短期因素主导春节后销售好转。春节后我们观察到新房销售回暖，二手房复苏强劲，同时统计局1-2月的销售降幅大幅收窄。修复力度与修复节奏均好于我们去年末预期，此前我们认为销售最早在二季度修复，去年底的疫情带来积压性需求的释放带动1-2月的修复好于我们预期，此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨。我们认为，当前的地产处于大周期底部修复的第一阶段，销售底部已现，但是否持续性回暖尚待观察。春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优，市场热度还未向非核心区域传导扩散，而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高。后续若核心区域的推盘供应较低，销售下滑是大概率事件。目前“小阳春”整体提前，三四月份是重要的销售跟踪时点，如果复苏不具备可持续性，那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的。
　　与此同时，竣工端有了明显修复，可以看到去年下半年开启的“保交楼”资金到位推动成效渐显。不过，房企的开工、投资意愿依旧不足，投资端的修复明显偏弱。我们看到，仅银行端房企融资有所改善，非银融资尚处于净偿还状态。部分民企资金链依旧紧张，开发投资的恢复仍需时日。

研究报告全文：房地产2023年3月报短期因素主导春节后销售改善关注近期复苏的持续性主标题微软雅黑加粗44px副标题微软雅黑28px杨侦誉行业研究员sunyzycmbchinacom感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年3月24日1010203销售开发政策报告期好于预期主要报告期有一定结构性修报告期变化不大是疫情积压需求等短期因复因保交楼推进竣工显展望二季度需求侧政策素主导著修复开工投资仍延续发力是关注重点展望持续性尚待观察弱势展望开发投资修复滞后于销售预计依旧疲弱2房地产主要指标趋势回顾展望短期因素主导春节后销售好转春节后我们观察到新房销售回暖二手房复苏强劲同时统计局1-2月的销售降幅大幅收窄修复力度与修复节奏均好于我们去年末预期此前我们认为销售最早在二季度修复去年底的疫情带来积压性需求的释放图表标题带动1-2月的修复好于我们预期微软雅黑18px加粗此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨我们认为当前的地产处于大周期底部修复的第一阶段销售底部已现但是否持续性回暖尚待观察春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优市场热度还未向非核心区域传导扩散而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高后续若核心区域的推盘供应较低销售下滑是大概率事件目前小阳春整体提前三四月份是重要的销售跟踪时点如果复苏不具备可持续性那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的与此同时竣工端有了明显修复可以看到去年下半年开启的保交楼资金到位推动成效渐显不过房企的开工投资意愿依旧不足投资端的修复明显偏弱我们看到仅银行端房企融资有所改善非银融资尚处于净偿还状态部分民企资金链依旧紧张开发投资的恢复仍需时日是否符合市场类别2022年表现2023年1-2月趋势1-2月同比2023年预判预期总体基调持续放松融资端在政策环境持续政策环境需求端持续放松-是202211实质性转向宽松供给端商品房销售面积-243跌幅收窄-36超预期-570销售市场新房-23新房-1970大中城市房价同比同比跌幅收窄环比转正超预期-二手房-38二手房-34土地成交建面-236持续下跌-272是土地市场-土地出让金-272跌幅收窄-200是新开工面积-394跌幅收窄-94是-100竣工面积-150同比转正80超预期50开发投资施工面积-72跌幅收窄-44是-50房地产开发投资额-100跌幅收窄-57是-71房地产开发到位资金-259跌幅收窄-152是-数据来源招商银行研究院销售1-2月销售恢复好于预期主要是疫情积压需求等短期主导持续性需观察高频跟踪-新房春节后市场回暖3月销售由于低基数原因同比转正低基数原因使得3月销售同比剔除春节错位因素影响30大中城市新房销售1月同比为-1972月同比为-873月1-20日同比为418新房成交在3月实现同比增速转正低基数去年3月长三角疫情开始爆发封城原因使得3月同比较去年转正从成交绝对量来看3月与2月相差不大分城市来看一线城市中北京二线城市中武汉青岛厦门南宁新房市场恢复较好1月-320累计同比已转正三线城市中惠州表现突出主要系惠州承载部分周边城市深莞港澳的外溢住房需求疫情政策调整后市际交流恢复使得需求释放新建商品房成交面积同比增速2023年2022年1-320累计3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京947-23218452-86-1421-27-35115-14-47-20-18-16-29-24-21上海-66111-8-2985-87120-208-2830016-17-78-94-5231-7广州-129471-28341-81-34-24-50-75-19-12-11-1821-28-69-55-16-48深圳550927-26-40