本文探讨了REITs市场的组合投资策略。总体而言，我们注意到在平均配置除高速公路以外的REITs，在新发产品当日即完成调仓且持有至今的投资组合修正后收益率5.4%，波动风险相对可控。在设定持有时间的组合策略中，我们观察到3个月的中期组合，排除高速公路以外标的平均配置投资策略收益相对较佳，年化收益率达到32.0%。我们建议配置大资金体量的机构投资者考虑以组合投资的方式配置REITs市场。
　　▍C-REITs市场组合投资正当其时。我国REITs市场仍处于发展初期，总规模较小，截至3月8日，总市值870亿元，流通市值381亿元，占比约44%；C-REITs产品平均市值与海外成熟REITs市场相比仍有较大差距。当前，以保险类资金为代表的长久期、大体量资金具备配置REITs大类资产的要求。同时，C-REITs上市审核标准严格，产品预期现金分派率稳定，也基本不会出现混业REITs，产品行业特征鲜明。我们相信，机构投资人以组合投资形式配置C-REITs产品的策略，在未来可能受欢迎。
　　▍我们构建了6个投资组合，总体而言C-REITs具备组合投资价值。我们以投资标的池范围和调仓时间作为主要变量构建了6个配置组合，在不考虑REITs现金分派收益的前提下（下同，我们预计实际收益将较仅计算价格变动的收益上浮3%-7%），自首批REITs产品上市持有至今（截至2023年3月7日，下同）计算，组合1-6年化收益率介于6.9%-15.0%之间，均优于沪深300及中证全债同期收益表现，波动率介于13.7%-15.7%之间，最大回撤介于20.6%-23.1%之间，夏普比率介于0.40-0.88之间。
　　▍历史数据显示，平均配置所有非高速公路标的（或全部产权类标的，差异不明显），新发行产品当日调仓，中期阶段持有的配置组合表现更佳。我们以3个月、6个月和12个月作为分类标准计算在所有可执行时点随机买入对应的投资组合的平均年化收益率、平均夏普比率和平均最大回撤。我们发现，投资标的池为非高速公路类REITs产品和仅产权类REITs产品的组合在不同持有时间下平均年化收益率较投资标的池为所有REITs产品的组合分别提升7.9%和8.7%；由每月固定时间调仓改为新发行产品当日调仓，组合年化收益率平均提升4.6%；保持投资标的池一致，持有组合3个月平均年化收益率较持有6个月和12个月分别提升了5.0%和10.4%。
　　▍回测发现，对不设退出期限的投资策略而言，聚焦非高速公路标的REITs产品，或产权类REITs组合投资，年化收益表现较佳。中短期限的REITs组合表现较佳，一个重要原因是REITs推出至今时间较短，尚未经历几轮完整周期，而中短期限的策略很大比例规避了近期REITs市场的调整（即未来设期限的组合收益率可能有所下降）。对不必考虑退出时间点的投资策略，剔除高速公路标的和仅持有产权类标的随机建仓持有历史年化收益分别为2.4%和2.9%。我们并没有在测算中包含公司一年内会实现的现金分红，修正后年化收益率约为5.4%和5.9%（保守估计加3个百分点）。考虑到经营权类产品分红收益一般高于产权类，我们相信聚焦非高速公路标的REITs投资组合，并在新发产品当日调仓，年化收益率是可观的，当然波动率也会超过一般债券。同时，我们也发现随着市场逐步成熟，等额配置策略收益率有下行趋势，我们认为在组合投资REITs产品的同时加强对单一产品的研究及跟踪，持续改进投资策略将有助于进一步实现超额收益。
　　▍风险因素：REITs市场历史走势波动较大，组合投资策略基于历史数据的投资表现不能完全反映未来投资回报趋势；REITs市场表现和宏观经济密切相关，在经济复苏通道中，REITs产品底层资产的收益表现回升可能会滞后于企业盈利的提升。
　　▍市场迎来快速发展期，REITs的组合投资环境日益成熟。首批REITs产品发行至今已接近2年，市场经历短期大幅波动后已逐步回归理性，投资人范围持续扩大，优质产品加速发行。我们预计，到2023年底，REITs数量将超过60家，资产类别更加丰富，组合投资的环境也日益成熟。在构建组合的过程中，从我们的测算来看，在品种方面我们建议投资者聚焦产权类和除了高速公路之外的经营权类REITs，从重点布局时间来看我们建议投资者聚焦新REITs募集上市之后一段时间取得超额收益的可能性。

