近期，公募REITs市场在新发和扩募上均有所更新。一方面，2只新能源REITs完成询价，市场认购热情高涨。另一方面，4只拟扩募REITs已回复交易所反馈意见，扩募进程稳步推进。短期来看，随着国内经济、政策预期企稳，海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻，A股市场料将进入新的稳态。叠加REITs政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动，此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复。
　　▍市场回顾：公募REITs市场进一步下行，各板块均出现不同程度回调，其中跌幅靠前的个券主要集中于生态环保板块和保障房板块。上周，中证REITs（收盘）指数收于1037.76点，周下跌1.12%，跑赢主要股票宽基指数，但未跑赢债券宽基指数。市场交投较前周有所降温，全周平均日度成交额和平均换手率均有所下行。
　　▍政策梳理：近期，包括重庆、济南在内的城市陆续出台促进REITs发展的若干措施。以济南市为例，2023年3月6日，《济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施（征求意见稿）》发布。主要内容覆盖项目储备、资产优化组合、财税政策支持、基金管理人和中介机构市场、Pre-REITs产业、人才吸引、常态化工作协调机制等多方面，或有助于推动当地REITs项目的常态化发行。
　　▍项目储备跟踪：2只新能源REITs完成询价，市场认购热情高涨。C-REITs扩募稳步推进，4只REITs提交了对交易所反馈意见的回复函。2023年3月9日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT完成基金发售询价工作。从认购倍数、发行溢价情况来看，市场对于新能源REITs的热情较高。分派率方面，基于最新的募集规模计算，中航京能光伏REIT的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为11.13%和11.37%，中信建投国家电投新能源REIT的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为11.59%和8.95%。此外，2023年3月10日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT共计4只REITs已回复交易所针对其扩募计划的反馈，扩募进程稳步推进。
　　▍公募REITs策略思考：上周，出口、通胀、信贷社融等经济数据陆续披露、二手房成交和乘用车销售等高频数据出现短期波动，市场面临经济快速修复的预期和经济渐进修复的现实之间的矛盾。此外，海外加息预期、硅谷银行事件等因素对于市场风险偏好也形成了压制，A股市场表现偏弱，C-REITs市场在此背景下而出现回踩。往后看，随着国内经济、政策预期企稳，海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻，A股市场料将进入新的稳态。叠加REITs政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动，此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复。
　　▍风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
　　

研究报告全文：新能源REITs起航REITs扩募更进一步公募REITs市场面面观2023313中信证券研究部核心观点近期公募REITs市场在新发和扩募上均有所更新一方面2只新能源REITs完成询价市场认购热情高涨另一方面4只拟扩募REITs已回复交易所反馈意见扩募进程稳步推进短期来看随着国内经济政策预期企稳海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻A股市场料将进入新的稳态叠加REITs政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复明明中信证券首席经济市场回顾公募REITs市场进一步下行各板块均出现不同程度回调学家其中跌幅靠前的个券主要集中于生态环保板块和保障房板块上周中证S1010517100001REITs收盘指数收于103776点周下跌112跑赢主要股票宽基指数但未跑赢债券宽基指数市场交投较前周有所降温全周平均日度成交额和平均换手率均有所下行政策梳理近期包括重庆济南在内的城市陆续出台促进REITs发展的若干措施以济南市为例年月日济南市促进基础设施202336领域不动产投资信托基金REITs发展的若干措施征求意见稿发余经纬大类资产配置首席布主要内容覆盖项目储备资产优化组合财税政策支持基金管理人分析师和中介机构市场Pre-REITs产业人才吸引常态化工作协调机制等多S1010517070005方面或有助于推动当地REITs项目的常态化发行项目储备跟踪2只新能源REITs完成询价市场认购热情高涨C-REITs扩募稳步