消费基础设施纳入REITs试点范围。年前证监会副主席李超提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，《通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，纳入消费类基础设施是公募REITs健康长远发展的重大突破也是必然趋势，公募REITs市场底层资产迎来扩容，市场建设迎来新机遇。
　　消费基础设施纳入REITs试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场，包含基础设施、住宅、零售等13大类市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类合计5439亿美元，包括住宅1892亿美元、零售1567亿美元、健康中心946亿美元、写字楼714亿美元、度假酒店320亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，参考美国商业地产REITs化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
　　公募REITs兼具债性和股性特征，上市以来表现亮眼。公募REITs兼具股、债特征，与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.60、0.48、0.50，与沪深300、中证500相关性分别为-0.43、-0.31。REITs加权平均涨幅为12.13%，25只REITs中有21只REITs均录得上涨，而同期上证指数下跌7.47%。从资产增值收益看，仓储物流、清洁能源表现强势，从分红收益看，生态环保类REITs、高速公路REITs分红较多。上市以来整体不断攀升趋势，换手率准备趋于稳定。虽然市场经过一段时间的调整，但目前估值仍处于较高位置，仍不便宜。
　　投资建议：公募REITs扩容及常态化发行节奏明显开始提速，市场建设迎来新机遇。发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，公募REITs底层资产扩容至消费基础设施，对于拥有优质消费资产、运营能力强的企业将注入新鲜血液，盘活存量产，改善运营水平。建议关注具有优质消费类基础设施资产扩容机会，此外持续关注打新、扩募及相关运营稳健REITs投资机会。
　　风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-03-28TableTitleTableInvest证券研究报告策略专题报告优于大势消费基础设施纳入REITs试点潜在规模或超万亿上次评级优于大势报告摘要相关数据TableSummary消费基础设施纳入REITs试点范围年前证监会副主席李超提出研145究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域3月24135日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报125推荐工作的通知通知提出研究支持增强消费能力改善消费115105条件创新消费场景的消费基础设施发行优先支持百货商场REITs95购物中心农贸市场等城乡商业网点项目纳入消费类基础设施是公85募REITs健康长远发展的重大突破也是必然趋势公募REITs市场75底层资产迎来扩容市场建设迎来新机遇REITs指数上证指数消费基础设施纳入REITs试点范围潜在盘活空间超过万亿目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场包含基础设施住宅零TableTrendREITs涨跌幅1M3M上市以来绝对收益-233-1621213售等大类市值万亿美元其中商业地产和住宅类合计131135439相对收益-229-7291959亿美元包括住宅1892亿美元零售1567亿美元健康中心946行业数据TableMarket亿美元写字楼714亿美元度假酒店320亿美元占比近五成我成分股数量只25国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代尤其是商业地产领总市值亿86179域存量盘活空间较大根据EPRA2021年我国商业不动产存量市流通市值亿37878值约35万亿人民币参考美国商业地产REITs化率约48我们保相关报告TableReport守假设商业不动产的可证券化率在之间则其市场潜在规模2-3公募REITs2022年度中期投资策略绿杨烟在7000-10500亿元之间长期来看公募REITs是盘活商业地产存外晓寒轻无边光景一时新量打通融投管退全链条的重要方式--20220718公募REITs兼具债性和股性特征上市以来表现亮眼公募REITs研精覃思保租房REITs的前世今生与研究兼具股债特征与十年期国债一年期国债中证转债相关性分别框架为与沪深中证相关性分别为060048050300500-043---20220831031REITs加权平均涨幅为121325只REITs中有21只REITs疫情之下三季度表现如何均录得上涨而同期上证指数下跌747从资产增值收益看仓储REITs--20221113物流清洁能源表现强势从分红收益看生态环保类REITs高速公路REITs分红较多上市以来整体不断攀升趋势换手率准备趋2023年C-REITs投资策略潮平两岸阔风于稳定虽然市场经过一段时间的调整但目前估值仍处于较高位正一帆悬置仍不便宜--20230107公募周报首批新能源完成配投资建议公募REITs扩容及常态化发行节奏明显开始提速市场REITsREITs建设迎来新机遇发改委发布关于规范高效做好基础设施领域售工作REITs项目申报推荐工作的通知公募REITs底层资产扩容至消费--202303119基础设施对于拥有优质消费资产运营能力强的企业将注入新鲜血TableAuthor液盘活存量产改善运营水平建议关注具有优质消费类基础设施资产扩容机会此外持续关注打新扩募及相关运营稳健REITs投研究分析师吴胤翔执业证书编号S0550522030