研究报告全文：REITs组合投资的收益和风险特征初探研究专题报告REITs2023310中信证券研究部核心观点本文探讨了REITs市场的组合投资策略总体而言我们注意到在平均配置除高速公路以外的REITs在新发产品当日即完成调仓且持有至今的投资组合修正后收益率54波动风险相对可控在设定持有时间的组合策略中我们观察到3个月的中期组合排除高速公路以外标的平均配置投资策略收益相对较佳年化收益率达到320我们建议配置大资金体量的机构投资者考虑以组合投资的方式配置REITs市场陈聪基础设施和现代服C-REITs市场组合投资正当其时我国REITs市场仍处于发展初期总规模较务产业首席分析师小截至3月8日总市值870亿元流通市值381亿元占比约44C-REITsS1010510120047产品平均市值与海外成熟REITs市场相比仍有较大差距当前以保险类资金为代表的长久期大体量资金具备配置REITs大类资产的要求同时C-REITs上市审核标准严格产品预期现金分派率稳定也基本不会出现混业REITs产品行业特征鲜明我们相信机构投资人以组合投资形式配置C-REITs产品的策略在未来可能受欢迎我们构建了6个投资组合总体而言C-REITs具备组合投资价值我们以投资标的池范围和调仓时间作为主要变量构建了6个配置组合在不考虑REITs现孙明新金分派收益的前提下下同我们预计实际收益将较仅计算价格变动的收益上浮基础材料和工程服3-7自首批REITs产品上市持有至今截至2023年3月7日下同务行业首席分析师计算组合1-6年化收益率介于69-150之间均优于沪深300及中证全债S1010519090001同期收益表现波动率介于137-157之间最大回撤介于206-231之间夏普比率介于040-088之间历史数据显示平均配置所有非高速公路标的或全部产权类标的差异不明显新发行产品当日调仓中期阶段持有的配置组合表现更佳我们以3个月6个月和12个月作为分类标准计算在所有可执行时点随机买入对应的投资组合的平均年化收益率平均夏普比率和平均最大回撤我们发现投资标的池李想为非高速公路类REITs产品和仅产权类REITs产品的组合在不同持有时间下平公用环保行业首席均年化收益率较投资标的池为所有REITs产品的组合分别提升79和87分析师由每月固定时间调仓改为新发行产品当日调仓组合年化收益率平均提升46S1010515080002保持投资标的池一致持有组合3个月平均年化收益率较持有6个月和12个月分别提升了50和104回测发现对不设退出期限的投资策略而言聚焦非高速公路标的REITs产品或产权类REITs组合投资年化收益表现较佳中短期限的REITs组合表现较佳一个重要原因是REITs推出至今时间较短尚未经历几轮完整周期而中短期限的策略很大比例规避了近期REITs市场的调整即未来设期限的组合收益率可能有所下降对不必考虑退出时间点的投资策略剔除高速公路标的和扈世民物流和出行服务行仅持有产权类标的随机建仓持有历史年化收益分别为24和29我们并没业首席分析师有在测算中包含公司一年内会实现的现金分红修正后年化收益率约为54和S101051904000459保守估计加3个百分点考虑到经营权类产品分红收益一般高于产权类我们相信聚焦非高速公路标的REITs投资组合并在新发产品当日调仓年化收益率是可观的当然波动率也会超过一般债券同时我们也发现随着市场逐步成熟等额配置策略收益率有下行趋势我们认为在组合投资REITs产品的同时加强对单一产品的研究及跟踪持续改进投资策略将有助于进一步实现超额收益风险因素REITs市场历史走势波动较大组合投资策略基于历史数据的投资张全国表现不能完全反映未来投资回报趋势REITs市场表现和宏观经济密切相关房地产和物业服务证券研究报告请务必阅读正文之后第13页起的免责条款和声明研究专题报告REITs2023310行业联席首席分析在经济复苏通道中REITs产品底层资产的收益表现回升可能会滞后于企业盈师利的提升S1010517050001市场迎来快速发展期REITs的组合投资环境日益成熟首批REITs产品发行至今已接近2年市场经历短期大幅波动后已逐步回归理性投资人范围持续扩大优质产品加速发行我们预计到2023年底REITs数量将超过60家资产类别更加丰富组合投资的环境也日益成熟在构建组合的过程中从我们的测算来看在品种方面我们建议投资者聚焦产权类和除了高速公路之外的经营权类REITs从重点布局时间来看我们建议投资者聚焦新REITs募集上市之后一段时间取得超额收益的可能性已上市各REITs产品2022E现金分派率情况2022E现金分派率按发行价2022E现金分派率按收盘价121086420REITREITREITREITREITREIT张江光大临港产园蛇口产园深圳安居厦门安居合肥产园苏园产业华润有巢和达高科东久产园京东仓储江苏交控越秀高速首钢绿能安徽交控首创水务广州广河深圳能源交建铁建北京保障房普洛斯盐田港中关村沪杭甬产