核心观点：
　　房企销售：市场氛围持续修复，多家房企获得改善。销售金额方面，根据克而瑞数据，23年2月百强房企实现销售金额5184亿元，同比增长11.8%，同比由负转正，重点跟踪房企实现销售金额3905亿元，同比22年增长18.3%，随疫情及春节影响减弱，叠加各地放松政策出台，当期市场呈现逐步修复态势。龙头房企中中海、招蛇等7家房企实现单月销售同比增长，成长型房企中越秀、金茂等实现单月正增长，虽然销售同比转正有去年2月包含春节导致同比基数较低影响，但年内房企累计销售表现，仍有多家房企同比转正，市场步入修复阶段。
　　房企拿地：受土地市场影响，房企拿地持续低位。受土拍节奏影响，2月44家样本房企中仅13家企业参与拿地，拿地规模427亿元，同比下降24%，环比上升93%。从分信用房企拿地来看，受整体土拍市场节奏影响，强信用强投资房企放缓拿地，因而拿地力度回落，但仍高于其他房企，长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域。2023年2月，12家主流房企拿地利润率再次小幅上行至29%。分房企来看，华润置地本月拿地利润率达37%，中国金茂亦达到36%，除龙湖、建发外，其余房企拿地利润水平基本亦处于高位。
　　房企融资：房企偿债持续承压，股权融资加速推进。2月A股样本房企实现债权融资226亿元，环比下降37%，同比增长16%，2月主流房企债权融资66亿元，环比上升165%，同比下降37%，本月房企融资规模再度回落。全口径数据来看，房企2023年2月信用债、海外债融资净流出499亿元，发行到期比为0.46。23年2月房企境内债权平均融资成本为3.64%，环比上升106bp，房企融资成本下行。房企三支箭融资持续推进，截至目前，已有10家民营房企成功发行增信票据，30余家房企公布定增明细。
　　房企估值及投资建议：板块估值再度波动，央国企领先修复。近一个月以来（2023年2月27日至2023年3月29日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。A股方面，申万房地产板块当月绝对收益6.8%，相对收益-5.9%。H股方面，恒生地产类当月绝对收益-2.4%，相对收益-3.6%。在疫情影响消减、积压需求释放等因素推动下，政策持续放松带来的购房成本及门槛的下降对居民观望情绪有所消解，商品房成交市场展现出来访提升，刚需复苏等积极迹象。23年房地产行业主线仍是稳支柱、防风险、惠民生，投资主线依然关注基本面兑现能力，推荐关注板块及优质房企的复苏弹性及投资机会。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年2月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入强信用销售同比转正房企投融持续低位报告日期2023-03-30TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售市场氛围持续修复多家房企获得改善销售金额方面根7据克而瑞数据23年2月百强房企实现销售金额5184亿元同比增0032205220722092211220123长118同比由负转正重点跟踪房企实现销售金额3905亿元同-7比22年增长183随疫情及春节影响减弱叠加各地放松政策出-14台当期市场呈现逐步修复态势龙头房企中中海招蛇等7家房企-21实现单月销售同比增长成长型房企中越秀金茂等实现单月正增长-28虽然销售同比转正有去年2月包含春节导致同比基数较低影响但年房地产沪深300内房企累计销售表现仍有多家房企同比转正市场步入修复阶段房企拿地受土地市场影响房企拿地持续低位受土拍节奏影响2分析师TableAuthor郭镇月44家样本房企中仅13家企业参与拿地拿地规模427亿元同比SAC执证号S0260514080003下降24环比上升93从分信用房企拿地来看受整体土拍市场SFCCENoBNN906节奏影响强信用强投资房企放缓拿地因而拿地力度回落但仍高于021-38003639其他房企长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域2023年2月guozgfcomcn12家主流房企拿地利润率再次小幅上行至29分房企来看华润置分析师乐加栋地本月拿地利润率达37中国金茂亦达到36除龙湖建发外SAC执证号S0260513090001其余房企拿地利润水平基本亦处于高位021-38003642房企融资房企偿债持续承压股权融资加速推进2月A股样本房lejiadonggfcomcn企实现债权融资226亿元环比下降37同比增长162月主分析师邢莘流房企债权融资66亿元环比上升165同比下降37本月房企SAC执证号S0260520070009融资规模再度回落全口径数据来看房企2023年2月信用债海外021-38003638债融资净流出499亿元发行到期比为04623年2月房企境内债权xingshengfcomcn平均融资成本为364环比上升106bp房企融资成本下行房企分析师谢淼三支箭融资持续推进截至目前已有10家民营房企成功发行增信票SAC执证号S0260522070007据30余家房企公布定增明细021-38003637房企估值及投资建议板块估值再度波动央国企领先修复近一个月xiemiaogfcomcn以来2023年2月27日至2023年3月29日沪深市场及港股市请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察场房地产板块表现不佳A股方面申万房地产板块当月绝对收益-委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动68相对收益-59H股方面恒生地产类当月绝对收益-24相对收益-36在疫情影响消减积压需求释放等因素推动下政策TableContacts持续放松带来的购房成本及门槛的下降对居民观望情绪有所消解商联系人辛恬021-38003840xintiangfcomcn品房成交市场展现出来访提升刚需复苏等积极迹象23年房地产行业主线仍是稳支柱防风险惠民生投资主线依然关注基本面兑现能力推荐关注板块及优质房企的复苏弹性及投资机会风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期资金面政策收紧进一步加码等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明129TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币15602023213买入2380204209747354659185招商蛇口001979SZ人民币13542023322买入179113110024613691794271新城控股601155SH人民币164320221118买入291635432646504848122101金地集团600383SH人民币84820221028买入1592178189484590105113107建发股份600153SH人民