参考海外经验，REITs在长期收益率方面颇具吸引力，不仅有长期稳定的分红收入，还可通过本身价值上涨获得资本利得收入。REITs和其他资产的相关系数也较低，可以分散投资组合风险。为跟踪REITs市场的整体表现，中信证券研究部编制了REITs综合指数及其等权重指数以及行业指数，为市场提供该领域的研究工具。
　　▍中国REITs市场进入快速发展通道。随着中国经济从高速增长向高质量发展转变，提高投资效率，盘活存量资产、促进形成再投资能力，是当前中国宏观经济改革与发展的当务之急。公募REITs作为重要抓手，保持其持续高质量发展是较为迫切的。截至2023年3月24日，公募REITs市场已发行产品25只，总市值862亿元，同时消费基础设施也以明确被纳入REITs产品底层资产类别。我们相信，公募REITs市场将有望沿着资产业态持续丰富，扩募进程积极推进，投资者结构更加多元的三条主线进入快速发展通道，依托庞大的中国经济基本盘，C-REITs市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的REITs市场。
　　▍公募REITs底层资产各具特色：1）能源REITs主要收入来源为售电收入；2）垃圾污水处理项目同样是特许经营权项目，主要收入来源是垃圾、污水处理费等；3）保障性租赁住房REITs主要收入来源为保障性租赁住房出租收入、车位出租收入和配套商业出租收入；4）产业园区基础设施REITs拥有产业园区的不动产权，以租金收入、物业收入、停车费为主要收入来源；5）高速公路公募REITs的底层资产属于特许经营权类，以车辆通行费为主要收入来源；6）仓储物流的主要收入来源是进行市场化出租获得的持续、稳定的租金收入和综合管理服务费收入两部分。
　　▍中信证券REITs指数编制方法：1）中信证券REITs指数分为综合指数和行业指数；2）综合指数的基日设置为2021年8月2日，基点为1000点；3）细分行业指数的基日设置为满足纳入条件的REITs满3只后的首个调整生效日；4）REITs综合指数按照流通市值加权；5）指数每月最后一个交易日调整样本，上市时间大于20个交易日的REITs纳入指数样本。
　　▍ REITs指数基础分析：1）从指数的表现来看，REITs综合指数与沪深300的相关性较低；2）REITs具有股性+债性的收益特征，REITs和其他资产的相关系数较低，从而使其具有了组合投资的优势；3）从海外REITs市场的流动性来看，REITs市场越成熟，流动性表现越好，在美上市的基础设施REITs过去两个月的加权日均换手率为0.52%。
　　▍海外代表性REITs指数介绍：1）美国REITs市场是目前最成熟的市场，规模达到万亿美元以上，日本和新加坡是目前亚洲REITs规模最大的两个市场；2）iEdge S-REIT指数在代表性综合指数中表现最佳，年化收益为7.72%，夏普比率为0.53；2）东证REIT指数年化收益和夏普比率仅为5.47%、0.28，最大回撤达到48.84%。
　　▍风险因素：行业政策和法律合规风险；流动性不足或折价交易风险；经营管理风险；指数数据错误或不完整。
　　

研究报告全文：中信证券REITs指数编制方法和基础分析指数研究与指数化投资系列2023328中信证券研究部核心观点参考海外经验REITs在长期收益率方面颇具吸引力不仅有长期稳定的分红收入还可通过本身价值上涨获得资本利得收入REITs和其他资产的相关系数也较低可以分散投资组合风险为跟踪REITs市场的整体表现中信证券研究部编制了REITs综合指数及其等权重指数以及行业指数为市场提供该领域的研究工具顾晟曦中国REITs市场进入快速发展通道随着中国经济从高速增长向高质量发指数研究首席分析展转变提高投资效率盘活存量资产促进形成再投资能力是当前中师国宏观经济改革与发展的当务之急公募REITs作为重要抓手保持其持S1010517110001续高质量发展是较为迫切的截至2023年3月24日公募REITs市场已发行产品25只总市值862亿元同时消费基础设施也以明确被纳入REITs产品底层资产类别我们相信公募REITs市场将有望沿着资产业态持续丰富扩募进程积极推进投资者结构更加多元的三条主线进入快速发展通道依托庞大的中国经济基本盘C-REITs市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的REITs市场陈聪基础设施和现代服公募REITs底层资产各具特色1能源REITs主要收入来源为售电收入务产业首席分析师2垃圾污水处理项目同样是特许经营权项目主要收入来源是垃圾污水S1010510120047处理费等3保障性租赁住房REITs主要收入来源为保障性租赁住房出租收入车位出租收入和配套商业出租收入4产业园区基础设施REITs拥有产业园区的不动产权以租金收入物业收入停车费为主要收入来源5高速公路公募REITs的底层资产属于特许经营权类以车辆通行费为主要收入来源6仓储物流的主要收入来源是进行市场化出租获得的持续稳定的租金收入和综合管理服务费收入两部分张全国房地产和物业服务中信证券REITs指数编制方法1中信证券REITs指数分为综合指数和行业联席首席分析行业指数2综合指数的基日设置为2021年8月2日基点为1000点师3细分行业指数的基日设置为满足纳入条件的REITs满3只后的首个调S1010517050001整生效日4REITs综合指数按照流通市值加权5指数每月最后一个交易日调整样本上市时间大于20个交易日的REITs纳入指数样本REITs指数基础分析1从指数的表现来看REITs综合指数与沪深300的相关性较低2REITs具有股性债性的收益特征REITs和其他资产的相关系数较低从而使其具有了组合投资的优势3从海外REITs市赵文荣场的流动性来看REITs市场越成熟流动性表现越好在美上市的基础量化与配置首席分设施REITs过去两个月的加权日均换手率为052析师S1010512070002海外代表性REITs指数介绍1美国REITs市场是目前最成熟的市场规模达到万亿美元以上日本和新加坡是目前亚洲REITs规模最大的两个市场2iEdgeS-REIT指数在代表性综合指数中表现最佳年化收益为772夏普比率为0532东证REIT指数年化收益和夏普比率仅为547028最大回撤达到4884