权类经营权类资料来源Wind各基金产品公告含预测中信证券研究部测算注股价为2023年3月8日收盘价预期现金分派率为中信证券研究部根据各REIT公告的预期可供分配金额预测得出REITs研究行业评级强于大市维持请务必阅读正文之后的免责条款和声明2研究专题报告REITs2023310目录C-REITs组合配置的可行性与必要性5C-REITs投资组合的构建与验证6投资组合构建与持有假设6投资组合整体走势7固定持有时间REITs投资组合的收益表现7长期持有REITs投资组合的收益表现10风险因素11投资策略11请务必阅读正文之后的免责条款和声明3研究专题报告REITs2023310插图目录图1C-REITs市值组成及流通市值占比5图2各REITs市场当前上市单只产品最大市值5图3各REITs市场当前上市产品平均市值5图4分批次C-REITs网下认购投资人认购金额占比5图5分产权类型C-REITs网下认购投资认购金额占比5图6投资组合自首批REITs产品上市至今组合净值变动7图7组合2不同时点持有3个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化9图8组合2不同时点持有6个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化9图9组合2不同时点持有12个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化9图10组合2不同时点持有至今年化收益率最大回撤夏普比率的变化10图11已上市各REITs产品2022E现金分派率情况11表格目录表1本次构建的投资组合主要信息及假设6表2投资组合自首批REITs产品上市至今投资表现汇总7表3在可投资时点持有不同组合不同时间投资表现汇总8表4在可投资时点投资不同组合持有至今投资表现汇总10请务必阅读正文之后的免责条款和声明4研究专题报告REITs2023310C-REITs组合配置的可行性与必要性C-REITs市场仍处于发展阶段市场总规模较小截至2023年3月8日C-REITs总市值870亿元流通市值仅381亿元占比约438产品平均市值5亿美元最大单一市值产品总市值约15亿美元与海外成熟REITs市场相比仍有较大差距考虑到C-REITs产品相当部分份额仍处于禁售期或由战略投资人长期持有实际市场流通规模可能较小图1C-REITs市值组成亿元及流通市值占比非流通市值流通市值流通市值占比右轴1000608005040600304002020010002021-07-212021-06-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-212023-01-212023-02-21资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月8日图2各REITs市场当前上市单只产品最大市值亿美元图3各REITs市场当前上市产品平均市值亿美元1400807311551200706010005080040600302340016201615920093568151000美国中国香港新加坡日本中国大陆美国中国香港新加坡日本中国大陆资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月8资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月8日日随着投资人类型逐渐多元单一产品规模可能难以满足部分机构投资人的要求组合投资成为可选方案当前以保险资金为代表的长久期大规模资金已经成为新发行C-REITs产品网下认购的重要组成部分而约76的C-REITs产品流通市值不足20亿元部分机构投资人难以依托正常交易量在短时间内针对单一产品完成投资建仓同时随着REITs产品发行提速深入研究并密切跟踪众多标的也将带来较大成本图4分批次C-REITs网下认购投资人认购金额占比图5分产权类型C-REITs网下认购投资认购金额占比请务必阅读正文之后的免责条款和声明5研究专题报告REITs2023310保险资金机构自营集合信托保险资金机构自营集合信托私募基金证券公司及资管基金公司及资管私募基金证券公司及资管基金公司及资管期货公司及资管银行理财子QFII期货公司及资管银行理财子QFII第三批次经营权第二批次产权第一批次050100020406080100资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