003资机会18675558630chenxrnesccn风险提示基础设施项目的行业及项目运营风险现金流预测偏差风险相关支持政策调整风险请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop策略专题报告目录1消费基础设施纳入REITs试点范围411REITs扩容迎来大发展412美国REITs市场情况613我国商业地产领域市场情况72兼具债性和股性特征的公募REITs921与债券市场相关度更高922上市以来取得了亮眼成绩1023板块间相关性规律不明显1524市场交易活跃度逐步提升1925REITs估值仍不便宜193项目储备及发行将迎来改善224投资建议245风险提示24图表目录图1美国REITs市场规模单位百万美元6图2美国REITs市场数量7图32018-2022年三季度中国商业不动产存量市值单位万亿8图4截至2022年5月全国已开业购物中心分布8图5REITs与股市相关性9图6REITs与国债和企业债相关性10图7REITs与股市相关系数月度拟合10图8REITs与债市相关系数月度拟合10图9REITs指数整体表现11图10产权REITs指数表现12图11经营权REITs指数表现12图12特许经营类REITs整体收益情况13图13产权类公募REITs整体收益情况13图14产业园区REITs及相关板块整体表现14图15仓储物流REITs及相关板块整体表现14图16高速公路REITs及相关板块整体表现14图17生态环保REITs及相关板块整体表现14图18清洁能源REITs及相关板块整体表现15图19保租房REITs及相关板块整体表现15图20浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现16图21华夏中国交建REIT与中国交建股价表现16请务必阅读正文后的声明及说明226TablePageTop策略专题报告图22华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现17图23富国首创水务REIT与首创环保股价表现17图24中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现17图25华安张江光大REIT与张江高科股价表现17图26博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现17图27红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现17图28国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现18图29鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现18图30国君临港REIT与上海临港股价表现18图31华夏和达高科REIT与和达科技股价表现18图32嘉实京东REIT与京东股价表现18图33上市以来REITs交易情况19图34甲级写字楼资本化率21图35零售物业资本化率21图36商务园区资本化率21图37物流仓储资本化率21图38酒店服务式公寓资本化率21图39数据中心资本化率21表1发改委历次文件试点范围对比4表2我国基础设施REITs市场特征5表3我国基础设施REITs后续重点工作5表4本周REITs指数与对应股票板块相关性情况15表5本周REITs对应上市公司表现16表6REITs估值情况20表7申报发行的部分要点规范对比22表8REITs项目审批进展23表9扩募REITs项目基本信息24请务必阅读正文后的声明及说明326TablePageTop策略专题报告1消费基础设施纳入REITs试点范围11REITs扩容迎来大发展2022年底证监会首次提出支持发行以商业不动产REITs12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会论坛上表示进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域此外李超指出进一步明确REITS税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资积极培育专业化REITS投资者群体消费基础设施正式纳入REITs试点范围3月24日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知提出研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目纳入消费类基础设施是公募REITs发展的必然趋势推出消费基础设施REITs有助于REITs产品的多样性扩大投资规模提升投资质量改善运营水平符合国家促进内需的大背景表1发改委历次文件试点范围对比文件名称试点范围关于推进基础设施领域不优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流收费公路等交通设施水电气热动产投资信托基金REITs等市政工程城镇污水垃圾处理固废危废处理等污染治理项目鼓励信息网络试点相关工作的通等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园知40号文区等开展试点交通基础设施收费公路铁路机场港口项目能源基础设施风电光伏发电水力发电天然气发电生物质发电核电等清洁能源项目特高压输电项目增量配电网微电网充电基础设施项目分布式冷热电项目市政基础设施城镇供水供电供气供热项目以及停车场项目关于进一步做好基础设施生态环保基础设施城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施固废危废医领域不动产投资信托基金废处理环境基础设施大宗固体废弃物综合利用基础设施项目REITs试点工作的通知仓储物流基础设施通用仓库以及冷库等专业仓库园区基础设施位于自由贸958号文易试验区国家级新区国家级与省级开发区战略性新兴产业集群的研发平台工业厂房创业孵化器产业加速器产业发展服务