推进4只REITs提交了对交易所反馈意见的回复函2023年3月9日中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT完成基金发售询价工作从认购倍数发行溢价情况来看市场对于新能源REITs的热情较高分派率方面基于最新的募集规模计算中航京能光伏REIT秦楚媛FICC分析师的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为1113和1137S1010523020001中信建投国家电投新能源REIT的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为1159和895此外2023年3月10日博时蛇口产园REIT华安张江光大REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT共计4只REITs已回复交易所针对其扩募计划的反馈扩募进程稳步推进公募REITs策略思考上周出口通胀信贷社融等经济数据陆续披露二手房成交和乘用车销售等高频数据出现短期波动市场面临经济快速修复的预期和经济渐进修复的现实之间的矛盾此外海外加息预期硅谷银行事件等因素对于市场风险偏好也形成了压制A股市场表现偏弱C-REITs市场在此背景下而出现回踩往后看随着国内经济政策预期企稳海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻A股市场料将进入新的稳态叠加REITs政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好证券研究报告请务必阅读正文之后第16页起的免责条款和声明公募市场面面观REITs2023313目录市场回顾3政策梳理5项目储备跟踪6博时蛇口产园REIT7华安张江光大REIT8中金普洛斯REIT9红土创新盐田港REIT11公募REITs策略思考13风险因素13附录14插图目录图1公募REITs市场成交金额情况3图2公募REITs市场平均换手率情况4图3公募REITs周度表现4图4各上市REITs的网下认购倍数6图5各上市REITs的溢价率情况6图6各上市REITs的首年和次年现金分派率预测7图7不同类型REITs的PV乘数14图8不同类型REITs的估值收益率15表格目录表1国内部分大类资产周度表现3表2近期公募REITs相关政策5表3博时蛇口产园REIT回复函内容梳理7表4华安张江光大REIT回复函内容梳理8表5中金普洛斯REIT回复函内容梳理10表6红土创新盐田港REIT回复函内容梳理11表7公募REITs储备项目分类状态12表82023年成立的Pre-REITs情况梳理15请务必阅读正文之后的免责条款和声明2公募市场面面观REITs2023313市场回顾公募REITs市场进一步下行各板块均出现不同程度回调其中跌幅靠前的个券主要集中于生态环保板块和保障房板块上周中证REITs收盘指数收于103776点周下跌112跑赢主要股票宽基指数但未跑赢债券宽基指数市场交投较前周有所降温成交金额方面全周平均日度成交额为354亿元较前周均值下跌14换手率方面平均换手率同样有所下行其中生态环保REITs的平均换手率增长明显高速公路产业园区和仓储物流板块的平均换手率均有不同程度下行整体来看随着出口通胀信贷社融等数据的披露以及二手房成交乘用车销售等高频数据出现短期波动市场对于经济的预期也因此受到一定影响C-REITs市场在此背景下而出现回踩各板块均出现不同程度回调其中跌幅靠前的个券主要集中于生态环保板块和保障房板块表1国内部分大类资产周度表现指数收盘点位周变化YTD上证指数323008-295456深证成指1144254-345387创业板指237036-215101中证REITs收盘103776-112-158中证REITs收盘全收益109861-112-142万得全A504979-317487中债-总财富总值指数21698028032中债-信用债总财富总值指数20437018113资料来源Wind中信证券研究部图1公募REITs市场成交金额情况亿元总成交额亿元对应分位数右轴9001200800100070060080050060040030040020020010000000资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3公募市场面面观REITs2023313图2公募REITs市场平均换手率情况平均换手率对应分位数右轴61200510004800360024001200000资料来源Wind中信证券研究部图3公募REITs周度表现当周涨跌幅代码REITs名称当周价格走势当周换手率当周成交量百份当周成交额万元508001SH浙商沪杭甬REIT-037180201SZ平安广州广河REIT-079180202SZ华夏越秀高速REIT-186508018SH华夏中国交建REIT-101508008SH国金中国铁建REIT-144508009SH中金安徽交控REIT003508066SH华泰江苏交控REIT-005180801SZ中航首钢绿能REIT-193508006SH富国首创水务REIT-233180101SZ博时蛇口产园REIT-