币11982023116买入181221425956464036113120华发股份600325SH人民币10712023322买入1342122149887216772131137滨江集团002244SZ人民币91820221027买入140212413874673227157148新湖中宝600208SH人民币270202255买入35403003391812963225861中国国贸600007SH人民币172020211031买入24821141291511345551113113金融街000402SZ人民币5022022414买入103905605789882632664342首开股份600376SH人民币4572023221买入705-047018-260563357-4115万科企业02202HK港币126820221030买入2223204209565546579185中国海外发展00688HK港币19242023129买入2655281315605447418284中国海外宏洋00081HK港币3242023228买入4990950983029202010699集团越秀地产00123HK港币12102023316买入1565128148837229298388万物云02602HK港币33402023329买入59791281752291681205592114保利物业06049HK港币43002022831买入66831962491931527150143162招商积余001914SZ人民币15152023321买入26010560752702011591216580绿城服务02869HK港币4932023327买入6910170242551791068277105绿城管理控股09979HK港币7302023320买入110103704817313311890186235数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算5越秀地产绿城管理控股招商积余华发股份招商蛇口绿城服务万物云已公布2022年年报识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明229TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售市场氛围持续修复多家房企获得改善6一市场概况市场成交持续改善强信用房企同比转正6二房企概况房企销售持续分化多家房企表现改善11二房企拿地受土地市场影响房企拿地持续低位12三房企融资房企偿债持续承压股权融资加速推进16一融资综述融资规模再度回落融资成本获得改善16二各融资渠道分析多渠道融资收缩股权融资加速推进19四房企估值板块估值再度波动央国企领先修复24五投资建议27六风险提示27识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明329TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2重点城市开盘去化率6图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年2月销售面积增速7图4各口径下房企销售均价累计增速变化7图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比7图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图7评级分档房企销售金额增速表现9图8部分上市房企2023年1-2月销售金额增长贡献因素拆分12图9信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额14图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率15图11A股房企单月融资规模及累计增速16图12A股房企各渠道融资规模占比16图13A股房企债权融资结构拆分17图14房企信用债各期限发行规模亿元占比17图15房企海外债各期限发行规模亿元占比17图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元18图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比18图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化19图19境内债权融资成本变动情况19图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元19图21全样本信用债发行成本及利差20图221月及近半年信用债平均融资成本对比20图23A股非标融资单月规模及同比21图242月房地产信托成立规模及同比21图25内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元22图26内房股海外债融资成本22图27投资级及投机级内房股海外债融资成本22图28A股主流房企股价月涨跌幅23227-2332925图29H股主流房企股价月涨跌幅23227-2332925图30A股及H股龙头房企PBLF25图31A股主流房企PBLF估值变化截至32926图32H股主流房企PELF估值变化截至32926表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分8表2评级分档房企销售金额增速表现10表3部分重点跟踪房企2023年2月销售情况11识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明429TablePageText跟踪分析房地产表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额13表512家主流房企拿地金额区域分布15表612家主流房企拿地毛利率15表7房企1月境内信用债发行融资成本对比亿元20表8涉房企业股权融资计划一览22表9A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况24表10A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况26表11广发地产小组股票推荐及建议关注名单27识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明529TablePageText跟踪分析房地产一房企销售市场氛围持续修复多家房企获得改善一市场概况市场成交持续改善强信用房企同比转正销售金额方面根据克而瑞数据23年2月百强房企实现销售金额5184亿元同比增长118同比由负转正从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看2月重点跟踪房企实现销售金额3905亿元同比22年增长183增速亦由正转负随疫情及春节影响减弱叠