主要事件：3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，文件提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs，公募REITs市场底层资产迎来扩容，市场建设迎来新机遇。同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》。
　　扩容至消费基础设施。《通知》提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，纳入消费类基础设施是公募REITs健康长远发展的重大突破也是必然趋势。另外《通知》要求严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资，还是延续房住不炒的整体基调。此外政策首次对产权和经营权类REITs收益指标开始区分，体现了监管部门在提升基础设施REITs市场化定价能力方面的长远考虑。针对保租房REITs亦降低发行规模标准，首次规模不低于8亿元（原要求不低于10亿），政策呵护意图明显。
　　消费基础设施纳入REITs试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场，包含基础设施、住宅、零售等13大类市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类合计5439亿美元，包括住宅1892亿美元、零售1567亿美元、健康中心946亿美元、写字楼714亿美元、度假酒店320亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，参考美国商业地产REITs化率约4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
　　新政利好优质资产、强运营标的。消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，此时推出消费基础设施REITs，不仅有助于REITs市场的多样性，亦有利于核心商业资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变，从企业端看拥有优质消费基础设施资产、运营能力强的商业机构将显著受益；从资产端看底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益。
　　投资建议：公募REITs扩容及常态化发行节奏明显开始提速，市场建设迎来新机遇。发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，公募REITs底层资产扩容至消费基础设施，对于拥有优质消费资产、运营能力强的企业将注入新鲜血液，盘活存量产，改善运营水平。建议关注金地集团、保利发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、华润置地、龙湖集团、碧桂园等、新城控股等，此外关注相关优质消费类基础设施REITs资产扩容机会。
　　风险提示：相关支持政策调整风险；消费复苏不及预期风险；基础设施项目的行业及项目运营风险。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-03-28TableTitleTableInvest证券研究报告策略点评报告优于大势消费基础设施纳入REITs试点范围点评上次评级优于大势报告摘要TableSummary主要事件3月24日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs相关数据项目申报推荐工作的通知文件提出研究支持消费基础设施发行基础设施145REITs公募REITs市场底层资产迎来扩容市场建设迎来新机遇同日135证监会发布关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的125通知115105扩容至消费基础设施通知提出研究支持增强消费能力改善消费条件9585创新消费场景的消费基础设施发行REITs优先支持百货商场购物中心75农贸市场等城乡商业网点项目纳入消费类基础设施是公募REITs健康长远发展的重大突破也是必然趋势另外通知要求严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资还是延续房住不炒的整体基调此REITs指数上证指数外政策首次对产权和经营权类REITs收益指标开始区分体现了监管部门TableTrend涨跌幅1M3M上市以来在提升基础设施REITs市场化定价能力方面的长远考虑针对保租房REITs绝对收益3191561565亦降低发行规模标准首次规模不低于8亿元原要求不低于10亿政相对收益201-4602196策呵护意图明显行业数据TableMarket成分股数量只25消费基础设施纳入REITs试点范围潜在盘活空间超过万亿目前美国是总市值亿88884流通市值亿39126全球最大也是最成熟的REITs市场包含基础设施住宅零售等13大类市值113万亿美元其中商业地产和住宅类合计5439亿美元包括住宅相关报告TableReport1892亿美元零售1567亿美元健康中心946亿美元写字楼714亿美公募REITs2022年度中期投资策略绿杨烟元度假酒店320亿美元占比近五成我国房地产行业已逐步从增量时代外晓寒轻无边光景一时新进入存量时代尤其是商业地产领域存量盘活空间较大根据EPRA2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币参考美国商