瓴坚守与变革中保持组织活力921核心战略坚守主业不动摇前瞻性调整指引发展922行业研判与策略调整掌握行业发展趋势保持稳中求进发展态势1023战略实施组织架构变更验证战略落地高层积极增持彰显发展信心123销售坚定围绕核心城市区域深耕效果显著1531总量下行周期销售优于大市供给分化冲顶行业第一可期1532区域布局聚焦核心城市和区域城市深耕收效显著164土地顺周期以销定产保持节奏把握机遇2141稳健顺周期以销定产择时拿地保障利润率2142进取把握机遇补货高能级城市优质土储丰富因势而动235融资融资渠道畅通定增打开扩表空间2651三道红线保持绿档金融资源集中度提升下凸显优势2652股权融资开闸定增预案落地助力规模加速276一主两翼物业拆分新增量驱动长期发展2961美好生活服务翼业绩稳增价值持续释放2962不动产金融翼资本赋能产业产融结合新生态317格局重塑凸显成长价值3271格局重塑一短期市场分化加剧稳健穿越周期强者更强3272格局重塑二中期新平衡下民企被动收缩融资优势有望助力有效扩表3573格局重塑三长期穿透规模增长逻辑全国化更具优势378预计公司2022-2024年EPS为153173192元股给予买入评级409风险因素41图表目录图表1公司发展历程7图表2截至2022Q3公司股权结构8图表3保利发展整体战略变迁9图表4保利发展历年对行业判断和战略调整11图表5公司组织框架变迁12图表6公司管理层顺利过渡14图表7公司管理层增持14图表8全口径销售金额TOP10排名变化15图表9公司历年签约销售金额及同比增速16图表10公司历年签约销售面积及同比增速16图表11公司历年签约销售均价及同比增速16图表12公司历年销售金额市占率16图表13保利发展城市拓展战略变迁17图表14公司各线城市销售面积占比18图表15公司38个核心城市销售贡献率18图表162021年单体签约超百亿城市数量18图表17公司2021VS2022年销售金额市占率提升的城市19图表18按城市能级划分商品房销售金额及同比增速19图表19公司历年拓展金额及同比增速21图表20公司历年拿地强度与销售拓展金额增速21图表21可比公司历年拿地强度对比22图表22公司月度拿地策略分析23图表232022年销售金额排名TOP15销售和拿地金额24图表242022年TOP15房企全口径拿地金额24图表252022年TOP15房企拿地强度24图表26公司分城市能级新增土储面积占比25图表27截至2022H1公司待开发土地面积构成25图表28公司2021Q1-2022Q4按能级划分拿地面积万平25图表29公司2021Q1-2022Q4拿地面积及均价25图表30公司三道红线26图表31公司有息负债规模及同比增速26请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4图表32公司综合融资成本26图表33可比公司融资成本26图表34截至2022月12月31日公司2022年债券发行情况27图表35定增募集资金用途28图表36公司一体两翼业务结构图29图表37公司一体两翼收入规模及同比增速29图表38公司营业收入构成比例29图表39保利物业营业收入及同比增速30图表40保利物业各业务板块营收占比30图表41保利物业在管面积及同比增速30图表42保利物业合约面积及同比增速30图表43公司购物中心项目分布30图表44短期格局重塑逻辑32图表452022年重点城市统计局口径销售情况33图表462022年重点城市当月新开去化率情况33图表47TOP50房企中持续拿地的房企2022年销售和新增货值市占率变化34图表48TOP50房企中持续拿地的房企2022年新增土地价值及城市能级分布34图表49公司在重点城市拿地金额变动34图表502022年百强房企违约情况35图表512021年百强房企违约情况35图表52典型房企权益乘数变化倍36图表53典型房企货币资金总负债和有息负债22H增速36图表54当前监管体系下房企扩表路径限制36图表55定增完成前后三道红线变化情况37图表56定增完成前后有息负债规模变化37图表57房企规模增长本质38图表58国企民企竞争力及收益一览38图表59公司盈利预测40图表60可比公司估值根据2023年3月24日收盘价40请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5投资聚焦报告亮点根据当前房地产行业所经历的短期中期和长期三个维度的格局重塑结合分析公司历史以来的基本面分析公司在短期供给中期融资和经营长期全国化逻辑等禀赋优势投资逻辑战略前瞻及落地高屋建瓴坚守与变革中保持组织活力复盘公司历年的战略从长期战略来看主战略方向经历了4次变迁始终坚守不动产开发主业不动摇并根据行业和自身发展的不同阶段对主战略做出前瞻性的调整体现出公司坚定的战略定力和前瞻的战略定位从短期对行业的研判与策略调整来看能够准确研判行业趋势结合自身发展需求贴合政策和市场环境灵活调整经营策略从战略落地来看组织架构的变更验证公司的战略落地同时公司无惧变革近年创立业务共享中台在组织活力方面锐意进取2021年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期并积极增持彰显发展信心经营基本面经营稳健顺周期以销定产保持定力供给优势逐步凸显2022年公司实现全口径销售金额457301亿元同比下降1451销售表现优于大市在行业下行民企信用风险升级和行业加速出清等机遇与挑战中公司积极抓住土地市场和销售市场带来的双重机遇加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度全口径销售金额行业排名提升至行业第2名公司在区域布局方面始终以中心城市为核心坚持城市群深耕战略使得公司在下行周期中能够保持基本稳定拥有穿越周期的定力在2021年以来的下行周期中公司在保持稳健的同时也把握住了行业出清和土地市场深度调整所带来的拓展机遇向一二线核心城市聚焦积极获取核心区域的优质地块在行业逐步企稳复苏的过程中保持拿地定力拓展的优质土储有望形成供给优势格局重塑凸显成长价值我们认为当前房地产行业在短中长期存在三大格局重塑的机遇公司凭借短期供给中期融资和经营长期全国化逻