风险因素行业政策和法律合规风险流动性不足或折价交易风险经营管理风险指数数据错误或不完整证券研究报告请务必阅读正文之后第24页起的免责条款和声明指数研究与指数化投资系列2023328目录中国REITs市场进入快速发展通道4类REITs奠定良好基础基础设施公募REITs发展迅速4发展主线一资产业态持续丰富6发展主线二扩募进程积极推进8发展主线三投资者结构更加多元10中信证券REITs综合指数编制方法和基础分析11中信行业分类原则11REITs指数编制方法12电力及公用事业REITs15房地产REITs16交通运输REITs18REITs指数流动性分析20海外代表性REITs指数介绍21结论和投资建议22风险因素22插图目录图1公募REITs市场流通与非流通市值变化亿元及流通市值占比4图2公募基础设施REITs数量分布情况6图3公募基础设施REITs总市值分布情况6图4新加坡REITs市场中各类别产品数量占比截至2023年1月8图5美国REITs市场中各类别产品数量占比截至2023年1月8图62021年6月21日至今产权类REITs总市值占比变化8图7分批次公募REITs网下认购投资人认购金额占比10图8分产权类型公募REITs网下认购投资人认购金额占比10图9公募REITs网下发售份额倍数11图10中信REITs指数体系层级关系13图11中信证券REITs综合指数历史表现14图12行业指数历史表现15图13电力及公用事业REITs指数历史表现16图14房地产REITs指数历史表现18图15交通运输REITs指数历史表现20图16C-REITs近两月平均换手率统计20图17美国基础设施REITs近两月平均换手率21图18海外主要REITs综合指数表现21表格目录表1公募基础设施REITs发行情况5请务必阅读正文之后的免责条款和声明2指数研究与指数化投资系列2023328表2REITs市场扩大底层资产类别的趋势6表3首批上市REITs中5单公告扩募产品基本信息9表4首批5单公募REITs产品扩募方案9表5部分监管机构关于扩大公募REITs相关政策及表态10表6REITs中信行业分类结果11表7中信REITs指数编制基本要素12表8中信REITs指数一览13表9中信证券REITs综合指数表现14表10能源REITs的底层资产15表11环保及水务REITs底层资产15表12保障性租赁住房REITs底层资产16表13产业园区公募REITs的底层资产17表14高速公路公募REITs的底层资产18表15仓储物流公募REITs的底层资产19请务必阅读正文之后的免责条款和声明3指数研究与指数化投资系列2023328中国REITs市场进入快速发展通道类REITs奠定良好基础基础设施公募REITs发展迅速首个以中国内地物业为底层资产的公募REITs产品越秀房地产投资信托基金于2005年在香港上市可以说是我国REITs的起源随后人民银行证监会分别成立了REITs专题研究小组相关监管部门也积极推动REITs市场建设相关工作2014年以北京深圳中信证券大厦为底层资产的中信启航正式发行类REITs产品的推出是我国REITs探索的重要一步为公募REITs的推出奠定了良好的基础但不可否认类REITs在准入门槛税收增信投资期限等多方面均较公募REITs有一定差距同时历史上制约我国公募REITs推出的因素也客观存在如对REITs属性存在认知困境REITs与房地产市场价格关系存在认知误区缺乏相关法律法规国内租金收益率不够高等随着中国经济从高速增长向高质量发展转变提高投资效率盘活存量资产促进形成再投资能力是当前中国宏观经济改革与发展的当务之急因此公募REITs作为重要抓手其推出是较为迫切的2020年4月30日中国证监会和发改委共同发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知即40号文标志着中国公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕和海外成熟市场不同我国的REITs市场在发端时将房地产包括住宅和商业地产排除在外而专门服务实体经济优先支持基础设施补短板公募REITs市场已进入快速发展阶段截至2023年3月24日公募REITs市场已发行产品25只累计募资金额801亿元市场总市值已达到862亿元其中流通市值占比44达379亿元2022年12月国家发改委投资司副司长韩志峰明确表示希望在2023年底公募REITs上市产品能超过60只总发行规模超过2000亿元图1公募REITs市场流通与非流通市值变化亿元及流通市值占比非流通市值流通市值流通市值占比右轴1000608005040600304002020010002021-08-212021-06-212021-07-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-212023-01-212023-02-212023-03-21资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月24日请务必阅读正文之后的免责条款和声明4指数研究与指数化投资系列2023328表1公募基础设施REITs发行情况发行发行份额发行规模战略配售网下发售公众发售批次证券简称资产类型上市日期亿份亿元亿份亿份亿份东吴苏园产业REIT园区基础设施2021-06-2193492540288072博时蛇口产园REIT园区基础设施2021-06-2192079585225090华安张江光大REIT园区基础设施2021-06-2151495277156067富国首创水务REIT生态环保2021-06-2151850380096024中航首钢绿能REIT生态环保2021-06-2111338060030010第一批平安广州广河REIT交通基础设施2021-06-2179114553112035浙商沪杭甬REIT交通基础设施2021-06-2154360371109019中金普洛斯REIT仓储物流2021-06-211558351080336084红土创新盐田港REIT仓储物流2021-06-2181840480224096华夏越秀高速REIT交通基础设施2021-12-1432130210063027第二批建信中关