月8资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年3月8日日我们认为当前C-REITs产品上市仍面临较严格审批产品预期现金分派率较为稳定且预计很难出现混业REITs所有REITs都能按照行业分类并因为行业不同而具备差异化的风险收益特征机构投资人可以考虑组合投资方式配置C-REITs产品本文将构建多个C-REITs投资组合并综合回溯其历史投资表现目标筛选出较优基础策略并为实际C-REITs投资提供参考C-REITs投资组合的构建与验证投资组合构建与持有假设我们以投资标的池范围和调仓时间作为主要变量构建了6个投资组合我们将已上市REITs产品由大自小划分为3个标的池分别是1全部已上市REITs产品2全部非高速公路类REITs产品3产权类REITs产品我们假设不同的调仓时间组合1-3在新发产品当日调仓并买入对应产品组合4-6在每月首个交易日调仓并买入上月新发行且进入标的池的产品各个组合在建仓首日对标的池中的产品进行等额配置每次调仓卖出部分存量产品并买入新发行产品保证调仓前后均为满仓状态且每次调仓后保证所有已持有产品总市值相同即每次调仓买入新产品的同时也将存量产品等额配置产品买入及卖出价格均为当日成交均价暂不考虑交易成本此外值得强调的是我们本次研究定量测算的投资收益仅包含产品价格变动收益不考虑REITs产品的现金分派收益我们预计实际REITs投资组合年化收益率相较仅计算价格变动将上浮3-7视买入时点及买入产品不同表1本次构建的投资组合主要信息及假设组合1组合2组合3组合4组合5组合6全部已上市全部非高速公路类产权类REITs产全部已上市全部非高速公路类产权类REITs产投资标的池REITs产品REITs产品品REITs产品REITs产品品调仓时间新发行产品当日调仓每月首个交易日调仓单只产品份额在建仓首日对标的池中的产品进行等额配置每次调仓对已持有产品重新进行等额配置仓位每次调仓前后均为满仓即调仓为卖出已持有REITs产品并买入REITs新发行产品买入及卖出价均为当日成交均价且不考虑交易成本格请务必阅读正文之后的免责条款和声明6研究专题报告REITs2023310组合1组合2组合3组合4组合5组合6投资收益计算初始投资为1000单位仅考虑产品价格上涨收益不考虑REITs产品现金分派收益资料来源中信证券研究部投资组合整体走势以首批REITs产品上市2021年6月21日持有至今若无特殊说明本文持有至今均指2023年3月7日计算组合1-6年化收益率分布于69-150之间均优于沪深300及中证全债年化收益率表现年化波动率介于137-157之间最大回撤介于206-231之间年化夏普比率介于040-088之间投资标的池为全部非高速公路类REITs产品和产权类REITs产品调仓时间为新发行产品当日调仓的投资组合表现较好在保持调仓时间一致的前提下在投资标的池中剔除高速公路类REITs产品或经营权类产品分别较不剔除平均提升年化收益率48和49在保持标的池一致的前提下由每日固定时间调仓改为新发行产品当日调仓后平均年化收益率将提升35我们认为投资组合表现差异显示了当前REITs市场中高速公路类REITs产品基本面下行因素较多且新发行产品通常短期走势向上的特点表2投资组合自首批REITs产品上市至今投资表现汇总组合1组合2组合3组合4组合5组合6沪深300中证全债年化收益率9515014969109112-12946波动率13715715313715615218610最大回撤-206-223-215-217-231-215-332-12夏普比率058086088040060064-078308资料来源Wind中信证券研究部测算注投资区间为2021年6月21日至2023年3月7日仅考虑产品价格变化忽略产品现金分红收益夏普比率计算选用最新一年期定存利率为无风险利率图6投资组合自首批REITs产品上市至今组合净值变动组合1组合2组合3组合4组合5组合6中证全债1600150014001300120011001000900资料来源Wind中信证券研究部测算注各组合初始投资均为1000单位投资区间为2021年6月21日至2023年3月7日仅考虑产品价格变化忽略产品分红收益固定持有时间REITs投资组合的收益表现我们进一步分析持有时间对投资组合表现的影响我们以3个月6个月和12个月作为分类标准计算自首批REITs上市以来在所有可执行时点即所有满足持有时长的日期如持有3个月的可执行日期为2021年6月21日-2023年11月23日每月以21个请务必阅读正文之后的