本报告导读：
　　发改委和证监会同时发文，扩围REITs发行范围，将商业业态纳入消费场景做重点支持，同时证监会再次提出要加快推进REITs的常态化发行。
　　摘要：
　　目前，已有多个园区、物流、保租房业态的REITs试点，本次扩围，将几乎包含房企能够提供底层资产的所有领域。目前，已有多个涉及房企所从事领域的REITs发行，由于住宅开发销售业务天然就不存在经营的商业模式，不能够REITs化，因此，本次扩围后，REITs范围几乎包含房企从事的所有领域。对于大部分房企来说，非开发业务，大多集中在商业地产当中，少量房企包含部分园区业务。
　　REITs的本质是股权融资，对于房企来说，好的项目能够帮助降杠杆，考验的是运营好项目的能力，需要税制优惠来改善土增税缴纳。相比于将运营资产进行抵押贷款，REITs可以实现股权融资，好处是可以大幅度降低负债率，尤其是对项目本身能够通过出售给REITs这个动作去实现收益的。因此，REITs化考验的是房企的资产运营能力，相比于高周转的开发业务来说，对能力的要求更高。对房企来说不好的一面，是在于出售后的增值收益将难以全额分享，因此，往往需要成熟资产来REITs化，然而，成熟资产面临着土增税问题，那么，后续的税制方面需要进一步优化。
　　常态化发行更有必要，践行产业带动房地产发展。我们反复提到，当前针对住宅开发的融资不仅渠道丰富、而且规模庞大，然而针对与住宅相配套的标的物，不仅渠道稀缺、且融资困难，例如商业、产业园区等。房企的高杠杆，几乎全部是用于住宅开发，因此，REITs的常态化发行，以给非住宅业务提供融资渠道变得十分有必要。
　　继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产版块内的更有选择。重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230325上次评级增持基础设施在前消费场景在后TablesubIndustry细分行业评级行对关于推进REITs相关工作的通知的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读发改委和证监会同时发文扩围REITs发行范围将商业业态纳入消费场景做重点相关报告TableDocReport支持同时证监会再次提出要加快推进REITs的常态化发行房地产园区元年摘要20230315TableSummary目前已有多个园区物流保租房业态的REITs试点本次扩围房地产腰部受损长尾仍在将几乎包含房企能够提供底层资产的所有领域目前已有多个涉及20230315房企所从事领域的REITs发行由于住宅开发销售业务天然就不存房地产价在量先在经营的商业模式不能够REITs化因此本次扩围后REITs范20230312围几乎包含房企从事的所有领域对于大部分房企来说非开发业务房地产总量缩龙头缓20230307大多集中在商业地产当中少量房企包含部分园区业务房地产特色估值假设重塑REITs的本质是股权融资对于房企来说好的项目能够帮助降杠杆20230305考验的是运营好项目的能力需要税制优惠来改善土增税缴纳相比证于将运营资产进行抵押贷款REITs可以实现股权融资好处是可以券大幅度降低负债率尤其是对项目本身能够通过出售给REITs这个研动作去实现收益的因此REITs化考验的是房企的资产运营能力究相比于高周转的开发业务来说对能力的要求更高对房企来说不好的一面是在于出售后的增值收益将难以全额分享因此往往需要报成熟资产来REITs化然而成熟资产面临着土增税问题那么后告续的税制方面需要进一步优化常态化发行更有必要践行产业带动房地产发展我们反复提到当前针对住宅开发的融资不仅渠道丰富而且规模庞大然而针对与住宅相配套的标的物不仅渠道稀缺且融资困难例如商业产业园区等房企的高杠杆几乎全部是用于住宅开发因此REITs的常态化发行以给非住宅业务提供融资渠道变得十分有必要继续看好产业先行的园区类公司将成为2023年地产版块内的更有选择重点推荐中新集团招商蛇口其他继续推荐央国企房企包括成长性的公司受益中交地产建发股份并推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测324最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A158119422781701785119-13增持1109091600048SH保利发展143422922363641717120-5增持001979SZ招商蛇口1348131140103961043777增持600383SH金地集团8672321384139145-15增持002244SZ滨江集团92310119587287315增持000402SZ金融街513055060938615330-2增持601512SH中新集团95210211893811431519增持000656SZ金科股份16706707125248953-13增持1109HK华润置地30844545026861219971-1增持0688HK中国海外发展171436738347451876109-4增持0960HK龙湖集团19383934144947122963-8增持2007HK碧桂园1951161181717539276-16增持3900HK绿城中国885179197494522425-11增持0817HK中国金茂1390370453731184133-5增持0884HK旭辉控股集团066087093080769104-31增持1918HK融创中国3990831054838217540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心层B栋27街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3