村REIT园区基础设施2021-12-1792880631188081华夏中国交建REIT交通基础设施2022-04-28109399750175075国金中国铁建REIT交通基础设施2022-07-0854793375088038鹏华深圳能源REIT能源基础设施2022-07-2663538420126054中金厦门安居REIT保障性租赁住房2022-08-3151300312131056华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2022-08-3151255300140060红土创新深圳安居REIT保障性租赁住房2022-08-3151242300140060华夏合肥高新REIT园区基础设施2022-10-1071533455172074国泰君安临港创新产第三批业园REIT园区基础设施2022-10-132824110063027国泰君安东久新经济REIT园区基础设施2022-10-1451518325123053华泰江苏交控REIT交通基础设施2022-11-1543054300070030中金安徽交控REIT交通基础设施2022-11-221010880800140060华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房2022-12-0951209300140060华夏和达高科REIT园区基础设施2022-12-2751404315130056嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流2023-02-0851757350105045资料来源Wind中信证券研究部截至2023年3月24日国内共有25只公募基础设施REITs其中有8只属于房地产-房地产运营开发-园区综合开发行业7只属于交通运输-公路铁路-公路行业从市值分布上看公路REITs约占总市值的475远超其他行业园区综合开发REITs次之约占220物流综合REITs约占140其余行业REITs占比均低于7公路REITs平均总市值最高约为585亿元住宅物业开发REITs平均总市值最低仅为140亿元请务必阅读正文之后的免责条款和声明5指数研究与指数化投资系列2023328图2公募基础设施REITs数量分布情况图3公募基础设施REITs总市值分布情况交通运输-公路铁路-公路房地产-房地产开发和运营-园区综合开发交通运输-物流-物流综合房地产-房地产开发和运营-住宅物业开发电力及公用事业-发电及电网-其他发电电力及公用事业-环保及公用事业-环保及水务资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月24资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月24日日我们相信公募REITs市场将有望沿着资产业态持续丰富扩募进程积极推进投资者结构更加多元的三条主线进入快速发展通道市场规模将迎来快速提升发展主线一资产业态持续丰富公募REITs市场底层资产类型持续扩容据央广网报道两会期间全国政协委员步步高集团董事长王填建议将优质的消费类基础设施纳入公募REITs资产池3月24日发改委公告发改投资2023236号文证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知明确提出研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs表2REITs市场扩大底层资产类别的趋势日期部门文件底层资产表述关于推进基础设施领域不动产投资信托基金优先支持基础设施补短板行业包括仓储物流收费公路等交通设施水电气热等市证监会发2020424REITs试点相关工作政工程城镇污水垃圾处理固废危废处理等污染治理项目鼓励信息网络等新型基改委的通知证监发2020础设施以及国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区等开展试点40号聚焦重点行业优先支持基础设施补短板项目鼓励新型基础设施项目开展试点主要包括1仓储物流项目2收费公路铁路机场港口项目3城镇污水垃圾处理及资源化利用固废危废医废处理大宗固体废弃物综合利用关于做好基础设施领域项目不动产投资信托基金4城镇供水供电供气供热项目2020731发改委REITs试点项目申报5数据中心人工智能智能计算中心项目工作的通知发改办投65G通信铁塔物联网工业互联网宽带网络有线电视网络项目资2020586号7智能交通智慧能源智慧城市项目鼓励国家战略性新兴产业集群高科技产业园特色产业园等开展试点1位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群或中国开发区审核公告目录2018年版确定的开发区范围内2业态为研发创新设计及中试平台工业厂房创业孵化器和产业加速器产业请务必阅读正文之后的免责条款和声明6指数研究与指数化投资系列2023328日期部门文件底层资产表述发展服务平台等园区基础设施3项目用地性质为非商业非住宅用地酒店商场写字楼公寓住宅等房地产项目不属于试点范围试点主要包括下列行业1交通基础设施包括收费公路铁路机场港口项目2能源基础设施包括风电光伏发电水力发电天然气发电生物质发电核电等清洁能源项目特高压输电项目增量配电网微电网充电基础设施项目分布式冷热电项目3市政基础设施包括城镇供水供电供气供热项目以及停车场项目4生态环保基础设施包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施固废危废医废处理环境基础设施大宗固体废弃物综合利用基础设施项目基础设施领域不动产投5仓储物流基础设施应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库包括通资信托基金REITs试用仓库以及冷库等专业仓库2021629发改委点项目申报要求发改6园区基础设施位于自由贸易试验区国家级新区国家级与省级开发区战略投资2021958号性新兴产业集群的研发平台工业厂房创业孵化器产业加速器产业发展服务平台等园区基础设施7新型基础设施包括数据中心类人工智能项目5