3月单月同环比持续改善，累计同比回正
　　亿翰数据显示，2023年3月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长34.0%，同比增长19.4%，同比增速较2023年2月降低2.5个百分点；1-3月累计销售金额同比增长3.5%，增速较1-2月上升9.8个百分点。随着需求端政策的逐步落地，居民购房需求逐步释放，叠加3月末新房推盘增加，房地产市场热度得以延续。
　　TOP10门槛提升明显，单月同环比增长的房企数量有所下降
　　2023年1-3月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达459、211、130、73、28亿元，同比+23.9%、-2.2%、-13.5%、-10.1%、+12.2%，其中TOP10门槛提升最为明显。百强房企单月销售金额中67家环比增长，较2月减少12家，45家同比增长，较2月减少7家。2023年3月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比+2.8%、+37.5%、+19.2%、+17.3%、+ 1.9%、-21.6%，增速较2023年2月分别+5.4、-3.6、-3.6、+16.9、-13.7、-15.2个百分点。
　　央国企同比增幅扩大，复苏节奏明显快于民企
　　百强房企中，央国企和民企1-3月累计销售额的同比增速分别为+52%、-25%，增速较23年1-2月分别+11、+7个百分点。TOP50中累计同比实现增长的房企有23家，较23年1-2月持平，其中1-3月累计增速超50%的上市房企包括：保利置业（+260%）、越秀地产（+215%）、华发股份（+112%）、金融街（+111%）、金隅股份（+109%）、电建地产（+95%）、国贸地产（+87%）、中海地产（+73%）、华润置地（+72%）、滨江集团（+61%）、信达地产（+55%）、招商蛇口（+53%）、建发房产（+52%）。
　　3月景气度持续回升，分化将成为4月主旋律
　　3月1-28日，60城新房日均成交面积较2月日均+16%，其中一线、二线、三线城市分别+27%、+18%、+8%，各线城市热度延续情况已呈现分化态势。我们认为，在整体繁荣的2月之后，供给的分化决定了公司乃至城市的分化，4月同样如此，有更多供给弹性的城市和公司将会延续增速。重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股；2）大股东具备资源的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产同比回正推盘加速助推景气度延续华泰研究房地产开发增持维持2023年4月01日中国内地动态点评房地产服务增持维持研究员陈慎3月单月同环比持续改善累计同比回正SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228亿翰数据显示2023年3月百强房企公司可比口径单月销售金额环比增长340同比增长194同比增速较2023年2月降低25个百分点研究员刘璐1-3月累计销售金额同比增长35增速较1-2月上升98个百分点随着SACNoS0570519070001liulu015507htsccom需求端政策的逐步落地居民购房需求逐步释放叠加月末新房推盘增加SFCNoBRD8258621289722183房地产市场热度得以延续研究员林正衡SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccomTOP10门槛提升明显单月同环比增长的房企数量有所下降SFCNoBRC0468621289720872023年1-3月TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100房企的销售金联系人陈颖额入榜门槛分别达4592111307328亿元同比239-22SACNoS0570122050022chenying019881htsccom-135-101122其中TOP10门槛提升最为明显百强房企单8675582492388月销售金额中67家环比增长较2月减少12家45家同比增长较2月减少7家2023年3月TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50行业走势图TOP51-100单月销售金额同比2837519217319-216增速较2023年2月分别54-36-36169-137-152房地产开发房地产服务个百分点沪深3006央国企同比增幅扩大复苏节奏明显快于民企5百强房企中央国企和民企1-3月累计销售额的同比增速分别为5216-25增速较23年1-2月分别117个百分点TOP50中累计同比实27现增长的房企有23家较23年1-2月持平其中1-3月累计增速超5038的上市房企包括保利置业260越秀地产215华发股份Apr-22Aug-22Nov-22Mar-23112金融街111金隅股份109电建地产95资料来源Wind华泰研究国贸地产87中海地产73华润置地72滨江集团61信达地产55招商蛇口53建发房产52重点推荐目标价3月景气度持续回升分化将成为4月主旋律股票名称股票代码当地币种投资评级3月1-28日60城新房日均成交面积较2月日均16其中一线二线华发股份600325CH1280买入三线城市分别27188各线城市热度延续情况已呈现分化态势万科A000002CH1904买入我们认为在整体繁荣的2月之后供给的分化决定了公司乃至城市的分化滨江集团002244CH1323买入4月同样如此有更多供给弹性的城市和公司将会延续增速重点推荐1建发股份600153CH1207买入招商蛇口买入A股开发华发股份万科A建发股份滨江集团招商蛇口金地集001979CH1878金地集团600383CH1210买入团新城控股2大股东具备资源的房企城建发展华联控股3港股新城控股601155CH2251买入开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活城建发展600266CH645买入中海物业保利物业万物云招商积余新大正华联控股000036CH448增持中国海外发展688HK2800买入华润置地买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险1109HK4489龙湖集团960HK3217买入华润万象生活1209HK4747买入中海物业2669HK1300买入保利物业6049HK7192买入万物云2602HK5187买入招商积余001914CH1898买入新大正002968CH2730买入资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产重点推荐标的华发股份000002CH买入目标价1280元公司3月20日发布年报22年实现营收592亿元同比16归母净利润26亿元同比-19符合我们预期考虑到公司合作项目较多我们预计23-25年EPS为128143