平台等园区基础设施新型基础设施数据中心类人工智能项目5G通信铁塔物联网工业互联网宽带网络有线电视网络项目智能交通智慧能源智慧城市项目保障性租赁住房各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目酒店商场写字楼等商业地产项目不属于试点范围研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础关于规范高效做好基础设设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目施领域不动产投资信托基金保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITsREITs项目申报推荐工作的项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主通知236号文体不得从事商品住宅开发业务严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资请务必阅读正文后的声明及说明426TablePageTop策略专题报告数据来源发改委东北证券我国基础设施REITs具有鲜明的市场特征我国基础设施REITs试点启动以来基础制度规则监管架构加快构建市场体系逐步完善试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验受到了各方广泛认可在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能我国基础设施REITs市场具有如下鲜明特征表2我国基础设施REITs市场特征特征方面特征内容境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出基本从商业地产领域起步发展我国REITs市场坚持服务实体经济依托交通能源市政仓储物流园区等基础设施领域积累服务方向方面的规模庞大优质资产率先推出了公募REITs试点同时落实中央房住不炒要求将试点范围拓展到保障性租赁住房领域我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索经历了萌芽探索期试点培育期和常态化推进期在起步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合依托项目试点同步推动发展路径方面相关部委和政府部门明确税收会计处理国资转让和投资者准入等配套支持政策充分发挥各方合力我国基础设施REITs试点注重顶层设计构建了交易所负责上市审核证监会负责产品注册国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程二级市场交易环节建制度规则方面立了涨跌幅制度引入做市商机制促进价格发现增加市场流动性上市REITs平均日均换手率211流动性高于日本新加坡中国香港等市场试点初期我们坚持高标准稳起步明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求强化投资者合法权益保护受限于当前法律基础和现实需求不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式结合中国实际我们采用了公募基金ABS的契约型公募REITs试点模式治理结构以基金管理人为主运作模式方面导原始权益人参与同时采用外部管理模式相关制度安排既有利于保护投资人利益又有利于发挥原始权益人运营能力优势增强其参与积极性这是对公司治理机制的有益创新和探索数据来源证监会东北证券新时代REITs市场肩负着重要的职责使命也迎来难得的历史机遇发展空间广阔潜力巨大下一步相关监管部门将深入贯彻党的二十大有关决策部署主动担当作为坚持服务实体经济的根本宗旨强化系统思维市场观念以推进常态化发行为抓手加快推动市场高质量发展走好中国特色的REITs市场发展之路表3我国基础设施REITs后续重点工作重点工作内容保持常态化发继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地推动更多优质项目发行上市进一行充分发挥步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域加快打造规模效应示REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等范效应领域完善市场体贯彻落实国办关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见有关要求进一步推进REITs系推进多层各项基础制度改革创新尽快推动首批扩募项目落地促进畅通从Pre-REITs培育孵化运营次市场体系建提质到公募REITs上市的渠道机制积极探索建立多层次REITs市场设请务必阅读正文后的声明及说明526TablePageTop策略专题报告坚持发展与规范并重建立健全符合市场运行规律具有中国特色的监管制度安排我们已构强化事中事后建起全流程全链条的监管机制突出以管资产为核心加强对基础资产的穿透监管研究制定监管促进市符合REITs特点的大类资产信息披露指引强化信息披露监管促进各类市场主体归位尽责场平稳运行健全综合监管体系逐步培育市场规范有序主体依法合规投资者有效保护的良好市场生态完善法规制总结试点经验借鉴境外成熟市场实践在公司法证券法框架下研究推动专门立度夯实市场法系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排加强与相关部门沟通进一步明长远发展基确REITs税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投础资积极培育专业化REITs投资者群体发挥各方合REITs市场建设涉及方方面面是一项系统工程当前各相关部门各地方政府各参与机力推动市场构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力证监会将会同国家发改委等进一步健全持