2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。《意见》主要包括三方面：1）加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年（租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%）。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年（贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%）。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年（贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款）。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。2）拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。3）加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。
　　我们认为，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
　　 1）支持住房租赁供给侧结构性改革。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应，从而有助于解决大城市中新市民、青年人等的住房问题。
　　2）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进业务边界清晰、具备专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的长期租赁住房的供给能力和提升其规模化运营水平。
　　3）建立健全住房租赁金融支持体系。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。其中，商业性金融将主要满足各类租赁住房主体合理融资需求；而政策性金融、开发性金融为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。其次，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求；而资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产证券研究报告行业跟踪报告2023年02月26日TableInvestInfo投资评级优于大市维持多元创新的金融服务护航住房租赁市场市场表现评住房租赁市场金融政策TableSummaryTableQuoteInfo房地产海通综指投资要点12656032月24日人民银行银保监会起草了关于金融支持住房租赁市场发展的意-059见征求意见稿意见主要包括三方面1加强住房租赁信贷产品和-721服务模式创新支持商业银行向各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建-1383设贷款期限一般3年最长不超过5年租赁住房建设的项目资本金比例应-2045202222022520228202211不低于开发项目总投资的20鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款期限最长不超过30年贷款额度原则上不超过物业评估价值资料来源海通证券研究所的80支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款允许经营性贷款臵换开发贷款期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评相关研究估价值的80可用于臵换物业前期开发建设贷款对向非自有产权的住房TableReportInfo市场化盘活存量积极化解房企风险租赁企业发放的经营性贷款期限最长不超过年拓宽住房租赁市场多元评不动产私募基金试点2023022152第7周新房成交同比增速回落供销比化投融资渠道支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券拓宽住房租赁企回升20230219业债券融资渠道创新住房租赁担保债券CoverBond稳步发展房地产投第6周新房成交同比增速供销比双双资信托基金REITs引导各类社会资金有序投资住房租赁领域3加强和回升20230212完善住房租赁金融管理严格住房租赁金融业务边界严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资加强信贷资金管理规范直接融资产品创新建立住房租赁金融监测评估体系防范住房租赁金融风险我们认为意见围绕住房租赁供给侧结构性改革方向重点支持自持物业TableAuthorInfo的专业化规模化住房租赁企业发展为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系1支持住房租赁供给侧结构性改革我们认为本次金融支持住房租赁政策将促进各类主体新建改建长期租赁住房盘活存量房屋有效增加保障性和商业性租赁住房供应从而有助于解决大城市中新市民青年人等的住房问题2重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展我们认为本次金融支持住房租赁政策将促进业务边界清晰具备专业投资和管理能力的自持物分析师涂力磊业型住房租赁企业的长期租赁住房的供给能力和提升其规模化运营水平Tel02123219747Emailtll5535haitongcom3建立健全住房租赁金融支持体系我们认为本次金融支持住房租赁政策将证书S0850510120001以市场配臵为主为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次分析师谢盐全周期的金融产品和金融服务体系其中商业性金融将主要满足各类租赁住Tel02123219436房主体合理融资需求而政策性金融开发性金融为保障性租赁住房开发建Emailxieyhaitongcom设运营提供融资其次信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房及证书S0850511010019住房租赁企业流动性和日常运营需求而资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具投资建议给予行业优于大市评级我们认为行业政策整体将逐步向好企业将从规模转向质量发展而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在相关企业将获得供需改善下的成长机会建议关注1开发类A股-万科A保利发展招商蛇口建发股份华发股份H股-中国海外发展2商住类华润臵地新城控股3物业类华润万象生活中海物业保利物业招商积余4文旅类-华侨城A风险提示行业面临调控风险和基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2附录图1关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿支持商业银行向各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款期限一般3年最长不超过5年意见围一是加强住房租赁鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷绕住房租赁信贷产品和服务模款期限最长不超过30年式创新供给侧结构支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款性改革方允许经营性贷款臵换开发贷款期限最长不超过20年对关于向以商业向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款期限最长不超过5年金融支可持续为基本前提重持住房支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券点支持自持租赁市拓宽住房租赁企业债券融资渠道物业的专业二是拓宽住房租赁场发展化规模化市场多元化投融资创新住房租赁担保债券CoverBond的意见住房租赁企渠道稳步发展房地产投资信托基金REITs征求业发展为意见租赁住房的引导各类社会资金有序投资住房租赁领域稿投资开发运营和管理严格住房租赁金融业务边界严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资提供多元化多层次加强信贷资金管理三是加强和完善住全周期的金房租赁金融管理规范直接融资产品创新融产品和金建立住房租赁金融监测评估体系融服务体系防范住房租赁金融风险资料来源中国人民银行官网海通证券研究所关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿为深入贯彻落实党中央国务院决策部署支持加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度培育和发展住房租赁市场促进房地产市场平稳健康发展根据国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见国办发201639号国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见国办发202122号现就金融支持住房租赁市场发展提出以下意见一基本原则和要求一支持住房租赁供给侧结构性改革金融支持住房租赁应突出重点瞄准短板主要在大城市围绕解决新市民青年人等群体住房问题支持各类主体新建改建