行业：重点城市销售延续复苏，土地溢价率小幅下滑。根据统计局数据，2023年1-2月，商品房销售额15449亿元，同比-0.1%，降幅较2022年12月收窄27.6个百分点，较2022全年收窄26.7个百分点；商品房销售面积15133万平方米，同比-3.6%，降幅较2022年12月收窄27.9个百分点，较2022全年收窄20.7个百分点。我们认为，销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心逐步重筑。从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。
　　重点城市中，2023年截至3月25日，30城商品房成交面积3155万㎡，同比-1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-10%、-4%、+3%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2%、-3%、+4%。从二手房维度，样本8城交易势头依旧良好。2023年截至3月24日，样本8城二手住宅当周成交面积208万㎡，连续五周保持高位，当年累计成交面积1610万㎡，累计同比+91%，较2021年同期+3%，较2019年同期+57%。
　　拿地方面，2023年截至3月26日，100大中城市住宅类用地当周成交面积344万㎡，当年累计成交面积7657万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-13%，较2019年同期+20%，较前期表现略显颓势。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.7%，低于往年同期，且较前期热度呈下滑趋势。
　　板块：3月跑输沪深300指数6.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌7.1%，跑输沪深300指数6.2个百分点，在31个行业中排27名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为8.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高34.8%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低18.5%。
　　投资策略：销售持续复苏，优选增长标的。2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。证监会、发改委均发文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围，利好持有大量优质购物中心的房企实现“投融管退”的最后一环，缓解资金压力。
　　尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，重点城市销售持续复苏，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，4月组合推荐越秀地产、华润置地。
　　风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年03月30日房地产行业2023年4月投资策略超配销售持续复苏优选增长标的核心观点行业研究行业投资策略行业重点城市销售延续复苏土地溢价率小幅下滑根据统计局数据2023房地产年1-2月商品房销售额15449亿元同比-01降幅较2022年12月收超配维持评级窄276个百分点较2022全年收窄267个百分点商品房销售面积15133证券分析师任鹤证券分析师王粤雷万平方米同比-36降幅较2022年12月收窄279个百分点较2022010-880053150755-81981019全年收窄207个百分点我们认为销售修复主要是随着疫情扰动减弱renheguosencomcnwangyueleiguosencomcnS0980520040006S0980520030001经济活动恢复常态需求激活政策出台购房者的信心逐步重筑从新房维证券分析师王静度30城商品房成交量持续复苏021-60893314wangjing20guosencomcn重点城市中2023年截至3月25日30城商品房成交面积3155万同S0980522100002比-15其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交市场走势面积累计同比分别为-10-4319一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2-34从二手房维度样本8城交易势头依旧良好2023年截至3月24日样本8城二手住宅当周成交面积208万连续五周保持高位当年累计成交面积1610万累计同比91较2021年同期3较2019年同期57拿地方面2023年截至3月26日100大中城市住宅类用地当周成交面积344万当年累计成交面积7657万累计同比-12较2021年同期-13较2019年同期20较前期表现略显颓势100大中城市住宅类用地当周成交溢价率47低于往年同期且较前期热度呈下滑趋势资料来源Wind国信证券经济研究所整理相关研究报告板块3月跑输沪深300指数62个百分点自上期策略报告发布至今房房地产行业周观点-销售延续复苏拿地热度略降REITs试点范地产板块下跌71跑输沪深300指数62个百分点在31个行业中排27围拓宽至购物中心2023-03-28名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为83倍房地产行业周观点-央行降准利好地产基建销售延续复苏势头2023-03-20比2019年1月3日的底部估值水平61倍动态PE高348比2021年数据背后的地产基建图景二-地产基本面边际修复且竣工表现靓眼基建投资开年迎高增2023-03-16估值水平102倍动态PE低185统计局1-2月房地产数据点评-维持竣工确定性强于销售的判断2023-03-15投资策略销售持续复苏优选增长标的2023年开年以来地产基本面边房地产行业周观点-新房销售复苏节奏趋缓二手住宅成交势头良好2023-03-14际修复销售降幅收窄购房者的信心逐步重筑竣工明显回暖房企融资也逐渐改善证监会发改委均发文将百货商场购物中心农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围利好持有大量优质购物中心的房企实现投融管退的最后一环缓解资金压力尽管仍有政策放松预期但销售的恢复速度是当下最核心的变量当前阶段重点城市销售持续复苏地产板块投资应自下而上寻找增长标的我们看好拿地积极有增长预期的属性较强的公司4月组合推荐越秀地