研究报告全文：2月房地产债券月报销售反弹明显分化加剧2023-03-10销售跟踪根据中国指数研究院数据2月重点跟踪的70个城市有47个披露了全月销售数据销售面积和销售额环比分别上升42和23同比分别上升38和33由于2023年春节在1月而2022年春节在2月初数据会略有一定影响如果与2022年3月相比则销售面积和销售金额基本持平各类城市表现大方向与全国一致大部分城市销售环比和同比都是上升二线及以下城市反弹力度大销售面积和销售额环比同比增速都在4成以上一线城市持平或略有下降具体的一线城市销售面积环比下降16同比下降7销售额环比下降18同比持平主要是上海推盘较少所致北京和深圳是增长的其中北京同比增幅大深圳环比增幅大二线城市已披露数据的城市只有南京销售同比回落同样是推盘较少其余城市全部实现了同比和环比正增长其中杭州大连长沙宁波福州济南兰州贵阳同比或环比实现翻倍增长在2月带动下二线城市累计销售也有一半实现了同比增长三四线城市中同样只有少数城市销售同比出现下降其中东莞岳阳洛阳等城市销售增长超过15倍累计来看过半城市都实现了同比增长房企销售来看我们重点跟踪的房企有53家披露了销售数据平均销售面积和销售额环比上升294269同比下降26上升133明显低于全国平均与出险企业销售走低有关如果剔除出险企业后销售面积和销售额环比上升307282同比上升213424销售额表现明显好于全国平均面积表现略弱显示大型房企价格更为坚挺在行业复苏过程中价格反弹相对更容易如果再缩窄到国企和混合所有权属性企业销售面积和销售额环比上升382319同比上升416543表现超过全国水平单个房企来看呈现出非常明显的资质差异国企得益于良好的市场形象和丰厚的土地储备销售基本都是大幅反弹未出险民企中龙湖滨江大华同比增长超过50出险民企环比普遍回升但同比普遍下降且降幅不低也有典型的区域和市场形象差异比如融创销售面积和销售额不低且环比增长超过80龙光依赖其重点布局区域需求旺盛环比也有翻倍增长土地市场2月大部分区域尚未开展土地出让工作供给非常清淡不过在销售反弹带动下成交情况明显好转2月300城推地建筑面积11516万平米环比下降51同比下降331月-42成交建筑面积14552万平米环比上升7同比上升121月-54土地流拍率下降到81月19成交溢价率上升到61月4土地成交额8974亿元环比上升88同比上升131月-48分城市级别看北京2022年第五批次6宗地块于2023年2月8日完成出让工作总成交面积5318万平米成交金额13209亿元3宗地块价格触及上限其中2宗由越秀配现房面积竞得总耗资5911亿元另外1宗由中建东孚竞得其余3宗底价成交分别由京东通州国企新城基业中建智地摘得二线城市中天津杭州苏州郑州都有土地出让活动天津仅出让1宗土地不再组织集中拍卖杭州举办两次拍卖分别是2022年五批和2023年一批整体溢价率接近10其中滨江拿地3宗新城中天建发华润北京科技园兴耀杭州本地民企各获1宗总成交额达到2718亿元苏州2023年一批土地共出让11宗土地总成交额140亿元整体溢价率746中建三局拿地2宗华润置地保利招商蛇口建发各摘地1宗以央企和地方国企拿地为主郑州2023年一批土地共出让11宗土地成交10宗流拍1宗宗成交额538亿元全部底价成交以本地城投和地方国企拿地为主包括商丘发投拿地3宗郑州建中建设开发集团拿地2宗河南交投二七国资拿地1宗三四线城市成交面积贡献过半土地成交额177亿元占比仅20左右流拍率14溢价率4表现一般融资跟踪2月房地产境内债券发行量有一定增长发行量和净增量分别为316亿元和40亿元其中国企净增1176亿元非国企-774亿元只有卓越商管发行由中债增进提供担保的3年期中票发行利率469无纯信用类民企地产债券发行美元债方面万达商管子公司发行1支由万达商管提供维好协议的3年期优先票据发行价与1月发行的一致也是1238扣除到期后净增量-305亿美元到期方面2023年境内债券到期回售合计5452亿元3-5月和三季度是到期高峰其中3月为月度到期高达到87887亿元信托到期量合计27454亿元较前期大幅下降与2022年以来发行量大幅回落有关月度到期基本呈逐月下降态势3-4月单月到期量是年内高点在360-390亿元之间美元债到期量合计486亿美元其中4月达到7417亿美元3月为406亿美元也比较高个券方面4月碧桂园34亿元公司债进入回售公司已发布公告2024年增加一次回售日建业有3亿美元债券到期此前利息都在宽限期内偿还本金到期有较大考验二级走势房地产政策表态继续宽松和部分城市出台支持政策后境内外市场未出险大型房企价格仍然以反弹为主不过境内市场分歧已经比较明显2月境内债券市场稳中略有向好国企存续债券超额利差以收窄为主民营板块大型房企债券成交情况也有明显改观全月异常成交仅77例较过去一年左右每月200以上次异常成交相比有明显减少表明市场预期相对乐观和稳定其中优质民企如龙湖金地卖盘有限成交清淡争议较大的旭辉存续的债券价格有一定上下波动美元债前期上涨较多2月环比有一定走弱总回报率-174高收益和投资级回报率分别为-229和-093具体房企来看龙湖集团美元债价格小幅下跌至70-85美元区间金地2024年到期美元债变化较小继续保持在90美元附近波动碧桂园长端美元债价格回调至50-65美元区间大约下跌5美元左右行业投资建议2月政策基调稳定地方继续有促进需求方面的政策出台随着春节过后各地迅速返工销售有较大起色不过从数据跟踪来看无论是销售还是土地市场都呈现出明显的区域企业差异二线及以下城市销售边际改善明显不过三四线城市有一定返乡置业需求上升推动的作用房企和金融市场对三四线城市销售复苏的持续性仍然存有疑虑体现在供地热度较高的还是需求基础较好的经济发展速度较快的城市相对落后的二线城市底价成交和区域托底现象明显三四线城市土地溢价率仍较低企业方面央国企受益于过去一年多融资渠道通畅储备较为丰厚的土地销售改善幅度较大而已出险房企仍然是超过40的下跌幅度边际改善幅度也处于低水平已出险房企内部相对有品牌认知度和区域布局良好的企业销售改善更高融资方面国企净增量为正而非国企仍然为负只能发行个别支获得中债增进提供担保的债券纯信用类发行困难在此背景下我们认为央国企和优质的几家民营龙头获得较好的市场影响力在经营和融资方面都获得更明显的复苏和支持短期内政策角度以稳为主利好这类主体相关短券安全性比较有保障而区域布局不佳银行按揭和开发贷款获取难度较大的房企仍面临一定风险已出险房企价格的波动受市场情绪和各类舆情影响较大建议谨慎参与风险基本面修复持续时间不及预期新冠疫情反复