免责条款和声明7研究专题报告REITs2023310交易日计算随机买入对应投资组合并持有相应时间的平均年化收益率平均夏普比率和平均最大回撤历史数据而言在不同持有时间段下平均配置所有新上市非高速公路标的或产权类标的在新发产品当日调仓且持有时间为中期3个月的投资组合可以取得更好的投资表现其他条件一致的前提下投资标的池为非高速公路类REITs产品组合25和仅产权类REITs产品组合36的组合较标的池为所有REITs产品组合14的组合平均年化收益率分别提升了79和87而由固定时间调仓组合4-6调整为新发行产品当日调仓组合1-3平均年化收益率将提升46保持标的池一致持有配置组合3个月的平均年化收益率较持有6个月和12个月分别提升了50和104综合分析我们认为组合2和组合3投资表现最佳其历史平均年化收益率远超沪深300及中证全债同期表现且最大回撤水平适中夏普比率处于可接受范围表3在可投资时点持有不同组合不同时间投资表现汇总组合1组合2组合3组合4组合5组合6沪深300中证全债持有3个月218320313183260261-9240平均年化持有6个月171263265137204214-17546收益率持有12个月11719721289147171-18346持有3个月153215217123161181-052300平均夏普持有6个月091145150065100115-099327比率持有12个月061098109043070086-102319持有3个月-72-81-80-74-83-82-111-05平均最大持有6个月-124-138-137-126-141-140-188-06回撤持有12个月-200-222-214-203-223-214-277-08资料来源Wind中信证券研究部测算注每月按21个交易日计算平均年化收益率指在所有可执行时点即自首批REITs产品上市至2023年2月28日期间可满足持有时长的时点例如持有3个月的组合可执行时点为2021年6月21日-2023年11月30日投资对应组合或标的的平均年化收益率平均夏普比率平均最大回撤与平均年化收益率计算逻辑一致我们以组合2作为样本分析其在不同持有时间下各个时点买入的投资表现C-REITs市场推出距今不足2年尚未经历多轮完整周期以3个月为持有时间的中短期策略因为把握了2021年下半年市场上行周期并有效规避了2022年上半年以来的REITs市场调整而表现良好但代价则是不同时点买入投资表现出较大波动12个月持有时间下组合2的平均年化收益率在相当大范围内处于10以上的高水平叠加REITs产品年化3-7的现金分派收益我们认为其也具备了相当高的配置性价比请务必阅读正文之后的免责条款和声明8研究专题报告REITs2023310图7组合2不同时点持有3个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化最大回撤年化收益率夏普比率右轴1901914014909404-10-1-60-6资料来源Wind中信证券研究部测算注统计时间段为2021年6月21日-2022年11月30日曲线每一点表示在横坐标时点买入组合2并持有3个月的年化收益率最大回撤及夏普比率图8组合2不同时点持有6个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化最大回撤年化收益率夏普比率右轴150151301311011909707505303101-10-1-30-3资料来源Wind中信证券研究部测算注统计时间段为2021年6月21日-2022年8月25日曲线每一点表示在横坐标时点买入组合2并持有6个月的年化收益率最大回撤及夏普比率图9组合2不同时点持有12个月年化收益率最大回撤夏普比率的变化最大回撤年化收益率夏普比率右轴50540430320210100-10-1-20-2-30-3资料来源Wind中信证券研究部测算注统计时间段为2021年6月21日-2022年2月22日曲线每一点表示在横坐标时点买入组合2并持有12个月的年化收益率最大回撤及夏普比率请务必阅读正文之后的免责条款和声明9研究专题报告REITs2023310长期持有REITs投资组合的收益表现作为少有的兼具股性与债性的投资标的我们始终认可REITs产品的长期的投资价值我们计算了在任意时点因持有时间过短将导致年化指标失真我们删除了持有时间不足1个月的交易样本即2022年2月6日之后买入并持有至今的交易样本买入不同配置组合并持有至今的投资表现我们发现在REITs市场经历了较大幅度的调整后组合2和组合3仍分别取得了平均