G通信铁塔物联网工业互联网宽带网络有线电视网络项目智能交通智慧能源智慧城市项目8保障性租赁住房包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目9探索在其他基础设施领域开展试点1具有供水发电等功能的水利设施2自然文化遗产国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施酒店商场写字楼等商业地产项目不属于试点范围关于完善能源绿色低碳发改委转型体制机制和政策措推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资研究将清洁低碳能源项目纳2022130能源局施的意见发改能源入基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点范围2022206号城市燃气管道等老化更国务院办新改造实施方案2022优先支持符合条件已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报基础设施领域不2022610公厅2025年国办发动产投资信托基金REITs试点项目202222号加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施包括拓宽试点项目类型解决新李超副主席在首批保障类型项目面临的新问题引导市场规范发展加强专业人员配备强化常态化发行2022831证监会性租赁住房REITs上市需要的资源保障加快推进民企REITs试点尽快推出绿灯投资案例尽快推动首仪式致辞批扩募项目落地关于加强县级地区生活支持符合条件的生活垃圾焚烧处理项目发行基础设施领域不动产投资信托基金20221114发改委等垃圾焚烧处理设施建设REITs的指导意见李超副主席在首届长三进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域角REITs论坛暨中国2022128证监会加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租REITs论坛2022年会房及商业不动产等领域上的视频致辞关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs发改委项目申报推荐工作的通研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施知发改投资20232023324REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民236号生的社区商业项目发行基础设施REITs关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托证监会基金REITs常态化发行相关工作的通知资料来源各政府机构官网中信证券研究部我们认为对REITs市场来说循序渐进扩围REITs市场资产类别一方面减少了社会舆论的争议使得市场成长之初聚焦于和制造业投资更加相关的基础资产类别另一方请务必阅读正文之后的免责条款和声明7指数研究与指数化投资系列2023328面也能避免供应不足市场暴涨暴跌从国际经验看如在新加坡REITs市场中纯零售业办公楼酒店类REITs产品的数量占比分别为2015和13而美国市场商贸零售写字楼酒店度假村类REITs产品数量占比分别为2213和10对于一个成熟健全的REITs市场而言消费类基础设施REITs产品将是有益的类别补充图4新加坡REITs市场中各类别产品数量占比截至2023年1月图5美国REITs市场中各类别产品数量占比截至2023年1月商贸零售22出租公寓多元类写字楼13零售业类医疗健康物业工业类酒店度假村工业类办公楼类多样型物业15酒店类其他专业类20医疗保健类自助仓储基础设施专门类10林场13数据中心资料来源SGX中信证券研究部资料来源NAREIT中信证券研究部特别是我国的REITs市场自诞生以来产权类REITs的总市值占比就整体处于下降通道这既是因为产权类REITs的土地分宗等难度更大也是因为占产权类不动产比例较大的消费基础设施未被纳入底层资产从REITs的表现来看产权类REITs的表现可谓略胜一筹避免产权类REITs市场份额的持续下降也有利于进一步繁荣REITs市场图62021年6月21日至今产权类REITs总市值亿元占比变化产权类经营权类产权类占比右轴1000609008005070040600500304003002020010100002021-06-212021-10-212022-02-212022-06-212022-10-212023-02-21资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月24日我们相信随着中国基础设施REITs市场进入快速发展期依托庞大的中国经济基本盘C-REITs市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的REITs市场而公募REITs底层资产的持续扩容将成为REITs市场规模不断成长的重要推动因素发展主线二扩募进程积极推进请务必阅读正文之后的免责条款和声明8指数研究与指数化投资系列2023328扩募预计将成为推动公募REITs市场发展的重要力量2022年9月首批上市的REITs产品中5单产品发布扩募公告拟扩募资产合计评估价值574亿元其中4单产品2023年预期扩募后现金分派率将较扩募前实现提升我们相信如果REITs产品在上市后可供分派金额与披露预期较为一致原始权益人主体经营合规且符合公募REITs上市要求的底层资产较多则该类REITs产品市值可能持续增长成为推动REITs市场发展的又一重要力量同时扩募也将导致REITs产品间市值规模开始走向分化表3首批上市REITs中5单公告扩募产品基本信息2023年预期2023年预期项目评估价值更新时间项目名称底层资产原始权益人现金分派率现金分派率状态亿元扩募前扩募后华安张江光张江集团张江集2023310已反馈张润大厦1600288352大REIT电青岛前湾港国际物流业江中金普洛斯普洛斯中国控股有2023310已反馈门鹤山物流园重庆