3月24日，国家发改委发布国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知。通知提出：1）研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。2）申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。3）基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。
　　1）不动产私募投资基金试点向消费基础设施领域扩容，有助于促进房企自持型重资产的轻资产化，更积极地化解开发方资金困境。我们认为，此次政策将REITs范围扩大到消费基础设施领域，包括了商业地产中的百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业等项目，是房企商业地产REITs扩容的重大突破，将有助于相关企业融资渠道扩大和自持商业的轻资产化。
　　2）合理的项目收益率要求，有助于降低不动产私募投资基金发行门槛，促进发行规模的快速增加。此次政策将申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。我们认为，以上项目收益率门槛有助于项目筛选，对参与人同样具备吸引力，有利于优质企业的优质项目首先政策受益。
　　3）严格把握回收资金的使用，有助于防范风险和提高资金的效率。我们认为，此次政策要求基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目，这将有助于规范基金回收资金的使用，提高资金使用的效率和质量。
　　4）严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。我们认为，企业后续需做好住房开发和商业开发主体和资产分割，保证资金使用方向符合规范。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。我们认为本次政策对于具备商业开发存量资产企业构成利好，有利于改善相关企业资金环境和融资能力。建议关注：1）：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股；H股-华润置地、中国海外发展、龙湖集团；2）商管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业；3）文旅类-华侨城A。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。