2月销售同比转正，维持“买入”评级
　　万科作为行业龙头，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍，维持“买入”评级。
　　销售数据同比增长，3月销售有望持续改善
　　万科2月实现合同销售面积193.7万平方米，合同销售金额301.2亿元，同比分别增长4.6%和2.6%，环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下，春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖，叠加2022年同期低基数影响，使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下，公司在3月集中供货推盘后，后续销售业绩有望持续改善。
　　投资保持谨慎，单月新增一宗地块
　　在前两月集中供地较少的情况下，万科投资拿地依旧谨慎，1月无新增开发项目，2月在东莞万江街道新增1个开发项目，计容建面15.1万方，权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。
　　完成港股配售，募资39亿港元
　　万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元，相较于前一日联交所收市价折让约6.12%，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研万科000002SZ二月销售同比转正拿地依旧较为谨慎究2023年03月08日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期202337月销售同比转正维持买入评级当前股价元16132万科作为行业龙头我们认为公司有动力和机会保持现有规模叠加多元化业务公一年最高最低元21901313司持续发展将助力公司整体盈利水平修复我们维持盈利预测不变预计信总市值亿元187603年万科归母净利润分别为亿元分别为息流通市值亿元1567412022-2024A244426902975EPS更总股本亿股210231256元当前股价对应PE估值分别为777063倍维持买新11631报流通股本亿股9717入评级告近3个月换手率4349销售数据同比增长3月销售有望持续改善万科2月实现合同销售面积1937万平方米合同销售金额3012亿元同比分股价走势图别增长46和26环比1月分别增长158和52公司1-2月实现合同销售面积3610万平方米合同销售金额5875亿元同比降幅缩窄至88和96万科A沪深300在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下春节后热点城市市场3020成交量和带看量均有边际回暖叠加2022年同期低基数影响使得公司2月销10售数据同比增长我们认为在市场回暖预期下公司在3月集中供货推盘后后0-102022-032022-072022-11续销售业绩有望持续改善-20投资保持谨慎单月新增一宗地块开-30在前两月集中供地较少的情况下万科投资拿地依旧谨慎1月无新增开发项目源证数据来源聚源2月在东莞万江街道新增1个开发项目计容建面151万方权益地价98亿元券我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略聚焦一二线城市优质地块证券相关研究报告完成港股配售募资39亿港元研万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议配售究销售降幅收窄长租公寓迎来新发价为每股H股1305港元相较于前一日联交所收市价折让约612配售所得报展公司信息更新报告-202328告款项总额预计约为3915亿港元公司拟将配售所得款项净额的60资金用于偿投资拿地相对稳健股债融资渠道还公司的境外债务性融资剩余40资金将用于补充公司营运资金畅通公司信息更新报告-202315风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期单月销售依旧低迷融资三支箭齐发力公司信息更新报告-2022125财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元419112452798481550507169518327YOY13980635322归母净利润百万元4151622524244412689729745YOY68-45785101106毛利率292218213219230净利率9950515357ROE16997939799EPS摊薄元357194210231256PE倍4583777063PB倍0808080707数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产15473871600268168646817393551734008营业收入419112452798481550507169518327现金195231149352144465152151155498营业成本296541353977378937395864399343应收票据及应收账款30024771349652113687营业税金及附加2723721056335623431432245其他应收款249499266061282237295231294941营业费用1063712809126031324013728预付账款6224867230704697455673660管理费用1028810242113571171712099存货10020631075617114856511749701168986研发费用666642724741768其他流动资产3534537236372363723637236财务费用51454384146622212730非流动资产321790338370351189364380373144资产减值损失-1981-3514-4334-3043-2073长期投资141895144449151396159663166016其他收益00000固定资产1257712821143581597416911公允价值变动收益54544无形资产608810445116681311414197投资净收益135126614619278356155其他非流动资产161230170654173767175629176019资产处置收益4819000资产总计18691771938638203765721037352107152营业利润7995952531534335995665645流动负债13174931311446141191714808841490855营业外收入9991148834924976短期借款251121441359356135172124238营业外支出12821456101011341221应付票据及应付账款296292330537340491360511346652利润总额7967652223532575974565400其他流动负债99609096649710120719852011019965所得税2037814153143271606417407非流动负债201840234419205313171188129158净利润5929838070389304368247993长期借款175613207343178237144112102082少数股东损益1778315545144891678418248其他非流动负债2622727076270762707627076归属母公司净利润4151622524244412689729745负债合计15193331545865161723116520721620013EBITDA8552959817597296817574564少数股东权益125334156820171309188093206341EPS元357194210231256股本1161811625116251162511625资本公积1855420584205842058420584主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益195883203885228336255441284215成长能力归属母公司股东权益224511235953249117263570280797营业收入13980635322负债和股东权益18691771938638203765721037352107152营业利润44-3431712295归属于母公司净利润68-45785101106获利能力毛利率292218213219230净利率9950515357现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE16997939799经营活动现金流5318841135059-1297377039ROIC12482747789净利润5929838070389304368247993偿债能力折旧摊销00304736244161资产负债率813797794785769财务费用51454384146622212730净负债比率262371388442297投资损失-13512-6614-6192-7835-6155流动比率1212121212营运资金变动-2713-37833-32187-5466028314速动比率0303030303其他经营现金流49696107-5-4-4营运能力投资活动现金流5797-26281-9669-8975-6766总资产周转率0202020202资本支出72089578587349252410应收账款周转率16701165116511651165长期投资-8300-14394-6947-2554-6354应付账款周转率1111111111其他投资现金流4705-31096-10743-6605-10710每股指标元筹资活动现金流-32504-23104-45220-46182-55992每股收益最新摊薄357194210231256短期借款9746-10699000每股经营现金流最新摊薄458035044-112663长期借款1164831730-29105-34126-42029每股净资产最新摊薄19312030214322672415普通股增加3168000估值比率资本公积增加61702029000PE4583777063其他筹资现金流-60384-46172-16115-12057-13963PB0808080707现金净增加额25924-44954-49831-6813114282EVEBITDA4782878472数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱邮箱researchkyseccnresearchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明44