193508027SH东吴苏园产业REIT-091508000SH华安张江光大REIT025508099SH建信中关村REIT-118508088SH国泰君安东久新经济REIT077508021SH国泰君安临港创新产业园REIT018180102SZ华夏合肥高新REIT-079180103SZ华夏和达高科REIT-025508056SH中金普洛斯REIT-163180301SZ红土创新盐田港REIT-100508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT020180501SZ红土创新深圳安居REIT-087508058SH中金厦门安居REIT-219508068SH华夏北京保障房REIT-194508077SH华夏基金华润有巢REIT182180401SZ鹏华深圳能源REIT-082资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明4公募市场面面观REITs2023313政策梳理近期包括重庆济南在内的城市陆续出台促进REITs发展的若干措施以济南市为例2023年3月6日济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金REITs发展的若干措施征求意见稿发布主要内容覆盖项目储备资产优化组合财税政策支持基金管理人和中介机构市场Pre-REITs产业人才吸引常态化工作协调机制等多方面或有助于推动当地REITs项目的常态化发行表2近期公募REITs相关政策时间文件会议具体内容住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪表示要进一步调动各方主体发展保障性租赁住房2023-03-06住建部调研组来赣调研的积极性探索发行基础设施领域不动产投资信托基金REITs落实好土地金融税收民用水电气价格等优惠政策加快解决新市民青年人阶段性住房困难问题创新推动盘活存量资产金融服务支持各类金融主体通过并购贷款开展资产证券化ABS重庆市深入推进金融服务发行不动产信托投资基金REITs等多种方式参与盘活存量水利资产支持区县投融资平台通2023-03-06水利基础设施高质量发展若过无偿划转协议转让资产置换等方式提升主体资信支持水利资产重组统筹准公益性干措施经营性项目收入以提升水利资产收益率加快推进水利项目可持续发展一加强项目谋划储备主要明确了我市基础设施REITs项目库的建立要求及奖补措施增强项目入库意愿二鼓励资产优化整合提出了多种资产整合方式强化对国有企业业务考核充分调动市场主体积极性明确对各类企业一视同仁三加大财税政策支持为进一步调动市场主体积极性减轻企业税务压力提出了我市基础设施REITs的原始权益人分阶段奖励和税收减免优惠政策四推动基金管理人发展主要鼓励本市市属机构企业通过济南市促进基础设施领域多种方式开展相关业务吸引市外企业入驻并给予一定资金补助五培育中介机构市场不动产投资信托基金2023-03-06从加强专业服务角度鼓励中介机构开展基础设施REITs专业服务六推动Pre-REITs产REITs发展的若干措施业发展主要是引导企业以发行基础设施REITs产品为导向开展前期工作组建Pre-REITs基征求意见稿金并给予一定资金奖励七拓展产品投资渠道明确了多种参与我市基础设施REITs产品的投资渠道八强化投资良性循环明确了在项目审批要素保障等方面优先支持使用盘活资产投资的新项目九吸引专业人才集聚明确了从政策待遇和校企联合等方面加强基础设施REITs专业后备人才培养储备十健全推进工作机制明确了依托济南市盘活存量资产扩大有效投资工作领导小组建立全市常态化工作协调机制强化多渠道资金保障能力建设充分发挥政府投资的引导作用用足用好政策性开发性金融工具地方政府专项债券专项贷款贴息政策充分发挥盘活存量资产带动作用有序推动基础设施REITs发行调动盘活存量资产回收筹集的资金用于新的补短板项目建设形成募-深圳市2023年政府投资项目2023-03-08投-管-退的良性循环加大一般债券和地方政府专项债券发行规模争取新增债券支持积计划极赴海外发行绿色债券鼓励金融机构创新探索专项债券配套融资模式鼓励和引导社会资本积极参与城市补短板基础设施建设充分发挥国有企业的融资功能引导国有企业以市场化方式参与我市重点领域建设广东证监局有关负责人在会上指出国有企业是基础设施建设的重要力量有关企业应加深对公募REITs产品属性的理解用好公募REITs常态化政策结合自身实际积极拓展利用资产市场规范发展的渠道省国资委有关负责人强调全省国资监管企业的资产规模超过16万亿元基础设施占大部分广东辖区举办基础设施2023-03-09未来发展空间巨大国有企业要认真学习申报公募REITs操作及先进经验为盘活存量资产REITs培训会扩大有效投资贡献国企力量上海证券交易所有关负责人表示公募REITs试点工作已取得阶段性成效下一步上海证券交易所将加强多层次REITs市场建设并与国资证监部门加强协作支持广东辖区REITs市场高质量发展资料来源江西省住建厅济南市发改委中国证监会广东监管局重庆市金管局中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5公募市场面面观REITs2023