长期租赁住房盘活存量房屋有效增加保障性和商业性租赁住房供应二重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展金融支持住房租赁应坚持房子是用来住的不是用来炒的定位重点支持以独立法人运营业务边界清晰具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业促进其规模化集约化经营提升长期租赁住房的供给能力和运营水平三建立健全住房租赁金融支持体系金融支持住房租赁要以市场配臵为主为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系市场功能完备结构均衡竞争有序请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3金融机构分工合理商业性金融要按照依法合规风险可控商业可持续的原则满足各类租赁住房主体合理融资需求政策性金融开发性金融限于在符合职能定位和业务范围的前提下为保障性租赁住房开发建设运营提供融资金融产品创新规范住房租赁信贷产品应功能明确期限和利率定价合理风险评价和贷后管理完善直接融资产品应结构简单清晰市场约束和运行机制健全有效产品定价透明资金用途真实合规信贷和资本市场配臵优化信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房及住房租赁企业流动性和日常运营需求资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具信贷市场和资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点协同配合合理接续二加强住房租赁信贷产品和服务模式创新四加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度支持商业银行向房地产开发企业工业园区农村集体经济组织企事业单位等各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20贷款期限一般3年最长不超过5年商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制提高贷款审批效率和管理水平五创新团体批量购买租赁住房信贷产品对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲臵房屋用作宿舍型保障性租赁住房专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲臵房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的鼓励商业银行在风险可控商业可持续不新增地方政府隐性债务的前提下发放租赁住房团体购房贷款利用贷款购买的商品住房商业用房等应为法律关系清晰已峻工验收的房屋贷款存续期内房屋租赁用途不得改变租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80六支持发放住房租赁经营性贷款住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年贷款额度原则上不超过物业评估价值的80可用于臵换物业前期开发建设贷款住房租赁企业依法合规改造工业厂房商业办公用房城中村等形成的非自有产权租赁住房经营性贷款的期限最长不超过5年贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况租赁住房的租金水平出租率以及住房租赁企业的专业能力财务状况持续审慎经营等开展尽职调查并结合住房租赁企业的经营和风险特点合理设计贷款的期限利率和还款方式住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源住房租赁企业有明确的其他还款来源的商业银行可发放质押抵押贷款但应审慎评估质押抵押的法律风险确保质权和抵押权可执行在依法合规的前提下鼓励商业银行根据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款探索发挥政策性住房金融作用支持住房租赁企业长期持有运营保障性租赁住房优先满足符合条件的新市民青年人等群体的住房租赁需求七创新对住房租赁相关企业的综合金融服务鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品向住房租赁建设和运营企业住房租赁经纪机构住房租赁管理服务平台等提供开户结算咨询现金管理等综合性金融解决方案三拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道八增强金融机构住房租赁贷款投放能力支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放九拓宽住房租赁企业债券融资渠道支持住房租赁企业发行债务融资工具公司债券企业债券专项用于租赁住房建设购买和经营鼓励优化债券发行流程提高住房租赁债券发行效率为住房租赁企业提供融资便利十创新住房租赁担保债券CoveredBond住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续稳定现金流的可将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券住房租赁担保债券纳入债券管理框架十一稳步发展房地产投资信托基金REITs稳步推进房地产投资信托基金REITs试点工作在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通促进长期稳定经营防范短期炒作优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金REITs试点为利用各类建设用地含集体建设用地企事业单位自有空闲土地等依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业4十二引导各类社会资金有序投资住房租赁领域支持金融机构资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品鼓励住房租赁企业专业资产管理机构通过房地产投资信托基金REITs长期持有运营租赁住房支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险四加强和完善住房租赁金融管理十三严格住房租赁金融业务边界住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展不得为短期投机炒作行为提供融资住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发金融机构应建立完善相关业务制度加强合规性审查和评估确保审慎合规开展相关业务十四加强住房租赁信贷资金管理商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理加强对借款人项目属性贷款用途真实性的调查和跟踪确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营切实防范资金挪用套现等风险对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的应及时收回贷款十五规范住房租赁直接融资产品创新住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良结构简单法律关系清晰信息公开透明资金用途依法合规相关受理部门应明确住房租赁企业的业务模式募集资金用途等政策及审核要求完善信息披露和后督管理采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设和运营等相关活动不得挪用于其他用途十六防范住房租赁金融风险商业银行等为住房租赁提供融资的机构应建立完善相关制度加强合规性审查和评估确保审慎合规开展相关业务规范融资主体管理制定明确的准入标准对非个人对象可实施名单制管理对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制确保其资产负债率保持在适度区间加强对住房租赁企业的运营管理财务状况资金用途等情况的监控对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的要及时采取加速清偿提前收贷等有效措施化解风险住房租赁企业在融资前须在住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台上完成相关备案工作对住房租赁直接融资产品应充分揭示其与住房租赁业务房地产市场相关的风险建立完善风险预警及处臵机制保护投资者利益十七建立住房租赁金融监测评估体系人民银行牵头建立住房租赁金融专项统计制度加强对住房租赁金融产品的统计调查和监测分析探索建立住房租赁专项信贷政策导向效果评估制度相关部门加强住房租赁相关信息共享发挥监管合力请人民银行上海总部各分行营业管理部各省会首府城市中心支行副省级城市中心支行会同所在省区市银保监局将本意见转发至辖区内相关机构并协调做好本意见的贯彻实施工作请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业5信息披露分析师声明TableA涂力磊nalyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStocks重点研究上市公司华侨城A保利物业碧桂园碧桂园服务华润臵地中国国贸新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活陆家嘴投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明