辑等禀赋优势叠加近年来表现出的积极进取态势公司有望在行业三大格局重塑中把握行业变革的机遇穿越周期走向行业第一1格局重塑一短期市场分化加剧稳健穿越周期强者更强短期从拿地端和城市端来看本轮行业下行周期中呈现三大特点1房企拿地规模收缩2土地利润水平好转3有效市场边界收缩核心城市核心区域表现出更高的热度和韧性我们认为后续市场在企稳回升过程中供给端的分化决定企业之间短期内的销售和利润的分化公司在行业下行阶段保持拿地节奏土储丰富推货节奏灵活销售规模有望迈向TOP1核心城市拓展规模增加有效市场边界内竞争力提升市占率有望进一步提升2格局重塑二中期民企缩表大势所趋有效扩表实现规模增长目前无论是民企还是国企的扩表都面临着软硬两层约束阶段性软约束带来的资金困境随政策落地和基本面逐步企稳有望缓解但硬约束方面三道红线造成的财务杠杆降低融资监管造成的表外融资受阻以及预售资金监管导致的周转效率下降我们认为软约束随着市场逐步企稳差异或逐步降低中期扩表能力的核心在于如何突破常态化监管的硬约束公司于2022年发布定增预案定增完成后公司的三道红线财务指标有望进一步优化预计为公司释放更多有息负债空间有望打开硬约束空间3格局重塑三长期穿透规模增长逻辑全国化更具优势我们从房企规模增长的本质出发判断全国化扩张的本质其实是资源自由流动和新增资本不断投入公司在全国化扩张中在新增资本投入和资源自由流通两方面掌握着规模扩张的先发优势1作为稳健经营的龙头国企融资渠道畅通具有成本和规模两方面的先发优势2当前预售资金监管对于国企更为宽松公司作为国企可以保持区域之间的资源调配有助于加大对规模成长区域的资源投入扩张全国化版图增强在核心城市核心区域的市占率和规模请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom61公司概况踵事增华三十载积淀笃行不怠保利发展成立于1992年隶属于中国保利集团公司前身为广州保利房地产开发公司2002年完成股份制企业改造更名为保利房地产股份有限公司业务向全国扩张2006年更名保利房地产集团股份有限公司在上交所上市2018年为体现公司多元化发展方向进一步加快两翼业务市场化发展公司更名为保利发展控股集团股份有限公司上市近16年公司成为房地产行业的龙头企业主营业务为房地产开发与销售并在此基础上构建成涵盖物业服务全域化管理销售代理商业管理不动产金融在内的不动产生态平台公司综合实力连续多年稳居行业前五公司深耕核心城市群业务覆盖中国内地主要城市及洛杉矶伦敦悉尼墨尔本等海内外100余城近年来销售规模稳居行业前五并连续十二年蝉联中国房地产行业领导品牌连续十九年荣获中国房地产百强企业称号11发展历程细数保利三十年风和雨共经历了以下四大发展阶段创业起步夯实基础1992年-2002年公司成立于1992年于1995年开发首个房地产项目保利红棉花园明确地产开发为主业1998年开发保利花园打造全国首个康居示范小区布局全国资本运作2002年-2010年2002年完成股份制改革启动三个为主两个结合及大十字布局战略三个为主即以做强房地产主业为主以中心城市布局为主商品房以住宅开发为主两个结合即将滚动开发收入与物业经营收入相结合将资本经营与资产运营相结合大十字布局即沿着京广线纵轴和长江沿线横轴进行布局上述战略牢牢把握了当时城镇化高速发展的战略机遇期助力保利业务扩张2006年公司在上交所上市更名为保利房地产集团股份有限公司组建了高尔夫会展商业基金等公司并收购重工研究院打造了保利第一家购物中心保利水城深耕主业多元发展2010年-2016年2010年提出五年内再造一个保利的目标同年启动三个为主三个结合战略在原战略的基础上增加了扩大经营规模与提高开发效益相结合2012年公司销售额破千亿2014年开启全球化布局先后进入澳英美等国家至2015年公司销售金额1541亿元面积1218万平方米完成2010年再造一个保利的目标同时公司于2012年-2017年进入养老教育等多个领域基本完成产业链上下游布局战略升级发展改革2016年-至今2016年公司正式提出一主两翼发展战略以不动产投资开发为主以美好生活服务和产业金融服务为翼致力于打造不动产生态发展平台2018年更名为保利发展控股集团2019年公司拆分旗下保利物业在香港上市2020年销售规模突破5000亿图表1公司发展历程2005-2010年1992年1992年公司组建会展商业2012年2012年-2017年2016年2002年2006年2019年广州保利地产明确地产开发等专业公司收购重公司成为第二家销售2012年进入养老教育提出一体两翼完成股份制改革上交所上市保利物业上市开公司成力为主业工院设计院业绩过千亿的房企全球化布局多个领域发展战略创业起步夯实基础布局全国资本运作深耕主业多元发展战略升级发展改革1992-20022002-20102010-20162016-至今资料来源公司公告信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom712央企背景国资控股股权结构稳定国资控股可依托资源丰富股权结构稳定公司的控股股东为保利南方集团有限公司持股3769实控人为国资委管理的大型央企中国保利集团有限公司合计持股4049股权结构相对集中公司实控人保利集团是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型央企业务涵盖国际贸易房地产开发轻工领域研发工程服务工艺原材料及产品经营服务文化艺术经营民用爆炸物品产销及服务信息与通讯技术丝绸相关产业金融业务等在境内外拥有7家上市公司公司作为保利集团的主要房地产开发平台可依托资源丰富在多渠道拿地等方面具有优势图表2截至2022Q3公司股权结构国务院国务院国有资产监督管理委员会100100中央汇金投资有限责任中国保利集团股公司份有限公司100100泰康人寿保险香港中央中国证券金华美国中央汇金资兴全趋势其他保利南方集团有结算有限融股份有限际投资产管理有限投资混合28限公司公司公司集团责任公司基金4273769分红-个传统-普通万能-个险人分红保险万能2981661470984193411115096保利发展控股集团股份有限公司资料来源Wind信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom82战略高屋建瓴坚守与变革中保持组织活力公司兼具央企和龙头房企的双重特点分析历史战略变迁有助于我们了解研究公司的发展特点我们从公司中长期核心战略变迁和短期策略调整分析公司的战略特点并结合公司的组织架构规模成长验证公司的战略落地情况21核心战略坚守主业不动摇前瞻性调整指引发展公司自2002年以来主战略方向经历了4次变迁2002年-2009年三个为主两个结合公司整体战略为三个为主两个结合在公司布局全国阶段强调以房地产为主以中心城市为主和以住宅开发为主开发性收入和经营性收入相结合资产经营与资本经营相结合在这一阶段公司通过资本运作增发股票发行公司债等募集220亿元扩大资产规模资产规模复合增速达到70以上2010年-2015年三个为主三个结合公司调整战略为三个为主三个结合房地产主业城市布局和住宅开发未变在行业平均利润普遍下降的背景下公司在新增扩大经营规模与提高开发效益相结合确立了销售超千亿净利润过百亿的发展目标争取实现开发规模和经济效益的平衡发展三个为主三个结合战略的指导下公司在2010年成为第二家销售额过千亿的房企利润率保持在相对稳定的水平2016年-2017年一主两翼2016年公司结合十三五期间的发展目标提出了以房地产开发经营为主以房地产金融和社区消费服务为翼的一主两翼的业务板块布局的战略定位通过三者的协同作用逐步构建多元利润增长模式一方面仍坚持房地产开发为主的战略主线另一方面前瞻性地开展战略布局不断完善两翼布局在社区消费服务板块公司发力物业商业运营和养老等领域在房地产金融板块基金管理规模持续增长并把握市场机遇参与战略投资2018年-2022年以不动产投资开发为主以综合服务与不动产金融为翼打造不动产生态发展平台2018年公司结合行业发展新趋势与市场新特点将公司名称变更为保利发展集团股份有限公司并将一主两翼发展战略升级为以不动产投资开发为主以综合服务与不动产金融为翼打造不动产生态发展平台在不动产投资开发主业不变的背景下积极发展和培育两翼产业大幅提升市场化竞争力打造新的盈利增长点综合服务方面以产业链价值挖掘与资产经营为主线加快发展物业代理建筑和商业四个核心板块重点培养会展文旅康养教育公寓等千里板块在不动产金融方面提升房地产基金管理规模和市场化能力提升产业链投资及资本运作能力通过并购基金资产证券化产业基金等方式加大与主业和多元产业协同积极推进普惠金融充分发挥客户资源优势与行业领先机构合作加快市场开拓布局图表3保利发展整体战略变迁整体战略具体内容2008三个为主以房地产业为主适度拓展相关行业以中心城市为主逐步辐射二三线城市以住宅三个为主两个结合开发为主积极拓展多元业态的发展模式2009两个结合开发性收入和经营性收入相结合资产经营和资本经营相结合20102011三个为主以房地产为主业拓展相关产业二是以省会及中心城市为主逐步向二三线城市辐2012射三是以住宅开发为主有计划地增持国家中心城市的商业地产三个为主三个结合2013三个结合扩大经营规模与提高开发效益相结合开发性收入和经营性收入相结合资产经营和资2014本经营相结合20152016一主两翼以不动产投资开发为主以综合服务与不动产金融为翼20172018以不动产投资开发为主不动产投资开发是公司坚定的主业方向2019请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom92020以综合服务与不动产金融围绕不动产投资开发搭建覆盖物业管理销售代理商业管理等十余个综合服务板块以及以房为翼打造不动产生态发地产基金普惠金融为主的不动产金融平台2021展平台资料来源公司公告信达证券研发中心从公司的长期战略规划和发展来看呈现出坚定的战略定力和前瞻的战略定位1坚守始终坚守不动产开发主业不动摇自1992年成立之初公司基于对城镇化进程及房地产行业发展机遇的趋势判断始终坚守房地产开发主业在公司发展中的核心地位对不动产主业的坚守使得公司规模不断扩大保持行业龙头地位2前瞻公司根据行业和自身发展的不同阶段对主战略做出前瞻性的调整公司在坚守房地产开发主业不动摇的同时在每次战略调整的时候结合行业发展特点和自身发展阶段做出了前瞻性的调整例如2009年在城镇化加速经济发展高速等支撑房地产市场需求的行业背景和公司快速发展的背景下公司在32战略的基础上增加了扩大经营规模与提高开发效益相结合确立了销售超千亿净利润过百亿的发展目标在战略的指引下公司在2010年就成为了千亿级房企2016年以后在政策对房地产行业调控趋严趋常态化的背景下公司基于行业经营模式变化的判断提出了一主两翼的战略调整开始发展多元业务前瞻性地提高市场化竞争力打造全新的盈利增长点22行业研判与策略调整掌握行业发展趋势保持稳中求进发展态势除了公司的整体中长期战略公司也通过对行业研判结合公司自身情况和发展需求为不断贴合政策和市场环境对经营策略进行微调例如2011年政策收紧公司判断调控的根本目的是抑制投机促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求公司在经营策略中基于行业研判提出了提高中小户型比例和产品性价比抢占刚需市场扩大销售规模的策略在贴合政策顺应市场环境的同时坚持公司适度扩张的总战略又如2014年公司研判长期行业进入发展新常态以省会城市为主的一二线中心城市由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲必将成为未来最具活力的商品房市场在2014年以后的经营策略中公司多次强调提高运营效率并在城市扩张战略中强调深化城市群都市圈的战略布局进入2021年本轮调控趋近开始公司提出了房地产行业将步入精准调控期因城施策因企施策将成为调控主基调的研判在2021年和2022年经营策略中都重提现金流管理为核心优化资产负债结构强化抗风险能力同时对于行业的新变化公司也提出了抓住集中度提升带来的发展机遇请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom10图表4保利发展历年对行业判断和战略调整年分对行业判断战略调整坚定地看好中国房地产业中长期的发展前景但市场的调整坚持以现金流为核心稳健经营保持发展密切关注市场调整期的各种发展机2008有其内在规