275-9447-39-2-35631-4327-9-32-5-22-24-46杭州-4582528-23755-67-5124-42-40-11-19-16-30-19-53-51-51-4933南京-315922-58-24132-89-50-25-44-13-33-1636-22-37-51-61-61347武汉2065756154449-73-41-4-29-57-36-39-9-57-33-46-51-40-31-31成都-1652-3-13100-83-36-19-52-8-19-68-28-21-2319-28-22-315青岛27117551520155-79-3817-1-9-1141-9-19178-9-45-34-8-25苏州-192322-343975-79-37-360-26541-13-4739-46-55-23-6-15大连-12-4830-9福州-229-30-8-43162-76-19-32-34-77-34-28-55-42-61-57-56-47-3610厦门296654664193-52-775125615-9-50-23-48-59-32-57-46-58南宁3389492418266-68343817-55-3012-38-4812-34-20-37-45-52无锡-22622834117-74-35-26-28-1-29-46-43-4623-21-58-47-40-48东莞139-354623-92惠州83154160216180469-67-29-1574202252-38-45-37-57-72-60-66扬州881-5659114-817-391231-513-38-42-62-69-69-49-54韶关-9-14-4583-1655-6346181-37-43-28-10-28-10-549-13-16-33江阴22-25548025-66-193714180-99-61-88-77-74-64-6830大中城市-1592718-1183-80-32-4-21-25-18-14-19-33-7-45-52-45-24-25一线城市-36123-3-23163-82-114-30-24-1813-19-6-4-48-61-47-7-30二线城市-5512880175-78-43-8-23-28-16-27-18-37-1-40-51-44-19-7三线城市1572298532246-81-16-4-2-17-23-4-20-44-27-52-49-47-48-49数据来源Wind招商银行研究院注极端值系春节销售空档交错高频跟踪-二手房复苏强劲显著优于新房二手房回暖力度显著优于新房剔除春节错位因素影响16城二手房成交面积1月同比为-42月同比为653月1-20日同比为634从成交面积数据来看2月以来16城二手房成交已超过2021年达到近五年新高一方面购房者对新房交付或仍存一定担忧具体表现在国央企开发商如保利华润等新房预售去化表现较好而民企或小型开发商新推楼盘去化表现仍然较差另一方面改善换房需求增加全国二手房2月3月挂牌量较1月有显著提升分城市来看一线城市深圳二线城市成都南京青岛杭州三线城市东莞扬州热度较此前明显提升其中成都2月二手房成交量创历史新高二手房成交面积同比增速2023年2022年1-320累计3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月深圳81105819996134446-52-30-2-106103-43-11-4-24-61-80-69-64北京1930274750267-61-269-38-102011-14-32-38-52-28-22-34-28大连16-134331成都7271125113102320-31-351649128425140307315300341145169156188南京58124835241315-551799-28-1-2-2016-11-34-3-60-49-50-45苏州236824108156288-76-8-18-643069192427-41-62-30-64-20杭州44107110167162744-72-62-435484266-16-18-62-69-64-51-54青岛561617680128248-38-3810-71086133-6-17-36-48-55-28-41厦门8130-29-4168-79-472511-27-18399-20-45-282-49-39-54南宁134242263283210419-64111163047387-316444-28-26-47-32无锡1051014-68佛山26-27875147412-65-641-1522647-15-16-5-27-40-31-37-45东莞1372172691941501360-39-516839321318-19-77-897670-47-36-35扬州13749186104174710-8645115513512423938-8-34-52-70-36-46金华-265750481670-85-85-80-575-39-68-61-43-39-65-67-46-66-43江门3863141491670-672632-26-4-30-22-28-19-33-41-195-44-4416城合计4271687375324-56-2633-332582321-11-17-30-28-31-30一线城市2754415360289-60-266-34-7279