163元可比公司平均23PE为67倍Wind一致预期考虑到公司积极的投销融表现我们认为公司合理23PE为10倍目标价1280元维持买入评级最新报告日期2023年3月21日风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险万科A000002CH买入目标价1904元公司3月30日发布年报2022年实现营收50384亿元YOY113归母净利2262亿元YOY04拟每10股派息68元因公司竣工计划趋于谨慎我们预计2023-2025年归母净利分别为227243259亿元A股000002CH参考可比公司2023年PE均值89xWind考虑到公司多元化资产有望重估予以2023年10xPE予以目标价1904元维持A股买入评级最新报告日期2023年3月31日风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险建发股份600153CH买入目标价1823元1月13日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告拟以63亿元现金收购美凯龙601828CH1528HK2995的股份本次交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长大举收购彰显实力因本次收购未完成我们预计22-24年EPS为217251301元大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为8997x考虑多元折价我们给予公司23年地产业务76xPE折价15供应链业务70xPE折价28予以目标价1823元重申买入评级最新报告日期2023年1月16日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险滨江集团002244CH买入目标价1323元公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理2022PE为105倍目标价1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险招商蛇口001979CH买入目标价1878元公司3月20日发布年报2022年实现营收1830亿同比139归母净利426亿同比下降589符合我们此前预期公司扩储销售积极我们预计2023-2025年归母净利分别为54510001109亿元参考可比公司2024年108倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为2024年合理PE估值为146倍目标价1878元维持买入评级最新报告日期2023年3月21日风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产新城控股601155CH买入目标价2251元3月31日公司发布年报2022年实现营收115457亿元YOY-3137归母净利1394亿元YOY-8894我们预计公司23-25年EPS分别为183242263元作为一家财务相对稳健的民企公司商业持续外拓双轮驱动路径日益清晰对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性可比公司23年Wind一致预期PE均值为93倍给予公司24年93倍PE目标价2251元维持买入评级最新报告日期2023年3月31日风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧金地集团600383CH买入目标价1210元10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险城建发展600266CH买入目标价645元公司3月27日发布年报22年实现营收2456亿元同比2归母净亏损93亿元基本符合我们预期亏损95亿元我们预计公司23-25年EPS分别为043056067元可比公司平均2023PE为11倍考虑到公司充裕的北京土储销售拿地和业绩的积极改善以及潜在的整合空间我们依然认为合理2023PE为15倍目标价645元维持买入评级最新报告日期2022年3月28日风险提示疫情发展不确定性区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资导致业绩波动的风险华联控股000036CH增持目标价448元公司10月26日发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元维持增持评级最新报告日期2022年10月26日风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性华润置地1109HK买入目标价4489港元公司发布22年度业绩22年营收同比-24至2071亿元核心净利润同比15至270亿元逆势实现增长毛利率同比-08pct至262我们预计公司23-25年EPS为421467490元可比公司23EPE均值为78倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理23EPE为94倍对应目标价4489港币维持买入评级最新报告日期2023年3月31日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产中国海外发展0688HK买入目标价2800港元公司1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235我们预计公司2022-2024年EPS为349364422元可比公司2022PE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022PE为70倍对应目标价2800港币维持买入评级最新报告日期2022年8月26日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期龙湖集团0960HK买入目标价3217港元公司公布22年报1总营收同比增长12至2506亿元投资性物业和物业管理收入同比增长25至236亿元2综合毛利率212同比-41pct核心净利润为2254亿元同比05322年每股分红113元分红比例30我们预计公司23-25年EPS为385410454元可比公司平均2023年PE为67倍Wind一致预期考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局我们认为公司合理2023年预测PE为74倍目标价3217港币维持买入最新报告日期2022年3月19日风险提示疫情影响业务开展行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期华润万象生活1209HK买入目标价4747港元公司3月28日发布年报22年实现营收1202亿元同比35归母净利润221亿元同比28略超我们预期211亿元派息率同