24和29的年化收益率平均最大回撤分别为151和153平均夏普比率分别为-009和-003值得再次强调的是我们此处计算的收益仅包含REITs产品价格变动带来的收益持有REITs投资组合还将每年获得较为稳定的3-7现金分派收益视买入时点及买入产品不同而变化仅按3年化现金分派收益率保守估算在过去任意时点买入并持有组合2和组合3至今的平均年化收益率将分别达到54和59此外我们也发现随着REITs市场逐步成熟新产品加速发行不同产品走势逐渐分化等额持有不同REITs产品的组合配置策略收益率有下行趋势我们认为在组合投资REITs产品的同时加强对单一产品研究及跟踪持续改进投资策略将有助于进一步实现超额收益表4在可投资时点投资不同组合持有至今投资表现汇总组合1组合2组合3组合4组合5组合6沪深300中证全债平均年化收益率-082429-31-14-05-3430平均夏普比率-042-009-003-068-046-034-022163平均最大回撤-135-151-153-143-159-159-208-10资料来源Wind中信证券研究部测算注平均年化收益率指在所有可执行时点2021年6月21日-2023年2月6日因持有时间过短将导致年化指标失真我们删除了持有时间不足1个月的交易样本即2022年2月6日之后买入并持有至今的交易样本投资对应组合或标的的平均年化收益率平均夏普比率平均最大回撤与平均年化收益率计算逻辑一致图10组合2不同时点持有至今年化收益率最大回撤夏普比率的变化最大回撤年化收益率夏普比率右轴40430320210100-10-1-20-2-30-3资料来源Wind中信证券研究部测算注统计时间段为2021年6月21日-2022年2月6日曲线每一点表示在横坐标时点买入组合2并持有至今的年化收益率最大回撤及夏普比率请务必阅读正文之后的免责条款和声明10研究专题报告REITs2023310风险因素REITs市场历史走势波动较大组合投资策略基于历史数据的投资表现不能完全反映未来投资回报趋势REITs市场表现和宏观经济密切相关在经济复苏通道中REITs产品底层资产的收益表现回升可能会滞后于企业盈利的提升投资策略首批REITs产品发行至今已接近2年市场经历短期大幅波动后已逐步回归理性投资人范围持续扩大优质产品加速发行我们预计到2023年底REITs数量将超过60家资产类别更加丰富组合投资的环境也日益成熟在构建组合的过程中从我们的测算来看在品种方面我们建议投资者聚焦产权类和除了高速公路之外的经营权类REITs从重点布局时间来看我们建议投资者聚焦新REITs募集上市之后一段时间取得超额收益的可能性图11已上市各REITs产品2022E现金分派率情况2022E现金分派率按发行价2022E现金分派率按收盘价121086420REITREITREITREITREITREIT张江光大越秀高速临港产园蛇口产园深圳安居厦门安居合肥产园苏园产业华润有巢和达高科东久产园京东仓储江苏交控首钢绿能安徽交控首创水务广州广河深圳能源交建铁建北京保障房盐田港普洛斯中关村沪杭甬产权类经营权类资料来源Wind各基金产品公告含预测中信证券研究部测算注股价为2023年3月8日收盘价预期现金分派率为中信证券研究部根据各REIT公告的预期可供分配金额预测得出请务必阅读正文之后的免责条款和声明11研究专题报告REITs2023310相关研究REITS研究专题报告参与战略配售价值几何2023-03-03REITS研究行业专题报告REITs市场的八问八答2023-01-31REITS专题研究打造保租房REITs板块的影响评估2022-12-26C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性2022-11-04REITS研究C-REITs一周谈20221017产品密集上市市场加速扩容2022-10-17REITS研究重大事项点评扩募落地在即缓解标的稀缺2022-09-29REITS研究C-REITs一周谈20220926纳保浪潮下的存量资产新机遇2022-09-26REITS研究C-REITs一周谈20220919成交平稳价格回调2022-09-19REITS研究C-REITs一周谈20220913投资热情不减价格整体稳健2022-09-13请务必阅读正文之后的免责条款和声明12分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上13特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利14