房地产：“消费REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升；商业：消费REITs政策发布，有望带动百货自有物业价值重估；交运：交运相关REITs介绍；宏观：基础设施REITs政策落地释放的积极信号；轻工：消费Reits长期利好消费品集中度提升；建材：商业地产纳入REITs，建材C端有望受益；家电：消费基础设施Reits落地，关注消费复苏和后地产产业链；机械：消费Reits政策利好设备的需求复苏；银行：银行业受益于REITs市场发展壮大；宏观：消费reits的政策含义
　　【房地产、REITs赵可】“消费REITs”更利好强运营和扩张能力企业，短期或再触发房地产牵引的复苏链关注回升
　　近日国家发改委“236号文”及证监会《通知》，以及延展出的重要结论包括：（1）“消费REITs”落地，除零售大类外，判断酒店、文旅、康养等或也在其中，写字楼或暂不涉及；（2）“消费REITs”完善REITs大拼图，拓展房地产转型空间；（3）REITs到底利好谁？REITs真正利好的是强运营及扩张能力企业；（4）发展“消费REITs”本身很重要，而通过REITs驱动房地产甚至“不动产资管”转型更值得想象和期待；（5）根据不同资产类型灵活规定收益率要求，适度降低准入门槛，引导包含Pre-REITs在内的不动产私募基金发展；（6）其它政策支持包括，优化发行程序，给予辅导支持，扩募有望常态化等；（7）短期看，“消费REITs”或再次触发市场对于地产复苏链主线的重视，而中长期，或通过提高租金倒逼消费场景升级和消费产品创新。
　　事件：2023年3月24日，国家发改委发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称“236号文”），同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）。
　　一、“消费REITs”落地，除零售大类外，判断酒店、文旅、康养等或也在其中，写字楼或暂不涉及
　　236号文提到：“贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”
　　此次236号文和《通知》是有关部门首次以文字形式提出研究支持消费基础设施发行REITs。此前，根据发改委2021年7月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），REITs试点行业包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房等，而“酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围”。去年12月，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示将“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，是有关部门领导首次口头表达了发展商业REITs的可能性。而本次236号文和《通知》，则更近一步，首次通过文件形式明确表示“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”。
　　何为“消费REITs”？“消费REITs”是指以消费基础设施为底层资产所发行的REITs。而何为“消费基础设施”？根据236号文和《通知》，比较明确的受到“优先支持”发行REITs的消费基础设施包括“百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目”以及“保障基本民生的社区商业项目”。我们理解，消费REITs所包含的底层资产范畴或不限于此，而是包括广义的能够“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的”的基础设施或不动产项目，因而我们推测，酒店、文旅、文创、康养等或都属于消费基础设施范畴。值得注意的是，消费基础设施的提法，可能暂时把写字楼排除在外。
　　拓宽试点资产类型至消费基础设施，有利于倒逼企业从消费者角度提高服务运营能力，对恢复和扩大消费起到重要推动作用。消费基础设施发行基础设施REITs（以下简称“消费REITs”）的意义其实文件中已经点明，236号文提到“发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求”，即，支持企业通过发行“消费REITs”回流资金，利用回流资金开发或持有更多核心物业，以扩大消费基础设施投资规模；另一方面，鉴于资本市场“用脚投票”的属性，发行REITs又可倒逼企业在提高回报的角度上，提高城乡商业网点或社区商业项目的服务运营能力，给予消费者更好的购物体验，更及时匹配或引导消费者的购物需求，对恢复和扩大消费起到重要推动作用。
　　二、“消费REITs”