313项目储备跟踪2只新能源REITs完成询价市场认购热情高涨2023年3月9日中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT完成基金发售询价工作具体来看1认购倍数方面中航京能光伏REIT的网下认购倍数为12321倍中信建投国家电投新能源REIT的网下认购倍数为857倍2定价方面前述2只REITs的认购价格分别为9782元份和98元份对应的募集规模分别达2935亿元和784亿元对比招募说明书封卷稿预计的募集规模2只REITs的溢价率分别为95和943分派率方面基于最新的募集规模计算中航京能光伏REIT的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为1113和1137中信建投国家电投新能源REIT的2023年预测分派率和2024年预测分派率分别为1159和895均较招募说明书封卷稿中的预测值有所下修图4各上市REITs的网下认购倍数资料来源各基金公告中信证券研究部图5各上市REITs的溢价率情况亿元资料来源各基金公告中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明6公募市场面面观REITs2023313图6各上市REITs的首年和次年现金分派率预测资料来源各基金公告中信证券研究部注首年指REIT发行上市当年次年指REIT发行上市次年C-REITs扩募稳步推进4只REITs提交了对交易所反馈意见的回复函2023年3月10日博时蛇口产园REIT华安张江光大REIT中金普洛斯REIT红土创新盐田港REIT共计4只REITs已回复交易所反馈意见具体来看博时蛇口产园REIT1扩募资金暂不偿还首发并购贷款根据此前发布的扩募计划由于首次发行时借入的并购贷款年利率高于该REIT净现金流分派率其拟将扩募资金用于偿还贷款但最新的回复函显示出于谨慎性考虑首次扩募暂不偿还首发并购贷款2估值模型合理性最新的回复函显示基于对租金价格租金增长率出租率租金收缴率折现率等重要假设参数合理性的论证截至2022年底底层资产的市场价值为1172亿元表3博时蛇口产园REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复根据关于深圳市招光物业租赁有限公司产业园参与博时招商蛇口产业园REIT扩募有请基金管理人在产品注册前完成国资转让流程和关事项的批复国资产权202327号要求招商局光明科技园有限公司在扩募发相关手续行完成后将办理国家出资企业产权登记等手续请基金管理人充分论证扩募资金用于偿还首发并由于二级市场价格受到多种因素影响难以确定当前价格走势不排除未来二级市场购贷款的必要性和合理性价格下调净现金流分派率回升出于谨慎性考虑首次扩募暂不偿还首发并购贷款租约期内租金执行合同约定租金2022年全年的研发办公部分平均签约租金6452元平方米月研发厂房部分平均签约租金为5323元平方米月租约期外租金采用市场租金研发办公部分为62元平方米月其中2-8层低区为61元平方米月9-17层高区为62元平方米月研发厂房部分为53元平方米月请基金管理人充分说明估值模型中租金价格租租金增长率研发办公部分预测期2024年市场租金增长率22025年起及以后年金增长率出租率租金收缴率折现率等重要份增长率为3研发厂房部分预测期2024年市场租金增长率32025年起及以后假设参数及资产估值的合理性年份增长率为4出租率预计研发办公部分出租率可稳定在95研发厂房部分出租率可稳定在98折现率采用625的报酬率请务必阅读正文之后的免责条款和声明7公募市场面面观REITs2023313反馈问题具体回复资产估值资产于2022年12月31日之市场价值为人民币1172000000元请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一为进一步优化提升物业资产的运营效率本基金设置了与关联项目运营利益冲突的缓释步研提风险防范措施并完善对外部运营管理机措施原始权益人招商局光明科技园有效公司已出具关于避免同业竞争的承诺函构的激励约束机制提出有效措施防范同业竞争承诺从多个方面避免同业竞争和利益冲突问题和利益冲突保障基金份额持有人利益本次扩募基金合同中披露的基金管理费包括基金管理人与专项计划管理人的管理费用请基金管理人对各主体收费进行论证说明本次扩募运营管理方的服务管理费用包含基本管理费及浮动管理费两部分1基本管理费2浮动管理费资料来源深交所官网中信证券研究部华安张江光大REIT1详细披露重要现金流提供方情况2021年度单独及其关联方合计提供的现金流超过拟购入基础设施项目现金流入总额10的租户共计三家占拟购入基础设施项目2021年现金收入的6786具体来看租约方面以上三家重要现金流提供方的租约期限基本在2023年7月和2024年底到期行业方面以上三家重要现金流提供方主营业务分别涉及智能手机软硬件互联网游戏产品研发人工智能领域中的云端算力平台租赁情况方面根据最新的回复函其中一家重要现金流提供方出现部分退租情况但已根据合同承担了违约金可以弥补提前退租可能造成的资产租赁空窗期的租金损失有利于保障基础设施项目的现金流稳定此外另外一家重要现金流提供方进行了扩租操作2估值模型合理性根据最新的回复函基于对租金增