加各地放松政策出台当期市场呈现逐步修复态势图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速3020100-10-20-30-40-50-60-701920212223M1-222012202220322042205220622072208220922102211221223012302统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心推盘方面2月中指院口径23城商品房推盘721万方环比下降749同比上升7229城住宅推盘733万方环比下降543同比上升111去化水平来看2月重点城市新开盘去化率为53环比持平图2重点城市开盘去化率90858075706560555045401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明629TablePageText跟踪分析房地产图3统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年2月销售面积增速2017201820192020202120222023100统计局7713-012619-243-3680房管局1048-298-7660重点跟踪房企483350235102-24-407-17140200-20-40-60-80170117061711180418091902190719122005201021032108220122062211统计局房管局59城重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企2月实现销售面积2503万方同比22年增长16同比由负转正百强房企销售面积下降19降幅收窄345pct价格方面23年2月重点跟踪房企销售均价15600元平同比上升165百强房企销售均价为16302元平同比上升141自市场景气度下行百强及重点跟踪房企由于在市场低迷氛围下加大高能级城市的推货比例获得销售均价增长近两月随整体成交量回升房企销售均价小幅下滑但同比仍维持较高增长图4各口径下房企销售均价累计增速变化图5重点跟踪房企金额单月增速贡献对比2560204015201005-200-40-5-10-60-15-80201923M1-2210421082112220422082212-20170117101807190420012010210722042301统计局中指院百城重点跟踪房企面积贡献价格贡献数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明729TablePageText跟踪分析房地产图6销售均价元平分段房企销售金额增速表现806040200-20-40-60-80202020222201220322052207220922112301均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平从布局城市能级来看2月高中均价房企销售金额同比22年分别上升56644低均价房企销售金额同比下降265高中均价房企同比由负转正低均价房企降幅环比收窄146pct随市场回暖本月中高能级城市销售表现率先恢复从贡献因素来看2月高中均价企业面积同比增长49204低均价房企面积同比下降302均价方面高中低均价房企分别同比上升494053本月高中均价房企销售规模及均价均获得增长低均价房企则由于销售面积持续下滑而表现不佳表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014196215137235184153-3226-142015164173187168131153-03373020168865143875883871551879220020177376644365655623211106587201847429843641531032342-09852019213150277278148285-5101-062020649822047931801604342021-62-0497-51-6546-1164492022-502-460-281-454-447-324-88-23632023M1-M2-340-166153-345-199810942662101456420827357207714741766621022554021140111428811130-18182210327523455822919247937365321041081586194312855062264421058219124357163184232450识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明829TablePageText跟踪分析房地产2106-119-2855-128-1442710136282107-64-120-14-81-138-10419211012108-238-190-111-221-234-172-2257742109-303-279-203-216-296-230-11123352110-267-215-155-159-286-230-12999982111-364-286-192-292-299-184-10218-092112-358-245-214-258-266-218-13528052201-359-390-370-241-301-342-155-127-432202-377-435-459-248-398-390-172-62-1122203-525-440-412-487-478-459-7471872204-612-567-523-525-562-553-183-12682205-581-597-476-527-598-509-11303662206-487-457-198-443-404-308-79-891592207-514-458-214-462-449-281-96-16932208-497-413-170-467-455-198-5576352209-501-398-112-495-407-179-1214812210-494-437-112-483-422-187-21-25922211-544-430-144-523-441-273-44191782212-473-431-152-481-373-13215-92-232301-410-330-163-389-359-245-35461092302-26544566-30204492534049数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图7评级分档房企销售金额增速表现6040200-20-40-60-80-100202020222201220322052207220922112301强信用弱信用违约数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平分企业信用来看2月强信用销售同比增长473弱信用及违约房企单月同比降