续健康发REITs综合推动机制统筹解决REITs发展涉及的项目合规国资转让权益确认等共性问展题保障常态化项目供给促进市场规范发展数据来源东北证券12美国REITs市场情况美国商业地产和住宅类REITs占比近五成美国于20世纪60年代推出REITs其最开始就是起源于房地产领域后续市场规模逐渐扩大目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场包含基础设施住宅零售工业数据中心等13大类共有REITs202只市值113万亿美元其中商业地产和住宅类占比近五成合计5439亿美元包括住宅1892亿美元零售1567亿美元健康中心946亿美元写字楼714亿美元度假酒店320亿美元若我国基础设施公募REITs试点范围拓展到相关商业不动产领域将为底层资产提供丰富来源加速市场发展图1美国REITs市场规模单位百万美元250000商业不动产类200000150000100000500000数据来源NAREIT2022年10月东北证券请务必阅读正文后的声明及说明626TablePageTop策略专题报告图2美国REITs市场数量商业不动产类4035302520151050数据来源NAREIT2022年10月东北证券13我国商业地产领域市场情况商业不动产进入存量时代盘活空间在7000-10500亿经过多年发展我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代尤其是商业地产领域存量竞争激烈盘活空间较大根据EPRA2020年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币按照REITs投资指南中测算美国商业地产REITs化率约48假设我国商业不动产的可证券化率在2-3之间则其市场潜在规模在7000亿元-10500亿元之间截至2022年5月全国3万方以上已开业购物中心总数超5400个总建筑面积约48亿平方米随着疫情管控放开和楼市调控以及信贷政策放松国内经济增速将商业不动产市场发展逐步向常态回归而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力长期来看公募REITs是盘活商业地产存量打通融投管退全链条的重要方式请务必阅读正文后的声明及说明726TablePageTop策略专题报告图32018-2022年三季度中国商业不动产存量市值单位万亿403530252015105020182019202020212022Q3数据来源EPRA东北证券图4截至2022年5月全国已开业购物中心分布数据来源2022中国商业地产发展白皮书东北证券请务必阅读正文后的声明及说明826TablePageTop策略专题报告2兼具债性和股性特征的公募REITs21与债券市场相关度更高公募REITs区别于股债汇等资产但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征前者体现在二级市场价格的波动后者体现在有稳定的高比例分红在收益表现上和股市债市的相关度呈现差异化特征是分散投资风险优化投资组合表现的合意标的上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债相关性分别为060048050与沪深300中证500相关性分别为-043-031图5REITs与股市相关性14513512511510595857565REITs指数上证指数深证成指数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明926TablePageTop策略专题报告图6REITs与国债和企业债相关性1451071061351051251041031151021011051009599REITs指数中证转债10年期国债指数右企业债指数右1年期国债指数右数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日图7REITs与股市相关系数月度拟合图8REITs与债市相关系数月度拟合100100050050000000-050-050-100-100上证指数深证成指10年期国债指数企业债指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日22上市以来取得了亮眼成绩公募REITs收益来自资产增值收益与分红收益两部分截止到2023年3月26日基础设施公募REITs上市以来取得了亮眼成绩整体收益看同期A股上证指数下跌747而公募REITs涨幅为1213其中华安张江光大园REIT涨幅最大为请务必阅读正文后的声明及说明1026TablePageTop策略专题报告4393从资产增值收益看清洁能源REITs仓储物流REITs产业园REITs生态环保类REITs保租房REITs高速公路REITs首批REITs跑出超额市场收益主要是底层资产优质且稀缺性高在市场剧烈波动情况下标的能提供稳定分红抗风险能力较强等原因从分红收益看生态环保类REITs高速公路REITs仓储物流REITs产业园REITs特许经营权类REITs分红大于产权类REITs一是因为特许经营权产品收益以收取费用为主如通行费垃圾处理费现金流相对稳定二是主要因为特许经营权REITs本质上是经营权利和收费权利其到期后权益归还政府可以理解为特许经营权在每期分红中摊销其原始本金而产权REITs可以简单理解为永续经营图9REITs指数整体表现15014013012011010090REITs指数经营权REITs指数产权REITs指数数据来源Wind东北证券注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1126TablePageTop策略专题报告图10产权REITs指数表现15514513512511510595产业园区REITs指数仓储物流REITs指数保租房REITs指数数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日图11经营权REITs指数表现18016014012010080高速公