-12-29-34-47-35-35-42-39二线城市4986738481311-52-264344087406240298-26-19-19-20三线及以下4139946974472-59-253923673412-8-39-25-29-35-39-44-43数据来源Wind招商银行研究院注极端值系春节销售空档交错全国销售销售数据好于预期是否趋势性回暖仍待观察销售数据好于预期同比降幅大幅收窄根据统计局数据1-2月全国商品房销售面积同比为-36降幅较去年12月收窄28pct销售改善主要在于年前因疫情积压的需求集中释放此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨若剔除疫情因素影响销售的实际修复斜率或不及数据表现是否是趋势性回暖有待观察当前地产处于大周期底部恢复的第一个阶段销售底部已现但是否持续性回暖有待观察春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优市场热度还未向非核心区域传导扩散而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高后续若核心区域的推盘供应较低销售下滑是大概率事件展望来看我们维持2023年商品房销售面积同比-57的增速预期节奏上短期因素主导销售修复早于我们年初预期此前我们认为最早在二季度修复目前小阳春整体提前三四月份是重要的销售跟踪时点如果复苏不具备可持续性那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的商品房单月销售面积及同比增速商品房累计销售面积及同比增速300001102000003090180000225250002070160000200001400007750101200001326196515000-36301000000-01-3610800001000060000-10-10400005000-243-20-30200000-300-50商品房单月销售面积单月同比右轴商品房销售面积累计值累计同比右轴数据来源Wind招商银行研究院房价各线城市房价环比总体回升一线城市房价止跌当前二手房环比是观测房价趋势的主要指标自2021下半年以来70大中城市二手房首次实现各线城市环比均止跌的迹象2月70大中城市中二手房价格环比上涨的城市数为40个202212为7个较此前显著改善房价同比数据仍待修复目前仅一线城市同比维持正增长70大中城市新建二手住宅价格单月同比70大中城市新建商品住宅价格单月同比70大中城市二手住宅价格单月同比8815661044212251000-11-190-2-2-29-5-4-4-38-34-44-6-6-102020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012022-052020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-072022-092022-112023-012020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-01一线城市同比二线城市同比一线城市同比二线城市同比新建商品住宅同比二手住宅同比二线城市同比三线城市同比70大中城市新建二手住宅价格单月环比70大中城市新建商品住宅价格单月环比70大中城市二手住宅价格单月环比08151506101004030407050502030100000000001-02-05-05-04-10-10-062020-112020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012020-012022-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-032022-052022-072022-092022-112023-012020-052020-032020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012020-01一线城市环比二线城市环比一线城市环比二线城市环比新建商品住宅环比二手住宅环比三线城市环比三线城市环比数据来源Wind招商银行研究院开发保交楼推进竣工超预期开工投资延续弱势土地1-2月在去年低基数情况下土地成交仍大幅下滑全国商住土地成交仍呈现较大降幅1-2月全国商住土地成交建面出让金同比分别为-272-200在去年低基数的情况下仍然呈现较大降幅从成交量来看1-2月成交建面土地出让金均为2010年来最低水平其中土地出让金单月同比实现了65的正增长其修复主要受到春节错位因素的影响自2021下半年市场转冷以来并非首次土地出让金单月同比增速转正此前分别为2022年7月10月是否持续修复尚待观察受供地质提量少影响部分城市热度有所抬升1月2月土地流拍率分别为6426供地宗数显著减少叠加土地供应常态化使得流拍率较此前有所回落土地溢价率分别4248在优质城市优质地块的加持下溢价率较去年下半年小幅提升近期完成集中出让的北京杭州苏州南京等城市土拍热度有所恢复但郑州等非热门城市土拍仍然遇冷全国商住土地成交建筑面积及同比全国商住土地出让金及同比土地溢价率与流拍率60000406050120003045500004020100004010204000035-05650800030030000-10256000-20-