业地产REITs化--20220718率约48我们保守假设商业不动产的可证券化率在2-3之间则其市研精覃思保租房REITs的前世今生与研究场潜在规模在7000-10500亿元之间长期来看公募REITs是盘活商业地框架产存量打通融投管退全链条的重要方式--20220831疫情之下三季度表现如何新政利好优质资产强运营标的消费基础设施是构建大消费体系的重要载REITs体在国家促进内需的大背景此时推出消费基础设施REITs不仅有助于--20221113REITs市场的多样性亦有利于核心商业资产加速盘活和周转促进大不动2023年C-REITs投资策略潮平两岸阔风产资管领域从高负债高增长的粗放模式向精细化存量化的模式转变正一帆悬从企业端看拥有优质消费基础设施资产运营能力强的商业机构将显著受--20230107益从资产端看底层资产权属清晰具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益公募REITs周报市场延续年后上涨态势多地多主体加速推进REITs相关工作投资建议公募REITs扩容及常态化发行节奏明显开始提速市场建设迎--20230219来新机遇发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报TableAuthor推荐工作的通知公募REITs底层资产扩容至消费基础设施对于拥有优质消费资产运营能力强的企业将注入新鲜血液盘活存量产改善运营水研究分析师吴胤翔平建议关注金地集团保利发展招商蛇口万科A滨江集团华润置执业证书编号S055052203000318675558630chenxrnesccn地龙湖集团碧桂园等新城控股等此外关注相关优质消费类基础设施REITs资产扩容机会风险提示相关支持政策调整风险消费复苏不及预期风险基础设施项目的行业及项目运营风险请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop策略专题报告目录1消费基础设施纳入REITs试点范围311扩容消费基础设施试点范围作为底层资产的REITs312美国REITs市场情况313我国商业消费类基础设施市场情况3图表目录图1美国REITs市场规模单位百万美元3图2美国REITs市场数量3图32018-2022年三季度中国商业不动产存量市值单位万亿4图4截至2022年5月全国已开业购物中心分布4请务必阅读正文后的声明及说明211TablePageTop策略专题报告1消费基础设施纳入REITs试点范围11扩容消费基础设施试点范围作为底层资产的REITs2022年12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会论坛上表示进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域3月24日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知文件提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs公募REITs市场底层资产迎来扩容市场建设迎来新机遇12美国REITs市场情况美国商业地产和住宅类REITs占比近五成美国于20世纪60年代推出REITs其最开始就是起源于房地产领域后续市场规模逐渐扩大目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场包含基础设施住宅零售工业数据中心等13大类共有REITs202只市值113万亿美元其中商业地产和住宅类占比近五成合计5439亿美元包括住宅1892亿美元零售1567亿美元健康中心946亿美元写字楼714亿美元度假酒店320亿美元若我国基础设施公募REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域将为底层资产提供丰富来源加速市场发展图1美国REITs市场规模单位百万美元图2美国REITs市场数量25000040商业地产及住宅类商业地产及住宅类20000035301500002520100000151050000500数据来源NAREIT2022年10月东北证券数据来源NAREIT2022年10月东北证券13我国商业消费类基础设施市场情况商业消费类基础设施进入存量时代盘活空间在7000-10500亿经过多年发展我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代尤其是商业消费类基础设施领域存量竞争激烈盘活空间较大根据EPRA2020年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币按照REITs投资指南中测算美国商业地产REITs化率约48假设我国商业不动产的可证券化率在2-3之间则其市场潜在规模在7000亿元-10500亿元之间截至2022年5月全国3万方以上已开业购物中心总数超5400个总建筑面积约48亿平方米随着疫情管控放开和楼市调控以及信贷政策放松国内经济增速将商业不动产市场发展逐步向常态回归而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力长期来看公募REITs是盘活商业消费类基础设施存量打通融投管退全链条的重要方式请务必阅读正文后的声明及说明311TablePageTop策略专题报告图32018-2022年三季度中国商业不动产存量市值单图4截至2022年5月全国已开业购物中心分布位万亿403530252015105020182019202020212022Q3数据来源EPRA东北证券数据来源2022中国商业地产发展白皮书东北证券2附录一国