律和周期不可能在短时间之内重新回到新的景遇重点关注中心城市的城市中心关注有成本优势的土地资源关注条件优越的气周期合作项目变挑战为机遇实现公司的平稳健康发展坚持以发展为主题以经济效益为中心继续坚持适度规模经营努力提高开发效决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根益继续坚持品牌发展战略全面推进项目品牌标准化产品应用继续坚持以住2009本性转变尽管短期内行业可能面临一定波动但中长期宅滚动开发为主努力培育新的利润增长点开拓进取继往开来保持企业持续发展依然坚定看好稳定快速发展房地产调控不会改变行业中长期向好发展趋势以二三线城坚持以发展为主题以经济效益为中心继续坚持适度规模经营努力提高开发效市为主的城市化进程经济快速增长通胀预期人民币升益继续坚持品牌发展战略全面推进项目品牌标准化产品应用继续坚持以住2010值压力等因素仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时宅滚动开发为主努力培育新的利润增长点开拓进取继往开来保持企业持间内保持较快的增长续稳定快速发展坚持以发展为主题以经济效益为中心顺应形势防控风险坚定信心稳定发展本轮调控根本目的是抑制投机促使房地产市场回归刚性居积极把握行业调控机遇确保企业持续平稳健康发展住需求和合理投资需求中小户型的刚需产品是市场主流1继续坚持以普通住宅开发为主进一步提高中小户型比例和产品性价比2011并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑政府为保持经济抢占刚需市场扩大销售规模增长而对调控政策进行微调房地产市场可能呈现波动调整2坚持快速周转策略加快资金回笼速度同时充分发挥银行信贷和房地产基格局金等多元化融资优势拓宽资金来源3抓住市场机遇进一步优化拓展项目的产品和区域结构坚定看好地产行业中长期发展前景以刚性需求为主的中小户型普通住宅是主流产品并支撑市场平稳发展由于国内坚持普通住宅为主的产品定位坚持快速周转经营策略力争市场份额有增加2012各城市住房供求关系格局存在客观差异不排除市场出现局继续坚持等量拓展原则在完善一二线城市布局的基础上稳步开拓三四线城市部波动的可能性坚定看好行业中长期发展短期内在宏观经济和政策面基坚持以发展为主题以经济效益为中心坚持规模经营坚持快速周转稳中求本稳定的情况下房地产市场预期仍将实现平稳发展房地2013进持续提高品质不断开拓创新努力提升管理在品质创新管理三轮驱动产市场在整体平稳发展的同时出现局部阶段性波动的可下促进企业升级提高持续发展能力能性或不可避免新型城镇化推进推动行业中长期向好短期内行业政策环境将持续友好并存在进一步改善的可能长期行业进入坚持以发展为主题努力优化投资结构提高运营效率加强精细化管理实现2014发展新常态以省会城市为主的一二线中心城市由于其企业持续平稳健康发展经济发展动力和人口吸聚能力强劲必将成为未来最具活力的商品房市场随着政策红利的持续释放商品房销售仍将延续2015年的回暖态势平稳增长区域市场分化严重局部城市房价上涨过快坚持以发展为主题以稳增长为总基调以实现有质量的增长为目标做强地产2015等矛盾仍然存在地方政府因城施策的调控思路将根据市场主业深化结构调整实现企业平稳健康发展情况灵活调整本轮调控的决心是坚定的也是维系行业长期平稳健康发展紧密围绕发展改革创新三大主题以经济效益为中心继续做大做强地产主的必要举措房地产市场成交仍将维持高位预计行业未来2016业深化资源结构调整提升开发效率推动机制改革创新努力实现企业平稳健的生产经营模式有可能随之发生转变此时具备多元化综康发展合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出行业常态化差异化调控不会放松房地产行业面临的资以房地产开发经营为主以房地产金融和社区消费服务为翼的一主两翼的战略布局金环境将持续紧缩对企业的运营能力提出更高要求市通过三者协同作用逐步构建多元的利润增长模式在十三五规划中段行业2017场仍存在结构性机会房地产行业进入壁垒正在不断抬格局发生新的变化公司针对行业新特点对一主两翼战略进行优化升级保持战升企业竞争更加充分具备综合开发能力的大型企业将略的与时俱进更适应行业变化更好地把握市场机会房地产行业发展趋势仍然向好居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充市场竞争趋于专业化品牌化房地将继续发挥在融资拓展运营管理品牌等方面的专业优势积极把握区域市场2018产企业通过发挥整合资源优势从过往单一的房地产开发的结构性机会保持公司的持续稳健发展并积极把握多元化产业发展机遇加向社区消费生活服务产业链投资资产持有运营等领快布局综合服务与不动产金融市场培育新的业务增长极域延伸房地产行业发展的根本驱动力没有改变房地产行业调控的基于不动产生态发展平台的发展战略坚持以不动产投资开发为主以综合服务与主基调仍以稳地价稳房价稳预期的政策为核心坚持房不动产金融为翼实现企业高质量发展住不炒的行业定位不动摇短期内房地产行业投资销售2019不动产投资开发是公司坚定的主业方向以不动产投资开发为原点围绕美好生活施工等也受到宏观经济影响开发商的经营和资金状况等同行者的品牌愿景公司将积极发展和培育不动产产业链业务在做好主业协同的均面临较大冲击客观上的新房供应消费者信心恢复需要基础上持续提升市场化竞争力打造新的盈利增长点一定修复过程房地产行业企稳仍需要时间长期来看房地产行业发展的根本驱动力没有改变政府对房地产调控的决心不会动摇房地产行业将步入精准调控期坚持以现金流管理为核心提升项目开发效率抢抓销售与资金回收加快释放因城施策因企施策将成为调控主基调短期内区域分存量资金拓展多元融资渠道持续优化资产负债结构确保各项指标符合监管化局部区域市场周期性波动将是行业发展常态随着宏要求保持绿档房企优势此外公司将积极关注房地产行业集中度提升带来的2020观经济恢复形势向好市场流动性或将边际收紧房地产行发展机会做大开发业务规模提升资源储备质量同时坚持一主两翼的发展战业流动性压力进一步加剧房企原有高杠杆的经营模式受到略加大对两翼产业的培育力度把握产业链上下游拓展机会推进多元化业务发冲击而产