路REITs指数生态环保REITs指数清洁能源REITs指数数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1226TablePageTop策略专题报告图12特许经营类REITs整体收益情况资产增值收益分红收益50403020100-10-20沪杭甬杭徽华泰江苏交控中金安徽交控中航首钢绿能鹏华深圳能源华夏中国交建高速华夏越秀高速公路国金中国铁建高速平安广交投广河高速富国首创水务封闭式高速公路REITs生态环保REITs清洁能源REITs数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日图13产权类公募REITs整体收益情况资产增值收益分红收益50403020100中金普洛斯红土深圳安居东吴苏园产业中金厦门安居华安张江光大园红土创新盐田港华夏北京保障房建信中关村产业园华夏合肥高新产园华夏基金华润有巢博时招商蛇口产业园国泰君安东久新经济华夏杭州和达高科产园嘉实京东仓储基础设施国泰君安临港创新产业园产业园区REITs仓储物流REITs保租房REITs数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日分版块来看REIT上市以来REITs二级市场收益率远好于A股同板块收益我们以2021年6月21日为起始日2023年3月26日为截止日对各版块REITs股票进行算数平均后发现产业园区类REITs上涨2574而同期A股产业园区板块指数下跌574产业园区类REITs获得31个百分点的超额收益生态环保类REITs上涨1837而同期A股生态环保板块下跌1293生态环保类REITs获得超31个百分点的超额收益高速公路类REITs下跌821而同期A股高速公路指数上涨1423高速公路类REITs落后同期A股板块22个百分点仓储物流类REITs上请务必阅读正文后的声明及说明1326TablePageTop策略专题报告涨3147同期A股仓储物流板块上涨837仓储物流类REITs超同期A股板块23个百分点的超额收益清洁能源类REITs上涨3781而同期A股清洁能源板块下跌2199清洁能源类REITs超同期A股板块59个百分点的超额收益保租房类REITs上涨1325而同期A股房租租赁板块指数录得707的涨幅保租房类REITs超同期A股板块20个百分点的超额收益当前阶段我国REITs发行审核严格底层资产优质且稀缺性高具备稳定分红特征市场认可度高长期看是合适中长期资金投资的优质资产图14产业园区REITs及相关板块整体表现图15仓储物流REITs及相关板块整体表现1601601501501401401301301201201101101009010080907080园区开发长江产业园区REITs指数仓储物流申万仓储物流REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日图16高速公路REITs及相关板块整体表现图17生态环保REITs及相关板块整体表现20012018011516011014010512010010080956090证监会生态环保和治理生态环保REITs指数高速公路精选指数高速公路REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1426TablePageTop策略专题报告图18清洁能源REITs及相关板块整体表现图19保租房REITs及相关板块整体表现1501501401401301301201201101101001009090808070706060清洁能源清洁能源REITs指数房租租赁指数保租房REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日23板块间相关性规律不明显231与对应股票板块表现REITs上市以来仓储物流REITs与对应板块相关性较强具体看仓储物流高速公路产业园区生态环保清洁能源保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为075-024-062018-046-0212023年以来仓储物流REITs高速公路REITs与对应板块相关性较强仓储物流高速公路产业园区生态环保清洁能源保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为075-076038073-007055表4本周REITs指数与对应股票板块相关性情况相关系数REITs指数股票指数上市以来近三月2023年以来产业园区REITs指数园区开发长江-062504330376仓储物流REITs指数仓储物流申万075306230754生态环保REITs指数证监会生态环保和治理017806310731高速公路REITs指数高速公路精选指数-0241-0638-0763清洁能源REITs指数清洁能源指数-0458-0091-0071保租房REITs指数房屋租赁指数-021205010548数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日232与对应上市公司表现上市以来华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT与其对应股票具有一定相关性其余与对应股票无明显相关关系近一个月REITs与对应股票板中华夏越秀高速REIT博时招商蛇口REIT和国金中国铁建REIT与其对应股票具有一定相关性其余与对应股请务必阅读正文后的声明及说明1526TablePageTop策略专题报告票无明显相关关系表5本周REITs对应上市公司表现收盘价股票近一个月近三个月上市至今股票代码股票简称相应REITs年涨幅元PB相关度相关度相关度601800SH中国交建华夏中国交建REIT11113801076-0712-0399-0156600008SH首创环保富国首创水务REIT303707117-0579-003200090567HK浙江沪杭甬浙商沪杭甬REIT01817921257050407620363600895SH张江高科华安张江光