202020000-304000-4015-200-40101000048-2722000-60-5050-600-800262021-092020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012021-072020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-01成交规划建面万单月同比-右轴累计同比-右轴土地出让金亿元单月同比-右轴累计同比-右轴平均溢价率流拍率数据来源中指研究院招商银行研究院11新开工竣工施工补库存动能依旧不足政策成效渐显推进竣工修复新开工同比降幅显著收窄但体量仍然是历史同期最低水平2020年疫情期间除外1-2月新开工面积同比为-94较12月收窄35pct修复主要源于去年的低基数1-2月的新开工面积为2010年来的最低水平显示出房企补库存意愿不足新开工难以形成趋势性修复展望来看考虑到2022年土地成交建面下滑25预计2023年新开工面积同比去年下降10竣工面积历经12个月下跌后同比增速转正1-2月竣工同比为8为22年以来首次转正随着保交楼纾困资金陆续到位叠加因疫情因素停工项目恢复政策施工节奏部分优质项目得以实质性推进展望来看考虑到当前实际竣工与此前新开工面积的缺口以及中央推进保交楼的决心竣工端持续修复将是大概率事件预计2023年竣工面积同比去年增长5施工面积同比降幅收窄但持续为负2月施工面积同比-44较12月收窄3pct疫情全面恢复后停工项目复工是施工修复的主要贡献展望来看我们认为施工面积同比在年内将持续为负预计2023年同比去年下降5新开工竣工施工面积累计同比302010800-44-10-94-20-30-40-502019-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-02房屋施工面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋竣工面积累计同比数据来源Wind招商银行研究院注21年为两年平均增速投资降幅收窄但后续表现或仍承压房地产开发投资完成额降幅收窄但后续修复或仍受到制约1-2月房地产开发投资额同比为-57降幅较12月收窄65pct分项来看土地购置与建安投资1-2月同比分别为164-127土地购置同比为近一年来首次转正建安投资降幅继续扩大1-2月地产投资降幅的收窄主要源于土地购置费单月的集中释放土地购置费是房企真实购地行为土地出让金的滞后指标考虑到20212022年土地出让金连续下滑后续土地购置费的高增长难以为继展望来看我们维持年初预判2023年房地产开发投资额同比为-71土地投资建安投资都难以对今年的房地产开发形成正向贡献节奏上投资的修复会滞后于销售目前销售暂未形成趋势性上涨投资难以看到明显修复房地产开发投资额累计值及同比增速房地产开发投资额累计值及同比增速土地投资建安投资累计同比200005016000012309599180001040140000707069816000203012000044616414000420100000101200010210000108000008000-20060000-46000-57-57-1040000-64000-10-100-8-2020000-1272000-10-200-300-122020-082021-102020-022020-042020-062020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-12房地产开发投资额单月值亿元单月同比-右轴房地产开发投资额累计值亿元累计同比土地购置费累计同比建安投资累计同比数据来源Wind招商银行研究院注21年为两年平均增速房企到位资金降幅有所收窄但恢复不及销售投资房企到位资金降幅收窄1-2月房地产开发企业到位资金同比为-152跌幅较去年12月收窄107pct分项来看国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别为-150-183-114-153其中国内贷款定金及预收款个人按揭贷款均较去年的深度下探有所修复一方面春节后销售的回暖对房企资金面形成了一定支撑另一方面随着三支箭的逐步落地房企国内贷款融资渠道也有所修复不过房企的自筹资金端并未显著修复这也与我们对房企融资的跟踪结果一致非银端的债券信托融资渠道仍待恢复到位资金的修复不及投资1-2月房企到位资金的修复不及投资房企资金链的恢复仍需时日此外到位资金的修复较弱也表明房企资金链压力尚存可供投资的资金有限投资大概率难以持续修复房地产开发企业到位资金情况403020100-114-10-152-20-30-182-402022-032022-042022-052022-062019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-02国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比数据来源Wind招商银行研究院注21年为两年平均增速政策Q1政策变化不大Q2关注需求侧政策发力总体基调释放需求化解房企风险是现阶段主要目标本轮地产放松政策自2021年四季度开启随着202211地产三支箭的出台本轮政策发生实质性转向截至目前融资端对房企的限制基本打开需求端延续房住不炒基调仍有发力空间现阶段政策的主要目标在于释放需求化解房企风险若想行业良性发展离不开销售景气的恢复虽