品品质成本管控服务等综合能力将成为下阶展形成新的业务增长极段房企的竞争核心公司将坚持以现金流管理为核心狠抓资金归集持续优化资产负债结构强化长期来看房地产行业的发展前景依然可观未来房住不炒的抗风险能力充分发挥绿档企业优势积极拓展多元融资渠道抢抓低成本资源调控态度仍将坚定稳地价稳房价稳预期的指导思想不同时加强对行业及市场的研判力度保持战略的灵活性与精细度把握行业模式会改变随着土地供应等长效机制的健全完善保障性租赁2021格局等变化带来的发展机遇做大开发业务规模持续提升行业地位此外住房等住房供应体系的不断丰富将进一步巩固行业调控公司将聚焦合理的住房需求持续提升在产品设计成本控制运营管理服务保的成果夯实行业中长期发展的基础促进行业良性循环障等环节的专业能力并积极参与国家住房体系的完善与建设强化公司有担当和健康发展可信赖的央企品牌形象资料来源公司公告信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom1123战略实施组织架构变更验证战略落地高层积极增持彰显发展信心231组织架构变更验证战略落地组织架构变更验证战略落地对公司战略的了解往往来自于公司对外的披露出于各种可能的诉求公司对外释放的信息可能与实际的实施情况存在偏差而公司的组织架构实际影响公司的经营因此可以作为我们了解公司战略执行情况的切入点公司自2011年以来分别在2013年2017年和2021年经历了三次较为重大的组织架构变更2013年公司增设工程管理中心海外事业部发展研究院以落实公司规模扩张的战略以拓展海外市场和新兴业务2015年公司增设资产管理中心和创新运营中心2017年公司将公司组织结构调整为13个部门按照投资产品工程品牌等房地产开发流程中的各个环节分别在总部层面设立管理中心支持业务快速拓展满足公司快速拓展的需要匹配当时公司快速扩张的需求2021年公司合并了部分部门整合成立了地产管理中心和面向产业公司的产业管理中心以便快速响应市场的变化加强对产业经营和布局的管理同时成立了战略投资中心串联投前投中投后完整环节实现投资闭环管理根据行业和市场发展新特点设立了风险管理中心提高风险防范与内控监督的力度确保风险的可防可控图表5公司组织框架变迁201120122013201420152016董事会办公室董事会办公室董事会办公室董事会办公室董事会办公室董事会办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室人力资源管理中心人力资源管理中心人力资源管理中心人力资源管理中心党群人力资源管理中心党群人力资源管理中心投资管理中心投资管理中心投资管理中心投资管理中心纪检监察部纪检监察部成本管理中心成本管理中心成本管理中心成本管理中心投资管理中心投资管理中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心审计管理中心审计管理中心审计管理中心审计管理中心技术研发中心技术研发中心品牌管理中心品牌管理中心品牌管理中心品牌管理中心工程管理中心工程管理中心商业管理经营中心商业管理经营中心商业管理经营中心商业管理经营中心品牌管理中心品牌管理中心技术研发中心技术研发中心技术研发中心技术研发中心资产管理中心资产管理中心工程管理中心工程管理中心创新运营中心创新运营中心海外事业部海外事业部发展研究院发展研究院发展研究院发展研究院审计管理中心审计管理中心20172018201920202021董事会办公室董事会办公室董事会办公室董事会办公室董事会办公室行政办公室行政办公室行政办公室行政办公室综合管理中心人力资源中心人力资源中心人力资源中心人力资源中心人力资源中心党群办公室党群办公室党群办公室党群办公室党群办公室纪检监察办公室纪检监察办公室纪检监察办公室纪检监察办公室纪检监察办公室战略投资发展中心战略投资发展中心战略投资发展中心战略投资发展中心党委巡察办公室运营管理中心运营管理中心运营管理中心运营管理中心战略投资中心成本管理中心成本管理中心成本管理中心成本管理中心地产管理中心产品研发中心产品研发中心产品研发中心产品研发中心产业管理中心企业管理中心企业管理中心企业管理中心企业管理中心产品研发中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心财务管理中心财务金融中心审计管理中心审计管理中心数据信息中心数据信息中心数据共享中心战略研究院战略研究院审计管理中心审计管理中心风险管理中心战略研究院战略研究院资料来源公司公告信达证券研发中心232无惧变革创立中台锐意进取保持组织活力锐意进取持续改进保持组织活力在行业合并收缩的大背景下保利发展仍坚持以进取和升级为导向的战略变革表现出极强的组织活力目前保利正在筹备以产品技术成本及采购为核心的广东华东两大业务型共享中心进一步优化产品竞争力推动产品标准化提升开发效率共享中心的变革方向已经具备了地产大中台的雏形不仅是请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom122021年公司调整组织架构后的重大战略部署也是领先于行业的重大举措体现了公司在组织改革方面的前瞻性和灵活性何为中台组件化可复用可共用灵活扩展中台的概念起源于互联网企业是指将企业的共性需求进行整合打造为平台化组件化的系统能力中台的特点是组件化可复用可共用灵活扩展组件化是指比较独立可复用是指很多地方能够调用可共用是指各个部门都能使用跨部门使用灵活扩展指的是在公司的规模扩展或服务对象增加后中台系统仍然能够支持中台可以分为业务中台数据中台和技术中台业务中台是指从多业态多场景中提炼出的具有共性的组件化的服务数据中台是指对企业内外部数据进行发现集中清洗拉通整合计算等形成企业数据资产并基于数据资产提供全面的贯通的数据服务技术中台是指为业务应用提供基础的通用的标准的中间件和支撑服务地产行业的中台建设降本增效区域精耕1区域精耕区域精耕成为当下地产企业的重要战略地产企业需要收缩区域选对地区进行城市聚焦为了支撑区域精耕战略高效实现打造区域中台就显得尤其重要地产企业可以基于区域精耕的模式加大区域中台的人力投入减少完整编制的项目人力投入2整合可复用环节降低管理费用随着房地产行业不断分化剧变越来越多