研究报告全文：2023TableIndustryInfo年03月26日强于大市维持证券研究报告行业研究房地产房地产事件点评REITs资产扩容至消费基础设施利好持有型业务头部开发商投资要点西南证券研究发展中心事件TableSummary3月24日国家发展改革委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产TableAuthor分析师池天惠投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知同日证监会发布关执业证号S1250522100001于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工电话13003109597作的通知文中指出将研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费邮箱cthswsccomcn场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农联系人刘洋贸市场等城乡商业网点项目电话18019200867邮箱ly21swsccomcn底层资产扩容消费基础设施REITs发行获支持2020年基础设施REITs试点启动以来已上市REITs25只总募集资金超过800亿元项目涵盖收费公行TableQuotePic业相对指数表现路产业园区仓储物流清洁能源保障房等多种资产类型但整体规模仍较小此次新政将消费基础设施纳入发行范围可丰富公募REITs市场底层资房地产沪深30014产池对我国REITs市场的完善和发展具有重要意义我国消费基础设施资产体量巨大中指院数据显示以新开工面积计算全国商业营业用房存量达3327亿平方米-1-8收益率和资产规模分类调整部分类型基础设施的发行条件有所下调同时此-16次新政还对收益率和资产规模进行了分类调整特许经营权经营收益权类项-23目原则上不低于非特许经营权经营收益权类项目未来年净现金2232252272292211231233IRR53流分派率原则上不低于38调整前为40首次申报发行REITs的保障数据来源聚源数据性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元部分类型基础设施的发行条件有所下调可满足条件的资产可进一步增加利于公募REITs基础数据整体市场的扩容股票家数TableBaseData115行业总市值亿元1514835与住宅开发业务进行隔离明确资金合理用途新政明确项目发起人原始流通市值亿元1452548权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商行业市盈率TTM130沪深300市盈率TTM120品住宅开发业务严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资同时发改委进一步要求发起人原始权益人应利用回收资金加大便民相关研究商业智慧商圈数字化转型投资力度此次隔离机制的设计能有效避免回TableReport收资金的滥用对房地产行业的新模式转型起到积极作用参考成熟市场随1房地产行业周报36-312二手房回暖势头良好住建部积极表态着房地产市场逐步进入存量阶段持有型业务将越来越重要此次REITs底层2023-03-12资产扩容至商业资产长期来看可能推动行业逻辑重新梳理使开发持有2房地产行业2023年春季投资策略基运营投资各个环节实现分离并价值重估本面筑底利好政策加速释放信用良好且持有优质商业资产的头部企业更有望收益商业项目REITs的发行2023-03-11或对原始权益人的信用以及资产质量存在要求财务存在风险盈利较差的非3地产链系列报告2地产销售复苏初见端倪产业链投资正当时核心资产可能不符合当下REITs发行要求因此行业龙头更有望受益核心受2023-03-09益企业包括信用良好且持有优质商业资产的华润置地龙湖集团新城控股4房地产行业周报227-35百强房大悦城中国国贸等企销售同比转正土地市场点状回暖2023-03-05风险提示发行进展不及预期政策调控风险等5房地产行业周报220-226近期地产销售恢复能否持续2023-02-26请务必阅读正文后的重要声明部分房地产事件点评事件及点评事件3月24日国家发展改革委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知同日证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知文中指出将研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目底层资产扩容消费基础设施REITs发行获支持2020年基础设施REITs试点启动以来已上市REITs25只总募集资金超过800亿元项目涵盖收费公路产业园区仓储物流清洁能源保障房等多种资产类型但整体规模仍较小此次新政将消费基础设施纳入发行范围可丰富公募REITs市场底层资产池对我国REITs市场的完善和发展具有重要意义我国消费基础设施资产体量巨大中指院数据显示以新开工面积计算全国商业营业用房存量达332亿平方米收益率和资产规模分类调整部分类型基础设施的发行条件有所下调同时此次新政还对收益率和资产规模进行了分类调整特许经营权经营收益权类项目IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目未来3年净现金流分派率原则上不低于38调整前为40首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元部分类型基础设施的发行条件有所下调可满足条件的资产可进一步增加利于公募REITs整体市场的扩容与住宅开发业务进行隔离明确资金合理用途新政明确项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商品住宅开发业务严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资同时发改委进一步要求发起人原始权益人应利用回收资金加大便民商业智慧商圈数字化转型投资力度此次隔离机制的设计能有效避免回收资金的滥用对房地产行业的新模式转型起到积极作用参考成熟市场随着房地产市场逐步进入存量阶段持有型业务将越来越重要此次REITs底层资产扩容至商业资产长期来看可能推动行业逻辑重新梳理使开发持有运营投资各个环节实现分离并价值重估信用良好且持有优质商业资产的头部企业更有望收益商业项目REITs的发行或对原始权益人的信用以及资产质量存在要求财务存在风险盈利较差的非核心资产可能不符合当下REITs发行要求因此行业龙头更有望收益核心受益企业包括信用良好且持有优质商业资产的华润置地龙湖集团新城控股大悦城中国国贸等表1重点房企持有商业资产情况证券简称商业面积万方运营商场个数出租率租金收入亿元租金收入占比万科A113921195375117招商蛇口2883379857131华润置地7265996417482龙湖集团61813095681536新城控股11891319608651大悦城3002790558136中国国贸791991111310请务必阅读正文后的重要声明部分1房地产事件点评证券简称商业面积万方运营商场个数出租率租金收入亿元租金收入占比金融街5821493015765陆家嘴4586-4533中国海外发展17118-46719数据来源公司公告wind西南证券整理注以上统计为购物中心相关数据不同公司数据披露口径存在差异租金收入为年度数据22年报未披露的采用21年数据其他数据采用最新报告期披露数据请务必阅读正文后的重要声明部分2房地产事件点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分房地产事件点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编518040重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn王昕宇销售经理1775101837617751018376wangxyswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监186012418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