消费基础设施REITs即将开启证券化黄金时代
　　2023年3月24日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。我们认为消费场景被纳入REITs的底层资产，打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环，将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中，同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价，我们认为充分利好优质持有运营商，行业将迎来证券化黄金时代。
　　以消费之名，商业REITs启航
　　本次政策出台的背景主要来自两方面：1、2023年两会工作报告中明确指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，2、去年年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多，在此背景下，消费类基础设施公募REITs的启动时机已经成熟。新政有两大关注要点：1.强调消费基础设施底层资产以及回流资金与开发业务严格隔离；2、多角度促进扩大REITs规模。如将产权类REITs现金分派率下限从4.0%下调至3.8%、优化募集资金用途等。
　　我国消费基础设施规模可观，类REITs已打下坚实基础
　　在消费基础设施纳入基础设施REITs之前，类REITs已发展多年。截止至2022年末，国内以消费基础设施等商业不动产为底层资产的类REITs金额达1599亿元，规模可观。从收益上来看，2022年零售板块发行的类REITs利率区间为4.0%-4.4%，高于本次文件规定的3.8%的现金分派率下限，因此成功发行后有望实现溢价。存量市场可观，具备充裕证券化空间。2021年我国商业不动产存量市值约为35~40万亿元。业态方面，考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为购物中心是基础设施REITs中最为优质的品类。城市能级方面，高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价。
　　消费基础设施将打开优质运营商估值空间
　　政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入REITs将对优质资产运营商带来利好。主要体现在如下几方面：1、目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量资产。2、伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值；2、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高，有利于估值改善；3、促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，具备更强运营能力的房企将脱颖而出。4、促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。5、将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。
　　以消费之名，迎接证券化黄金时代
　　我们认为消费基础设施REITs的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言，资产出表获取流动性开始，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募REITs的估值中得以体现，优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入，进而更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1）持有大量优质消费基础设施的优质房企，如华润置地、龙湖集团、招商蛇口、万科A、新城控股；2）具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业，如华润万象生活、招商积余以及其他具备轻资产运营能力的上市公司。
　　风险提示：REITs进一步推进节奏不及预期，疫情导致资产盈利能力下降。