的房企开始关注人均效能向管理要效益将产品设计工程技术成本管理材料采购等具有可复用特点的环节利用业务中台进行整合避免业务重复开展产生的浪费降低管理费用3拉通不同线条提高管理效能房地产行业牵涉上下游行业较多系统多业务分散因此数据采集较为困难只有通过中台方式不断累积数据采集才能为大数据奠定基础形成数据分享将业务数据沉淀在中台层面便于不同线条之间的数据拉通更好地支持前台业务公司进行中台建设的原因和基础1组织基础公司作为保持集团-地区二级架构的企业扁平化的管理架构虽然能带来更高的管理效率减少人员冗杂降低成本但会导致不同分公司之间能力差异而共享中台可以在保持两级架构的基础上通过区域共享中心实现区域业务拉通提升各分公司综合竞争力2增强公司在广东华东两大核心城市群的竞争力广东和华东是公司城市布局的两大核心城市群是公司提升区域市场竞争力的关键所在成立数字共享中心有助于提升公司在这两大城市群的内部资源利用率降低运行成本优化产品竞争力推动产品标准化将公司的布局区域做强做深233管理层平稳过渡积极增持彰显发展信心管理层扎根公司数十年平稳过渡穿越周期2021年公司的管理层实现了平稳过渡公司主要管理人员均扎根公司数十年公司董事长刘平1998年加入保利先后担任计划部经理总经办主任总经理助理董事会秘书副总经理总经理等职务扎根保利23年不仅担任多个区域公司董事长熟悉行业趋势和市场变化在2016年到2020年担任总经理期间公司完成了从2000亿到5000亿元的规模跨越并且提出并落地了一主两翼的多元化发展战略2021年公司管理层更换之后2021年公司整体经营情况保持平稳实现了销售金额排名上升1位2022年在行业深度调整的市场环境下新任管理层带领公司平稳穿越周期并抓住市场机遇实现公司销售排名继续提升请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom13图表6公司管理层顺利过渡资料来源公司公告公司官网信达证券研发中心管理层积极增持彰显发展信心2021年8月5日公司发布了关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告公司董事长总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份合计增持金额不低于人民币800万元不超过人民币1500万元增持价格不超过1506元股截至2022年6月30日公司管理层积极增持公司董事长刘平较上年同期增持276万股彰显了公司管理层对公司发展的信心图表7公司管理层增持姓名职务2022H1持股数万股2021H持股数万股增持股数万股刘平董事长76856740962760黄海董事会秘书1095710507450胡在新董事88808330550周东利董事总经理62225521701张伟副总经理52354770465潘志华副总经理302613251701刘颖川副总经理17151365350孔峻峰监事会主席334000334张艳华副总经理325000325资料来源Wind信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom143销售坚定围绕核心城市区域深耕效果显著31总量下行周期销售优于大市供给分化冲顶行业第一可期稳健穿越周期销售优于大市公司2022年实现全口径销售金额457301亿元同比下降1451实现全口径销售面积274795万平同比下降176销售均价16642元平方米较上年同比上升37在2022年房地产行业持续下行的背景下公司受到市场整体影响销售也同比下跌但145的跌幅相较头部TOP5和TOP10房企平均跌幅222和195保持相对稳健的销售成绩作为全国化布局的大型房企能在行业深度下行阶段仍然保持相对稳健的成绩实属不易体现公司穿越周期的定力抓住行业深度调整机遇销售排名重回前三2016年-2020年公司销售排名处在第5名位置落后于碧桂园万科恒大融创等扩张较快的民营房企2021年公司在管理层新老交替叠加下半年行业调整背景下凭借64的同比增速排名提升至第4名2022年管理层提出公司的规模目标进三争一在行业下行民企信用风险升级和行业加速出清等机遇与挑战中公司积极抓住土地市场和销售市场带来的双重机遇加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度全口径销售额行业排名提升2名至行业第2名从2022年头部房企销售及拿地情况对比来看公司与行业第一名的销售金额差距大幅收窄为70亿元而拿地规模则远超其他头部房企我们认为随着2023年市场逐步企稳公司在2022年形成的供给优势有望在2023年兑现销售规模提升至行业第一可期图表8全口径销售金额TOP10排名变化排名20102011201220132014201520162017201820192020202120221万科地产万科地产万科地产万科地产万科地产万科地产中国恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园2保利地产中国恒大绿地集团绿地集团绿地集团中国恒大万科地产万科地产万科地产万科地产中国恒大万科地产保利发展3绿地集团绿地集团保利地产万达集团万达集团绿地集团碧桂园中国恒大中国恒大中国恒大万科地产融创中国万科地产4中海地产保利地产中海地产保利地产中国恒大万达集团绿地集团融创中国融创中国融创中国融创中国保利发展华润置地5中国恒大中海地产中国恒大中海地产保利地产中海地产保利地产保利地产保利发展保利发展保利发展中国恒大中海地产6绿城中国万达集团万达集团碧桂园碧桂园保利地产中海地产绿地控股绿地控股绿地控股中海地产中海地产招商蛇口7万达集团碧桂园绿城中国中国恒大中海地产碧桂园融创中国中海地产中海地产中海地产绿地控股招商蛇口金地集团8龙湖集团龙湖地产华润置地华润置地世茂房地产华润置地华夏幸福龙湖地产新城控股新城控股世茂集团华润置地绿城中国9碧桂园华润置地碧桂园世茂房地产华润置地融创中国绿城中国华夏幸福华润置地世茂房地产华润置地绿地控股龙湖集团10富力地产世茂集团世茂房地产绿城中国融创中国华夏幸福万达集团华润置地龙湖集团华润置地招商蛇口龙湖集团建发房产资料来源克而瑞信