核心观点：两部委推动REITs发展，多城公积金贷款额度提升
　　我们跟踪的64城新房面积连续3周同比实现增长，23城二手房连续5周成交面积同比增长超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。北京朱辛庄地块吸引收获42家房企参与摇号，土地投资热度边际回升。中央层面证监会发布通知支持REITs常态化发行，有利于企业将资产盘活及降低杠杆率，发改委支持消费基础设施REITs也有望增强商业地产项目的流动性。地方层面无锡限购放松，深圳等多城提高公积金贷款上限，因城施策仍在持续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：两部委推动REITs发行，深圳公积金贷款额度提升
　　中央层面：国家发改委发布规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设，表示要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。证监会也发布通知进一步推进REITs常态化发行，加快推进市场体系建设。
　　地方层面：无锡首套房限购要求和限购区域放松，仅剩经开区仍处于限购状态。深圳公积金贷款额度提升，单独和家庭申请人最高贷款额度分别提升至70和126万，同时南通、丽水、马鞍山、赣州、德州、亳州等地公积金贷款额度提高。
　　市场端：新房成交同比持续增长，北京广州土拍开启
　　销售端：2023年第12周，全国64城商品住宅成交面积481万平米，同比增加28%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4358万平米，累计同比下降6%。全国23城二手房成交面积为254万平米，同比增速124%，前值98%；年初至今累计成交面积1968万平米，同比增速60%，前值53%。
　　投资端：2023年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2401万平方米，成交土地规划建筑面积2385万平方米，同比增加48%，成交溢价率为4.5%。北京首批次两宗地块1宗触顶、1宗底价成交，总规划建面14.5万㎡，揽金约40亿，其中朱辛庄地块吸引收获42家房企（央国企28家，民企14家）参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，最终由上海大华摇中，另一宗地块被首开股份摘得。广州首批次集中土拍首日共出让2宗宅地，全部底价成交，总规划建面72万㎡，揽金63.4亿元，分别由广州城投和增城城投摘得。
　　融资端：国内信用债发行同比下降
　　2023年第12周，信用债发行108.2亿元，同比下降36%，环比下降48%，平均加权利率3.69%，环比持平；信用债累计同比发行1203.2亿元，同比增长3%；海外债无新增发行。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产两部委推动REITs发展多城公积金贷款额度提升究2023年03月26日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点两部委推动REITs发展多城公积金贷款额度提升房地产沪深300我们跟踪的64城新房面积连续3周同比实现增长23城二手房连续5周成交面24积同比增长超80销售市场回暖节奏持续超预期北京朱辛庄地块吸引收获行12家房企参与摇号土地投资热度边际回升中央层面证监会发布通知支持业042周-12REITs常态化发行有利于企业将资产盘活及降低杠杆率发改委支持消费基础报-24设施REITs也有望增强商业地产项目的流动性地方层面无锡限购放松深圳等-36多城提高公积金贷款上限因城施策仍在持续我们认为新房市场基本面复苏态2022-032022-072022-11势初显二手房成交持续回暖市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复数据来源聚源板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级政策端两部委推动发行深圳公积金贷款额度提升相关研究报告REITs中央层面国家发改委发布规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作央行年内首次降准南京土拍热度的通知支持消费基础设施建设表示要研究支持增强消费能力改善消费条件回升行业周报-2023319创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs证监会也发布通知进一步推销售数据边际改善房企投资下行进REITs常态化发行加快推进市场体系建设压力犹存行业点评报告地方层面无锡首套房限购要求和限购区域放松仅剩经开区仍处于限购状态开-2023316深圳公积金贷款额度提升单独和家庭申请人最高贷款额度分别提升至70和126源证新房成交同比增长政府工作报告万同时南通丽水马鞍山赣州德州亳州等地公积金贷款额度提高券强调防风险稳发展行业周报市场端新房成交同比持续增长北京广州土拍开启证-2023312销售端2023年第12周全国64城商品住宅成交面积481万平米同比增加券研28环比增加3从累计数值看年初至今64城成交面积达4358万平米究累计同比下降6全国23城二手房成交面积为254万平米同比增速124报前值98年初至今累计成交面积1968万平米同比增速60前值53告投资端2023年第12周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2401万平方米成交土地规划建筑面积2385万平方米同比增加48成交溢价率为45北京首批次两宗地块1宗触顶1宗底价成交总规划建面145万揽金约40亿其中朱辛庄地块吸引收获42家房企央国企28家民企14家参与争抢是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块最终由上海大华摇中另一宗地块被首开股份摘得广州首批次集中土拍首日共出让2宗宅地全部底价成交总规划建面72万揽金634亿元分别由广州城投和增城城投摘得融资端国内信用债发行同比下降2023年第12周信用债发行1082亿元同比下降36环比下降48平均加权利率369环比持平信用债累计同比发行12032亿元同比增长3海外债无新增发行风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大2调控政策超预期变化行业波动加剧请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