比8pct至45我们预计23-25年EPS为126161202元可比公司平均2023PE为17倍Wind一致预期考虑到公司具备韧性的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为33倍目标价4747港币维持买入评级最新报告日期2023年3月28日风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期中海物业2669HK买入目标价1300港元公司3月23日发布年报22年实现营收1269亿港币同比34归母净利润127亿港币同比29基本符合我们预期131亿港币我们预计公司23-25年EPS为050064081港币可比公司平均2023PE为22倍Wind一致预期考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标十四五期间营收和净利润复合增速30我们认为公司合理2023PE为26倍目标价1300港币维持买入评级最新报告日期2023年3月23日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期保利物业6049HK买入目标价7192港元公司3月29日发布年报22年实现营收1369亿元同比27归母净利润111亿元同比32略高于我们预期106亿元我们预计公司23-25年EPS为252318389元可比公司平均2023PE为23倍Wind一致预期考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力我们认为公司合理2023PE为25倍目标价7192港币维持买入评级最新报告日期2023年3月30日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产万物云2602HK买入目标价5187港币公司3月27日发布年报22年实现营收3011亿元同比27归母净利润151亿元同比-9低于我们预期191亿元我们预计23-25年EPS为175225283元可比公司平均2023PE为21倍Wind一致预期考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整我们收窄估值溢价认为公司合理2023PE为26倍目标价5187港币维持买入评级最新报告日期2023年3月29日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期招商积余001914CH买入目标价1878元公司3月20日发布年报2022年实现营收1830亿同比139归母净利426亿同比下降589符合我们此前预期公司扩储销售积极我们预计2023-2025年归母净利分别为54510001109亿元参考可比公司2024年108倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为2024年合理PE估值为146倍目标价1878元维持买入评级最新报告日期2023年3月21日风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑新大正002968CH买入目标价2730元公司3月27日发布年报22年实现营收260亿元同比24归母净利润19亿元同比12低于我们预期21亿元我们预计公司23-25年EPS为105142191元可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期考虑到公司在逆势中展现出的优秀市拓能力以及未来三年相对较高的潜在增速我们认为公司合理2023PE为26倍目标价2730元维持买入评级最新报告日期2023年3月28日风险提示疫情发展不确定性规模拓展不及预期盈利能力下行风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1重点公司一览表3月31日EPS元港元PE倍收盘价目标价行业板块公司代码公司名称评级交易货币交易货币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024EA股开发600325CH华发股份买入10781280151122128143714884842754000002CH万科A买入15241904194190190204786802802747001979CH招商蛇口买入136218781340550701291016247619461056002244CH滨江集团买入9151323097126144166943726635551600153CH建发股份买入12071823203217251301595556481401601155CH新城控股买入163422515590621832422922635893675600383CH金地集团买入8401210208200214226404420393372大股东具备资源的房企600266CH城建发展买入444645028-0410430561586-10831033793000036CH华联控股增持3834480270280320361419136811971064港股开发1109HK华润置地买入358044894543944214676907957446710688HK中国海外发展买入189628003672133644224527794563930960HK龙湖集团买入22153217393384385410493505503473物业管理1209HK华润万象生活买入4125474707609712616147493721286522422602HK万物云买入3515518714312817522521512403175813672669HK中海物业买入959130003003905006431972459191814986049HK保利物业买入481071921532012523182751209416701324001914CH招商积余买入152818980480560730883183272920931736002968CH新大正买入226627300720811051423147279821581596注中海物业EPS单位为港元其余公司EPS单位为人民币元中国海外发展2022EPS为实际披露值以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告资料来源WindBloomberg华泰研究预测风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH招商蛇口001979CH金地集团600383CH新城控股601155CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH招商蛇口001979CH金地集团600383CH新城控股601155CH万物云2602HK华泰证券股份有限公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