幅分别为18548322年6月以来强信用与其他房企销售复苏情况拉开较大差距本月全部房企销售表现均有所改善但仅强信用房企同比获得增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明929TablePageText跟踪分析房地产表2评级分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类ABCABCABC201415419024114823728105-38-31201518717914515218011430-012820165086125123712913541002491172017509605851429452713561058120182856335221956206137608-562019178282253188300290-09-14-2920201591161101131176741-0140202160-06-3207-45-755340462022-215-532-716-260-495-67961-75-1142023M1-M2155-307-614-06-236-614163-94012101528651710322700411156-29212210254750087231030162818015315021033713454152913112816226105210433332129223624415379621202105171156244971182256834162106-19-4535-100-94-209053562107-39-36-134-54-164-17415154492108-157-158-201-204-226-2085987082109-241-292-246-245-260-23206-43-192110-147-215-309-190-227-2815315-382111-172-309-422-181-281-38810-39-552112-129-362-432-95-310-447-38-75272201-340-413-440-250-393-324-119-34-1722202-395-375-569-304-278-470-132-134-1862203-335-537-664-386-506-66484-63-022204-470-608-743-505-517-67370-187-2142205-427-591-776-447-555-74936-81-1062206-151-457-744-219-422-72187-62-792207-189-440-741-312-355-649179-132-2612208-81-490-756-189-430-730133-105-98220916-537-789-106-509-784136-57-232210-23-573-773-130-541-751123-69-872211-53-645-780-179-628-776153-45-182212-51-645-775-07-650-742-4412-1252301-102-423-707-213-320-697140-152-362302473-185-483233-152-509195-3852数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1029TablePageText跟踪分析房地产二房企概况房企销售持续分化多家房企表现改善2月春节及疫情影响消退本月多家房企销售表现恢复呈现同比正增长同比增速来看龙头房企中中海招蛇华润龙湖金地等7家房企实现单月销售同比增长中海华润招蛇增长超过100成长型房企中越秀金茂滨江等实现单月正增长越秀增长超过300虽然有去年2月包含春节导致同比基数较低的影响但累计看年内房企销售表现仍有多家房企同比转正市场步入修复阶段表3部分重点跟踪房企2023年2月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月销当月累计信用企业名称售金额同比售金额同比售面积同比同比售均价同比同比评级亿元亿元亿元亿元越秀地产强信用13713856226018734052443104933865410402中国海外发展强信用2742153040615851494155156018362-0816华润置地强信用242014674022604952552-1125408590622招商蛇口强信用22541240383152010371148412217324376中国金茂强信用141310192413419873131942216179-129-02龙湖集团中信用17418812824420108189944716105-09-19滨江集团强信用11126052319341303113458636703-248-154金地集团中信用14795372400-2483477834817734-135-276绿城中国强信用1790398314014682039062218290679远洋集团境外债展期5073598361735952418414130-108-141美的置业中信用852268150256690312-1712348-3375万科A强信用3012265875-96193746-8815550-19-09合景泰富集团境外债展期432-14788-77242-104-1241785110053旭辉控股集团境外债违约781-591283-234490-149-22515939106-11雅居乐集团弱信用612-891256-109407-196-21015037132127中骏集团控股弱信用381-97686-258333-169-292114348749绿地控股境外债违约720-1041750-127650-110-195110770685阳光城境内债违约280-164483-520175-167-526160000313中南建设境外债违约440-214764-252368-195-21911957-24-42时代中国控股境内债展期196-221281-707110-252-713178274222中国恒大境内债展期154-247362-114159-200-1859678-5888新城控股中信用781-3051359-288888-251-1928794-72-119碧桂园中信用3048-3205748-3924060-338-373750827-31首开股份强信用534-327815-3342922502418300-461-350金科股份境内债违约419-348780-474468-447-5558953179182中梁控股境外债违约402-373768-481401-396-4631002538-34世茂集团境内债展期411-434862-416270-397-38415248-61-53禹洲集团境外债违约175-478326-587112-420-50615575-100-163融创中国境内债展期1086-5141809-640814-508-63113342-13