明114行业周报目录1两部委推动REITs发行深圳公积金贷款额度提升32销售端新房及二手房成交同比持续增长52164大中城市新房成交增速同比环比增长52223城二手房成交同比持续高增73投资端土地成交同比增长北京广州土拍开启74融资端国内信用债同比下降95一周行情回顾106投资建议维持行业看好评级117风险提示12图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比增长5图264大中城市单周新房成交面积环比增长5图32023年第12周64大中城市成交面积同比环比增长6图42023年第12周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长6图52023年第12周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长6图62023年第12周64大中城市中三四线城市成交面同比增长环比下降6图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差6图823城二手房成交单周同比增长7图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好7图10100大中城市土地成交面积同比增长8图11100大中城市土地成交总价同比增长8图12100大中城市土地成交溢价率环比增长9图13国内信用债单周发行规模同比下降9图14海外债无新增发行9图15信用债累计发行规模同比增长10图16本周房地产指数上涨026板块表现弱于大市10表1两部委推动REITs发行深圳公积金贷款额度提升3表2本周房地产行业个股中财信发展张江高科大悦城涨幅靠前11表3本周房地产行业个股中ST松江格力地产中润资源跌幅靠前11请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明214行业周报1两部委推动REITs发行深圳公积金贷款额度提升中央层面1央行授权全国银行间同业拆借中心公布3月LPR报价中国3月1年期和5年期贷款市场报价利率LPR分别维持在365和430不变2国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知支持消费基础设施建设研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs项目用地性质应符合土地管理相关规定3证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知通知指出健全二级市场流动性支持制度安排完善做市机制加强对做市商的考核评价督促其积极履行做市义务适时推出REITs实时指数申报发行基础设施REITs的特许经营权经营收益权类项目基金存续期内部收益率IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于38落实中央房住不炒要求充分考虑保障性租赁住房的保障属性鼓励更多保障性租赁住房REITs发行首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元可扩募资产规模不低于首发规模的2倍4中国信托业协会截至2022年四季度末投向房地产的资金信托余额为122万亿元同比下降3052环比下降444房地产信托占比为814同比下降360个百分点环比下降039个百分点5贝壳研究院2023年3月贝壳百城首套房贷利率平均为402较2月微降2BP二套房贷利率与2月持平3月降息城市减少仅10个三四线城市首套房贷利率下降一二线城市首套二套房贷利率均保持不变平均放款周期缩短至21天为2019年1月以来最快放款速度地方层面1深圳4月7日起全市即将施行最新深圳市住房公积金贷款管理规定政策调整后满足条件的单独申请人其公积金贷款最高额度可由原50万元提高至70万元而满足条件的家庭申请人其公积金贷款最高额度可由90万元提高至126万元2无锡限购放松在无锡工作但社保和个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可以在无锡购买1套新建商品住房同时将部分限购区域调整为非限购区域仅剩经开区仍处于限购状态在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付的前提下合理释放监管额度内的资金促进房地产企业加快资金回笼给予企业在价格申报备案上一定的自主性3蚌埠降低新建商品房首付比例职工家庭首次使用住房公积金贷款购买新建商品房首付比例不低于20降低存量房首付比例职工家庭首次使用住房公积金贷款购买存量房房龄10年含以内首付比例不低于204南通丽水马鞍山赣州德州亳州公积金贷款额度提升表1两部委推动REITs发行深圳公积金贷款额度提升时间政策央行央行授权全国银行间同业拆借中心公布3月LPR报价中国3月1年期和5年期贷款市场报价利率2023320LPR分别维持在365和430不变贝壳研究院2023年3月贝壳百城首套房贷利率平均为402较2月微降2BP二套房贷利率与2月持平20233203月降息城市减少仅10个三四线城市首套房贷利率下降一二线城市首套二套房贷利率均保持不变平均放款周期缩短至21天为2019年1月以来最快放款速度许昌3月27日起凡在许昌市中心城区购买商品房含二手房尚未缴纳契税的购房者可申请购房契税2023320补贴请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明314行业周报时间政策亳州单职工公积金最高贷款额度由33万元提高至45万元双职工则是由43万元提高至55万元于购买2023320商品住房的首次公积金贷款最低首付款比例为20第二次公积金贷款最低首付款比例由50降至30无锡限购放松在无锡工作但社保和个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可以在无锡购买1套新建商品住房同时将部分限购区域调整为非限购区域仅剩经开区仍处于限购状态在保障商品房预2023320售资金使用安全和项目正常交付的前提下合理释放监管额度内的资金促进房地产企业加快资金回笼给予企业在价格申报备案上一定的自主性丽水拟将职工首次申请住房公积金贷款购买首套自住房的双缴存职工最高限额由80万元上调为100万2023321元单缴存职工最高限额由40万元上调为60万元同一对夫妻符合国家政策生育二孩三孩的职工家庭购买自住住房申请住房公积金贷款的住房公积金贷款最高限额上浮20南通通知中明确提高在职职工住房公积金贷款额度个人住房公积金最高贷款额度由40万元人调整为502023321万元人每户