事项：
　　3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。
　　平安观点：
　　拓宽试点资产类型，支持购物中心等消费基础设施REITs发行。本次发改委、证监会文件均提及研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，此次试点类型拓宽为该提法的执行与落实，利于相关存量资产盘活。同时发改委、证监会强调项目发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，且应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，避免为商品住宅开发项目变相融资。
　　分类调整项目收益率与资产规模要求，房企存量资产盘活再添助力。对于不同类型基础设施REITs项目情况，发改委、证监会规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。对照此前要求（发改投资〔2021〕958号），净现金流分派率由4%降至3.8%，特许经营权、非特许经营权项目分类规定，体现差异化估值思路；保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。
　　投资建议：随着REITs试点范围扩大至购物中心、社区商业等领域，叠加基础设施REITs相关要求降低，建议关注拥有优质商业不动产、租赁住房等房企，如华润置地、大悦城、新城控股、万科A等。同时考虑当前房地产持续修复，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　风险提示：1）REITs试点工作推进不及预期风险；2）楼市复苏持续性不及预期风险；3）若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。

研究报告全文：行房地产业2023年03月26日报行业点评告公募REITs再扩容支持消费基础设施REITs发行强于大市维持事项3月24日发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金行情走势图REITs项目申报推荐工作的通知证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知行平安观点业拓宽试点资产类型支持购物中心等消费基础设施REITs发行本次发点改委证监会文件均提及研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购物评中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论相关研究报告坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞提出研究推动REITs试点范围平安证券行业点评房地产防风险促需求两会指引行业方向强于大市20230305拓展到市场化长租房及商业不动产等领域此次试点类型拓宽为该提法平安证券行业点评房地产住房租赁迎金融支的执行与落实利于相关存量资产盘活同时发改委证监会强调项目持投融资渠道再拓宽强于大市20230226发起人原始权益人不得从事商品住宅开发业务且应利用回收资金平安证券行业点评房地产不动产私募投资基金试点启动行业资金端再迎活水强于大市20230221加大便民商业智慧商圈数字化转型投资力度避免为商品住宅开发平安证券行业点评房地产REITs试点范围扩项目变相融资大房企流动性再获支持强于大市20221208证券分析师分类调整项目收益率与资产规模要求房企存量资产盘活再添助力对于不同类型基础设施REITs项目情况发改委证监会规定申报发行基杨侃投资咨询资格编号础设施REITs的特许经营权经营收益权类项目基金存续期内部收益率S1060514080002BQV514IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未YANGKAN034pingancomcn来3年每年净现金流分派率原则上不低于38首次发行基础设施REITs郑茜文投资咨询资格编号的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元S1060520090003ZHENGXIWEN239pingancomcn对照此前要求发改投资2021958号净现金流分派率由4降至38特许经营权非特许经营权项目分类规定体现差异化估值思证路保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元券于具备相关资产房企而言一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众另外净现金流分派率目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产研发行增厚短期利润改善资产负债水平究投资建议随着REITs试点范围扩大至购物中心社区商业等领域叠加报基础设施REITs相关要求降低建议关注拥有优质商业不动产租赁住房告等房企如华润置地大悦城新城控股万科A等同时考虑当前房地产持续修复建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如保利物业招商积余东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评风险提示1REITs试点工作推进不及预期风险2楼市复苏持续性不及预期风险3若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街中心B座25层大厦26楼心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033