大REIT1845627024507280574-0771000959SZ首钢股份中航首钢绿能REIT3934506204130133-0017000088SZ盐田港红土盐田港REIT51617812401950091-03591052HK越秀交通基建华夏越秀高速REIT41-353053084005390030001979SZ招商蛇口博时蛇口产园REIT1348673125076204360809601186SH中国铁建国金中国铁建REIT9482264058-0875-0607-0117000027SZ深圳能源鹏华深圳能源REIT624-189105-00250381-0036600848SH上海临港国君临港创新产业园REIT13221091217059203540106688296SH和达科技华夏和达高科REIT27626764010733050805089618HK京东集团-SW嘉实京东REIT1588-27882040664-0102-0102数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日图20浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现图21华夏中国交建REIT与中国交建股价表现13171251216115151114105131012951191085988浙商沪杭甬REIT浙江沪杭甬股价2华夏中国交建REIT中国交建数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1626TablePageTop策略专题报告图22华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现图23富国首创水务REIT与首创环保股价表现118107968574653华夏越秀高速REIT越秀交通基建股价2富国首创水务REIT首创环保股价5数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日图24中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现图25华安张江光大REIT与张江高科股价表现22520451841614351231025862中航首钢绿能REIT首钢股份华安张江光大REIT张江高科股价100数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日图26博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现图27红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现45454435353325252215博时蛇口产园REIT招商蛇口股价5红土创新盐田港REIT盐田港股价20数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1726TablePageTop策略专题报告图28国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现图29鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现135913851258751271156511610555105954594国金中国铁建REIT中国铁建鹏华深圳能源REIT深圳能源股价20数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日图30国君临港REIT与上海临港股价表现图31华夏和达高科REIT与和达科技股价表现593635573455333253315132949284727国泰君安临港创新产业园REIT上海临港股价7华夏和达高科REIT和达科技股价9数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日注数据截止2023年3月25日图32嘉实京东REIT与京东股价表现46444240383634323028嘉实京东仓储基础设施REIT京东集团股价53数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日请务必阅读正文后的声明及说明1826TablePageTop策略专题报告24市场交易活跃度逐步提升上市以来虽然波动较大但整体不断攀升趋势特别是2022年6月以来成交额稳中有升换手率方面随着投资者热情逐渐回归理性换手率逐渐趋稳图33上市以来REITs交易情况35302520151050总成交额亿元平均换手率线性总成交额亿元数据来源wind东北证券注数据截止2023年3月25日25REITs估值仍不便宜目前已上市的REITs估值仍不便宜最新中债估值收益率在157到880之间其中估值收益率较高的有平安广州广河REIT880华夏中国交建REIT790估值收益率较低的有华安张江光大园REIT205中航首钢绿能REIT157PV乘数方面整体在075到148之间其中PV乘数较高的有国君临港创新产业园REIT148鹏华深圳能源REIT143PV乘数较低的有华夏中国交建REIT078平安广州广河REIT075请务必阅读正文后的声明及说明1926TablePageTop策略专题报告表6REITs估值情况数据来源中国债券信息网wind东北证券注数据截止2023年3月25日相较于底层不动产资本化率指标和海外REITs估值我国REIT公募REITs目前整体估值水平并不低基础设施公募REITs作为一种风险适中流通性较好收益适中的投资工具在我国收到投资者的热烈追捧北京上海深圳三地的商务园区资本化率较为接近约为45-55一线城市及周边物流仓储资本化率的要求分别为49-5847-56而公募REITs的单位派息率DPUYield是REITs定价常用的一项指标它反应了投资人对REITs股价相较于年度每股派息金额的比例要求在计算方式上与资本化率有着类似之处请务必阅读正文后的声明及说明2026