长率出租率折现率等重要假设参数合理性的论证以2022年9月30日作为基础设施项目价值评估时点其最新估值调整为1483亿元其中因基准日调整租金增长率下调出租率下调市场租金下调收租损失率上调分别导致估值下调01亿元025亿元03亿元04亿元和015亿元合计下调约12亿元表4华安张江光大REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复请基金管理人及原始权益人在基金注册前解决国资本次扩募项目的国资转让问题现已解决底层资产相关合规手续均已完成办理转让问题和底层资产相关合规补办手续2021年度单独及其关联方合计提供的现金流超过拟购入基础设施项目现金流入总额10的租户共计三家2021年度合计支付的租金约651361万元占拟购入基础设施项目2021年现金收入的6786请基金管理人详细披露重要现金流提供方情况并重要现金流提供方二因公司战略对部分业务的调整导致租赁需求减少根据合同约请基金管理人说明关于重要现金流提供方的尽调结定重要现金流提供方二因本次提前退租已根据合同约定向项目公司承担了违约金论是否符合公开募集基础设施证券投资基金尽职因提前退租而支付违约金属正常商业条款及行为可以弥补提前退租可能造成的资产调查工作指引试行第二十一条相关规定租赁空窗期的租金损失有利于保障基础设施项目的现金流稳定重要现金流提供方一本次扩租是因2022年公司人员规模增长业务扩张驱动了租赁需求提升本次扩租面积对应租金已按期付款并完成开票具有真实性更新后基础设施项目合计估值由1600亿元调整为148302亿元下降11698亿元请基金管理人说明估值模型中折现率租金增长率剩余使用年限申报稿的基准日为2022年6月30日反馈稿的基准日为2022年出租率等重要假设参数及估值的合理性请管理人9月30日引起估值下调01亿元进一步评估疫情对估值的影响设置有效措施切实租金增长率申报稿中为35反馈稿调整为租约期满后15年为35期后至保障投资者利益并进行充分风险揭示收益期满为3引起估值下调025亿元出租率假设申报稿中为97反馈稿调整为95引起估值下调03亿元请务必阅读正文之后的免责条款和声明8公募市场面面观REITs2023313反馈问题具体回复市场租金申报稿中为605元平方米天反馈稿调整为589元平方米天引起估值下调04亿元收租损失率申报稿中为1反馈稿调整为2引起估值下调015亿元本基金管理费由固定管理费与浮动管理费组成针对新购入基础设施项目或称扩募项目固定管理费为新购入基础设施项目对应基金资产净值的015由基金请基金管理人对各主体收费进行论证说明管理人及计划管理人收取浮动管理费为经审计的运营总收入的75以及当期实现的运营净收入超过目标金额的差额的10由运营管理机构收取请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步基金管理人已在基金项目公司各层面的决策机制扩募安排等方面建立了有效的风研提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的险防范措施对外部运营管理机构建立了较完善的激励约束机制针对潜在同业竞争激励约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益和利益冲突制定了防范措施能够保障基金份额持有人利益冲突保障基金份额持有人利益资料来源上交所官网中信证券研究部中金普洛斯REIT1详细披露重要现金流提供方情况总计5个重要现金流提供方合计租赁面积达2112万平方米剩余租赁期限中最短为6个月内最长为3年以上此外根据回复函考虑到江门市仓储物流市场以珠三角地区市场为依托将会承接大量来自广州佛山市外溢的仓储需求普洛斯江门鹤山物流园仓库为高标仓并非为定制库通用性强普洛斯中国作为首个布局江门市仓储物流市场的行业头部企业持续服务当地市场多年具有较强的运营管理能力和综合竞争力等因素未来大租户退租换租等事项对拟扩募项目之一的普洛斯江门鹤山物流园影响可控2估值模型合理性基于审慎考虑在估值模型中进一步对出租率租金增长率等核心假设参数进行了调整根据最新的回复函拟购入基础设施项目于2022年6月30日为评估基准日的原估值金额合计为1604亿元于2022年9月30日为评估基准日调整后估值金额合计为1572亿元其中普洛斯青岛前湾港国际物流园因基准日调整导致估值降低001亿元至565亿元普洛斯江门鹤山物流园因基准日调整租金增长率下调导致估值合计降低022亿元至503亿元普洛斯重庆城市配送物流中心因基准日调整出租率下调租金调整导致估值合计降低009亿元至499亿元3原始权益人首发时回收资金未使用完毕的情况说明中金普洛斯REIT首次发行净回收资金金额共计420547亿元受到新冠疫情等宏观因素的影响原始权益人未完全使用首发净回收资金仅累计投资于首批募集资金承诺投资项目共计204347亿元占全部净回收资金比例的4859截至反馈回复出具日原始权益人已累计投资于其他符合国家政策导向的首批募集资金扩大投资项目共计2162亿元底层资产类型涵盖物流仓储产业园和IDC数据中心合计累计完成新建基础设施项目投资420547亿元首发净回收资金全部投资使用完毕请务必阅读正文之后的免责条款和声明9公募市场面面观REITs2023313表5中金普洛斯REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复扩募底层资产部分项目缺失环保验收文件用地批截至本反馈回复出具日已完成相关手续的补办或提供相关证明材料且北京市海问准书节能审查文件等请在基金注册前完成相关律师事务所以下简称海问律所已对前述事项发表了明确的法律意见认为相手续的补办或提供相关证明材料关拟购入基础设施资产无前述相关文件未对项目权属或合法性造成实质不利影响请基金管理人相关律师事务所等对基础设施项目本次拟购入基础设施项目整体已运营3年以上已产生持续稳定的现金流投资是否符合公开募集基础设施证券投资基金指引试回报良好具有持续经营能力较好增长潜力符合公开募集基础设施证券投资基行第八条第三项的规定做出充分说明金指引试行第八条第三项的规定请基金管理人充分论证原始权益人是否符合公开普洛斯中国主体信用等级为AAA评级展望稳定报告期内未发生任何变动募集基础设施证券投资基金指引试行第八条普洛斯中国内部控制制度健全不存在影响其持续经营的法律障碍第二款所规定的条件并请律师就此发表明确截至2023年2月20日普洛斯中国最近3年内不存在重大违法违规或不诚信记意见录的情况亦不存在被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况基金管理人计划管理人认为截至尽职调查基准日重要现金流提供方与拟购入项请基金管理人详细披露重要现金流提供方情况并目公司间的合作均为市场化租赁业务经营情况稳定未发现异常财务情况历史履请基金管理人说明关于重要现金流提供方的尽调结约情况稳定履约能力正常历史合作情况稳定未发现重要现金流提供方存在严重论是否符合公开募集基础设施证券投资基金尽职违法失信行为重要现金流提供方作为承租人租金均足额支付无租金欠缴情况历调查工作指引试行第二十一条相关规定史租金支付情况正常拟购入基础设施项目于2022年6月30日为评估基准日的原估值金额合计为1604亿元于2022年9月30日为评估基准日调整后估值金额合计为1572亿元普洛斯青岛前湾港国际物流园因基准日调整导致估值降低001亿元至565亿元普洛斯江门鹤山物流园因基准日调整租金增长率下调原假设为预测期第1年租金不增长第2-10年每年增长率为410年后未来长期年增长率为3新假请基金管理人说明估值模型中租金增长率出租率设为预测期第1年租金不增长第2-4年每年增长率为4以后每年增长率为3收缴率折现率水平等重要假设参数及估值的合理导致估值合计降低022亿元至503亿元性并进行详细信息披露和充分风险揭示普洛斯重庆城市配送物流中心因基准日调整出租率下调原假设为2022年第四季度至2023年为762024年812025年862026年提升至91后续维持在92水平新假设为2022年第四季度672023年712024年762025年812026年872027年及后续维持在92水平租金调整原假设为仓库及宿舍-3042元平方米月毛坯宿舍-1460元平方米月新假设为仓库及宿舍-3038元平方米月毛坯宿舍-1430元平方米月导致估值合计降低009亿元至499亿元基金管理人及计划管理人固定管理费用1外部管理机构固定管理费用2仅向首次发售购入的基础设施项目收取固定管理请基金管理人对各主体收费进行论证说明费用2对本次及后续新购入的基础设施项目不再收取固定管理费用2浮动管理费用请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步针对同业竞争和利益冲突防范基金管理人已在决策机制扩募安排对外部管理机研提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的构的激励约束机制等方面设置了相关风险防范措施以保障基金份额持有人利益相激励约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益关内容已在本基金招募说明书中进行补充冲突保障基金份额持有人利益中金普洛斯REIT首次发行净回收资金金额共计420547亿元首批募集资金承诺投资项目共15个项目类型为仓储物流和产业园主要受到新冠疫情等宏观因素的影响首批募集资金承诺投资项目的投资建设进度未能按照原始权益人原定计划予以实原始权益人首发时回收资金未使用完毕请原始权施因此首次发行的净回收资金未能全部用于承诺募投项目益人说明前次资金使用情况截至本反馈回复出具日原始权益人使用首发净回收资金累计投资于首批募集资金承诺投资项目共计204347亿元累计投资于其他符合国家政策导向的首批募集资金扩大投资项目共计2162亿元合计累计完成新建基础设施项目投资420547亿元首发净回收资金全部投资使用完毕资料来源上交所官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明10公募市场面面观REITs2023313红土创新盐田港REIT1整租运营方式说明从2020年起基础设施项目租赁模式改为整租整租客户的租金按固定金额月度季度支付最新的回复函显示针对基础设施项目整租的运营方式发生变化或租赁方出现整体退租情况考虑到一是外部管理机构的前期储备丰富可快速获取潜力租户二是合同条款保障基金管理人及外部管理机构有足够的时间完成新租户的签约因此基金管理人及外部管理机构具有一定能力以降低该情