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom15图表9公司历年签约销售金额及同比增速图表10公司历年签约销售面积及同比增速销售金额亿元同比增速销售面积万同比增速600060400050503500405000403000304000302500203000202000101015000200001000-101000-10500-200-200-30资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源公司公告信达证券研发中心图表11公司历年签约销售均价及同比增速图表12公司历年销售金额市占率销售均价元同比增速4市占率18000201600014000153120001010000280005600014000020000-50资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源公司公告统计局Wind信达证券研发中心32区域布局聚焦核心城市和区域城市深耕收效显著以中心城市为核心坚持城市群深耕战略公司2006年上市初销售金额规模为8365亿元上市16年实现销售规模翻六番复合增速达2841公司能保持稳定增长主要得益于始终坚持城市深耕战略公司2002年制定十年发展规划纲要之初便启动全国化战略形成以广州北京上海为核心其他经济中心城市为重点的区域战略此后在全国化布局的过程中十余年来始终坚持和强调对核心一二线城市的布局行业下行阶段例如2014年公司更加加大对市场复苏快库存压力小的一二线城市的深耕行业上行阶段例如2015年公司在拓展布局的同时仍坚持以中心城市为核心向发达城市群拓展保持较为审慎稳健的城市布局战略2018年开始公司基于房住不炒政策引领研判购买需求回归居住属性区域及城市分化逐步加大因此在城市布局战略中更加聚焦一二线城市及核心城市群把握市场调整中的结构性机会2018年至今公司不仅强调38个核心城市群的销售贡献率也不断提升城市深耕的成效强化单体城市销售规模和市占率的提升以中心城市为核心的战略使公司在下行周期中能够保持基本稳定减少销售规模的大幅波动提升穿越周期的定力而对于核心单体城市的深耕则能够使公司在市场较弱的时候在流速和去化更好的核心城市保持优势同时市场热度通常从核心城市开始向外围传导对核心单体城市的深耕也可以率先受益于市场热度提升请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom16图表13保利发展城市拓展战略变迁城市战略城市战略当年实现的城市布局个数变迁形成以广州北京和上海为核心的战略布局在其他经2008中心城市重点关注中心城市的城市中心济发达城市的发展也较为迅速形成了广州北京上17海武汉重庆沈阳等17个城市的全国战略布局新进南京大连和阳江三个城市公司已完成以广州2009以中心城市为主逐步辐射二三线城市北京上海为中心覆盖22个城市的全国化战略布22局辐射二三大力推进区域布局深化以一线省会城市为中线城市2010心向二三线城市纵深发展并以重点城市为中全年新进城市12个已进入全国30余个城市30心加大了二三线城市的拓展力2011-覆盖国内39个大中型城市39在完善一二线城市布局的基础上稳步开拓三新进入西安三亚江门郴州等4个城市已进入城201243四线城市市达43个坚持一二线中心城市为主的32X区域布局新进入太原遂宁清远湛江韶关肇庆等城市战略以完善和深耕一二线主流城市为重点2013开拓三四已进入城市达49个区域布局更加完善城市群深耕49适度拓展有宏观发展战略支持经济基础良线城市得以不断推进好位于经济圈与城市带中的三四线城市全年新进入海口乌鲁木齐兰州洛阳莆田茂201432X城市群战略名汕尾林芝等8个城市累计进入全国57个城57市进一步完善和深化了城市群布局坚持以北上广等国家中心城市为核心完善珠三角长三角环渤海的城市群战略布点努力做大中部经济圈西南海陕西岸经形成了覆盖珠三角长三角环渤海中部西南主要201560济区等国家经济发展重点区域的规模结合国经济圈遍布全国60个主流城市的战略布内经济战略走向前瞻性地布局国家重点发展区域全国化布坚持以中心城市为核心深化城市群都市圈现已覆盖国内珠三角长三角环渤海中部西南主2016局68的战略布局要经济圈的68个城市坚持以北上广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略在重点深耕珠三角长三形成了以珠三角长三角京津冀城市群为核心以中2017角京津冀等城市群的同时结合国内经济战部成渝海峡西岸等区域多点开花的城市群布局在92略走向逐步延伸至中部西部海峡西岸等全国92个城市国家重点发展区域坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策形成以珠三角长三角京津冀中部成渝海西等2018100略城市群为重点的布局体系在国内外100个城市坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策形成了完善的全国化产业布局优势完成了以中心城市2019一二线城略重点深耕珠三角长三角京津冀中为核心以城市群都市圈为延展的区域布局结构契100市核心城部成渝海西等国家重点发展区域合国内区域经济发展人口产业的长期趋势市群坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策形成了以中心城市为核心以城市群都市圈为延展的2020略重点深耕珠三角长三角京津冀中100布局体系资源储备丰富且质地优良部成渝海西等国家重点发展区域2021坚持核心城市城市群深耕战略100资料来源公司公告信达证券研发中心321稳健一二线城市占比保持7成以上下沉扩张强调核心城市群保利发展作为全国性规模性房企却仍能在本轮较长的下行周期中保持相对稳健的销售表现核心在于公司一贯以来稳健的城市布局1一二线城市占比保持7成左右不做激进下沉保持销售稳健和弹性公司2014年至今的销售金额占比中一二线城市始终保持在70左右2017年-2020年全国房地产市场经历了三四线城市占比提升的阶段考虑到规模扩张需要部分全国性房企在布局上也向三四线城市下沉但公司一二线城市销售金额占比始终保持在70左右没有