疫情冲击下，房企风险加速暴露、居民需求受到压制，地产销售持续下滑基数较低。受政策调控、经济下行、疫情冲击、房价高企等多种因素影响，居民购房意愿显著下降，房企债务暴雷现象频频发生，地产销售始终较为低迷。自2021年7月起，地产销售进入下行通道，2022年全年住宅销售面积及销售额为近五年最低，地产销售迎来底部。
　　扶持地产平稳发展决心坚定，政策支持力度持续加码。2022年以来，中央围绕地产现状持续推出利好政策，支持地产平稳发展基调已定，总体围绕“房住不炒，因城施策”、“保交楼、保民生、保稳定”、“支持刚性和改善性住房需求”三大主旨陆续推出供需两端利好政策。政策驱动下，多家房企流动性有所缓解，行业格局稳中向好，居民购置需求有望提振，地产销售今年有望迎来好转。
　　2023年地产销售数据有望逐季改善，后周期板块白电、厨电需求回暖可期，龙头业绩有望率先修复。根据历史回测可以发现厨电与地产销售相关度最高，白电次之。据测算，2021年新房销售拉动的油烟机销售占比有55%，新房销售拉动的空调、冰箱、洗衣机销量占比分别为22%、33%、30%。随着房地产市场稳中向好逻辑的兑现，地产后周期的厨电、白电将陆续受益。精装房渗透率逐年提升，厨电配置比例较高，厨电龙头有望持续获益。近几年我国房地产市场精装率持续增长，根据奥维云网，2022年我国精装房开盘规模渗透率为40.1%，较2020年提升7.3pct。尽管受地产大盘拖累，精装规模较往年大幅下降，但精装渗透率仍在逐年提升，厨电配置率保持高位。随着今年地产企稳回升，精装房规模有望加速回暖，进一步拉动厨电需求，龙头业绩有望率先修复。
　　线下销售逐步好转，地产修复预期乐观，白电、厨电龙头有望充分受益。根据奥维云网，2023年1-2月，空调、冰箱、洗衣机线下销额增速环比22年12月分别提升40pct、32pct、28pct，燃气灶、油烟机、集成灶、洗碗机线下销额增速环比22年12月分别提升32pct、38pct、44pct、48pct，小家电板块亦有明显改善，受益于线下消费场景稳步复苏，家电各品类增速均有明显改善。与此同时，随着地产松绑政策陆续落地，房屋成交逐步好转，预计今年仍将延续回暖态势。随着房地产市场稳中向好逻辑持续兑现，叠加线下消费复苏，地产后周期的厨电、白电龙头有望迎来加速修复，重点推荐低估值白电、厨电龙头【美的集团】、【海尔智家】、【老板电器】、【火星人】、【亿田智能】。
　　投资建议：疫后消费复苏、地产政策发力，今年家电基本面将迎明显改善，建议重点布局低估值龙头与弹性品种。
　　风险提示：地产销售低迷、消费需求疲软、原材料价格波动等。