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知一认真做好项目前期培育一充分认识前期培育工作的重要性基础设施REITs项目的前期培育包括梳理筛选资产制定产品方案完善合规手续解决难点问题等工作切实做好项目前期培育对于加强项目储备保障项目合规提升资产质量促进稳健运营提高推荐效率具有重要意义各地方发展改革委要高度重视基础设施REITs项目前期培育工作帮助和指导发起人原始权益人基金管理人等共同做好项目培育推动项目尽快具备申报条件并及时向我委反映共性问题和解决建议二确保申报材料真实客观发起人原始权益人要按照国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知发改投资2021958号国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs新购入项目申报推荐有关工作的通知发改办投资2022617号本通知及项目申报格式文本的要求认真准备项目申报材料真实全面客观反映项目情况不得弄虚作假避重就轻违规包装要如实提供项目历史收益数据全面分析可能影响项目收益的各项因素客观预测项目未来收益水平如发起人原始权益人基金管理人等未真实全面客观反映项目情况故意瞒报漏报甚至弄虚作假的我委将视情节轻重采取提醒谈话暂停受理等方式予以处理并提请有关部门依法予以惩戒三组织做好部门协调各地方发展改革委要与中国证监会当地派出机构沪深证券交易所以及本地区行业管理自然资源生态环境住房城乡建设等部门加强沟通配合共同协调解决项目前期培育阶段遇到的重点难点问题尽可能缩短项目培育周期请务必阅读正文后的声明及说明411TablePageTop策略专题报告要按照国办发202219号文件的要求在依法合规的前提下积极落实项目盘活条件重点围绕投资管理手续完善产权证书办理土地使用合规资产转让条件确认等协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持二合理把握项目发行条件四支持消费基础设施建设贯彻党中央国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs项目用地性质应符合土地管理相关规定项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商品住宅开发业务发起人原始权益人应利用回收资金加大便民商业智慧商圈数字化转型投资力度更好满足居民消费需求严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资五合理把握项目收益与规模根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况合理把握项目收益水平申报发行基础设施REITs的特许经营权经营收益权类项目基金存续期内部收益率IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于38可通过剥离低效资产拓宽收入来源降低运营成本提升管理效率等多种方式努力提高项目收益水平达到项目发行要求首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元六严把投资管理合规性投资管理手续是否合规应以项目投资建设时的法律法规和国家政策作为主要判定依据项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续应按当时规定把握并说明有关情况项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续如有缺失应由相关负责部门说明情况或出具处理意见按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续如有缺失原则上应由相关负责部门依法补办确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性三切实提高申报推荐效率七规范项目申报受理流程项目前期培育阶段结束基本符合申报条件后发起人原始权益人应按发改投资2021958号文发改办投资2022617号文等要求向有关省级发展改革委报送项目申报材料省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理对明显不符合发行条件或材料不完整不齐备的不予受理并于5个工作日内作出回复八完善中央企业申报流程中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送我委也可通过省级发展改革委报送直接报送的我委及时对项目申报材料进行初步审核对基本符合条件的项目于5个工作日内正式受理对明显不符合发行条件或材料不完整不齐备的不予受理并于5个工作日内作出回复请务必阅读正文后的声明及说明511TablePageTop策略专题报告九及时开展咨询评估对省级发展改革委正式报送和我委直接受理的项目我委将按照国家发展改革委关于修订印发国家发展改革委投资咨询评估管理办法的通知发改投资规2022632号的规定及时选取咨询评估机构办理咨询评估委托书由咨询评估机构对项目是否符合推荐条件进行综合评估项目评估时间一般不超过30个工作日咨询评估机构因特殊情况确实难以在规定时限内完成的征得投资司书面同意后可以适当延长完成时限咨询评估机构应在规定时限内提交评估报告十加快做好项目推荐自项目正式受理之日起3个月内应完成省级发展改革委报送委托咨询评估有关业务司局会签向中国证监会推荐项目的相关工作发起人原始权益人基金管理人等根据要求补充修改项目材料的时间不计算在上述时间内四充分发挥专家和专业机构作用十一发挥专家前期辅导作用项目前期培育阶段我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导就投资管理手续合规性项目收益稳定性等方面研提意见项目申报材料准备过程中我委将根据需要组织行业专家提出修改完善意见针对个别对项目有重大影响的关键问题发起人原始权益人可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见我委将根据工作需要必要时组织专业力量对有关项目进行现场核查十二确保咨询评估客观公正咨询评估机构应独立客观公正地开展咨询评估工作认真梳理项目问题提出意见建议确保评估时效和质量咨询评估机构和有关评估人员应严格遵守廉洁纪律和保密纪律未经我委同意不得与发起人原始权益人基金管理人资产支持证券管理人以及相关中介机构私自联系不得泄露咨询评估情况咨询评估机构及其直属单位控股或参股企业以及所有评估人员不得与发起人原始权益人基金管理人资产支持证券管理人等单位存在利益关联关系或直接商业竞争关系不得参与被评估项目发行基础设施REITs的前期准备工作十三督促中介机构履职尽责为基础设施REITs项目提供服务的财务顾问法律顾问审计机构评估机构税务咨询顾问等中介机构在提供服务期间应未被列入严重失信主体名单未被采取失信惩戒措施未因违法违规问题被有关监管机构禁止或限制开展基础设施REITs相关或同类业务律师事务所和会计师事务所近3年还应未发生重大违法违规事件上述机构应切实发挥业务专长依法依规履行职责保证出具的相关材料科学合规真实全面准确五用好回收资金促进有效投资十四严格把握回收资金用途基础设施REITs净回收资金指扣除用于偿还相关债务缴纳税费按规则参与战略配售等资金后的回收资金应主要用于在建项目前期工作成熟的新项目含新建项目改扩建项目其中不超过30的净回收资金可用于盘活存量资产项目不超过10的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人原始权益人流动资金等在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下回收资金可跨区域跨行业使用除国家有特殊规定外任何地方或部门不得设置限制条件影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金请务必阅读正文后的声明及说明611TablePageTop策略专题报告十五督促回收资金尽快使用加快基础设施REITs净回收资金的投资进度尽快形成投资良性循环更好支持实体经济发展基础设施REITs购入项目含首次发行与新购入项目完成之日起2年内净回收资金使用率原则上应不低于753年内应全部使用完毕净回收资金使用进度明显不符预期的应审慎考虑新购入项目安排如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况十六建立回收资金使用直报制度为确保回收资金尽快用于项目投资有效支持实体经济发展已上市基础设施REITs项目发起人原始权益人应于每季度结束后5个工作日内向我委投资司直接报送回收资金使用情况同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委如回收资金使用进度不及预期我委将及时提醒有关项目发起人原始权益人确有必要时将提请有关省级发展改革委约谈项目单位了解具体情况提出整改建议六切实加强运营管理十七充分认识运营管理的重要性加强基础设施REITs项目运营管理有利于向社会更好提供公共产品保障公共利益有利于提升项目运营质量和收益能力保障投资者利益有利于实现项目公共属性和经济属性的有机统一保障基础设施REITs市场的平稳健康发展十八注重项目运营可持续性运营管理机构应结合项目情况依法合规创新运营模式科学合理制定运营计划做好底层资产更新维护保障项目运营和收益的可持续性要积极采用新技术新工艺新材料提升运营质量降低运营成本保障项目盈利能力要努力创新商业模式挖掘项目商业价值拓宽项目收益来源提升REITs产品的市场价值十九加强资产运营管理指导基金管理人每年向基金投资人公开年度运营情况时应将有关情况抄送我委和有关省级发展改革委如发生影响资产价值和项目收益的重大突发性事件应在履行相关信息披露程序后及时抄送有关省级发展改革委要对遇有较大问题的项目加强帮助指导提出意见建议基础设施REITs新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩运营表现严重不符预期引发较大负面舆情或出现重大生产经营安全事故的应暂停新购入项目安排3附录二关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知一加快推进市场体系建设提升服务实体经济能力一拓宽试点资产类型贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求优化政策措施充分发挥消费的基础作用把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生请务必阅读正文后的声明及说明711TablePageTop策略专题报告的社区商业项目发行基础设施REITs项目用地性质应符合土地管理相关规定项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商品住宅开发业务严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资二分类调整项目收益率和资产规模要求申报发行基础设施REITs的特许经营权经营收益权类项目基金存续期内部收益率IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于38落实中央房住不炒要求充分考虑保障性租赁住房的保障属性鼓励更多保障性租赁住房REITs发行首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元可扩募资产规模不低于首发规模的2倍三推动扩募发行常态化按照市场化法治化原则鼓励运营业绩良好投资运作稳健会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产开展并购重组活动加快推动首批扩募REITs项目落地完善扩募定价机制鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市四扩大市场参与主体范围支持经营规范治理健全资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点允许符合条件的机构参与基础设施REITs依托其在基础设施项目储备和运营管理优势促进形成存量资产和新增投资的良性循环五加强二级市场建设健全二级市场流动性支持制度安排完善做市机制加强对做市商的考核评价督促其积极履行做市义务适时推出REITs实时指数二完善审核注册机制提高制度化规范化透明化水平六优化审核注册流程建立分工明确各有侧重高效衔接的审核注册工作机制进一步优化审核注册流程提高审核注册工作的规范性可预期性和透明度证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见并由证券交易所统一发出坚持开门办审核定期开展市场机构座谈会传递监管工作理念七明确大类资产准入标准总结试点经验对产业园区收费公路等实践较多的资产类型按照成熟一类推出一类的原则细化完善审核和信息披露要点对项目质量从严要求并以适当方式向市场公开加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏同时建立常态化会商机制着力解决新类型项目面临的重大疑难和无先例问题并通过培训典型案例分享等方式向市场公开加快试点项目进展引导市场规范发展八完善发行信息披露等基础制度健全REITs发售业务规则完善资产估值和询价定价机制规范发行推介询价定价配售行为制定临时信息披露指引强化重大事项披露要求研究规范治理机制的权责条款完善REITs治理结构三规范与发展并重促进市场平稳运行请务必阅读正文后的声明及说明811TablePageTop策略专题报告九构建全链条监管机制遵循REITs特点规律和风险特征结合基础设施REITs试点模式建立健全包括项目尽调发行定价信息披露资产运营管理二级市场交易等环节的全链条监管制度突出以管资产为核心按照实质重于形式的原则加强对基础资产质量运营管理的穿透监管十促进市场主体归位尽责证监局证券交易所证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职协同配合形成监管合力压实基金管理人的主动管理责任督促基金管理人基金托管人资产支持证券管理人原始权益人外部运营管理机构财务顾问证券基金服务机构等参与方依法履行职责依法打击违法违规行为保护投资者合法权益四进一步凝聚各方合力推动市场持续健康发展十一建立重点地区综合推动机制依托REITs储备项目丰富的重点地区聚焦国家产业政策鼓励的能源交通生态环保保障性租赁住房和数据中心等重点领域推动完善由地方发展改革委证监局金融局国资委等多部门参加的综合推动机制统筹协调解决REITs涉及的项目合规国资转让税收政策权益确认等问题保障常态化发展的项目资源供给坚持两个毫不动摇方针着力推动解决民营企业REITs试点存在的困难和问题十二推动完善配套政策加强与相关部门沟通进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资积极培育专业化REITs投资者群体助力市场平稳运行借鉴境外成熟市场实践及时总结REITs试点经验抓紧推动REITs专项立法请务必阅读正文后的声明及说明911TablePageTop策略专题报告研究团队简介TableIntroduction吴胤翔同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券研究所执业证书编号S0550522030003喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券研究所执业证书编号S0550122050029陈希瑞清华大学工学硕士曾就职于国开行从事基础设施业务现任东北证券房地产组研究人员研究主要覆盖基础设施公募REITs2022年加入东北证券研究所执业证书编号S0550122060014重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协议转说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间让标的或三板做市指数针对做市卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明1011TablePageTop策略专题报告重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任TableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话95360400-600-0686研究所公众号dbzqyanjiusuo地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号陆家嘴世纪金融广场3号楼10层200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630请务必阅读正文后的声明及说明1111