进行大幅激进的下沉保持整体结构上的经营稳健进入2022年一二线城市占比大幅提升至766从公司披露的38个核心城市占比来看截至2022Q3销售金额贡献率跃升至90可见长期以中心城市为核心的布局战略使得公司在行业下行期有改善销售结构的弹性空间2下沉城市集中于公司深耕的城市群强调下沉质量公司作为全国性规模房企请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom17在保持核心城市优势的同时并未放弃拓展的机遇积极抓住市场热度较高利润率较高三四线城市的机会进行拓展公司向三四线城市的拓展围绕深耕的城市群长三角珠三角和京津冀展开围绕核心城市群展开的下沉一方面在市场下行阶段凭借核心城市较好的经济基本面带动周边三四线城市仍能保持相对较好的热度另一方面在市场企稳的过程中销售热度通常从核心热点城市向外围传导核心城市群内的三四线城市通常率先受益图表14公司各线城市销售面积占比图表15公司38个核心城市销售贡献率一线城市二线城市三四线城市38个核心城市销售贡献率1001001725232227293228238080596052604758516053466040402030202523222119181714002014201520162017201820192020202120222019202020212022Q3资料来源中指研究院信达证券研发中心资料来源公司公告信达证券研发中心322进取核心城市深耕效果验证抓住机遇提升市占率公司核心城市深耕战略成效不断得以验证下行周期中核心城市市占率和单体城市规模逆势提升城市深耕战略静态验证单体签约超百亿城市不断增加截至2021年单城签约过百亿城市17个合计销售贡献超3400亿元其中广州佛山合计销售规模超920亿元杭州首次突破300亿南京北京超过200亿东莞上海郑州武汉等超过100亿元图表162021年单体签约超百亿城市数量20单体签约超百亿城市个数个15171513101295020172018201920202021资料来源公司公告信达证券研发中心城市深耕战略动态验证核心城市市占率逆势提升在2022年市场整体下行暴雷房企持续增加的情况下公司在厦门广州南京上海等市场热度较好的城市仍能保持市占率的提升在公司深耕的大湾区广州佛山珠海等城市市占率也有提升请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom18图表17公司2021VS2022年销售金额市占率提升的城市保利发展销售金额亿元城市商品房销售金额亿元保利发展市占率城市2021年2022年2021年2022年2021年2022年增幅厦门89599483132724789676751201526广州40164401374333192971469271351424佛山18955198732047771505819261320394南京203222291372118244185546913367温州37795588183262102034206548341兰州341119597497729772455658203石家庄62311355859638176106297191珠海428825761332745295322486165扬州1074173595623954030174144上海154825602651487685768238373136无锡1891203914001777644135263128郑州88436065189959103858466584118合肥7588633314413810075526629102重庆6828312826583389465257350093资料来源中指研究院信达证券研发中心整理323机遇23年市场或延续分化城市深耕更受益市场复苏中长期来看市场整体告别短缺时代结构性机会藏于区域分化全国商品房新开工面积在2013年达到自然新开工峰值包括政府住房自建房等在内的存量住房套户比达到10套户房地产市场进入供求基本平衡的阶段2019年达到新开工峰值住房短缺时代基本结束房地产高速发展阶段进入尾声但结构性空间仍然存在人口吸纳能力强投资环境好经济有活力的一二线城市需求逐步集中人口吸纳能力较差的三四线城市或将会面临慢速降温房地产市场的结构性空间存在于区域分化之中复盘本轮行业下行周期城市分化特点突出2022年市场销售呈现明显分化趋势从全国商品房销售金额来看一线二线三四线城市分别同比回落12226730一线城市保持明显更强的市场韧性从成交占比来看一线城市较2021年提升24pct三四线城市则下降24pct从具体城市来看也体现出了经济基本面较好的城市房地产市场热度稍好能保持相对较好的去化率而经济基本面较弱或市场供过于求的城市成交大幅下降2023年市场或将延续城市分化城市深耕成果进一步验证本轮下行周期当前政策力度不断加强但从需求端政策来看我们认为目前三四线城市需求端政策基本应放尽放政策空间已经较小后续三四线城市的回温可能更多依赖于核心城市热度回升带动而核心城市例如北京上海深圳杭州等城市的需求端放松力度仍然较小包括核心区域放松限购限贷降低首付下调按揭利率等释放需求的政策仍有较大空间同时在行业持续下行一年有余的背景下核心城市担负着带动周边城市回稳的重要作用因此我们预计2023年一二线城市可能会迎来销售占比进一步提升而公司在此前城市深耕的成果有望进一步得以验证同时在这一轮下行周期中在部分一二线城市提升的市占率有望在2023年销售逐步企稳恢复时转化为销售额提升图表18按城市能级划分商品房销售金额及同比增速请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom19商品房销售金额亿元同比增速1200004030100000208000010600000-1040000-2020000-300-40201620172018201920202021202220162017201820192020202120222016201720182019202020212022一线城市二线城市三四线城市资料来源Wind中指研究院信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom20