核心观点
　　业绩承压，充分释放风险。2022年公司实现收入2811亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%。在行业整体下行的背景下，2022年公司收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，以及受投资收益下降、计提减值等影响。本年公司毛利率为22.0%，同比下降4.79pct。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后续优质项目的大量结转，预计公司业绩水平有望提升。
　　销售优于行业，投资保持定力。2022年公司实现销售面积2748万平方米，同比下降17.6%，实现销售金额4573亿元，同比下降14.5%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。公司始终聚焦核心城市，重点38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点。公司投资方面保持定力，全年新拓展项目91个、总地价为1613亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054万平方米。
　　财务稳健，负债结构良好。截至2022年末，公司净负债率63.6%，剔除应收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比1.57，“三道红线”指标处于绿档。公司融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%。公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%；偿债能力突出，流动比率为1.54。公司已连续5年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额74亿元，5年累计超842亿元。
　　风险提示：公司销售、结算进度不及预期，结算项目利润率不及预期。
　　投资建议：公司作为经营稳健的央企龙头，业绩短期探底不改公司优质的基本面，我们看好公司长期价值。预计23-24年公司归母净利润分别为204、230亿元，对应EPS分别为1.70、1.92元，对应PE分别为8.5、7.5X，维持“买入”评级。

研究报告全文：证券研究报告2023年03月31日保利发展600048SH买入业绩表现承压经营保持稳健核心观点公司研究财报点评业绩承压充分释放风险2022年公司实现收入2811亿元同比下降14房地产房地产开发实现归母净利润183亿元同比下降330在行业整体下行的背景下2022证券分析师任鹤证券分析师王粤雷年公司收入保持基本平稳业绩下滑主要受项目结转毛利率权益比例等下010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn降的影响以及受投资收益下降计提减值等影响本年公司毛利率为220S0980520040006S0980520030001同比下降479pct此次公司业绩下探充分释放风险随着后续优质项目的证券分析师王静大量结转预计公司业绩水平有望提升021-60893314wangjing20guosencomcn销售优于行业投资保持定力2022年公司实现销售面积2748万平方米S0980522100002同比下降176实现销售金额4573亿元同比下降145销售签约金额基础数据同比降幅分别优于行业百强房企12192779个百分点市场排名升至投资评级买入维持合理估值行业第二市场占有率为34连续7年提升公司始终聚焦核心城市重收盘价1441元总市值流通市值172494172494百万元点38城销售贡献为86同比提升8个百分点公司投资方面保持定力全52周最高价最低价19881288元年新拓展项目91个总地价为1613亿元同比下降13拓展容积率面积近3个月日均成交额101452百万元1054万平方米市场走势财务稳健负债结构良好截至2022年末公司净负债率636剔除应收账款后的资产负债率684现金短债比157三道红线指标处于绿档公司融资成本优势明显发行利率多次为同期同行最低直接融资平均融资成本288公司债务期限结构合理一年内到期的债务占有息负债比重为21偿债能力突出流动比率为154公司已连续5年实现经营性现金流净额为正年内实现经营性现金流净额74亿元5年累计超842亿元风险提示公司销售结算进度不及预期结算项目利润率不及预期投资建议公司作为经营稳健的央企龙头业绩短期探底不改公司优质的基资料来源Wind国信证券经济研究所整理本面我们看好公司长期价值预计23-24年公司归母净利润分别为204相关研究报告230亿元对应EPS分别为170192元对应PE分别为8575X维保利发展600048SH-1月销售同比转正显著优于行业持买入评级2023-02-15保利发展600048SH-低毛利项目拉低业绩高价土储逐步释放2023-01-06盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E保利发展600048SH-销售优于行业三季度业绩承压营业收入百万元2850242811083162473472393771022022-10-31-172-141259886保利发展600048SH-持续稳健经营积极应对挑战2022-09-05净利润百万元2738818347203952300527163保利发展600048SH-精细管理稳健发展2022-04-19--54-330112128181每股收益元229153170192227EBITMargin163125134131136净资产收益率ROE1409397102111市盈率PE6394857564EVEBITDA265359342343330市净率PB088088082076070资料来源Wind国信证券经济研究所预测注摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告业绩承压充分释放风险2022年公司实现收入2811亿元同比下降14实现归母净利润183亿元同比下降330在行业整体下行的背景下2022年公司收入保持基本平稳业绩下滑主要受项目结转毛利率权益比例等下降的影响以及受投资收益下降计提减值等影响本年公司毛利率为220同比下降479pct此次公司业绩下探充分释放风险随着后续优质项目的大量结转预计公司业绩水平有望提升图1公司营业收入及增速图2公司归母净利润及增速资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理销售优于行业投资保持定力2022年公司实现销售面积2748万平方米同比下降176实现销售金额4573亿元同比下降145销售签约金额同比降幅分别优于行业百强房企12192779个百分点市场排名升至行业第二市场占有率为34连续7年提升公司始终聚焦核心城市重点38城销售贡献为86同比提升8个百分点公司投资方面保持定力全年新拓展项目91个总地价为1613亿元同比下降13拓展容积率面积1054万平方米图3公司销售额及增速图4公司销售面积及增速资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理财务稳健负债结构良好截至2022年末公司净负债率636剔除应收账款后的资产负债率684现金短债比157三道红线指标处于绿档公司融资成本优势明显发行利率多次为同期同行最低直接融资平均融资成本288公司债务期限结构合理一年内到期的债务占有息负债比重为21偿债能力突请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告出流动比率为154公司已连续5年实现经营性现金流净额为正年内实现经营性现金流净额74亿元5年累计超842亿元风险提示公司销售结算进度不及预期结算项目利润率不及预期投资建议公司作为经营稳健的央企龙头业绩短期探底不改公司优质的基本面我们看好公司长期价值预计23-24年公司归母净利润分别为204230亿元对应EPS分别为170192元对应PE分别为8575X维持买入评级请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告附表财务预测与估值资产负债表百万元202120222023E2024E2025E利润表百万元202120222023E2024E2025E现金及现金等价物171384176537193284215221234682营业收入285024281108316247347239377102应收款项160881161463187415200409219241营业成本208631219228244396269457291122存货净额80965687789399018710682371166314营业税金及附加1568513121145471597316970其他流动资产10529684357110807118050124498销售费用73847530727479868673流动资产合计12473421300401148184316020671744886管理费用54344744599265787142固定资产1184610718779477127979研发费用14361238158116721787无形资产及其他404371357343329财务费用33863686318136093336投资性房地产4525152725527255272552725投资收益62114201321926344212资产减值及公允价值变长期股权投资95089106250121984138462152920动152101422868231231资产总计13999331470464166470418013101958839其他收入11973320158116721787短期借款及交易性金融负债6466881145107956140926177046营业利润4967034693402094542153514应付款项139597162704186149194504215952营业外净收支365607213174321其他流动负债614552598432709394765480821854利润总额5003535301404224559553835流动负债合计818817842280100349911009101214851所得税费用128458290101051139913459长期借款及应付债券273523300199310199325199340199少数股东损益9802866499211119113213其他长期负债46785794759378518176归属于母公司净利润2738818347203952300527163长期负债合计278201305992317792333050348375现金流量表百万元202120222023E2024E2025E负债合计10970191148273132129114339601563226净利润2738818347203952300527163少数股东权益107354125927132872140706149955资产减值准备7551250272133股东权益195561196264210541226645245659折旧摊销13941524117112091231负债和股东权益总计13999331470464166470418013101958839公允价值变动损失152101422868231231财务费用33863686318136093336关键财务与估值指标202120222023E2024E2025E营运资本变动2576246002287613358945179每股收益229153170192227其它39027328721778359217每股红利302261051058068经营活动现金流28033223203623648767每股净资产16341640175918932052资本开支02609247289286ROIC618423555其它投资现金流38326000ROE1400935101011投资活动现金流2215613795159811676714744毛利率2722232223权益性融资532674000EBITMargin1613131314负债净变化2474310579100001500015000EBITDAMargin1713141314支付股利利息3618431216611969028149收入增长17-112109其它融资现金流7074790771268113297036120净利润增长率-5-33111318融资活动现金流4781352170306934106842971资产负债率8687878787现金净变动253775153167472193719461股息率210181354047货币资金的期初余额146008171384176537193284215221PE6394857564货币资金的期末余额171384176537193284215221234682PB0909080807企业自由现金流020117400615105679EVEBITDA265359342343330权益自由现金流081233384314677442939资料来源Wind国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户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