核心观点
　　《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》将房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房。新政明确了信贷对租赁住房的支持方式，重点支持自持物业的住房租赁企业；同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括创新住房租赁担保债券、稳步发展REITs等。政策契合房地产新发展模式要求，将有望推动长租房市场发展，利好长期布局长租房的房企。
　　事件：
　　2023年2月24日，为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，共包括17条内容（以下简称“租赁住房金融17条”）。
　　简评
　　房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房。2022年年初央行、银保监会、住建部等部门发布针对保障性租赁住房出台金融支持政策，此次租赁住房金融17条新政将金融支持的范围进一步扩充至所有租赁住房，包括市场化的长租房。据财联社报道，在此次政策文件之外，金融部门还将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，进一步保障租赁住房的资金需求。
　　明确信贷对租赁住房的支持方式，拓宽租赁住房多元化投融资渠道。此次租赁住房金融17条新政，为租赁住房的开发到运营提供全方位的信贷支持指引，对于自持物业的住房租赁企业支持力度较大：1）支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。2）鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。3）支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。4）对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。此外，新政亦注重拓宽租赁住房的多元化投融资渠道，包括：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs）等，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
　　契合“房住不炒”政策基调，房地产新发展模式越走越宽。此次租赁住房金融17条新政明确提出“严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资”，与“房住不炒”的政策基调相契合，推动以“租购并举”住房制度为代表的房地产新发展模式的建设。
　　投资建议：新政支持市场化长租房发展，利好长期布局长租房的房企。租赁住房金融17条将金融支持的范围由先前的保租房拓展至所有租赁住房，信贷政策重点支持自持物业的住房租赁企业，住房租赁担保债券、REITs等工具有助于长期布局此领域房企的资产盘活与运营效率提升。A股的万科A、保利发展、金地集团，以及港股的龙湖集团、华润置地、碧桂园、中国海外发展等长期布局长租房的房企将受益于此。
　　风险提示：租赁住房市场租客稳定性风险、管理和维护风险、租赁收益风险等。
　　风险分析
　　1.稳定性风险：保障性租赁住房的租赁期限通常较长，如果租赁期内市场环境发生重大变化，例如租赁市场供求关系、政策变化等，可能会对租客和项目的稳定性造成影响。
　　2.管理和维护风险：保障性租赁住房项目需要实现规范化管理和良好的维护保养，但这需要高效的运营和管理能力，否则可能会导致项目质量下降，租客流失等问题。
　　3.租赁收益风险：如果租赁住房的租赁收益低于预期，可能会对项目的建设和运营造成财务压力。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业简评租赁住房再获政策支持新发展模式越走越宽房地产租赁住房金融17条新政点评核心观点维持强于大市关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿将竺劲房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房zhujinbjcsccomcn新政明确了信贷对租赁住房的支持方式重点支持自持物业的编号住房租赁企业同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道包括创SACs1440519120002新住房租赁担保债券稳步发展REITs等政策契合房地产新SFC编号BPU491发展模式要求将有望推动长租房市场发展利好长期布局长发布日期2023年02月25日租房的房企市场表现事件166年月日为支持加快建立多主体供给多渠道保障2023224-5租购并举的住房制度培育和发展住房租赁市场促进房地产-15市场平稳健康发展中国人民银行银保监会发布关于金融-25支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿共包括17条内容以下简称租赁住房金融17条202222320223232022423202252320226232022723202282320229232023123202210232022112320221223房地产上证指数简评相关研究报告房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房2022年年初央行银保监会住建部等部门发布针对保障性租赁住房出台金融支持政策此次租赁住房金融17条新政将金融支持的范围进一步扩充至所有租赁住房包括市场化的长租房据财联社报道在此次政策文件之外金融部门还将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划进一步保障租赁住房的资金需求明确信贷对租赁住房的支持方式拓宽租赁住房多元化投融资渠道此次租赁住房金融17条新政为租赁住房的开发到运营提供全方位的信贷支持指引对于自持物业的住房租赁企业支持力度较大1支持商业银行向各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款期限一般3年最长不超过5年2鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款期限最长不超过30年3支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款允许经营性贷款置换开发贷款期限最长不超过20年4对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款期限最长不超过5年此外新政亦注重拓宽租赁住房的多元化投融资渠道包括支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券拓宽住房租赁企业债券融资渠本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业简评报告道创新住房租赁担保债券CoverBond稳步发展房地产投资信托基金REITs等引导各类社会资金有序投资住房租赁领域契合房住不炒政策基调房地产新发展模式越走越宽此次租赁住房金融17条新政明确提出严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资与房住不炒的政策基调相契合推动以租购并举住房制度为代表的房地产新发展模式的建设投资建议新政支持市场化长租房发展利好长期布局长租房的房企租赁住房金融条将金融支持的17范围由先前的保租房拓展至所有租赁住房信贷政策重点支持自持物业的住房租赁企业住房租赁担保债券REITs等工具有助于长期布局此领域房企的资产盘活与运营效率提升A股的万科A保利发展金地集团以及港股的龙湖集团华润置地碧桂园中国海外发展等长期布局长租房的房企将受益于此风险提示租赁住房市场租客稳定性风险管理和维护风险租赁收益风险等风险分析1稳定性风险保障性租赁住房的租赁期限通常较长如果租赁期内市场环境发生重大变化例如租赁市场供求关系政策变化等可能会对租客和项目的稳定性造成影响2管理和维护风险保障性租赁住房项目需要实现规范化管理和良好的维护保养但这需要高效的运营和管理能力否则可能会导致项目质量下降租客流失等问题3租赁收益风险如果租赁住房的租赁收益低于预期可能会对项目的建设和运营造成财务压力图表1房企长租公寓布局情况长租公寓品牌2022Q3开业规模万间平均出租率布局城市数量主要布局城市北京常州成都长沙长春重庆大连东莞福州佛山广州合肥杭州吉林济南南京南通宁波万科泊寓17094034青岛苏州石家庄沈阳深圳上海天津太原无锡武汉厦门西安烟台珠海中山郑州北京成都重庆长沙大连东莞福州佛山广州合肥杭州济南嘉兴昆明南京南昌宁波青岛龙湖冠寓11593332泉州上海深圳苏州沈阳天津武汉无锡厦门西安烟台珠海郑州中山上海杭州北京成都深圳广州无锡重庆南京旭辉瓴寓3495016厦门天津武汉青岛佛山南通扬州杭州南京苏州上海深圳北京无锡成都西安朗诗寓3290013广州宁波合肥重庆合肥南京漳州广州青岛佛山天津深圳上海招商伊敦公寓26NA15武汉重庆福州大连琼海杭州请参阅最后一页的重要声明1房地产行业简评报告长租公寓品牌2022Q3开业规模万间平均出租率布局城市数量主要布局城市北京成都大连广州杭州上海深圳天津武汉华润有巢23NA10宁波成都东莞佛山广州杭州深圳上海苏州天津碧桂园碧家1895012武汉肇庆北京天津沈阳大连上海杭州合肥武汉长沙保利公寓09NA19广州珠海佛山惠州汕尾阳江三亚重庆成都西安金地草莓社区099505成都广州杭州深圳上海中海长租公寓079508上海南京成都大连济南杭州深圳佛山海堂友里资料来源克而瑞租售公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明3房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4