城市1604342371REIT限公司配送物流中心红土盐田港深圳市盐田港物流2023310已问询世纪物流园370333344REIT有限公司博时蛇口产光明科技园科技企业加速器2023310已问询招商光明1138342363园REIT二期富国首创水长治市污水处理特许经营2022127已反馈首创环保集团1027760718务REITPPP项目资料来源Wind上交所深交所中信证券研究部测算注预期现金分派率计算截至2023年3月24日扩募后现金分派率计算公式为预期可供分派金额当前REITs产品市值扩募资产评估价值表4首批5单公募REITs产品扩募方案华安张江光大REIT中金普洛斯REIT红土盐田港REIT富国首创水务REIT博时蛇口产园REIT发售方式定向扩募本基金将在获得中国证监会准予本基金变更注册上交所审核通过本基金的基础设施基金产品变更申请并经基金份额持有发售时间人大会决议通过后由基金管理人在中国证监会准予变更注册的批复文件或基金份额持有人大会决议的有效期限如有内选择适当时机发行本基金本次向特定对象发售的发售对象不超过35名包括符合法律法规及基金份额持有人大会决议规定的可投资于证券投资基金的个人投资者机构投资者含特定机构投资者合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或发售对象中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人证券投资基金管理公司证券公司银行理财子公司保险资产管理公司合格境外机构投资者人民币合格境外机构投资者以其管理的2只以上产品认购的视为一个发售对象本次定向扩募的定价基准日为基金本次扩募的发售期首日或法律法规新购入基础设施项目指引允许的其他日期本次定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90其中定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价定价基准日前20个交易日基础设施基金交易总额定价基准日前20个交易日基础设施基金交易定价方式总量如定向扩募的发售对象属于新购入基础设施项目指引第四十八条第二款规定以外的情形的具体发售价格将在获得中国证监会准予本基金变更注册上交所审核通过本基金的基础设施基金产品变更申请并经基金份额持有人大会审议通过后由基金管理人按照相关法律法规以及交易所监管规则的规定以竞价方式确定本次扩募资金拟用于认购招商蛇口产业园2期专项计划资产支持募集资金用途本次扩募资金拟用于认购第2期资产支持专项计划全部资产支持证券进而新购入基础设施项目证券全部份额进而最终用于新购入基础设施项目即光明项目及偿还全部并购贷款限售期普通投资人限售6个月原始权益人及其同一控制下的关联方限售18个月扩募限售期持有期原始权益人及其同一控制下的关联方战略配售的比例合计不得低于该次基金份额扩募发售数量的20其中基金份额扩募发售总量的20持有期自上市之日起不少于60个月超过20部分持有期自上市之日起不少于36个本基金将按照基金合本次扩募发行完成前最近一次收益分配基准日至本次扩募发行完成相关监管备案程序之日产生的扩募前收益分同规定的收益分配原累计可供分配金额将由本次扩募发行完成后的新增基金份额持有人与本次扩募发行前原基金份额配方案则以合理的方式对留持有人共同享有每一基金份额享有同等分配权存未分配收益进行分请务必阅读正文之后的免责条款和声明9指数研究与指数化投资系列2023328华安张江光大REIT中金普洛斯REIT红土盐田港REIT富国首创水务REIT博时蛇口产园REIT配资料来源上交所深交所中信证券研究部发展主线三投资者结构更加多元未来我们认为C-REITs市场的投资者将更为多元尤其是REITs相关指数的推出有利于推动大类资产配置的投资者更多考虑REITs资产自国内公募REITs试点以来配套投资者支持政策持续出台投资机构类型持续多元2023年1月中国证监会债权部周小舟主任在证券市场导报发表署名文章明确表示将推动全国社保基金基本养老金企业年金职业年金等配置型长期投资机构投资者参与REITs投资我们统计自2021年底银保监会发文明确允许保险资金投资公募REITs基金后保险资金在公募REITs网下投资者认购金额中的占比显著提升已成为第三批次公募REITs发行上市中占比最高的网下认购投资者类型表5部分监管机构关于扩大公募REITs相关政策及表态时间来源文件文章相关内容关于保险资金投资公开募集允许保险资金投资公募REITs基金并明确机构资2021年11月10日银保监会基础设施证券投资基金有关事质设定投资标的条件完善风险管理流程加强投项的通知资主动管理强化监督管理要求支持基金管理公司设立子公司专门从事公募REITs关于加快推进公募基金行业等业务提升综合财富管理能力2022年4月26日证监会高质量发展的意见研究推动ETF集合申购业务试点转常规积极推动公募REITs等创新产品发展证券市场导报证监推动全国社保基金基本养老金企业年金职业年中国特色REITs市场的探索2023年1月会债券部主任周小舟金等配置型长期投资机构投资者参与REITs投资实践及展望署名文章为盘活存量资产提供中长期资金支持资料来源中国政府网证券市场导报官网中信证券研究部图7分批次公募REITs网下认购投资人认购金额占比图8分产权类型公募REITs网下认购投资人认购金额占比保险资金机构自营集合信托保险资金机构自营集合信托私募基金证券公司及资管基金公司及资管私募基金证券公司及资管基金公司及资管期货公司及资管银行理财子QFII期货公司及资管银行理财子QFII第三批次经营权第二批次产权第一批次050100020406080100资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月24日24日新发REITs产品认购踊跃对不同类型投资人吸引力强截至3月24日第一二三批网下发售份额倍数分别为85倍464倍和1183倍根据最终的定价结果第三批公募REITS合计募资达到450802亿元发行总量中约有328498亿元通过战略配售占比7287有85613亿元通过机构投资者网下申购占比1899剩余3669亿请务必阅读正文之后的免责条款和声明10指数研究与指数化投资系列2023328元