-25富力地产境内债展期211-532346-620136-686-73815481489448识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1129TablePageText跟踪分析房地产正荣地产境外债违约162-541298-740116-520-70714026-44-110龙光集团境内债展期214-562326-787148-549-76114428-27-112融信中国境内债展期133-840233-843119-717-69611233-434-484数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心从规模增长的贡献因素来看以21年同期为基数来看1-2月销售表现同比增长的龙头房企中中海招蛇保利实现量价齐升华润则是价升量跌获得了规模的增长龙湖为量升价跌而销售增长的成长型房企中绿城越秀保利置业量价齐升美的置业及中国铁建量跌价升其余房企价升量跌获得销售金额同比正增长图8部分上市房企2023年1-2月销售金额增长贡献因素拆分龙头房企9家成长房企31家300250200150100500-50-1001-2月销售金额累计增速-341-2月销售金额累计增速-107-150华中招龙保万绿碧融保越建金滨建绿美铁远金合雅旭中中新宝首弘金中阳禹富佳时正龙奥融润海商湖利科地桂创利秀业茂江发城的建洋地景居辉南骏城龙开阳科梁光洲力兆代荣光园信园置乐城业业面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心二房企拿地受土地市场影响房企拿地持续低位从整体土地市场成交情况来看23年2月600城商住用地成交建面仅4762万方同比下降8环比下降9出让金1377亿元同比增长6环比增长34因土地出让节奏影响本月成交建面仍处于低位但出让城市能级有所提升受土地市场影响2月44家样本房企中仅13家企业参与拿地合计拿地规模427亿元同比下降24环比上升93其中华润保利越秀为拿地规模前三拿地金额分别达到121亿元116亿元59亿元拿地力度前三的房企为富力华润越秀达到1055044自20年11月行业景气度下行融资渠道收窄起富力地产已超过2年未获取土地23年2月于郑州一批次中获取1宗宅地识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1229TablePageText跟踪分析房地产表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地金额亿元拿地力度20192020202120222023M1-220192020202120222023M1-2保利发展15552353185716131163447353518万科A23182073190992220372930223华润置地14251379154615872945948495373中海地产17641820177412090535048410招商蛇口97915172158128321445566445建发股份630105415961075675762695022绿城中国9131494158260311677059284龙湖集团1037137514294519435149223中国金茂1046103011632779654549184滨江集团571782710793345157425115越秀地产6135809348291008561816645华发股份2658132674930296722410金地集团96513506172140465622100首开股份3186035721400315650160城建发展3656268175049360华侨城A7453592852721945235544保利置业集团1621472761690372849340新城控股6781055559025254224018金融街20647102350621230120大悦城305206270850492538160远洋集团1354863312516103724319碧桂园22562709206394029342720美的置业7643323250075262400雅居乐集团3373153390029232400中骏集团控股4934223500061423300建业地产224128115136311919521融创中国1541182310140028321700绿地控股105392941302726140旭辉控股集团61683172477031362960世茂集团756788208002926800中梁控股7657375170049443000中南建设51975831602634160金科股份888892376049402000融信中国3146884990022443200合景泰富集团255208130630201010龙光集团2944394150031352500阳光城6567113174031331710宝龙地产1854372160031542100时代中国控股3112161090040221100识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1329TablePageText跟踪分析房地产富力地产262780051960027禹洲集团30347142004045400中国恒大515160132700922700弘阳地产3092412790047283200正荣地产3715533400028392300德信中国24327930123076374160荣盛发展30228112710262290祥生控股集团2172672110019202200佳兆业集团2355093460027483500中国奥园26438966002229500新力控股集团8117900081600当代置业001350300380蓝光发展32842120030384数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心累计来看2023年1-2月华润越秀华侨城拿地力度较大达到734544具体规模来看华润保利越秀拿地金额达到294亿元116亿元100亿元长期来看随着行业景气度下滑房企拿地力度略有下滑从分信用评级房企拿地来看自21年第四季度以来强信用强投资房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距违约房企基本上已6个季度停止拿地23年1-2月受整体土拍市场节奏影响强信用强投资房企亦放缓拿地因而表现出拿地力度的回落图9信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额9080706050403020100-1018Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1强信用强投资弱投资违约数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心从房企投资分布来看23年1-2月房企投资一线及城市占