政策面：证监会发文支持基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，多地调整住房公积金政策。中央：证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。各地：需求侧：1）宁波市公布宁波市区2023年度国有建设用地供应计划总量，同比上涨约12.8%；2）上海市计划房地产开发投资实现正增长、增长幅度力争在5%左右（预计约5230亿元）；3）无锡市发布十条措施坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求；4）连云港市发布组合政策，进一步优化公积金及贷款方案；5）深圳、赣州、哈尔滨、蚌埠等城市调整住房公积金政策，包括提高公积金贷款最高限额、允许提取公积金偿还个人住房贷款、提高租房提取公积金额度等。
　　基本面：本周市场回暖势头延续，新房及二手房成交量环比均上涨，各线城市成交量环比均保持正增长。本周30大中城市新房成交面积384万平，环比+12.3%，环比增速较上周上升2.9pct；同比+43.5%，同比增速较上周下降15.7pct。分线城市来看，各线城市环比均保持正增长。18城二手房成交面积239万平，环比+14.0%，环比增速较上周上升18.7pct，同比+113%，同比增速较上周上升39.4pct。分线城市来看，各线城市环比均保持正增长，二线城市环比增速上升。
　　板块行情：本周SW房地产上涨0.26%，房地产跑输大盘1.46pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌0.66%，房地产跑输大盘2.70pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理下跌1.41%，恒生物业服务及管理跑输大盘3.44pct，表现弱于大市。
　　本周观点：本周证监会推进不动产领域信托基金，支持基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。我们认为本次证监会的通知在我国REITs发展历程上有重要突破，扩宽了可发行公募REITs的资产类型，能够增加具有商业资产运营能力的房企抗周期能力。从政策角度看，本周上海市房管局提出2023年全市房地产开发投资额力争实现5%增长幅度，宁波市计划在2023年提高土地供应总量，我们认为，地方政府设置房地产开发投资额增长目标及计划加大土地供应，表现出各地政府对房地产市场复苏的信心和促进市场平稳健康发展的决心，“两会”之后各地方政府正在逐渐落实“稳增长”的各项任务，预计未来会有更多地方政府出台相关政策。
　　我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。我们看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告市场回暖延续各地逐渐落实稳增长目标房地产及物管行业周报2023年W122023318-2023324行业评级看好2023年3月26日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面证监会发文支持基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs多地调整住房公积金政策中央证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs各地需求侧1宁波市公布宁波市区2023年度国有建设用地供应计划总量同比上涨约1282上海市计划房地产开发投资实现正增长增长幅度力争在5左右预计约5230亿元3无锡市发布十条措施坚持房住不炒定位支持刚性和改善性住房需求4连云港市发布组合政策进一步优化公积金及贷款方案5深圳赣州哈尔滨蚌埠等城市调整住房公积金政策包括提高公积金贷款最高限额允许提取公积金偿还个人住房贷款提高租房提取公积金额度等基本面本周市场回暖势头延续新房及二手房成交量环比均上涨各线城市成交量环比均保持正增长本周30大中城市新房成交面积384万平环比123环比增速较上周上升29pct同比435同比增速较上周下降157pct分线城市来看95各线城市环比均保持正增长18城二手房成交面积239万平环比140环比增速较上周上升187pct同比113同比增速较上周上升394pct分线城市来看各线城市环比均保持正增长二线城市环比增速上升添加标题板块行情本周SW房地产上涨026房地产跑输大盘146pct表现弱于大市恒生地产建筑业下跌066房地产跑输大盘270pct表现弱于大市恒生物业服务及管理下跌141恒生物业服务及管理跑输大盘344pct表现弱于大市本周观点本周证监会推进不动产领域信托基金支持基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs我们认为本次证监会的通知在我国REITs发展历程上有重要突破扩宽了可发行公募REITs的资产类型能够增加具有商业资产运营能力的房企抗周期能力从政策角度看本周上海市房管局提出2023年全市房地产开发投资额力争实现5增长幅度宁波市计划在2023年提高土地供应总量我们认为地方政府设置房地产开发投资额增长目标及计划加大土地供应表现出各地政府对房地产市场复苏的信心和促进市场平稳健康发展的决心两会之后各地方政府正在逐渐落实稳增长的各项任务预计未来会有更多地方政府出台相关政策我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期重仓长三角和珠三角的房企土储仓位越聚焦销售弹性越大我们看好1都市圈聚焦型房企华发股份越秀地产滨江集团2全国化龙头房企保利发展招商蛇口华润置地中海地产3二手房新房联动逻辑持续存在二手房中介贝壳和我爱我家持续看好风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周2023318-2023324沪深300上涨172SW房地产上涨026房地产跑输大盘146pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周传媒板块领涨房地产本周收益率排名第19表现位于中低水平恒生指数上涨203恒生地产建筑业下跌066房地产跑输大盘270pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周资讯科技业板块领涨房地产本周收益率排名第6表现位于低水平图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周2023318-2023324房地产重点跟踪标的中A股标的中有16家公司上升其中表现前5的公司为大悦城1039我爱我家1031光大嘉宝654陆家嘴633和南山控股464H股标的中有12家公司上升其中表现前5的公司为宝龙地产1111中国海外宏洋集团945中国金茂816碧桂园769和绿城中国550图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值每股收益元每股PE倍代码公司简称年初收盘价元最新收盘价元年内累计涨幅亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A178518201581-13194203217233815778728678600048SH保利发展171715131434-5229219241626655596001979SZ招商蛇口104312631348711610013711621353987600383SH金地集团3911023867-15208213228243417407380356000069SZ华侨城A397533484-9047013044049102438291093991601155SH新城控股39220501736-15559258310344311673559504000402SZ金融街153525513-2055057059064933903868803002244SZ滨江集团2878839235097120140163952767658565000961SZ中南建设80219208-5-089-235000031SZ大悦城168376393500300300300313100147741369311945000656SZ金科股份89191167-13061274600325SH华发股份221906104315134143162778731643000090SZ天健集团1045465541096122143165577453387335600376SH首开股份122569473-17019-005添加标题0340462529-951714091021均值1662145218761619市值年初收盘价每股收益元每股PE倍代码公司简称最新收盘价港元年内累计涨幅亿港元港元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团120339336-11481081131211852532422250123HK越秀地产3629451170241161421588186686000688HK中国海外发展215420601968-43673313413664344824684360817HK中国金茂212168159-50370290420483494503062710884HK旭辉控股集团79110076-310920140390440674391571410960HK龙湖集团141124302225-84050004094344454414151109HK华润置地252435753540-14544414775296326516025421238HK宝龙地产62157150-41450000000000841908HK建发国际集团45722752630162542503314128398526445171918HK融创中国2504584580-827-0452007HK碧桂园619267224-161221493377HK远洋集团71109093-150362103900HK绿城中国25711401016-111311702793126284852952633990HK美的置业1311204969-20304235246258333320均值3745604353897资料来源Wind浙商证券研究所注每股收益为Wind一致预期数据截止至2023年3月24日01本周政策速递方式时间部门城市细节详述证监会发布了关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知主要内容为项目用地性质应符合土地管理相关规定项目发起人原始权益人应为持有消费基础设施开展相关业务的独立法人主体不得从事商中央3月24日证监会品住宅开发业务严禁规避房地产调控要求不得为商品住宅开发项目变相融资首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元可扩募资产规模不低于首发规模的2倍支持经营规范治理健全资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点宁波市自然资源和规划局正式发布宁波市区2023年度建设用地供应计划据悉此次公布的宁波市区2023年度国有建设用地供应土地供应3月24日宁波市计划总量为255388公顷38308亩同比上涨约128商服用地22175公顷工矿仓储用地57543公顷住宅用地65501公政策顷公共管理与公共服务用地54077公顷交通运输用地47986公顷水域及水利设施用地7407公顷特殊用地698公顷上海市房屋管理局2022年工作总结和2023年工作要点提出今年全市住房工作的主要预期目标是确保一手住房价格指数变动幅度符合国家考核要求力争二手住房价格指数住房租赁价格指数变动幅度符合国家监测要求房地产开发投资实现正增长增长幅度力争在5左右预计约5230亿元各类新建商品房销售与2022年同比持平预计约1850万平方米建设筹措保障3月24日上海市各性租赁住房75万套间实施旧住房成套改造28万平方米启动城中村改造项目10个完成既有多层住宅加装电梯3000台实施老旧小区改造1000万平方米大型居住社区新开工建设征收安置住房共有产权保障住房100万平方米落实安全生产责任制地确保行业安全稳定因无锡市房地产调控领导小组办公室日前发布关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知包括对在无锡工作但社保城和个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可以在本市购买1套新建商品住