投资摘要：
　　每周一谈：商业及写字楼市场复苏助力物企商写板块增长
　　2022年，受经济放缓、疫情反复、房地产行业下行等多重因素影响，商办业态经营承压。2022年，商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29亿元，同比增长6.3%，增速较2021年收窄19pct。
　　商写物管亦受到一定影响，商写物业服务虽多以包干或酬金制的模式收取相对固定的物业管理费，但仍受到出租率及业主经营情况的影响，致部分商办物业管理业务毛利率承压下滑或应收账款高企。
　　2023年，随着疫情防控政策的优化及消费的复苏，预计商业及写字楼需求将企稳回升。根据世邦魏理仕，2022年，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量234万方，为2009年以来最低水平。展望2023年，消费及旅游市场的回升有利于购物中心客流量回归，同时，不同行业在经济复苏的带领下，有望为写字楼市场带来更多的净吸纳量。
　　2023年商业及写字楼市场的复苏，有望助力物企商写业态收入及盈利的持续增长。
　　从收入水平来看，商业及写字楼物业费单价显著高于住宅及其他业态，根据《2022中国物业服务百强企业研究报告》，非住业态中，写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型的业态。
　　从盈利能力来看，商业及写字楼物管毛利率显著高于住宅业态，根据华润万象生活、宝龙商业及卓越商企服务公司公告数据，2022H1三家公司的住宅毛利率分别为21%、25.8%及17.7%，同期商写毛利率分别为50.3%、35.9%及25.5%，商写毛利率均显著高于住宅毛利率。
　　相比住宅，非住类业态物管费具有更加市场化的提价机制，市场化定价、物管费与租金收入基本呈正相关，有助于推动物管企业将服务品质推向正循环。这一优质细分赛道的回暖，将带动商写物业收入及盈利的增长。
　　数据追踪（3月20日-3月24日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年3月24日，持有751.05万股，较上周下跌8.99%，持股市值1.16亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月20日至3月24日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅0.7%。降幅最大的是时代邻里，降4.05%。持股比例最高为保利物业，为68.06%。持股数量最多为融创服务，为5.22亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。