比进一步提升达到45较22年提升9pct较21年提升26pct分区域看长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域而海西沈长今年未有房企布局识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1429TablePageText跟踪分析房地产表512家主流房企拿地金额区域分布12家房企201520162017201820192020202120222023一线462926182121193645二线426257605656525349三四线1291723232429115长三角374339393736464743珠三角191816171919151926环渤海261520161314111322海西645655790中部51078912843西部571011129985沈长233456400数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心图1012家主流房企拿地货值亿元毛利亿元及毛利率5000354500304000350025300020250015200015001010005500002101210321052107210921112201220322052207220922112301拿地货值拿地毛利拿地毛利率数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心近两年房企拿地利润率一直维持相对高位23年2月12家主流房企拿地货值约776亿元毛利223亿元拿地规模回落但利润率再次小幅上行至29分房企来看华润置地本月拿地利润率达37中国金茂亦达到36除龙湖建发外其余房企拿地利润水平基本亦处于高位表612家主流房企拿地毛利率12家汇总保利发展万科A华润置地中海地产招商蛇口建发股份绿城中国龙湖集团中国金茂滨江集团越秀地产华发股份2101212224726241331372192102212722183119152801121032321232030182317211622272104172716927191092017210517252122132211519914识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1529TablePageText跟踪分析房地产210620181523172610232136182021072226273214211516912202108261020432123171720382109251926243321516113018252110252123201831183011192121113126205117243316342112243024163424222728151820220122302320122419171522022725272434122433243222032925503128242127282720142204253132303229211823342521182205322120333324272846220627264422352623199311828252207303030243630312522283430220831342733302328402219303122092523342628281920293618282210252233152828252821937221131352652383835152717112212292929293032251522212536230128302926321623022930273719147362029数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心三房企融资房企偿债持续承压股权融资加速推进一融资综述融资规模再度回落融资成本获得改善23年2月A股样本房企实现债权融资226亿元环比下降37同比增长162月主流房企债权融资66亿元环比上升165同比下降37本月房企融资规模再度回落较22年月均融资359亿元有不小差距图11A股房企单月融资规模及累计增速图12A股房企各渠道融资规模占比12002502023M1-68726210002002022601423150800100202147282160050202038342340002019333917200-5020184032160-10020012006201121042109220222072212020406080100A股单月债权融资规模亿元同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1629TablePageText跟踪分析房地产从融资渠道来看23年1-2月信用债占比68其他债权融资占比26非标融资7无海外融资信用债融资其他债权融资占比较22年上升8pct3pct非标融资占比较前月下降7pct从融资期限来看信用债方面2023年1-2月发行的期限为1-3年的债券占比为34仍为最主要的发行期限占比较2022年下降2pct3-5年的债券5-10年的债券融资规模占比较21年分别下降10pct2pc至2741年以内的债券及10年以上的债券融资规模占比较21年则分别上升9pct5pct至2213图13A股房企债权融资结构拆分外环-2023M1-2中环-2022内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款短期融资海外融资其他非标定向工具ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图14房企信用债各期限发行规模亿元占比图15房企海外债各期限发行规模亿元占比202317627120920231393202275521022178202237814820211353238428902021952102520201800287527202020142518122019128423152861201926581788201812783057220920182242820201746515781544201778691020163973121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心海外债方面2023年1-2月发行的期限1-3年债券占比94为最主要的发行期限较2021年上升45pct3-5年的债券占比由22年的19下降至25-10年的债券占比则由22年的1上升至41年以内债券及10年以上的债券并无发行随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1729TablePageText跟踪分析房地产图16房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元25004002000350150030010002505002000150-500-1000100-1500050-2000000180