事件：发改委、证监会发布新政推动REITs常态化发行。提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
　　点评：
　　将消费基础设施纳入公募REITs底层资产，打开REITs市场空间，同时也利于商业资产持续盘活。政策首次提及“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”，公募REITs底层资产从交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房等扩大至消费基础设施领域。我国商业存量资产量大质优，根据赢商网统计，截至2022年末，全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿方。而当前我国公募REITs整体规模仍较小，2020年4月正式启动以来至今共发行产品27支规模909亿元，本次消费基础设施REITs扩容落地后发展空间广阔，促消费扩内需下看好商业资产持续盘活。
　　新政对REITs项目发行要求也有优化。适度降低收益和资产规模门槛、放宽资金用途限制，利于将更多优质资产纳入公募REITs范畴，形成资金良性循环：
　　1）分类调整不同项目收益率。“特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。”此前，所有项目统一要求未来3年每年净现金流分派率不低于4%。
　　2）降低保障性租赁住房资产规模要求。将保障性租赁住房首发当期不动产评估净值门槛从10亿元降至8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
　　3）放宽回收资金用途限制。新政提出“不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可以用于已上市基础设施项目小股东退出或补充发起人流动资金等”。此前要求净回收资金90%以上都要以资本金形式投入新建项目。
　　对消费基础设施持有者和运营者而言，有利于优化资本结构、实现商业资产价值重估、转型新发展模式等等。消费类基础设施REITs落地进一步完善了商业资产投融管退闭环，利于优化资本结构，REITs市场发展也有利于带动资本市场对优质商业资产的价值重估，长期看将逐步推动商业地产向轻资产运营转型。
　　但本次新政在资金用途方面仍有一定限制，“要求发起人不得从事商品住宅开发业务、不得为住宅开发项目变相融资”。
　　投资建议：公募REITs再度扩容，首次将消费基础设施纳入公募REITs底层资产，对房企持有商业物业价值重估、盘活存量资产、优化资产负债表，未来向商业运营新发展模式转变均有积极意义，利好具备优质商业资产及运营能力的公司。
　　风险提示：消费复苏不及预期、公募REITs审批发行进展不及预期。
　　

研究报告全文：行业研证券研究报告究industryId房地产title消费基础设施纳入REITs试点有利于商业资产盘活价值重估investSuggestion中性维持investcreateTime1Sugges2023年3月26日tionCh投资要点angesummary行相关报告relatedReport事件发改委证监会发布新政推动REITs常态化发行提出研究支持增强消费能力改业善消费条件创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs优先支持百货商场购点物中心农贸市场等城乡商业网点项目保障基本民生的社区商业项目发行基础设施评REITs报点评将消费基础设施纳入公募REITs底层资产打开REITs市场空间同时也利于商业资产持告emailAuthor分析师续盘活政策首次提及优先支持百货商场购物中心农贸市场等城乡商业网点项目靳璐瑜保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs公募REITs底层资产从交通能源jinluyuxyzqcomcn市政生态环保仓储物流园区新型基础设施保障性租赁住房等扩大至消费基础设S0190520080003施领域我国商业存量资产量大质优根据赢商网统计截至2022年末全国购物中心存量项目达5685个体量达503亿方而当前我国公募REITs整体规模仍较小2020年研究助理assAuthor4月正式启动以来至今共发行产品27支规模909亿元本次消费基础设施REITs扩容落地王沁雯后发展空间广阔促消费扩内需下看好商业资产持续盘活wangqinwenxyzqcomcn新政对REITs项目发行要求也有优化适度降低收益和资产规模门槛放宽资金用途限洪波制利于将更多优质资产纳入公募REITs范畴形成资金良性循环hongboxyzqcomcn1分类调整不同项目收益率特许经营权经营收益权类项目基金存续期内部收宋词益率IRR原则上不低于5非特许经营权经营收益权类项目预计未来3年每songcixyzqcomcn年净现金流分派率原则上不低于38此前所有项目统一要求未来3年每年净现金流分派率不低于42降低保障性租赁住房资产规模要求将保障性租赁住房首发当期不动产评估净值门槛从10亿元降至8亿元可扩募资产规模不低于首发规模的2倍3放宽回收资金用途限制新政提出不超过30的净回收资金可用于盘活存量资产项目不超过10的净回收资金可以用于已上市基础设施项目小股东退出或补充发起人流动资金等此前要求净回收资金90以上都要以资本金形式投入新建项目对消费基础设施持有者和运营者而言有利于优化资本结构实现商业资产价值重估转型新发展模式等等消费类基础设施REITs落地进一步完善了商业资产投融管退闭环利于优化资本结构REITs市场发展也有利于带动资本市场对优质商业资产的价值重估长期看将逐步推动商业地产向轻资产运营转型但本次新政在资金用途方面仍有一定限制要求发起人不得从事商品住宅开发业务不得为住宅开发项目变相融资投资建议公募REITs再度扩容首次将消费基础设施纳入公募REITs底层资产对房企持有商业物业价值重估盘活存量资产优化资产负债表未来向商业运营新发展模式转变均有积极意义利好具备优质商业资产及运营能力的公司风险提示消费复苏不及预期公募REITs审批发行进展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业点评报告表1重点A股上市公司持有商业情况2021年报序面积平均出租率收入公司持有物业类型主要城市号万方亿元公寓全国33城1595万间952891万科A商业全国布局113995762酒店核心城市和黄山丽江等旅游胜地29家--商业上海深圳南京成都重庆等16城12691113写字楼深圳北京上海武汉漳州等7571472招商蛇口酒店深圳北京漳州杭州昆山等3100间-61公寓全国22城105811044320套客酒店广州佛山等-97房写字楼北京上海珠海成都三亚等56-923保利发展购物中心广州上海武汉等38个城市72-52展馆三亚14-22覆盖上海广州杭州成都等核心城公寓2299间-06市4金地集团商业写字楼北京上海深圳杭州等109701765新城控股商业全国135城124898860购物中心11194写字楼21915056大悦城产业地产全国布局10799酒店长租公9-77寓公寓53909写字楼21951507中国国贸北京酒店--47商业899118深圳上海佛山武汉宁波成商业7986-都襄阳等华侨城8A住宅深圳1083-写字楼深圳上海成都香港2480-写字楼上海164852535写字楼天津2781111研发楼上海33875259陆家嘴商业上海44-454酒店上海19-110会展物业上海39-395商业办公北京111-17510金融街公寓酒店北京21-4211世茂股份商业写字楼全国14城169-139购物中心和商珠海太仓威海中山武汉等38--12华发股份业街办公楼及其他上海珠海绍兴常熟威海等14--商业写字13南国置业武汉1267561楼产业园截至2021年底光大安石平台在管项目3714光大嘉宝商业上海重庆个在管规模人民币46500亿元资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-行业点评报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普500或纳斯达克综合指数回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-