房对长期在无锡居住生活且已具备落户无锡市区条件但未办理落户手续的购房户可参照本地户籍居民家庭在市区购买第二套新建商品住房用于改善居住条件将梁溪施组合政策3月19日无锡市区滨湖区新吴区的部分街道以及锡山区的锡东新城惠山区的惠山新城等商品住房库存偏高去化周期较长的限购区域调策整为非限购区域合理释放监管额度内的资金促进房地产企业加快资金回笼在原有五个节点基础上再增加一个节点领取建设工程规划核实合格证之后预售监管重点资金留存比例调整为60504030205将住房公积金贷款最高额度阶段性上调20双缴存职工家庭由60万元上调至72万元单缴存职工由30万元上调至36万元原人才及多子女家庭住房公积金贷款额度支持政策根据贷款最高额度进行上浮期限至2023年12月31日连云港市公积金缴存人及其配偶在本市行政区域内购买自住住房且尚未结清纯商业性住房贷款并符合住房公积金贷款条件的可申请办理商转公贷3月20日连云港市款业务市区不含赣榆区转让二手住房六个月内又购置新建商品住房的予以补贴一次应缴契税额的100对规上企业的产业工人和大专以上学历购房人购买首套住房的发放购房补贴补贴额为应缴契税额的80上述补贴政策只能享受一次期限至2023年6月30日房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过30的预售资金8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述单独申请的公积金贷款最高额度为50万元申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元公积金贷款最高额度可以上浮一定例一使用公积金贷款购买首套住房的其公积金贷款最高额度可以上浮20二使用公积金贷款购买首套住房且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的其公积金贷款最高额度可以上浮30三生育二孩及以上3月24日深圳市的多子女家庭至少一个子女未成年使用公积金贷款购买首套住房的其公积金贷款最高额度可以上浮30四生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的其公积金贷款最高额度可以上浮40哈尔滨住房公积金管理中心近日发布住房公积金租房提取新政支持政策内二孩及以上家庭租赁住房提取额度上浮50符合生育政策2021年10月29日以后生育第二个及以上孩子的缴存职工家庭职工及其配偶在我市无房租房自住的可分次提取公积金用于支付房租3月24日哈尔滨市提取上限按现行租住商品住房额度标准上浮50确定即市区含呼兰阿城双城每户39600元年县市每户28800元年政策自调整住房2023年3月23日起施行公积金政各策蚌埠市发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知对蚌埠市住房公积金个人住房贷款政策进行调整住房公积金个人存量地房贷款所购住房房龄最长不超过30年贷款年限加房龄合计不超过40年同时降低新建商品房首付比例职工家庭首次使用住房公积因金贷款购买新建商品房首付比例不低于20二次使用住房公积金贷款购买新建商品房首付比例不低于30在降低存量房首付比3月23日蚌埠市城例方面职工家庭首次使用住房公积金贷款购买存量房房龄10年含以内首付比例不低于20房龄10年以上30年含以内首付比例不低于30二次使用住房公积金贷款购买存量房房龄10年含以内首付比例不低于30房龄10年以上30年含以施内首付比例不低于40策赣州市发布关于提高职工首次使用住房公积金贷款额度的通知及关于统一全市住房公积金贷款最高额度的通知并自4月1日起执3月22日赣州市行新政显示双缴存职工夫妻双方家庭在赣州市购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度统一提高到80万元单缴存职工夫妻一方家庭在赣州市购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度统一提高到70万元拟土地出福建省厦门市自然资源和规划局公告了首批拟出让普通商品住房用地清单信息厦门首批拟出让9宗宅地岛内湖里区3宗613公顷3月19日厦门市让政策思明区1宗237公顷岛外同安区2宗373公顷翔安区3宗1355公顷共计2578公顷最晚拟供应时间为6月20日9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周2023317-202332330大中城市商品房成交面积384万平环比123环比增速较上周上升29pct同比435同比增速较上周下降157pct分线城市来看本周各线城市环比均为正增长1一线城市商品房成交面积88万平环比20较上周上升44pct同比35较上周下降268pct2二线城市商品房成交面积202万平环比14较上周上升107pct同比42较上周下降12pct3三线城市商品房成交面积94万平环比2较上周下降145pct同比58较上周下降111pct图2022W52-2023W1230城商品房周度成交面积和同比图2022W52-2023W12一线城市商品房周度成交面积和同比图2022W52-2023W12二线城市商品房周度成交面积和同比图2022W52-2023W12三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期中上水平截至2023年3月23日30大中城市商品房累计成交面积328973万平同比077累计同比跌幅收窄382pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京2091553535159113上海309347-11473359-5一线城市广州29516084271799-2深圳7072-218621-25杭州2221376356214513南京2092071941856-28苏州155156051412-17宁波1289830439196无锡-114--690-4惠州6164-6110添加标题55372佛山219236-745196927二线城市珠海----43-92福州4551-1246466-15武汉361353247384935成都49936736414065-16青岛3373051052249719大连-00--137-济南257247487249834扬州72524