研究报告全文：保利发展600048稳健经营穿越下行期积极进取迎接新格局2023-03-31保利发展2022年业绩符合我们预期公司公布2022年业绩营业收入2811亿元同比下降14归母净利润183亿元同比下降33对应每股收益153元与业绩快报一致符合市场及我们的预期公司拟每10股分红45元对应分红比例为292021年25公司业绩下降主要因低毛利项目集中结算带动毛利率同比下降48ppt至220合联营企业投资收益同比下降39至35亿元融资成本创新低龙头央企凸显财务优势公司2022年直接融资平均成本288综合融资成本392同比下降054ppt创历史新低公司期末扣预资产负债率684净负债率636现金短债比16x倍稳居绿档全年现金回笼率934资金管控及融资优势明显发展趋势销售排名跻身行业首位深耕优势有望持续保持2022年公司销售金额4573亿元其中核心38城占比86珠三角长三角占比56公司坚定执行城市深耕策略2022年于26个城市销售排名第一51个城市排名前三分别较2021年增加89个公司2023年1-2月实现销售额635亿元同比增长28克而瑞口径总口径与权益口径销售额均已跻身行业首位我们估算公司2022年末总可售货值约15万亿元预计公司全年有望继续保持业内领先身位重点布局城市销售排名有望继续提升布局深耕核心38城土储质量有望进一步优化公司2022年新增土储面积1054万平同比下降61但平均楼面价同比增长124至15304元平主要因拿地城市能级和地块质量大幅提升对应拿地强度35处于行业第一梯队公司近年核心38城货量储备保持在75以上住宅货量占比超80开年以来公司参与土地市场拍卖活跃我们预计公司将恪守拿地纪律2023年拿地强度亦有望边际提升带动土储质量进一步优化结算业绩轻装上阵未来两年料恢复稳增态势2022年末公司合同负债4120亿元较年初基本持平为我们预测2023年结算收入的13倍我们估算公司已售未结算项目毛利率平均水平约22尽管2022年行业景气度承压致销售毛利率下降至约20但同时考虑到新增土储毛利率已恢复至约25我们认为公司后续结算毛利率将企稳同时伴随行业景气复苏公司进一步计提大额资产减值的概率不大我们预计上述因素有望共同带动公司今明两年归母净利润实现5左右的增长盈利预测与估值维持公司20232024年盈利预测不变公司当前股价交易于9085倍20232024年PE和0808倍20232024年PB维持跑赢行业评级公司市净率估值倍数再度跌至1倍以下我们认为当前位置估值性价比较高考虑到公司后续销售拿地或将优于行业平均建议投资者把握布局时机下调目标价84至1931元主要考虑到近期市场风险偏好下行新目标价对应11倍2023年目标PB隐含34的上行空间风险行业景气度恢复速度弱于预期新增土储质量不及预期