面向公众发售占比814总体来说公募REITs与长线寻求稳定收益的资金高度契合未来保险银行理财等投资者比重有望进一步提高图9公募REITs网下发售份额倍数202106222502021062120220621至今-20220621200首批9单150100500REITREITREITREITREITREITREITREIT首钢绿能江苏交控广州广河首创水务蛇口产园张江光大苏园产业越秀高速深圳能源深圳安居厦门安居合肥产园临港产园东久产园安徽交控华润有巢和达高科京东仓储交建铁建北京保障房中关村普洛斯沪杭甬盐田港京能光伏国电新能源第一批第二批第三批资料来源各REITs基金份额发售公告中信证券研究部注统计截至2023年3月24日中信证券REITs综合指数编制方法和基础分析中信行业分类原则综合参考主营业务收入占比和主营利润占比两项指标当两者不一致时以主营业务利润占比指标为准参考REIT底层资产最新一期主营业务收入和主营业务利润构成当该REIT主营业务收入和主营业务利润均占该REITs主营业务收入和主营业务利润的比例超过50以上含50该REIT直接归入该行业当主营业务收入和主营业务利润比例不一致时以利润指标为准适当考虑REIT发展规划和市场看法如果REIT没有一项业务收入占到总收入的50以上也没有一项业务利润占到总利润的50以上但某项业务的收入和利润均在所有业务中最高而且均占到REIT总收入和总利润的30以上则该REIT归属该业务对应的行业当主营业务收入和主营业务利润比例不一致时以利润指标为准适当考虑REIT的发展规划和市场看法当REIT存在多项业务收入或利润均较为接近但都没有占比超过30的情形则综合考虑该REIT的发展规划及项目公司的背景情况进行该REIT的行业分类如果该REIT也没有明显的发展规划和项目公司背景则归入综合类表6REITs中信行业分类结果证券代码证券名称一级代码一级行业名称二级代码二级行业名称三级代码三级行业名称180401OF鹏华深圳能源REIT20电力及公用事业2010发电及电网201030其他发电环保及公用事180801OF中航首钢绿能REIT20电力及公用事业2020202050环保及水务业环保及公用事508006OF富国首创水务REIT20电力及公用事业2020202050环保及水务业508077OF华夏基金华润有巢42房地产4210房地产开发和421010住宅物业开发请务必阅读正文之后的免责条款和声明11指数研究与指数化投资系列2023328证券代码证券名称一级代码一级行业名称二级代码二级行业名称三级代码三级行业名称REIT运营红土创新深圳安居房地产开发和180501OF42房地产4210421010住宅物业开发REIT运营房地产开发和508058OF中金厦门安居REIT42房地产4210421010住宅物业开发运营华夏北京保障房房地产开发和508068OF42房地产4210421010住宅物业开发REIT运营房地产开发和180103OF华夏和达高科REIT42房地产4210421030园区综合开发运营国泰君安东久新经济房地产开发和508088OF42房地产4210421030园区综合开发REIT运营国泰君安临港创新产房地产开发和508021OF42房地产4210421030园区综合开发业园REIT运营房地产开发和180102OF华夏合肥高新REIT42房地产4210421030园区综合开发运营房地产开发和508099OF建信中关村REIT42房地产4210421030园区综合开发运营房地产开发和180101OF博时蛇口产园REIT42房地产4210421030园区综合开发运营房地产开发和508000OF华安张江光大REIT42房地产4210421030园区综合开发运营房地产开发和508027OF东吴苏园产业REIT42房地产4210421030园区综合开发运营508009OF中金安徽交控REIT50交通运输5010公路铁路501010公路508066OF华泰江苏交控REIT50交通运输5010公路铁路501010公路508008OF国金中国铁建REIT50交通运输5010公路铁路501010公路508018OF华夏中国交建REIT50交通运输5010公路铁路501010公路180202OF华夏越秀高速REIT50交通运输5010公路铁路501010公路180201OF平安广州广河REIT50交通运输5010公路铁路501010公路508001OF浙商沪杭甬REIT50交通运输5010公路铁路501010公路嘉实京东仓储基础设508098OF50交通运输5020物流502020物流综合施REIT红土创新盐田港180301OF50交通运输5020物流502020物流综合REIT508056OF中金普洛斯REIT50交通运输5020物流502020物流综合资料来源Wind中信证券研究部REITs指数编制方法为跟踪REITs市场的整体表现为市场提供该领域的研究工具中信证券研究部编制了中信证券REITs综合指数及其等权指数和REITs行业指数编制方式上指数定位分别为市场综合指数和行业指数并未对成分REITs进行筛选由于REITs具有强制性的高分红比例除了提供价格指数外还计算了全收益指数指数基本要素如下表所示表7中信证券REITs指数编制基本要素指数名称中信证券REITs综合指数全收益指数指数简称CISREITs综合CISREITs综合全收益中信证券REITs综合等权指数全收益指数CISREITs综合等权CISREITs综合等权全收益指数代码CIS70000CIS70000R发布日期2023328CIS70001CIS70001R基日202182基点1000最新成分券数24币种人民币加权方式流通市值加权等权指数类型价格指数和全收益指数代码后缀R指数计算指数计算方法与中信行业指数相同采用链式法计算请务必阅读正文之后的免责条款和声明12指数研究与指数化投资系列2023328定期调整每月最后一个交易日调整样本权重于次月的第一个交易日生效临时调整1成分REITs发生重大基本面变更2成分REITs终止上市3其他影响指数代表性和可投资性的情况样本空间指数的样本空间由满足以下条件的沪深两市公募REITs构成1上市时间大于20个交易日2非终止上市选样规则选取样本空间中的所有REITs资料来源中信证券研究部REITs行业指数