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052309信用债发行海外债发行信用债到期海外债到期债券净融资规模亿元债券发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2023年2月信用债海外债净流出为499亿元发行到期比为046具体分结构来看信用债发行规模为366亿元到期规模为405亿元发行到期比为090海外债发行规模为56亿人民币到期规模为517亿元发行到期比仅为011房企信用债融资渠道持续修复海外债偿债压力较大从净流出节奏来看21年8月至今全口径房企债券融资均为净流出22年全口径房企债券净偿还规模为5590亿元23年1-2月月均净偿还660亿元截至23年2月28日行业整体信用债海外债存量仅为312万亿人民币较22年年底下降4图17全口径房企信用债及海外债融资存量及同比45000100824000071727080350003000051602500038402000020181215000772010000-7-405000-150-201011121314151617181920212223债券融资存量亿元同比数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心注23年数据截至到2月28日从融资成本来看2月房企境内债权平均融资成本为364环比下降106bp分债券类型来看信用债融资成本364较上月下降23bp非标融资成本为928较上月持平本月其他债权融资成本为402由于多为关联方借款而利率水平大幅下降房企融资成本自18年起持续波动下行22年9月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位33识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1829TablePageText跟踪分析房地产图18各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图19境内债权融资成本变动情况100938907807470661605503940363644035364303境内融资信用债非标其他债权融资180118081903191020052012210722022209近1个月利率近6个月利率境内债权融资平均成本数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心二各融资渠道分析多渠道融资收缩股权融资加速推进针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析信用债方面根据wind及公司融资公告23年2月房企信用债整体发行规模366亿元同比增长11环比下降13融资规模仍处低位从发行结果来看2023年2月信用债中占比最高的为公司债占比为46中期票据占比大幅下降为27短融定向工具则上升至262本月并无企业债及ABS发行图20房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20001800160014001200100080060040020001401140514091501150515091601160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面2月信用债平均成本为364较1月下降23bp其中AAA类信用债成本352环比下降20bpAA类信用债成本400环比下降27bp本月信用债发行成本再度回落识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1929TablePageText跟踪分析房地产图21全样本信用债发行成本及利差图221月及近半年信用债平均融资成本对比504870304560254041203950403939371535403510300530282026002510-0500-1020180118081903191020052012210722022209公司债中期票据短期融资定向工具ABS全样本信用债AA级与AAA级利差右近1个月利率近6个月利率数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心我们对比同公司同期限同类债券的融资成本本月房企信用债发行成本较历史可比债券普遍上行首开股份越秀地产保利置业集团等公司本月发行的公司债成本均有升高仅光明地产中华企业发债成本下降表7房企1月境内信用债发行融资成本对比亿元发行总额期限发行主体月份债券类型债券代码债券简称利率主体评级较此前变化亿元年2023-02-10公司债138896SH23张江018028330AAA张江高科2023-02-10公司债138897SH23张江024030440AAA2022-09-27公司债137679SH22金茂0420036050AAA中国金茂2023-02-16公司债138864SH23金茂0117038050AAA上升20bp2022-10-31公司债137873SH22首股058039050AAA首开股份2023-02-17公司债138929SH23首股0125050050AAA上升110bp2023-02-17公司债138930SH23首股0214040030AAA2022-09-21公司债137826SH22穗建0915027850AAA2023-02-17公司债138935SH23穗建017031550AAA上升37bp越秀地产2022-09-21公司债137827SH22穗建1010930970AAA2023-02-17公司债138936SH23穗建0212035070AAA上升41bp2022-05-31公司债185839SH22保置0510032050AAA2023-02-22公司债138946SH23保置0110037050AAA上升50bp保利置业集团2022-05-31公司债185840SH22保置065036570AAA2023-02-22公司债138947SH23保置0210042070AAA上升55bp2022-10-20公司债137885SH22宏洋0110034030AA中国海外宏洋集团2023-02-23公司债138903SH23宏洋0110039030AA上升50bp2022-08-08中期票据102281663IB22联发集MTN0027536060AA建发股份2023-02-14中期票据102380200IB23联发集MTN0018249860AA上升138bp2022-02-18中期票据102280308IB22金融街MTN00111433750AAA金融街2023-02-15中期票据102380217IB23金融街MTN00213036750AAA上升30bp光明地产2022-11-09中期票据102282499IB22光明房产MTN0028055030AA识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2029