况对于产品现金流的影响2估值模型合理性根据最新的回复函基于对租金价格租金增长率出租率租金收缴率折现率等核心假设参数合理性的论证项目评估值为3703亿元表6红土创新盐田港REIT回复函内容梳理反馈问题具体回复从2020年起基础设施项目租赁模式改为整租整租客户的租金按固定金额月度请基金管理人论证底层资产是否符合公开募集基季度支付础设施证券投资基金指引试行第八条第四针对基础设施项目整租的运营方式发生变化或租赁方出现整体退租情况基金管理项相关要求进一步说明若基础设施项目整租的运人及外部管理机构将尽早启动招商工作寻找并洽谈潜力租户完成与后续租户的签营方式发生变化或租赁方出现整体退租情况是约提高项目出租率降低风险事件对产品现金流的影响具体情况包括1外部管否有具体的风险预案及经营计划理机构的前期储备丰富可快速获取潜力租户2合同条款保障基金管理人及外部管理机构有足够的时间完成新租户的签约对比首发时购入的现代物流中心项目盐田港集团截至2022年12月31日承租仓储请基金管理人进一步说明关联交易定价机制论证部分租金价格为3978元月承租配套部分租金价格为5305元月考虑到现代物关联交易价格的合理性并进行详细信息披露和充流中心为高标坡道库世纪物流园项目为高标楼库现代物流中心项目租金水平略高分风险揭示于世纪物流园项目具备合理性租金价格租赁期内合同期限自2022年9月1日起至2027年5月31日共47年仓储部分首期租金水平为36元平方米月含税不含物业管理费配套部分租金水平为50元平方米月含税不含物业管理费租金增长率从2023年开始未来十年为每年5第11年开始为每年25请基金管理人充分说明估值模型中租金价格租金出租率合同期限为2022年9月1日至2027年5月31日评估假设租赁期内出增长率出租率租金收缴率折现率等重要假设租率为100租约到期后评估假设项目出租率为98参数及资产估值的合理性租金收缴率截至尽职调查截止日历史期间签约租户均足额缴纳租金租金收缴不存在坏账情况历史期间项目公司应收账款不存在坏账因此评估假设未来收缴率100具备合理折现率本次评估测算采用70的折现率资产估值本项目评估值为3704亿元为有效督促外部管理机构市场化运营基础设施项目基金管理人在运营管理服务协请基金管理人在决策机制扩募安排等方面进一步议之变更协议以下简称变更协议中明确要求外部管理机构应严格遵守法律研提风险防范措施并完善对外部运营管理机构的法规勤勉尽责专业审慎运营管理基础设施项目并结合基础设施项目的实际情况激励约束机制提出有效措施防范同业竞争和利益合理地设置了激励约束机制基金管理人提出有效措施防范同业竞争和利益冲突保冲突保障基金份额持有人利益障基金份额持有人利益基金管理人固定管理费-公募基金管理费计划管理人固定管理费-计划管理费请基金管理人对各主体收费进行论证说明外部管理机构适用于首发项目及扩募项目基础运营管理服务费浮动运营管理服务费资料来源深交所官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明11公募市场面面观REITs2023313招投标方面2023年开年以来有多单REITs项目进行公开招标部分REITs已完成中标结果公示分类型看当前潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源保障房高速公路等资产还覆盖了旅游景区水利设施等新资产根据中国招标投标公共服务平台显示3月6日-3月12日当周兴义水务基础设施REITs公示中标结果湖南广发隆平高科技园创业服务有限公司产业园公示中标候选人结果洛阳龙门景区REITs公开招标表7公募REITs储备项目分类状态储备项目行业大类行业子类数量项目信息中金山高集团高速鄄菏高速项目新疆交投明水至哈密段高速公路连接道绥遵高速绥阳至遵义高速公路苏嘉杭高速公路沧州黄骅港南京绕城高交通收费公路铁路机场港口10速公路黄河长清大桥粤海轮渡粤海铁路轮渡部分湖南高速凤凰至大兴高速招商公路风电光伏发电水电天然中航京能光伏榆林项目晶泰项目中信建投国家电投新能源滨海北H1气发电生物质发电核电等和H2项目湘水发展高家坝电站洞潭电站海螺电站天塘山风电站能源清洁能源特高压输电增量10子顶山风电站华电国际电力天然气热电联产项目华能国际电力华能配电网微电网充电基础设临港燃气热电有限公司国家电投集团贵州金元中国大唐集团国能迪庆香施分布式冷热电格里拉发电国家能源集团新能源山西国耀新能源城镇供水供电供气供热杨浦水库安顺供水遵义水务水泊渡水库德阳发展银川中铁水务哈市政9停车场尔滨供水兴义水务北京热力集团云南云投中裕能源城镇污水垃圾处理资源化利用环境基础设施固废危废博乐市水务四川发展国润水务天津创业环保青岛西海岸南京溧水西生态环保8医废处理大宗固体废弃物综安净水处理青岛娄山河唐山城市发展合利用基础设施面向社会提供物品储存服务中国外运昆山物流中心昆山千灯仓库无锡物流中心金华国际物流中心仓储物流并收取费用的仓库包括通用2天津西青王稳庄物流中心成都空港物流中心宝湾物流天津宝湾物流园仓库冷库等专业仓库廊坊宝湾物流园南京空港宝湾物流园嘉兴宝湾物流园位于自由贸易试验区国家级中金湖北科投光谷光谷软件园互联网项目西安高新产业园软件新城新区国家级与省级开发区软件研发基地二期项目科学城集团厦门软件园安徽宿州高新产业园贵战略性新兴产业集群的研发产业