由综合指数成分中属于相应行业的成分组成当属于该行业的成分满3只基日设置为至少3只相应行业REITs上市满20日后的首个调整生效日表8中信证券REITs指数一览代码名称基日CIS70000CIS70000R中信证券REITs综合指数全收益指数202182CIS70001CIS70001R中信证券REITs综合等权指数全收益指数202182CIS70010CIS70010R电力及公用事业REITs指数全收益指数202291CIS70011CIS70011R能源REITs指数全收益指数未满3只CIS70012CIS70012R环保及水务REITs指数全收益指数未满3只CIS70020CIS70020R房地产REITs指数全收益指数202182CIS70021CIS70021R保障性租赁住房REITs指数全收益指数20221010CIS70022CIS70022R产业园区REITs指数全收益指数202182CIS70030CIS70030R交通运输REITs指数全收益指数202182CIS70031CIS70031R高速公路REITs指数全收益指数202214CIS70032CIS70032R仓储物流REITs指数全收益指数202343资料来源中信证券研究部图10中信证券REITs指数体系层级关系资料来源中信证券研究部首批9只基础设施REITs与2021年6月21日上市综合指数的基日设置为首批REITs上市满20个交易日后的首个交易日从指数的表现来看REITs综合指数与沪深300的相关性较低基日以来表现较好年化收益在10以上请务必阅读正文之后的免责条款和声明13指数研究与指数化投资系列2023328REITs具有强制性的高比例分红除此之外本身代表着所有权可以获得其价格上涨后带来的资本利得收入因此REITs具有股性债性的收益特征根据美国市场经验在过去20年NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0571与纳斯达克综合指数的相关系数为0432与美国投资级债券的相关系数更低仅为0197从投资分散性角度看REITs和其他资产的相关系数较低从而使其具有了组合投资的优势图11中信证券REITs综合指数历史表现资料来源Wind中信证券研究部表9中信证券REITs综合指数表现年化收益年化波动夏普比率最大回撤年初至今最近一月中信证券REITs综合6411180054-1926-150-163价格指数中信证券REITs综合10121172086-1675-141-163全收益指数中信证券REITs综合10281352076-2120-017-157等权价格指数中信证券REITs综合13811345103-1857003-157等权全收益指数沪深300全收益-10551815-058-2952405-104资料来源Wind中信证券研究部数据202182-2023324请务必阅读正文之后的免责条款和声明14指数研究与指数化投资系列2023328图12中信证券REITs行业指数历史表现资料来源Wind中信证券研究部电力及公用事业REITs能源REITs能源REITs主要收入来源为售电收入售电收入会受到电价调整等因素影响鹏华深圳能源REIT底层资产为深圳能源东部电厂一期项目位于深圳市包括天然气发电机组及不动产建筑表10能源REITs的底层资产最新资产证券名称中信行业资产类别资产名称所在地估值万主要收入来源元电力及公用事业-能源基础设售电收入以及其鹏华深圳能源REIT发电及电网-其他深圳能源东部电厂一期项目深圳市3264137施他合理收入发电资料来源Wind中信证券研究部环保及水务REITs垃圾污水处理项目同样是特许经营权项目主要收入来源是垃圾污水处理费等中航首钢生物质REIT的三个项目之间互有关联性餐厨项目部分无法处理的垃圾可供生物质能源项目焚烧发电餐厨项目产生的沼气也可供生物质能源项目利用残渣暂存场项目则是生物质能源项目必要的配套服务设施用于存储生物质能源项目产生的无法及时往外运输的残渣富国首创水务REIT包含两个项目-深圳项目和合肥项目深圳项目采用BOT模式即build-operate-transfer是建设-运营-移交模式的特许经营项目合肥项目是采用TOTBOT模式的PPP政府和社会资本合作项目分为四期建设表11环保及水务REITs底层资产证券名称中信行业资产类别资产名称所在地最新资产主要收入来源请务必阅读正文之后的免责条款和声明15指数研究与指数化投资系列2023328估值万元北京首钢生物质能源项目生活垃圾处置及电力及公用事业-北京首钢餐厨垃圾收运处一体发电收入餐厨中航首钢绿能REIT环保及公用事业-生态环保化项目一期北京市94386垃圾收运及处置环保及水务北京首钢鲁家山残渣暂存场项收入目污水处理费中合肥市十五里河污水处理厂合肥市94386水处理费污泥电力及公用事业-PPP项目处置费用富国首创水务REIT环保及公用事业-生态环保深圳市松岗水质净化厂29800污水处理服务环保及水务深圳市公明水质净化厂深圳市26400费垃圾渗滤液深圳市福永水质净化厂25500处理服务费资料来源Wind中信证券研究部图13电力及公用事业REITs指数历史表现资料来源Wind中信证券研究部房地产REITs保障性租赁住房REITs保障性租赁住房REITs主要收入来源为保障性租赁住房出租收入车位出租收入和配套商业出租收入受到出租率等因素影响保障性租赁住房REITs的底层资产主要位于一二线城市中生活配套设施完善且就业集中的区域表12保障性租赁住房REITs底层资产最新资产证券名称中信行业资产类别资产名称所在地估值万主要收入来源元房地产-房地产开园博公寓项目70400保障性租赁中金厦门安居REIT发和运营-住宅物厦门市租金收入住房珩琦公寓项目51000业开发华夏北京保障房房地产-房地产开保障性租赁文龙家园项目北京73200租金收入请务必阅读正文之后的免责条款和声明16指数研究与指数化投资系列2023328REIT发和运营-住宅物住房熙悦尚郡项目41900业开发房地产-房地产开有巢泗泾项目华夏基金华润有巢保障性租赁上海市松江发和运营-住宅物111000租金收入REIT住房有巢东部经开区项目区业开发安居百泉阁项目57610保障性租赁住房房地产-房地产开安居锦园项目30050租金收入配套商红土创新深圳安居保障性