012443523嘉兴2935-1727625426温州2831331132222042112三四线城市金华-----江阴2543-41-31622连云港------12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-2023323连云港2022106-2023323金华20221223-2023323无锡2023216-2023323数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年3月23日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中17城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周减少1个上述21个四限政策放松城市中除衢州福州缺少数据外沈阳环比呈现负增长其他城市近四周平均成交量环比远四周全部出现改善其中郑州环比1779苏州环比1071杭州环比759青岛环比403无锡环比322图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年3月16日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年3月16日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间2023210-323衢州数据缺失2023217-323福州数据缺失01二手房市场18城重点城市本周2023317-202332318城二手房成交面积239万平环比140环比增速较上周上升187pct同比113同比增速较上周上升394pct分线城市来看各线城市环比均保持正增长二线城市环比增速上升1一线城市成交面积41万平环比21较上周下降14pct同比150较上周下降52pct2二线城市成交面积184万平环比182较上周上升258pct同比1567较上周上升644pct3三线城市成交面积14万平环比10较上周下降91pct同比1822较上周上升678pct图2023W1-2023W1118城二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2023W1-2023W1118城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的上游水平2023年截至3月23日18城二手房累计成交面积185333万平同比534图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市本周2023年3月13日至3月19日全国100大中城市土地供应面积1439万平环比-21同比3土地成交面积1357万平环比75同比34溢价率45分线城市来看1一线城市土地成交面积61万平环比483同比324土地成交溢价率02二线城市土地成交面积456万平环比795同比43土地成交溢价率543三线城市土地成交面积840万平环比64同比23土地成交溢价率22图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年3月19日全国100大中城市2023年土地累计供应面积18781万平同比-6累计成交面积18263万平同比9分线城市来看1一线城市土地累计成交面积511万平累计同比-2同比增速较上周上升9pct2二线城市土地累计成交面积5337万平累计同比6同比增速较上周上升2pct3三线城市土地累计成交面积1241504万平累计同比11同比增速较上周上升1pct图2022W34-2023W12全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W34-2023W12各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额亿元发行人发行日期利率期限年类型亿美元20230328-20260327票面利率320保利发展2023-03-24-500一般公司债20260328-20280327票面利率320调整基点2023-03-24--500一般中期票据华润置地2023-03-24--300一般中期票据20230328-20260327票面利率4182023-03-24-500一般公司债20260328-20280327票面利率418调整基点珠江实业20230328-20250327票面利率3652023-03-24-300一般公司债20250328-20260327票面利率365调整基点20230327-20260326票面利率32上海市浦东新区房地产集团2023-03-23-500一般公司债20260327-20280326票面利率32调整基点20230324-20260323票面利率39000中国铁建2023-03-22500500定向工具20260324-20280323票面利率39000调整基点境内债20230327-20250326票面利率390中国电建2023-03-24300私募债20250327-20260326票面利率390调整基点中交房地产2023-03-201180385300一般中期票据上海建工2023-03-202500-273证监会主管ABS20230324-20240323票面利率4绿城中国2023-03-221000200一般公司债20240324-20250323票面利率4调整基点光明房地产2023-03-22550340065超短期融资债券华发股份2023-03-201000370060超短期融资债券联发集团2023-03-24-057超短期融资债券18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周2023318-2023324恒生指数上涨203恒生物业服务及管理下跌141恒生物业服务及管理跑输大盘344pct表现弱于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有21家公司上升其中表现前5的公司为宝龙商业1490融创服务777佳源服务658滨江服务644和绿城服务480图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所