住房公积金最高贷款额度由80万元户调整为100万元户新政还提出支持公积金缴存人用公积金支付购房首付马鞍山在马鞍山市购买首套住房首次申请住房公积金贷款的多子女家庭夫妻双方均缴存住房公积金的2023321最高贷款额度可在现在基础上增加10万元至80万元潍坊对三孩家庭购买商品住宅的给予契税50的补贴最高不超过2万元对多子女家庭购买首套自住2023321房给予适当提高住房公积金购房贷款额度优惠政策中国信托业协会截至2022年四季度末投向房地产的资金信托余额为122万亿元同比下降3052环2023322比下降444房地产信托占比为814同比下降360个百分点环比下降039个百分点赣州双缴存职工夫妻双方家庭在赣州市购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度统一提2023322高到80万元单缴存职工夫妻一方家庭在赣州市购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度统一提高到70万元山东德州对购买自住住房使用住房公积金贷款的多子女家庭一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额2023323度为50万元夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为60万元国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知支持消费基础设施建设研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施2023324REITs优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs项目用地性质应符合土地管理相关规定证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知通知指出健全二级市场流动性支持制度安排完善做市机制加强对做市商的考核评价督促其积极履行做市义务适时推出REITs实时指数申报发行基础设施REITs的特许经营权经营收益权类项目基金存续2023324期内部收益率IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于38落实中央房住不炒要求充分考虑保障性租赁住房的保障属性鼓励更多保障性租赁住房REITs发行首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元可扩募资产规模不低于首发规模的2倍蚌埠降低新建商品房首付比例职工家庭首次使用住房公积金贷款购买新建商品房首付比例不低于202023324降低存量房首付比例职工家庭首次使用住房公积金贷款购买房龄10年以内存量房首付比例不低于20深圳4月7日起全市即将施行最新深圳市住房公积金贷款管理规定政策调整后满足条件的单独申2023324请人其公积金贷款最高额度可由原50万元提高至70万元而满足条件的家庭申请人其公积金贷款最高额度可由90万元提高至126万元哈尔滨政策内二孩及以上家庭租赁住房提取额度上浮50政策内二孩及以上家庭职工及其配偶在哈2023324尔滨市无房租房自住的可分次提取公积金用于支付房租资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明414行业周报2销售端新房及二手房成交同比持续增长2164大中城市新房成交增速同比环比增长根据房管局数据2023年第12周全国64城商品住宅成交面积481万平米同比增加28环比增加3从累计数值看年初至今64城成交面积达4358万平米累计同比下降6图164大中城市单周新房成交面积同比增长1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52023W82022W272022W302021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W1164城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同图264大中城市单周新房成交面积环比增长1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52023W82022W272021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W1164城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明514行业周报图32023年第12周64大中城市成交面积同比环比增图42023年第12周64大中城市中一线城市成交面积长同比环比增长6005070806050040504006030403002040302002010201001000002023W92023W102023W112023W122023W92023W102023W112023W1264城成交面积万方同比64城一线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52023年第12周64大中城市中二线城市成交面积图62023年第12周64大中城市中三四线城市成交面同比环比增长同比增长环比下降30060160302505014020120102004010001503080-10100206040-20501020-30000-402023W92023W102023W112023W122023W92023W102023W112023W1264城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所根据房管局数据2023年第12周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-6各线城市走势基本一致一二三四线单周成交同比增速分别为273419年初至今累计增速-24-21图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差200150100500-502022W62021W12021W42021W72022W32022W92023W22023W52023W82021W222023W112021W102021W132021W162021W192021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W51-100成