租赁发和运营-住宅物凤凰公馆项目深圳市21310业设施租金收入REIT住房业开发以及配套停车场保利香槟苑项目6830租金收入资料来源Wind中信证券研究部产业园区REITs产业园区基础设施REITs拥有产业园区的不动产权以租金收入物业收入停车费为主要收入来源项目公司对产业园区拥有实际的不动产权对于此类项目产业园区到期后仍有市场价值目前来看这类项目估值重点在于持有不动产公允价值的变动总体分派收益率低于特许经营权基础设施REITs表13产业园区公募REITs的底层资产最新资产证券名称中信行业资产类别资产名称所在地估值万主要收入来源元房地产-房地产开万海大厦149300租赁业务物业园区基础设博时蛇口产园REIT发和运营-园区综深圳市管理费及车位管施万融大厦103500合开发理费房地产-房地产开高新君道资产74600园区基础设华夏合肥高新REIT发和运营-园区综合肥市租赁业务施高新睿成资产60500合开发房地产-房地产开孵化器项目84748租赁业务物业园区基础设华夏和达高科REIT发和运营-园区综杭州市管理费及车位管施和达药谷一期项目57662合开发理费房地产-房地产开园区基础设租金收入物业华安张江光大REIT发和运营-园区综张江光大园项目上海市147000施费停车费合开发房地产-房地产开临港奉贤智造园三期47000国泰君安临港创新园区基础设发和运营-园区综上海市租金收入产业园REIT施临港奉贤智造园一期26000合开发房地产-房地产开国际科技园五期B区项目园区基础设租金收入物业东吴苏园产业REIT发和运营-园区综苏州市335000施25产业园一期二期项目费停车费合开发东久金山智造园上海市44500房地产-房地产开国泰君安东久新经园区基础设东久无锡智造园无锡市41500租金收入及管理发和运营-园区综济REIT施东久昆山智造园昆山市41200费合开发东久常州智造园常州市10400请务必阅读正文之后的免责条款和声明17指数研究与指数化投资系列2023328房地产-房地产开互联网创新中心5号楼项目154800园区基础设租金收入及管理建信中关村REIT发和运营-园区综孵化加速器项目海淀区81300施费合开发协同中心4号楼项目71200资料来源Wind中信证券研究部图14房地产REITs指数历史表现资料来源Wind中信证券研究部交通运输REITs高速公路REITs高速公路公募REITs的底层资产属于特许经营权类以车辆通行费为主要收入来源高速公路所有权归国家项目公司只拥有规定的期限内高速公路的特许经营权约定期限届满后由国家收回同时由于高速公路通行量比较稳定未来现金流是相对稳定的对于高速公路的估值宜采用现金流折现法但由于未来现金流的测算只截止于特许经营权到期日高速公路在未来每一年的估值都可能是递减的届满之后基金估值可能为零这就意味着投资人实际是通过在基金存续期间的可分派收益逐步收回本金表14高速公路公募REITs的底层资产资产估值证券名称中信行业资产名称主要收入来源万元广州至河源高速公路广州段平安广州广河REIT交通运输-公路铁路-公路96741602项目汉孝高速公路主线路华夏越秀高速REIT交通运输-公路铁路-公路228600机场北连接线杭徽高速公路浙江段昌昱车辆通行费收入浙商沪杭甬REIT交通运输-公路铁路-公路456300段汪昌段留汪段国金中国铁建REIT交通运输-公路铁路-公路渝遂高速重庆段项目461247沿江高速公路芜湖张韩至中金安徽交控REIT交通运输-公路铁路-公路1119800安庆大渡口段请务必阅读正文之后的免责条款和声明18指数研究与指数化投资系列2023328武汉至深圳高速公路嘉鱼至华夏中国交建REIT交通运输-公路铁路-公路983200通城段及其附属设施华泰江苏交控REIT交通运输-公路铁路-公路沪苏浙高速公路285000资料来源Wind中信证券研究部仓储物流REITs仓储物流的主要收入来源是进行市场化出租获得的持续稳定的租金收入和综合管理服务费收入两部分仓储物流的租金收入会受到物流行业和进出口贸易的影响其到期后仍有市场价值现金流不归零所以需要关注不动产公允价值的变动中金普洛斯仓储物流REIT持有7处基础设施资产分别由6家项目公司持有地域上比较分散分布于京津冀长三角大湾区三大城市群红土创新盐田仓储物流REIT的底层资产为现代物流中心项目除盐田港集团之外其他租户主要来自于第三方物流或货运代理行业港口运营商国际海运船公司国际货代跨国采购商制造商等客户为主要租户嘉实京东仓储基础设施REIT持有三处底层资产分别位于廊坊重庆和武汉表15仓储物流公募REITs的底层资产最新资产证券名称中信行业资产类别资产名称所在地估值万主要收入来源元红土创新盐田港交通运输-物流-物租金收入和综合仓储物流现代物流中心项目深圳市170500REIT流综合管理服务费普洛斯北京空港物流园北京市163700普洛斯淀山湖物流园昆山市103400普洛斯增城物流园广州市88900交通运输-物流-物房产租赁收入中金普洛斯REIT仓储物流普洛斯顺德物流园佛山市58700流综合物业管理费苏州望亭普洛斯物流园苏州市50900普洛斯通州光机电物流园北京市48900普洛斯广州保税物流园广州市20100京东亚洲一号廊坊经开物流园廊坊市66200京东重庆电子商务基地项目嘉实京东仓储基础交通运输-物流-物重庆市62400仓库租赁物业仓储物流中转配送中心一期设施REIT流综合管理收入京东商城亚洲1号仓储华中总武汉市27900部建设项目资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明19指数研究与指数化投资系列2023328图15交通运输REITs指数历史表现资料来源Wind中信证券研究部REITs指数流动性分析从海外REITs市场的流动性来看REITs市场越成熟流动性表现越好在美上市的基础设施REITs过去两个月的加权日均换手率为0517国内公募REITs近两月日均换手率超过05流动性接近美国基础设施REITs具体到每个REIT标的国泰君安临港创新产业园REIT换手率最高为221其次为嘉实京东仓储基础设施REIT和华安张江光大REIT其余REITs换手率均在017至111之间图16C-REITs近两月平均换手率统计资料来源Wind中信证券研究部数据2023115-2023315请务必阅读正文之后的免责条款和声明20