事件：3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提及优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
　　盘活存量资产，有望促进商业物业资产价值重估。目前，商业资产价值主要体现在投资性房地产科目中，估值参考当下地产股估值，消费类基础设施纳入公募REITs，有望实现商业资产的价值重估。部分位于核心区域核心地段的商业资产项目，现金流充足，投资回报稳定，这类资产能够满足公募REITs发行基本回报要求，为国内公募REITs发展提供优质底层资产。同时，消费基础设施纳入公募REITs有望打通商业资产退出通道，打通“投融管退”资金闭环，资产运营类开发商有望获益，进一步提升其资产管理能力，推动其向轻资产管理的新模式转变。
　　避免为商品住宅变相融资，出险房企项目较难直接获益。公募REITs底层资产通常需要权属清晰，资产范围明确，此次文件提及严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。另外，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这意味着发行公募REITs底层资产需要权属清晰，发起人需是相关业务的独立法人主体，目前部分出险房企的商业物业可能已经进行抵质押，此类项目较难通过发行公募REITs直接获益。
　　投资建议：所有公募REITs试点范围扩容至消费基础设施，一方面可以盘活存量商业资产，有望实现存量资产价值重估，为商业物业投资提供新的退出通道，另一方面，此次公募REITs扩容明确要求坚持“房住不炒”总基调，避免为住宅开发项目变相融资，项目要求权属清晰，出险房企项目难以直接受益，部分拥有核心资产、投资回报稳定项目的开发商有望获益。建议关注：布局核心区域，投资回报稳定，项目权属清晰的商业物业项目，如华润置地（1109.HK）、万科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、龙湖集团（0960.HK）、华润万象生活（1209.HK）等。
　　风险提示：商品房销售复苏不及预期；房地产政策调控效果不及预期；房地产竣工面积不及预期