产华润置地风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录行业重点城市销售延续复苏土地溢价率小幅下滑4统计局销售数据降幅收窄4重点城市新房二手房交易均延续复苏态势4住宅类用地成交量及溢价率水平有所下滑7板块3月跑输沪深300指数62个百分点7投资策略销售持续复苏优选增长标的8风险提示8免责声明10请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1商品房销售额累计同比4图2商品房销售额单月同比4图3商品房销售面积累计同比4图4商品房销售面积单月同比4图530城商品房单日成交面积万20235图630城商品房累计成交面积同比20235图7历年30城商品房单日成交面积万5图8历年30城商品房累计成交面积万5图930城商品房单日成交区域结构20236图1030城分区域商品房累计成交面积同比20236图1130城商品房单日成交能级结构20236图1230城分能级商品房累计成交面积同比20236图13历年样本8城二手住宅当年累计成交面积万6图14样本8城二手住宅当年累计成交面积同比6图15历年100大中城市住宅类用地当周成交面积万7图16历年100大中城市住宅类用地累计成交面积万7图17100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比7图18100大中城市住宅类用地当周成交溢价率7图19上期报告发布至今主流地产股涨幅8图20地产板块PE变化8图21上期报告发布至今各板块涨幅8错误未找到图形项目表请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告行业重点城市销售延续复苏土地溢价率小幅下滑统计局销售数据降幅收窄2023年1-2月商品房销售额15449亿元同比-01降幅较2022年12月收窄276个百分点较2022全年收窄267个百分点商品房销售面积15133万平方米同比-36降幅较2022年12月收窄279个百分点较2022全年收窄207个百分点销售均价10209元环比2022年12月16较2022全年均价40我们认为销售修复主要是随着疫情扰动减弱经济活动恢复常态需求激活政策出台购房者的信心逐步重筑图1商品房销售额累计同比图2商品房销售额单月同比资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图3商品房销售面积累计同比图4商品房销售面积单月同比资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理重点城市新房二手房交易均延续复苏态势从新房维度30城商品房成交量持续复苏2023年截至3月25日30城商品房成交面积3155万同比-15其中长三角华南华中西南华北东北请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告区域的商品房成交面积累计同比分别为-10-4319一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-2-34图530城商品房单日成交面积万2023图630城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图7历年30城商品房单日成交面积万图8历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图930城商品房单日成交区域结构2023图1030城分区域商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1130城商品房单日成交能级结构2023图1230城分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理从二手房维度样本8城交易势头依旧良好2023年截至3月24日样本8城二手住宅当周成交面积208万连续五周保持高位当年累计成交面积1610万累计同比91较2021年同期3较2019年同期57图13历年样本8城二手住宅当年累计成交面积万图14样本8城二手住宅当年累计成交面积同比资料来源Ifind国信证券经济研究所整理资料来源Ifind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告住宅类用地成交量及溢价率水平有所下滑2023年截至3月26日100大中城市住宅类用地当周成交面积344万当年累计成交面积7657万累计同比-12较2021年同期-13较2019年同期20较前期表现略显颓势100大中城市住宅类用地当周成交溢价率47低于往年同期且较前期热度呈下滑趋势图15历年100大中城市住宅类用地当周成交面积万图16历年100大中城市住宅类用地累计成交面积万资料来源Ifind国信证券经济研究所整理资料来源Ifind国信证券经济研究所整理图17100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比图18100大中城市住宅类用地当周成交溢价率资料来源Ifind国信证券经济研究所整理资料来源Ifind国信证券经济研究所整理板块3月跑输沪深300指数62个百分点自上期策略报告发布至今房地产板块下跌71跑输沪深300指数62个百分点在31个行业中排27名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为83倍比2019年1月3日的底部估值水平61倍动态PE高348比2021年估值水平102倍动态PE低185请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图19上期报告发布至今主流地产股涨幅图20地产板块PE变化资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图21上期报告发布至今各板块涨幅资料来源Wind国信证券经济研究所整理投资策略销售持续复苏优选增长标的2023年开年以来地产基本面边际修复销售降幅收窄购房者的信心逐步重筑竣工明显回暖房企融资也逐渐改善证监会发改委均发文将百货商场购物中心农贸市场等消费基础设施纳入REITs试点资产范围利好持有大量优质购物中心的房企实现投融管退的最后一环缓解资金压力尽管仍有政策放松预期但销售的恢复速度是当下最核心的变量当前阶段重点城市销售持续复苏地产板块投资应自下而上寻找增长标的我们看好拿地积极有增长预期的属性较强的公司4月组合推荐越秀地产华润置地风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备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