然今年两会弱化房住不炒但其已成为行业基本制度的一部分后续需求侧的政策调整仍将以此为准绳2022年三支箭出台后行业再次出现系统性风险概率较小后续重点在于恢复房企信用促进行业平稳健康发展目风险增长民生风险增长标20219-2022220223-620227-9202210-12202212-20233与12345阶金融端严监管纠偏因城施策为主保项目保交楼金融端放开转向实提振需求化解风险质性宽松段2021927货币政策委员二线因城施策开启2022728中央政治局会12月经济工作会议2023会首提维护住房消费者高频但力度小以3月二线议首提稳定房地产市政策对象工具箱范围上年两会政府工作报告合法权益边际放松此前城市郑州出台实质性放松场压实地方政府责明显扩展释放需求支持住房严监管的个人住房按揭贷政策为信号后续长三角任保交楼稳民生信贷1111十六改善支持刚性和改款珠三角热点城市在内的二8月中央通过政策性银条善性住房需求防风险有效防范化解央行银保监证监会线城市基本都出台了限购行专项借款方式支持保债券118重启第优质头部房企风险改善等发言人在多个场合提到限贷放松政策交楼金额约2000亿元二支箭提供2500亿元措资产负债状况防止无需支持房地产信贷平稳有中央银保监下调首套930中央政策组合拳支持民企债券融资施扩张序投放支持优质企业房贷款利率下限以降低刚需刚改购房股权1128放开存量长效机制加强住房通过发行债券贷款等方金融监管部门推动AMC成本为主房企股权融资保障体系建设解决式兼并收购出险房企项目介入房企疏困预售监管资金1114好新市民青年人等住房问商业银行出具保函置换预题售监管资金按揭贷款表现依然疲弱与销售边际回暖趋势产生背离虽然居民中长期贷款结束了连续14个月的同比少增但表现依然疲弱2023年1月2月居民中长期贷款当月新增分别为2231863亿元2月相较去年同期的负增长有所改善若剔除春节因素影响2023年1-2月居民中长期贷款的新增额相较2022年1-2月的6965亿元疫情前2019年1-2月的9195亿元明显少增显示居民中长期贷款的表现依然疲弱主要原因在于居民提前还贷意愿走高新增中长期贷款与销售边际回暖产生了明显背离从居民中长期贷款与商品房销售额同比数据来看趋势上在近期产生了明显的背离反映出存量房贷早偿现象普遍存在在存量房贷利率与现行利率利差扩大以及投资理财收益变差的背景下居民降杠杆意愿强烈居民中长期新增贷款及同比增速居民中长期新增贷款与商品房销售额同比1000080900018080001793014070006000100-205000-699604000-70203000-556-012000-201000-1200-60-1000-170-100-4762022-012022-042022-072019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-102023-012016-072015-022015-062015-102016-032016-112017-042017-082017-122018-052018-092019-022019-062019-102020-032020-072020-112021-042021-082021-122022-052022-092023-02金融机构新增人民币贷款居民户中长期当月值同比-右轴新增居民中长期贷款同比商品房销售额同比数据来源Wind招商银行研究院注2021年为两年平均增速2023年2月为1-2月累计同比按揭利率首套房贷款利率动态调整常态化利率下行趋势延续房贷利率-房价联动机制正式建立1月5日央行银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制这一政策将2022年930阶段性调整措施常态化意味着房贷利率-房价联动机制正式建立新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限若房价同环比连续3个月均上涨则恢复下限自22年9月房贷利率调整试点以来已有64城降至4以下或取消下限其中二线城市16个三线及以下城市48个同时受政策引导百城首套房贷款利率在3月降至历史新低为402较此前高点已回落172BP二套房贷款利率已连续7个月保持政策利率底491的水平对比2008和2014年两轮大周期中的房贷利率下调政策仍有一定下调空间此前两轮周期房贷利率下限为基准利率的7折而从现在的各城市利率下限计算大约为基准利率的9-92折相较以往仍有下行空间首套房按揭利率降至4及以下的城市百城首套二套房利率情况二线城市三线及以下城市65600湛江云浮江门恩施安庆取消利率下限-60惠州韶关肇庆降至37南宁珠海常德柳州清远株洲55574衡水秦皇岛泉州温州唐491石家庄太原郑州50山丽水岳阳吉林四平扬465460降至38福州厦门长春445州义乌金华徐州常州无45430哈尔滨锡盐城漳州40402贵阳武汉天津阳江宜昌襄阳包头泸州降至3935宜昌沈阳桂林蚌埠内江达州中山2021-062022-082021-022021-032021-042021-052021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-03济宁阜阳大理平顶山丹2021-01降至395昆明大连东首套房贷平均利率二套房贷平均利率五年期LPR降至40兰州九江洛阳濮阳数据来源招商银行研究院注统计截至3月20日红色字体为1-3月新增利率下调城市数据来源贝壳研究院招商银行研究院因城施策二线及以下城市放松态势延续政策