园区13州贵安产业北京金隅金隅智造工场产业园区江阴高新区产业园华信医平台工业厂房创业孵化器药高新产业园厦门火炬高新区产业园长沙软件园无锡太湖城传感信息中产业加速器产业发展服务平心国家传感信息中心园区成都高新产业园湖南广发隆平高科技园台等园区基础设施数据中心人工智能项目5G通信铁塔物联网工业互联新型基础设施网宽带网络有线电视网络智能交通智慧能源智慧城市包括各直辖市及人口净流入北京市海淀区保障房青岛房投保障房天津泰达保障房上海临港科技城保保障性租赁住房大城市的保障性租赁住房项9障房西安高新区保障房西安安居建设上海城投北京昌平保障房目具有供水发电等功能的水利1贵州水投黔中水利枢纽工程设施其他自然文化遗产国家5A级旅威海文旅发展集团中航龙冈地下大峡谷景区萤火虫水洞景区无锡文旅游景区等自然文化遗产以4集团太湖鼋头渚风景区武当山景区世界遗产名录为准资料来源上海证券交易所深圳证券交易所官网各上市公司公告中国政府采购网各地公共资源交易中心官网采招网爱企查企查查中国招标投标公共服务平台中信证券研究部注截至2023年3月12日根据已跟踪项目总结部分项目待更多信息披露后其具体行业分类或有所变化请务必阅读正文之后的免责条款和声明12公募市场面面观REITs2023313公募REITs策略思考上周出口通胀信贷社融等经济数据陆续披露二手房成交和乘用车销售等高频数据出现短期波动市场面临经济快速修复的预期和经济渐进修复的现实之间的矛盾此外海外加息预期硅谷银行事件等因素对于市场风险偏好也形成了压制A股市场表现偏弱C-REITs市场在此背景下而出现回踩往后看随着国内经济政策预期企稳海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻A股市场料将进入新的稳态叠加REITs政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复风险因素REITs底层资产所在行业出现超预期政策包括高速公路通行费减免产业园区租金减免等疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好请务必阅读正文之后的免责条款和声明13公募市场面面观REITs2023313附录图7不同类型REITs的PV乘数资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明14公募市场面面观REITs2023313图8不同类型REITs的估值收益率资料来源中债估值中信证券研究部注图中估值对象为流通份额表82023年成立的Pre-REITs情况梳理时间名称拟投资项目具体内容基金于2022年12月完成募集并设立认缴规模超过11亿元人民币由中金资本产业园Pre-REITs中金资本担任管理人基金与华润置地产业平台华城新产业联手原则上2023-01-05产业园基金以符合发行公募REITs条件的优质产业园资产为投资标的计划未来优先通过发行公募REITs实现退出武汉高科申万宏源产业园该项目规模10亿元首期395亿元由武汉高科集团与申万宏源证券2023-01-13医疗器械产业园区Pre-REITs基金有限公司共同合作推进本次公司下属全资子公司中山公用能源发展有限公司中山公用环保产业中山公用广发信德基础设投资有限公司拟共同出资31亿元与广发信德及产业母基金共同设立中2023-02-17新能源施投资基金山公用广发信德基础设施投资基金有限合伙有利于加快公司新能源相关产业布局实现产业资源与金融资本的良性互动惠山区将牵手中建八局投资发展公司复星国际就凤翔科创走廊项目进行战略合作同步设立复星产业园Pre-REITs母基金聚焦基金产复星产业园Pre-REITs母基业基金项目此次与惠山科创集团共同建立的复星产业园基金2023-02-17产业园金是无锡市第一支专注于产业园区投资的Pre-REITs基金将以PERE股权投资产业园投资基金的组合管理模式达到园区资产长期持有主动管理服务于项目招商和产业升级请务必阅读正文之后的免责条款和声明15公募市场面面观REITs2023313时间名称拟投资项目具体内容宁夏嘉泽新能源股份有限公司拟出资99800万元以有限合伙人身份参新能源资产并购基金嘉元风电光伏等清洁与设立新能源资产并购基金嘉元清能股权投资基金合伙企业有限合伙2023-02-23清能股权投资基金合伙企能源领域以及其以下简称嘉元清能基金公司一级全资子公司上海嘉嵘新能源有业他战略新兴产业限公司拟出资100万元以普通合伙人身份参与设立嘉元清能基金投资项目通过到境内外证券市场上市发行公募REITs等方式退出济南高新控股集团兴业银行与兴业证券联手打造的济高兴业基础设施投济高兴业基础设施投资基2023-02-25产业园资基金正式完成募集和备案工作基金认缴规模15亿元人民币由兴证金资本担任管理人资料来源上市公司公告长江日报兴业证券官网惠山区人民政府官网中金资本公众号中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明16分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上17特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利18