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明614行业周报2223城二手房成交同比持续高增2023年第12周全国23城二手房成交面积为254万平米同比增速124前值98年初至今累计成交面积1968万平米同比增速60前值53图823城二手房成交单周同比增长300100802506040200201500-20100-40-6050-800-1002023W52021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W82021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W1123城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52023W82021W162021W342021W522022W182021W102021W132021W192021W222021W252021W282021W312021W372021W402021W432021W462021W492022W122022W152022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W512023W11一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交同比增长北京广州土拍开启2023年第12周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2401万平方米成请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明714行业周报交土地规划建筑面积2385万平方米同比增加48成交溢价率为45一线城市成交土地规划建筑面积170万平方米同比增加300二线城市成交土地规划建筑面积865万平方米同比增加300三线城市成交土地规划建筑面积1350万平方米同比增加36北京首批次两宗地块1宗触顶1宗底价成交总规划建面145万收金约40亿其中朱辛庄地块吸引收获42家房企央国企28家民企14家参与争抢是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块最终由上海大华摇中另一宗地块被首开股份摘得广州首批次集中土拍首日共出让2宗宅地全部底价成交总规划建面72万揽金634亿元分别由广州城投和增城城投摘得图10100大中城市土地成交面积同比增长120004001000030080002006000100400002000-1000-2002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22023W72019W352019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W492023W12成交地块规划建面万方同比数据来源Wind开源证券研究所图11100大中城市土地成交总价同比增长35003003000250020020001001500100005000-1002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22023W72019W352019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W492023W12成交土地总价亿元同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明814行业周报图12100大中城市土地成交溢价率环比增长353025201510502019W62020W22020W82021W42022W62023W22023W82018W342018W402018W462018W522019W122019W182019W242019W302019W362019W422019W482020W142020W202020W262020W322020W382020W442020W502021W102021W162021W222021W282021W342021W402021W462021W522022W122022W182022W242022W302022W362022W422022W48平均溢价率数据来源Wind开源证券研究所4融资端国内信用债同比下降2023年第12周信用债发行1082亿元同比下降36环比下降48平均加权利率369环比持平信用债累计同比发行12032亿元同比增长3海外债无新增发行图13国内信用债单周发行规模同比下降图14海外债无新增发行400800601635070050143006001240250500102004003081503002061002004501001020000002020W12021W42022W72020W32022W72023W32021W262022W292019W312019W422020W122020W232020W342020W452021W152021W372021W482022W182022W402022W512023W102020W392022W192019W312019W432020W152020W272020W512021W112021W232021W352021W472022W312022W43国内信用债发行规模亿元利率海外债发行规模亿美元利率数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明914行业周报图15信用债累计发行规模同比增长200150100500-502021W92020W12020W62021W42022W22022W72023W52022W422019W332019W382019W432019W482020W112020W162020W212020W262020W312020W362020W412020W462020W512021W142021W192021W242021W292021W342021W392021W442021W492022W122022W172022W222022W272022W322022W372022W472022W522023W10-100信用债发行规模累计同比海外债发行规模累计同比数据来源Wind开源证券研究所5一周行情回顾板块表现方面本周2023年3月20-25日下同房地产指数上涨026沪深300指数上涨172相对收益为-14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