挤牙膏式出台今年以来二线及以下城市政策出台呈现小步慢走特点尚未有实质性突破其中下调首付比例城市有一定新增继南京苏州杭州等城市之后东莞长沙也下调了首付比例20231-320主要城市因城施策调整政策分类全国主要城市济南118限购区域内3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房长沙118符合专业技术资格的人才落户长沙并缴纳社保或个税后可在限购区域内购买首房杭州临平区131乔司南苑街道已落户家庭或在本市工作且有一个月社保个税的非本市户籍家庭即可购房本市户籍家庭购二套房取消落户满五年限制限购放松武汉26限购区域内居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入购房资格认定套数沈阳220生育二孩三孩未满18周岁的居民家庭且已拥有2套住房可在限购区域内再购1套新建商品住房厦门33拥有二孩及以上的本市户籍家庭可购买第3套自住商品住房深汕特别合作区310暂停对自然人实施商品房限购原居民家庭限购2套单身限购1套郑州12多孩家庭养老家庭新购住房执行二套贷款政策在郑工作或常住家庭首次在郑购房不受已有异地住房贷款影响执行首套政策因父母养老在郑首次购房的执行首套政策东莞29首套房无贷款最低首付20利率41首套房有贷款记录及有一套住房已结清贷款最低首付30利率41有一套住认房认贷标准放松房贷款未结清最低首付30利率49有2套及以上住房已结清贷款由金融机构视情况确定首付和利率佛山22全市停止个人住房查询的对外查询服务即停止购房查册认贷不认房雄安新区29首套房的认定包括本区不动产中心登记记录和全国公积金贷款记录两个维度不涉及商贷东莞16首套房购买非普通住宅144m以上首付比例从3-4成下降至2成二套房购买非普通住宅首付比例从6成下降至3成与普通住房首付标准下调一致长沙131首二套首付比下限由3045降至3040惠州216将商品房限售年限由3年缩短为1年长沙36由原来的不动产权证满4年调整为网签满4年即可出售限售放松常州37商品住房自取得不动产权证后即可上市交易深汕特别合作区310限售年限缩短至2年原5年限价放松-数据来源招商银行研究院注我们主要跟踪20221之前严格限购限贷的城市政策放松情况因城施策相较2016年底部还有59下降空间从当前四限政策的累计力度来看相较2014-2016年周期本轮政策力度仍较小本轮放松政策月均下降约50分远小于此前100分的月均截至2月28日全国累计四限评分从2299分20222降至1737分在一年时间内累计下降562分下降幅度为41目前距离2016年2月926分的底部尚有59的下降空间四限政策累计力度评分参考广发地产团队评分规则对限购套数外地购房社保要求是否认房又认贷二套最高首付限售年限二胎政策优惠区域放松政策等情况进行打分分数越高代表行业政策越严格分数越低则代表购房难度越低整体环境较为友好全国四限政策累积力度评分201001-2023228300020223-20146-20162连20232连续21个月放松月2500续12个月均下降约100分放松月2000均下降约50分1500100050002011-012014-012015-052017-012019-092022-092008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-052014-092015-012015-092016-012016-052016-092017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052023-01数据来源广发证券发展研究中心招商银行研究院注政策力度评分规则详见广发地产团队于2022628发布的房地产行业2022年中期策略长冬日渐暖独梅迎春来房企融资投向房地产业贷款有所改善以保交楼PSL工具为主融资端政策环境持续宽松去年三支箭政策出台后房企融资端环境有了实质性转向2月20日不动产私募基金试点备案指引的发行是此前第三支箭股权融资的延续本轮不动产私募股权基金试点范围扩宽至住宅地产和商业地产投向房地产企业的贷款明显修复截至2月投向房地产业贷款余额为151万亿今年初出现明显修复创历史新高一方面随着保交楼政策的推进资金流入房地产领域根据抵押补充贷款PSL余额数据20228-20232余额新增约6000亿元另一方面房企贷款融资也得到了修复若剔除掉保交楼领域资金202208以来房企余额新增约2000亿元非银端融资仍处于持续净偿还状态受房企三支箭融资政策的推进截至目前已有11家民营房企成功发行增信票据累计新增融资204亿元此外房企股权融资也在持续推进不过受此前债务到期偿还量较高的影响房企非银端融资仍然处于净偿还状态1月2月净偿还规模分别为1233767亿元投向房地产业贷款余额及同比增速房企境内债信托海外债发行及到期规模3000150000201450002000140000151350001000130000101250000481200005-1000115000471100000-2000105000100000-5-30002020-012021-012023-112020-032020-052020-072020-092020-112021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-01房地产业贷款亿元同比增速-右轴到期规模亿元发行规模亿元净融资规模亿元数据来源Wind招商银行研究院数据来源Wind招商银行研究院